CONCURSOS Y QUIEBRAS

LOCACIÓN: Contrato suscripto por condómino de la fallida después de la declaración de quiebra. Ineficacia. RESPONSABILIDAD DE TERCEROS. Art. 173, LCQ. Responsabilidad del locador y locatario. DOLO: Configuración. Procedencia de la responsabilidad. Disidencia: Inexistencia de confabulación del locatario 1– El art. 173, LCQ, creó una acción típicamente concursal con el fin de proteger al concurso y responsabilizar a los representantes, administradores, mandatarios, gestores de la insolvente, como a terceros, por los daños y perjuicios generados y que influyeron en la cesación de pagos de la falente. Para así disponerlo, la actuación generadora de los perjuicios debe ser dolosa, único factor de atribución que ha mantenido la ley concursal 24522. No hace falta que tal actuación haya producido beneficio personal a su autor, sino sólo que ésta sea dolosa. Y desde lo temporal, estos actos deben haberse cumplido dentro del año anterior a la fecha fijada como de cesación de pagos (art. 174, LCQ). (Voto, Dr. Vasallo). 2– En la especie, a la fecha de suscribirse la locación, la fallida ya se encontraba en quiebra, sentencia que la desapoderó de sus bienes en forma inmediata (art. 106, LCQ). Su hijo –aquí codemandado– no podía representarla en la firma del contrato de alquiler, pues su hipotética mandante carecía de facultades para investirlo como apoderado. Debe recordarse que frente a la quiebra del mandante, calidad no ha sido probada en la causa, la representación cesa de pleno derecho (art. 147, LCQ). (Voto, Dr. Vasallo). 3– El contrato de locación es un negocio ineficaz en tanto fue concretado sobre un bien desapoderado. Si bien el art. 109, LCQ, remite al art. 119 a efectos de procurar tal declaración, diversos autores y algunos fallos han concluido que medió un error del legislador al formular tal remisión. Así postularon que debía entenderse que aquella declaración debía concretarse en los términos del art. 118, LCQ. Resultaría paradojal exigir la tramitación de un juicio ordinario, previa autorización de la mayoría de los acreedores concurrentes, para declarar ineficaz un acto que se encuentra prohibido desde la sentencia de quiebra. (Voto, Dr. Vasallo). 4– En autos, la condómina había perdido tanto su facultad de disposición como de administración al declarársela fallida, por lo cual toda actuación posterior sobre sus bienes debe ser automáticamente ineficaz. De todos modos, aun cuando se postulara una interpretación literal de lo estipulado por el art. 109, LCQ, la solución no sería modificada en tanto tal conclusión es adoptada en este pleito que reúne las condiciones procesales exigidas por el art. 119, LCQ. Ahora bien, sea una u otra la interpretación, el pseudo representante de la fallida incurrió en un acto ilícito o antijurídico al suscribir el contrato de locación invocando representar a la entonces fallida. (Voto, Dr. Vasallo). 5– Amén de ello, cabe reparar que el convenio por el cual fue alquilado el local comercial fue nulo. Ha sido reconocido, aun por los aquí demandados, que el precio pactado fue inferior largamente al usual de plaza. Las tasaciones invocadas por el síndico en su escrito de demanda, que no fueron negadas en cuanto a su materialidad por los demandados, revelan que el precio de plaza del alquiler del local ronda los $10.000 mensuales. Consolidada dicha valoración, su cotejo con el precio fijado en el contrato ($ 5000 por cuatro años), permite concluir que este último fue un precio irrisorio que priva a este contrato de uno de sus elementos esenciales y lo torna nulo. (Voto, Dr. Vasallo). 6– Al no existir un precio “serio” como lo exige el derecho común, ello no sólo refleja la inexistencia de un elemento esencial del contrato, sino que revela el propósito de las partes de concertar otro tipo de negocio jurídico compatible con una liberalidad. En este caso nos encontraríamos con una expresa causal de ineficacia de pleno derecho (art. 118, inc. 1, LCQ). Acto por demás ilícito. (Voto, Dr. Vasallo). 