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2– De la norma transcripta no surge distinción respecto a la situación patrimonial del deudor, es decir que la excepción lo alcanza ya sea que se encuentre in bonis o en falencia. Los autores sostienen que la inejecutabilidad creada por la ley 22232 no cesa en caso de concurso, por lo que la vivienda no debe ser liquidada en la quiebra a favor de la masa de acreedores.
3– De encontrarse en quiebra el deudor, la protección continúa vigente por engastar en las excepciones contempladas en el art. 108, LCQ, que excluye del desapoderamiento los bienes excluidos por otras leyes, lo que armoniza con la ley 22232. No se encuentra sustento que lleve a suponer conflicto de normas; por el contrario, aquéllas se complementan si se tiene en consideración que la ley 24552 en forma expresa escinde determinados bienes de la masa del patrimonio afectado, ya sea por encontrarse ligados a derechos inherentes a la persona, a la protección familiar que hace a la subsistencia del fallido y la de su entorno familiar. Los inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario Nacional, mientras mantengan su categoría originaria de única vivienda propia y conserven su destino, se encuentran aprehendidos por el art. 108 inc. 2, LCQ, que los declara excluidos del desapoderamiento del fallido.
4– La posibilidad de ejecución del bien depende de lo que disponga el banco respecto al crédito hipotecario, ya que podrá: no presentarse a pedir verificación ni realizar actividad alguna; solicitar verificación; promover concurso especial o ejecutar por remate no judicial. Sólo ante las dos últimas opciones cede el beneficio por ser el propio banco el que ejecuta el crédito, pero no puede extenderse esta solución ante la mera insinuación de la entidad en el pasivo falencial en tanto de tal conducta no deriva una certera voluntad de ejecutar el bien hipotecado.
5– La exclusión bajo análisis no es absoluta en tanto reconoce que determinadas acreencias escapan a la prohibición genérica de agredir, ya sea mediante la ejecución o del embargo, los bienes adquiridos en las condiciones contempladas por la ley, y tal excepción no varía en la órbita del juicio universal. Se comprende que sólo en función de dichos créditos –y con el alcance asignado en el ámbito del proceso falencial, verificación mediante– sería válido proponer la «desafectación» del inmueble del régimen protectorio. Ello lleva a descartar que resulte válido invocar la jurisprudencia de la Corte Nacional, que destaca el sentenciante, debido a que aquélla admite la excepción legal comprendida, la derivada de las expensas, deuda que no puede asimilarse a la impositiva que pesa sobre el inmueble beneficiado si se atiende a que expensas es un concepto que pertenece a los gastos de conservación del inmueble, que excepcionalmente funciona como límite a la inejecutabilidad (art. 35, última parte, ley 22232).
6– Tampoco puede ser aplicado para resolver la cuestión el régimen atinente al bien de familia, ya que si bien es de reconocer que tienen un mismo propósito social que los inspira, el que hace pie en el afianzamiento de la vivienda familiar, ello no autoriza a soslayar diferencias sobre las que se edifica el régimen protectorio en ambos supuestos. La protección que emana de la ley 22232 brinda una tutela superior a la del bien de familia, atendiendo a que se fomenta la adquisición de la vivienda mediante el crédito hipotecario que otorga el banco con sustento en el art. 14 bis de la Ley Suprema, ofreciendo un régimen especial para los sectores económicamente menos favorecidos. El beneficio de la inembargabilidad e inejecutabilidad se extiende a favor de la entidad otorgante del préstamo como también respecto al adquirente, interpretándose, incluso, que su vigencia no puede supeditarse al lapso durante el cual no se encuentra cancelado el crédito hipotecario, por lo que la extinción del gravamen resulta indiferente a los fines de la tutela.
7– Además, no pasa inadvertido que los fondos provenientes de la operatoria del Banco Hipotecario Nacional tenían, al menos vigente su calidad de banca oficial, origen directo o indirecto en el propio Estado, el cual, mediante la entidad, concretaba y fomentaba la instrumentación de políticas sociales de acceso a la vivienda. De allí que sea razonable fundamento el hecho de que, entre las excepciones a la inejecutabilidad del bien «adquirido o construido» en esas condiciones, no se sume la posible existencia de un interés fiscal comprometido. Consecuentemente, se debe mantener excluido de la liquidación de bienes el inmueble descripto por el incidentista, siempre que no varíen las condiciones que generan la protección legal.
1. ¿Es procedente el recurso de apelación planteado por el incidentista?
2. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la Cra. María Luisa Benítez?