7– En autos, el demandado –hijo de la fallida– incurrió en una conducta antijurídica que sustenta su responsabilidad y lo hace pasible de ser condenado a resarcir a la masa los daños y perjuicios padecidos. El daño aparece evidente. De haber estipulado un precio adecuado, la concursada y luego la quiebra hubieran contado con un ingreso relevante que, en el primer caso, pudo haber evitado o minimizado la cesación de pagos; o estrictamente, allegando fondos que hubieran permitido salir de la situación concursal o contar con mayores medios para abonar en otra medida a los acreedores concurrentes. (Voto, Dr. Vasallo). 8– El codemandado actuó con dolo, pues no pudo ignorar lo irregular del acto, el precio inexistente y la situación de falencia de su madre. Actuó con abuso o ausencia de poderes y, en el primer caso, en clara violación de sus deberes inherentes a tal calidad, pues provocó un daño patrimonial a su presunta mandante. (Voto, Dr. Vasallo). 9– El dolo mencionado en la norma en estudio debe ser entendido como el calificado como “dolo civil”, el cual implica intencionalidad plena, con representación consciente y querida del resultado como lo predica el art. 1072, CC. Tal fue la conducta evidenciada por hijo de la fallida, pues no pudo ignorar ciertos hechos (lo irregular del acto, el precio inexistente y la situación de falencia de su madre), lo cual lo coloca en una situación fraudulenta frente a los acreedores de esta quiebra. (Voto, Dr. Vasallo). 10– El precio irrisorio fijado para el alquiler ($5000 por cuatro años), importó prácticamente una liberalidad, pues aquel importe no cubría siquiera un mes de canon locativo. Por tanto, corresponde extender la condena al codemandado locatario. (Mayoría, Dr. Vasallo). 11– En autos, no se ha probado la existencia del mandato invocado por el demandado, como tampoco ningún otro tipo de apoderamiento por parte de la fallida, y ello pese a que el mandato entre condóminos puede acreditarse por cualquier medio de prueba, inclusive por testigos y presunciones. Ausente todo mandato, la actuación del demandado debe juzgarse como la de un gestor oficioso, tal como lo determina el art. 2709, CC, para el caso de actuación de un condómino sin mandato del o los restantes copropietarios, y a quien –por tanto– le son aplicables las normas del art. 2288 y siguientes de ese cuerpo legal. Esta caracterización no se opone a la afirmación de que el demandado haya actuado “sin representación”, toda vez que en la gestión de negocios no existe, al menos en un principio, una verdadera representación. (Voto, Dr. Heredia). 12– Si el demandado actuó en calidad de gestor sobre un derecho parcialmente ajeno (la parte alícuota que en el condominio le tocaba a la fallida), preciso es concluir que se cumple a su respecto la condición subjetiva exigida por el art. 173, primer párrafo, ley 24522, consistente en haber ejercido un poder de disposición o administración sobre los bienes del deudor fallido, y que dicha norma ejemplifica, justamente, entre otros, con el caso de los gestores de negocios. (Voto, Dr. Heredia). 13– El contrato de locación suscripto por el demandado es de fecha posterior a la quiebra de la condómina fallida. Tal circunstancia temporal no impide examinar si concurren o no los presupuestos de la responsabilidad concursal endilgada a dicho demandado. Si bien el primer párrafo del art. 173, LCQ, parece aludir a conductas cumplidas “antes” de la declaración de quiebra (y la del hijo de la fallida fue posterior), lo cierto es que una interpretación integral de la norma que traiga a colación su segundo párrafo (en el que se hace referencia a actos ejecutados “antes o después de la declaración de quiebra”) y, a la vez, teleológica en el sentido de enderezada a que no queden impunes conductas de agravamiento de la insolvencia desarrolladas en la etapa posfalencial, conduce a no establecer diferencias de orden temporal entre el antes y el después de la falencia. (Voto, Dr. Heredia). 14– En la especie, no es preciso declarar la inoponibilidad del acto otorgado por el demandado (la locación) para eventualmente hacer efectiva la pretendida responsabilidad concursal suya. Lo único relevante es determinar la presencia o no de los presupuestos atinentes a la responsabilidad en juego, lo cual está más allá de la oponibilidad o inoponibilidad del acto. Tampoco es necesaria la previa declaración de nulidad de la locación. Porque la producción, facilitación, permisión o agravamiento de la insolvencia referidos en el art. 173, primera parte, puede provenir o estar vinculada tanto a actos válidos como inválidos cumplidos por el sujeto demandado, interesando solamente la comprobación de que mediante la celebración y ejecución de ellos se lograron uno o más de esos efectos negativos sobre el patrimonio del deudor. (Voto, Dr. Heredia). 15– En el sub examine , la locación otorgada por el demandado importó “agravar” el estado de cesación de pagos constatado al decretarse la quiebra. Dicha locación fue suscripta cuatro días después de pronunciada la (primera) sentencia de quiebra. Es claro que el demandado no produjo ni facilitó o permitió el estado de cesación de pagos que se tuvo en cuenta para declarar dicha (primera) falencia, sino que solamente lo pudo agravar o aumentar. Y lo agravó, precisamente, porque la locación se otorgó por un precio muy inferior al que, según las condiciones de mercado, podía pactarse en ese entonces, derivándose de ello, lógicamente, al no exigirse del locatario lo que correspondía, una profundización de la incapacidad de la fallida (locadora) para atender el pago de las deudas concursales. (Voto, Dr. Heredia). 16– En autos, la presencia del conocimiento de la significación antijurídica del hecho y la voluntad de realizarlo se infieren claramente de la circunstancia de que el codemandado, en razón de su condición de hijo de la fallida, no podía ignorar el estado de insolvencia de esta última; y de que, pese a ese necesario conocimiento del estado de cesación de pagos de su madre, igualmente pactó el alquiler de la cosa común por un precio marcadamente bajo, lo que no pudo hacer sin representarse como consecuencia necesaria (o prácticamente necesaria) de que ello habría de agravar el apuntado estado patrimonial de su progenitora. (Voto, Dr. Heredia). 17– Con relación al daño, baste señalar que el contrato de locación de que se trata, pactado con un precio muy bajo, constituyó jurídicamente hablando un negocio abdicativo, de renuncia o remisión, por el cual se impidió a la fallida mejorar su situación patrimonial. Hay en ello un perjuicio emergente, un lucro o ganancia que dejó de percibirse, representado por el mayor alquiler que podría haberse obtenido con aptitud para mejorar la capacidad de pago y acaso afrontar el estado de cesación de pagos, particularmente en la etapa de concurso preventivo precedente a la actual (segunda) quiebra. (Voto, Dr. Heredia). 18– La situación del locatario demandado debe ser estudiada a la luz del art. 173, segunda parte, ley 24522, pues tal regla aprehende el caso de aquellos sujetos extraños al ámbito de actuación de los representantes, administradores, mandatarios o gestores de negocios del fallido (los que se encuentran alcanzados por el art. 173, primera parte), es decir que no lo representaron ni administraron su vida negocial, pero que no obstante han contribuido con su propio accionar a la producción del resultado dañoso, ya sea disminuyendo el activo o exagerando el pasivo. (Minoría, Dr. Heredia). 19– El factor de atribución que la ley concursal exige para atribuir responsabilidad a estos terceros es una participación dolosa. La ley no requiere en ellos la autoría del daño, sino solamente su participación en la producción o, lo que es lo mismo decir, su complicidad, sin que ello implique, no obstante, depararles un tratamiento distinto al del autor, pues siendo su conducta también dolosa, la confabulación que importa la coautoría moral en el acto practicado con esa particular intención nociva lo coloca en el mismo plano de responsabilidad, naciendo entre ambos –autor y partícipe o cómplice– una solidaridad legal. (Minoría, Dr. Heredia). 