A LA PRIMERA CUESTIÓN
La doctora
1. El Sr. Leandro Fabio Germigniani apela la sentencia que rechaza el incidente de inembargabilidad e inejecutabilidad que planteó sobre la base de lo reglado por el art. 35, LN 22232, respecto al inmueble inscripto bajo la matrícula N° 279222/20 (11), que adquirió mediante un préstamo hipotecario y que reviste la calidad de vivienda única. Para repeler la petición el a quo alude, en primer lugar, a lo establecido en el art. 37 de la ley bajo estudio, y al Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario SA) se le ha verificado un crédito con privilegio especial que tiene como causa el préstamo hipotecario que se otorgó a los fines de la adquisición del inmueble. En un segundo argumento, aduce que tanto la ley 22232 como la 24552 son normas de orden público, debiendo prevalecer la concerniente a los procesos concursales por encontrarse destinada al conjunto de acreedores. En una última argumentación, valiéndose de jurisprudencia de la CSJN relacionada con la consecuencia de la inembargabilidad en relación con el crédito por expensas y de lo normado en la ley que rige para el bien de familia, refuerza la improcedencia de la solicitud ante la insinuación de un crédito por impuestos inmobiliarios. El impugnante sostiene en sus agravios que el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble ha sido dispuesto (art.35, ley 22232) no sólo a favor del banco otorgante del préstamo sino también del propio adquirente del inmueble como única vivienda propia familiar, siendo el objetivo de la ley el de avalar la inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda única aun cancelado el crédito, debido a que se tutelan intereses garantizados por la Constitución Nacional, los pactos internacionales y la Constitución de nuestra provincia de Córdoba. Destaca que la propia Ley Concursal contempla excepciones al principio de universalidad al indicar en el art.108 los bienes que se encuentran excluidos del desapoderamiento, encuadrando lo normado por el art. 35, ley 22232, en las excepciones, lo que revela que no existe colisión de leyes de orden público. Finalmente, alega que no se encuentra en mora en el pago del crédito del Banco Hipotecario, por lo que la entidad carece de interés legítimo para ejecutar. 2. En mi criterio, devienen acertadas las razones brindadas por el apelante en sustento de su queja, lo que me lleva adelantar un pronunciamiento favorable a la recepción del recurso. Previo a exponer los motivos que me llevan a la conclusión expuesta cabe dejar sentado que no existe discusión respecto a la configuración de los requisitos necesarios para gozar del amparo legal invocado por el pretensor. Surge de autos que el inmueble pertenece al fallido según las constancias registrales, que fue adquirido con un crédito otorgado por el Banco Hipotecario de la Nación y que se trata de la vivienda única y familiar. De modo que la discusión en esta instancia se cierne a los argumentos que llevaron al sentenciante a repeler en el caso la inejecutabilidad solicitada. La ley 22232 –Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario SA, conf. ley 24143)–, en su art. 35 dispone expresamente: «No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el banco, mientras ésta mantenga su categoría originaria y aquéllos conserven tal destino, y que no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que constituyan con motivo de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación. Los Registros de la Propiedad tomarán nota de dicha circunstancia al margen de la anotación de dominio». De la norma transcripta no surge distinción respecto a la situación patrimonial del deudor, es decir que la excepción lo alcanza ya sea que se encuentre
Los doctores Julio L. Fontaine y Guillermo E. Barrera Buteler adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN
La doctora Beatriz Mansilla de Mosquera dijo:
La apelación de la Cra. María Luisa Benítez se dirige a la sanción que le fue impuesta por el a quo, endilgando a la funcionaria falta de análisis del conjunto de la causa y deficiencia en su actuación técnica. Aduce la impugnante en su crítica que la materia en discusión revestía un neto corte jurídico y que emitió su opinión tras haber consultado la jurisprudencia mayoritaria para estos casos, a lo que agrega que poco tiene que ver la verficación del crédito por el Banco Hipotecario para la procedencia de la incidencia opuesta. En realidad, atendiendo a la naturaleza de la cuestión debatida y lo dictaminado por la auxiliar técnica, no puede menos que admitirse la queja, desde que se aprecia que la sindicatura se preocupó por emitir el dictamen requerido pese a no ser experta en la materia jurídica en discusión, acudiendo al respaldo de jurisprudencia relacionada con el caso y que ninguna alusión efectuó en relación con la insinuación de la entidad hipotecaria por no considerarlo dirimente. Todas estas cuestiones no reflejan más que un posicionamiento frente a la incidencia planteada que no sugiere, a mi juicio, un actuar negligente que la hiciera incurrir en falta grave. De lo analizado deriva la necesaria recepción de la queja, lo que indica que debe hacerse lugar a la apelación de la sindicatura dejando sin efecto la sanción que se le impuso en el resolutorio impugnado. Así voto.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: 1. Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el Sr. Leandro Favio Germigniani y, en consecuencia, excluir de la liquidación del activo el inmueble descripto por el incidentista siempre que no varíen las condiciones que generan la protección legal. Las costas en ambas instancias deben ser soportadas por el orden causado en función de la posición asumida por las partes (art. 130, CPC). … 2. Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la Cra. María Luisa Benítez y, su consecuencia, dejar sin efecto la sanción que se le impusiera en el resolutorio apelado. Costas por su orden en función de la posición asumida por las partes (art. 130, CPC). (…)