20– En autos, no hay prueba alguna que acredite la referida confabulación del locatario con el hijo de la fallida; o lo que es lo mismo decir, no hay prueba de su dolo. El contrato de locación suscripto por los demandados no puede ser calificado como hecho a título gratuito o una liberalidad. El precio de la locación fue marcadamente bajo, pero tal particularidad no alcanza por sí sola para entender presente la confabulación referida, y menos aun que el negocio hubiera estado teñido de la “intención de dañar” a los acreedores de la fallida en los términos del art. 1072, CC. (Minoría, Dr. Heredia). 21– Cuanto más, dicho exiguo precio estaría demostrando, desde la perspectiva del locatario (que no es la misma que la que atañe al hijo de la fallida), un intento de aprovechamiento propio de un negocio que se le presentaba como beneficioso para procurar, como lo declaró él en autos, el recupero de ciertas sumas antes dadas en préstamo, sin que ello prefigurase, a la vez, necesaria e inexorablemente el propósito deliberado de agravar el estado de insolvencia de la fallida, cuya quiebra, por lo demás, al tiempo de suscribirse la locación ni siquiera se había dado a conocer por edictos y podía, por consiguiente, no serle conocida. (Minoría, Dr. Heredia). CNCom. Sala D. 1/12/11. Causa Nº 55851/2006. Trib. de origen: Juzg. Com. 21 Secr. 41. “Cho Byung Chun c/ Bang Seung Ok y Otro s/ Ordinario” 2a. Instancia. Buenos Aires, 1º de diciembre de 2011 ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada? El doctor Gerardo G. Vassallo dice: I. El síndico de la quiebra de Cho Byung Chun promovió acción de responsabilidad contra Seung Ok Bang y contra Man Jae Lim (conforme la LCQ art. 173, segundo párrafo); y solicitó que se los condene a pagar $240.000, más los intereses y las costas. Relató que Seung Ok Bang, en carácter de locador, celebró un contrato de alquiler con Man Jae Lim como locatario, sobre el inmueble ubicado en la calle Castelli 249 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a pesar de ser condómino de su madre Cho Byung Chun, hoy fallida, en partes iguales. Apuntó que la quebrada, entonces en concurso preventivo, no intervino en el negocio. El síndico impugnó el canon locativo ($5000 mensuales por cuatro años de contrato) por entenderlo irrisorio. Alegó que, según un tercer peritaje realizado en el incidente de extensión de quiebra, el valor real de plaza era de $10.000 por mes, por lo cual el precio debió ser de $240.000; negocio que dijo arrojó un notorio perjuicio para la masa de acreedores; situación que pretendió revertir mediante esta acción, “desde que con la misma... se intenta recomponer el patrimonio en crisis”. Por último entendió que la significativa diferencia entre el precio abonado y el de plaza demostraba una conducta dolosa en los demandados. Debo apuntar, para mayor claridad de este voto, que el proceso al que hizo referencia el síndico fue la causa 62.025/2005, caratulada “Cho Byung Chun s/quiebra c/ Seung Ok Bang s/ordinario”, que según decisión de la Sala del 4/5/10, concluyó con el rechazo de la extensión de quiebra al allí y aquí demandado Seung Ok Bang. II. Tanto Seung Ok Bang como Lim Man Jae opusieron excepción de falta de legitimación activa que sustentaron en el incumplimiento del recaudo previo exigido por el art. 119, último párrafo. Esta defensa fue desestimada por la Sala mediante resolución del 12/3/08. De seguido, por escrito separado, ambos contestaron demanda. a) Seung Ok Bang adujo que el contrato de locación se celebró ante escribano y a pedido de su madre que no se encontraba en Capital Federal y según sus directivas transmitidas en forma telefónica. Reconoció que el precio locativo abonado fue mucho menor al de plaza, pero lo justificó aduciendo que, en su tiempo, el locatario había otorgado ayuda económica a su madre, por lo cual el mínimo precio locativo constituyó una forma de recompensar su generosidad. b. Lim Man Jae sostuvo que al momento de celebrarse el contrato, la señora Cho se encontraba en concurso preventivo; y que el acto de dar en locación, no requería autorización alguna por cuanto se trataba de un acto de administración. Señaló que el síndico no da razones que justifiquen atribuirle a su parte una conducta dolosa; por lo demás atacó las tasaciones invocadas por el funcionario, en tanto no tuvieron en cuenta los movimientos fluctuantes de valores en la zona de Once, amén que calificó de “alocados” los resultados obtenidos. III. La sentencia de la anterior instancia declaró ineficaz de pleno derecho el contrato de locación del inmueble de la calle Castelli 249, e hizo lugar parcialmente a la demanda sólo respecto de Seung Ok Bang, a quien condenó a pagar a la quiebra $168.000, con más los intereses calculados conforme la tasa del Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días hasta el efectivo pago, pero absolviendo a Li Man Jae por considerar no acreditada la conducta dolosa que le fue atribuida. Todo ello con costas “a los vencidos”. Tanto Seung Ok Bang como la Sindicatura actora apelaron el fallo. El primero impugnó la condena que le fue impuesta y expresó agravios que fueron contestados por el síndico. De su lado, el funcionario criticó la sentencia en tanto absolvió a Li Man Jae, conforme los argumentos que desarrolló en fs. 275/276. La fiscal ante la Cámara emitió dictamen en fs. 295/296. Por evidentes razones de orden discursivo, iniciaré el análisis de las apelaciones por la planteada por el señor Bang Sung Ok, para luego considerar la deducida por el síndico. A. Recurso de Seung Ok Bang: El recurrente manifestó que, al celebrarse el contrato, su madre Cho Byung Chun se encontraba aún en concurso preventivo, por cuanto el contrato significaba meramente un acto de administración. Reiteró lo expresado en la demanda, en cuanto a que su madre no se encontraba en la ciudad al momento de la celebración del contrato y que siguió sus instrucciones. Alegó que el hecho de que el precio fuera bajo también le causaba perjuicio como copropietario; y que no lo había “realizado en perjuicio de los acreedores y mucho menos con la intención defraudatoria”. Además, adujo que el contrato de locación se trató de un acto aislado que no tipificaba una conducta. Explicó nuevamente que el locatario había prestado ayuda moral y económica a su madre cuando llegó al país hacía veintidós años; y que la deuda de esa naturaleza nunca había quedado asentada en la contabilidad de un negocio ni había sido reclamada. Por último sostuvo que para que exista responsabilidad, se debió producir un evento dañoso, premisa que consideró no probada. Finalmente, criticó la ponderación de la prueba. La sindicatura de la quiebra de Cho Byung Chun dedujo la acción de responsabilidad legislada en el art. 173 de la ley de quiebras contra los señores Seung Ok Bang y Man Jae Lim. Atribuyó a ambos, en calidad de locador y locatario respectivamente de un inmueble que, parcialmente pertenecía a la hoy fallida, concertar un alquiler por un plazo prolongado (cuatro años) y por un precio que resultaba prácticamente inexistente en comparación con el real de mercado. Cabe recordar que la mentada disposición legal creó una acción típicamente concursal que tiene por fin proteger al concurso y responsabilizar a los representantes, administradores, mandatarios, gestores de la insolvente, como a terceros, por los daños y perjuicios que le generaron y que influyeron la cesación de pagos de la falente. Para así disponerlo, la actuación generadora de los perjuicios debe ser dolosa. Único factor de atribución que ha mantenido la ley concursal en la redacción de la ley 24522. No es menester que tal actuación hubiera producido beneficio personal a su autor; sólo que ella, reitero, hubiera sido dolosa (Roitman, Horacio, Responsabilidad de Terceros en la quiebra, Revista de Derecho Privado y Comunitario, Concursos y Quiebras, T. II, p. 41/43). Desde lo temporal, estos actos deben haberse cumplido dentro del año anterior a la fecha fijada como de cesación de pagos (art. 174, LCQ). Como ocurre con toda acción resarcitoria, es menester que sean reunidos los siguientes recaudos: a) una conducta ilícita; b) la existencia de un factor de atribución subjetivo u objetivo; c) que aquella hubiera producido un daño; d) y comprobar la adecuada relación de causalidad entre la conducta y el daño (Bustamante Alsina, Jorge H., Teoría General de la Responsabilidad Civil, 4a.ed., Bs. As., 1983, Nº 170, p. 86; Llambías, J. J., Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, T. I., p. 121, N° 98; Cazeaux P. – Trigo Represas, F., Derecho de las Obligaciones, T. 4, p. 239; Pizarro R. y Vallespinos C., Instituciones de Derecho Privado – Obligaciones, T. 2, p. 623). Sin embargo, previo a ello, entiendo necesario realizar algunas precisiones que no advierto desarrolladas con anterioridad. La sentencia sostuvo, al igual que las partes, que al tiempo de ser suscripto el contrato de locación impugnado, la hoy fallida se encontraba en concurso preventivo. Así, al ser el inmueble locado de su propiedad en un 50%, era menester requerir autorización para concertar el negocio. Sin embargo, una compulsa del expediente de quiebra, el cual se halla en esta Cámara por un recurso autónomo, evidencia con un mero cotejo de fechas que la quiebra de la condómina fue decretada el 11/8/03, mientras que el contrato de locación fue suscripto el 15/8/03. Es cierto que escaso tiempo después, la entonces fallida requirió y obtuvo la conversión del proceso a concurso preventivo. Pero aun así, es evidente que, a la fecha de suscribir la locación, la señora Cho Byung Chun se encontraba en quiebra, sentencia que la desapoderó de sus bienes en forma inmediata (art. 106, LCQ). Así, su hijo y aquí codemandado, Seung Ok Bang, no podía representarla en la firma del contrato de alquiler, pues su hipotética mandante carecía de facultades para investirlo como apoderado. Debe recordarse que frente a la quiebra del mandante, aun cuando esta calidad no ha sido probada en la causa, la representación cesa de pleno derecho (LCQ 147; Heredia, P., Tratado Exegético de Derecho Concursal, T. 5, p. 241/242). Así, aun cuando se hubiera acreditado que el señor Seung Ok Bang fuera el mandatario de su madre, la falencia anterior privaría a éste de toda representación. Frente a lo dicho cabe derivar que el contrato de locación es un negocio ineficaz en tanto fue concretado sobre un bien desapoderado. Si bien el art. 109 de la ley falimentaria remite al art. 119 a efectos de procurar tal declaración, diversos autores y algunos fallos han concluido que medió un error del legislador al formular tal remisión (Heredia, P., obra citada, T. 3, pp. 1048/1050). Así postularon que debía entenderse que aquella declaración debía concretarse en los términos de la LCQ, 118. Resultaría paradojal exigir la tramitación de un juicio ordinario, previa autorización de la mayoría de los acreedores concurrentes, para declarar ineficaz un acto que se encuentra prohibido desde la sentencia de quiebra. Como referí antes, la condómina había perdido tanto su facultad de disposición como de administración al declarársela fallida, por lo cual toda actuación posterior sobre sus bienes debe ser automáticamente ineficaz. De todos modos, aun cuando se postulara una interpretación literal de lo estipulado por la LCQ, 109, la solución no sería modificada en tanto tal conclusión es adoptada en este pleito que reúne las condiciones procesales exigidas por la LCQ 119. Pero lo que es evidente, sea una u otra la interpretación, que el pseudo representante de la señora Cho Byung Chun incurrió en un acto ilícito o antijurídico al suscribir el contrato de locación invocando representar a la entonces fallida. Amén de ello, cabe reparar que el referido convenio por el cual fue alquilado el local de la calle Castelli fue nulo. Ha sido reconocido, aun por los aquí demandados, que el precio pactado fue inferior largamente al usual de plaza. Tal hecho fue justificado, o intentado hacerlo, alegando ambos que el locatario había colaborado moral y económicamente con la hoy fallida al tiempo de llegar al país con sus hijos (22 años atrás). Así, ese bajo precio constituía una compensación por aquel favor realizado. Tal justificativo no superó un mero ensayo dogmático, pues en momento alguno fue apoyado por prueba alguna. De allí que no pueda ser tenido en cuenta. A todo evento debo hacer notar, como lo ha explicado mi colega el Dr. Heredia en su Tratado, “…que el reconocimiento de la obligación natural efectuado por el deudor después de la sentencia de quiebra es también inoponible frente a la masa de acreedores pero, en este caso, en los términos del art. 109, parte 2°, LCQ, y puede hacerse valer contra aquél luego de desinteresados dichos acreedores” (Heredia, Pablo, Tratado Exegético de Derecho Concursal, T. 4, p. 181). De allí que, aun cuando se hubiera probado, tal reconocimiento hubiera sido inoponible al concurso. Las tasaciones invocadas por el síndico en su escrito de demanda, que no fueron negadas en cuanto a su materialidad por los demandados, revelan que el precio de plaza del alquiler del local ronda los $10.000 mensuales ($7000 según el peritaje de fs. 162). Los señores Seung Ok Bang y Man Jae Lim se limitaron a señalar que tales valuaciones no atendían las constantes variaciones de costo que presentaban las propiedades en la zona. Pero, nuevamente, tal afirmación no superó el dogmatismo. No acompañaron, como era menester, algún elemento probatorio que justificara su postura. Debe recordarse que, al tratarse de una defensa, era su carga acreditar los hechos en que sustentaban su resistencia (art. 377, código procesal). Consolidada aquella valoración, su cotejo con el precio fijado en el contrato ($ 5.000 por cuatro años) permite concluir que este último fue un precio irrisorio que priva a este contrato de uno de sus elementos esenciales y lo torna nulo (Spota, A., Contratos – Instituciones de Derecho Civil, T. IV p. 300; Wayar, E., Compraventa y Permuta, p. 292). Es que al no existir un precio “serio” como lo exige el derecho común, ello no sólo refleja la inexistencia de un elemento esencial del contrato, sino que revela el propósito de las partes de concertar otro tipo de negocio jurídico compatible con una liberalidad (Spota, A., obra, tomo y página citados; López de Zavalía, F., Teoría de los Contratos – Parte General, T. I, p. 70/71; Borda, G. A., Tratado de Derecho Civil – Contratos, T. I, p. 102/103). Y en este caso nos encontraríamos con una expresa causal de ineficacia de pleno derecho (LCQ, 118, inc. 1). Acto por demás ilícito. Pero, no puedo olvidar aquí lo expuesto por la Sala al juzgar un pleito deducido por la misma quiebra contra uno de los aquí demandados (Seung Ok Bang) donde el objeto del proceso era obtener la extensión de quiebra al allí acusado. En aquella sentencia (esta Sala, 4/5/10, “Cho Byung Chun s/ quiebra c/ Seung Ok Bang”), en el voto coincidente del Dr. Heredia, mi estimado colega señaló que: “Si bien el condominio es un derecho real sobre cosa propia (conf. Allende, G., Panorama de Derechos Reales, Bs. As., 1967, p. 83; Borda, G., Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales, Bs. As., 1978, t. I, p. 24, Nº 17 “a”; Dassen, J. y Vera Villalobos, E., Manual de Derechos Reales – Parte General, Bs. As., 1962, p. 25, Nº 13; Gatti, E., Teoría General de los Derechos Reales, Bs. As., 1984, p. 170) y, por ello, se entiende que todos los condóminos son dueños de toda la cosa, lo cierto es que el derecho de cada comunero no es pleno, sino que está naturalmente limitado por el derecho análogo de los restantes condóminos (conf. Borda, G., ob. cit., Derechos Reales, t. I, p. 458, Nº 548; Mariani de Vidal, M., Curso de Derechos Reales, Bs. As., 1993, t. 2, ps. 96/97). Así pues, en rigor, el derecho de los condóminos abarca la totalidad de la cosa sólo frente a terceros, pero no en sus relaciones recíprocas, pues en estas últimas el derecho de cada uno está limitado por el de los demás (conf. Dassen, J., y Vera Villalobos, E., ob. cit., p. 96, Nº 53). De ahí que, por ejemplo, ninguno de los condóminos pueda, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común, actos jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad (art. 2680, CC). Como derivación de esto último, el condómino no puede arrendar ni la parte alícuota que le pertenece ni la cosa común sin el consentimiento de los demás comuneros, y el alquiler que por sí mismo de ella hiciera es de ningún valor (arts. 1512 y 2682, CC)...”. Síguese de lo expuesto, y descartada toda representación de la hoy fallida, el contrato suscripto por Seung Ok Bang, con independencia del estado falencial de la condómina, estuvo viciado de nulidad. Lo hasta aquí expuesto revela claramente que, cuanto menos, el señor Seung Ok Bang incurrió en una conducta antijurídica que sustenta su responsabilidad y lo hace pasible de ser condenado a resarcir a la masa los daños y perjuicios padecidos. Obviamente, luego de demostrar tanto los restantes recaudos comunes (existencia de daño y vínculo de este con la conducta antijurídica) y aquellos que emergen de la acción concursal (conducta dolosa y sustancial nexo con la cesación de pagos). El daño aparece evidente. De haber contado con un precio adecuado, la concursada y luego la quiebra hubieran contado con un ingreso relevante que, en el primer caso, pudo haber evitado o minimizado la cesación de pagos (aun cuando ésta ya había sido reconocida al decretarse su falencia y luego convertirse el proceso en concurso preventivo); o estrictamente, allegando fondos que hubieran permitido salir de la situación concursal o contar con mayores medios para abonar en otra medida a los acreedores concurrentes. En este escenario, y más allá de la antijuridicidad del acto, tengo para mí que el señor Seung Ok Bang actuó con dolo, pues no pudo ignorar lo irregular del acto, el precio inexistente y la situación de falencia de su madre. Es claro que el firmante de la locación actuó con abuso o ausencia de poderes y, en el primer caso, en clara violación de sus deberes inherentes a tal calidad, pues provocó un daño patrimonial a su presunta mandante (CNCom Sala E, 16/3/10; “Vanguardia Seguridad Integral Empresaria y Privada S.A. s/quiebra c/ Fusaro, Teodoro Pablo”; LL Online, AR/JUR/12941/2010). El dolo mencionado en la norma en estudio debe ser entendido como el calificado como “dolo civil”, el cual implica intencionalidad plena, con representación consciente y querida del resultado como lo predica el art. 1072, CC. Puedo concluir que tal fue la conducta evidenciada por Seung Ok Bang pues, como dije, no pudo ignorar hechos ya referidos (lo irregular del acto, el precio inexistente y la situación de falencia de su madre), lo cual lo coloca en una situación fraudulenta ante los acreedores de esta quiebra. Pero aun cuando se deseche esta vertiente, la doctrina mayoritaria concluyó que corresponde tomar en consideración el estado de insolvencia que el acto impugnado provoca en el patrimonio del deudor, y a partir de tal constatación se presume el fraude. Nuevamente citando al doctor Heredia, éste expresó sobre el punto: “Este último es el criterio adoptado por el art. 969, oración 1°, CC, en cuanto expresa que el ánimo del deudor de defraudar a sus acreedores se presume por su estado de insolvencia” (Heredia, Pablo, obra citada, T. 4, p. 408). Por consiguiente, según esta postura, cuando el deudor se encuentra en estado de insolvencia, no se requiere la prueba directa de su intención de defraudar, para que proceda la acción. Ello también resulta aplicable cuando se decretó la quiebra. En cuanto al nexo con la cesación de pagos, también es evidente. Es que su acción provocó una clara disminución del activo de la hoy falente, lo cual importó agravar su insolvencia. Lo hasta aquí expuesto justifica la confirmación de la sentencia en este punto, prescindiendo de todo análisis del quantum de la condena en tanto no fue materia de agravio específico. B. Recurso del síndico de la quiebra: El síndico criticó que [en] la sentencia no encontrara acreditado el dolo en el obrar del locatario. Al respecto indicó que Li Man Jae conocía el estado de cesación de pagos a la fecha del convenio de locación y las implicancias respecto de la responsabilidad dada la enorme diferencia cuantitativa existente

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