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2– La compraventa de lotes es un contrato bilateral en el sentido de que impone obligaciones recíprocas y correspectivas a cargo de ambas partes contratantes; y dejando de lado la polémica en torno a la naturaleza del “boleto”, lo cierto es que el “boleto de la ley 14005” impone al vendedor la obligación de escriturar y al comprador el correlativo deber de pagar el precio. Ambas obligaciones están sometidas a un régimen especial dentro del marco de la legislación de excepción (contenida en la ley 14005). Estas particularidades que acompañan a la obligación de escriturar y a la de pagar el precio, están orientadas a acentuar la obligación del vendedor y a restringir sus derechos. En el primer sentido, la ley lo constriñe a otorgar la escritura una vez que el comprador ha pagado el 25% del precio; en el segundo, la ley le impide ejercer la potestad resolutoria –de la que todo otro contratante goza– después de que el comprador ha pagado la cantidad ya señalada o ha realizado construcciones equivalente al 50% del precio.
3– Como claramente se infiere de la letra del art. 7, ley 14005, el comprador cuenta a su favor con la facultad irrenunciable e inderogable de reclamar la escrituración, sin que quepa al vendedor ejercer la facultad resolutoria. Justamente, por esas características, no se puede enervar aquel derecho del adquirente a obtener la escrituración por un supuesto abandono del derecho a ejercer el reclamo durante el lapso de prescripción de la acción, ya que con ello vendría a desconocerse un derecho conferido por una ley de orden público que impone el otorgamiento de la escritura de manera inmediata (una vez cumplimentadas aquellas prestaciones a cargo del comprador).
4– La escrituración del inmueble a favor del comprador es tema colocado fuera de los alcances de la autonomía de la voluntad. Y siendo, además, que dicha obligación recae sobre ambas partes (en el caso particular sobre el vendedor que debía designar escribano a tales efectos, conforme surge de las cláusulas del contrato), no puede el enajenante demandar la prescripción cuando esta situación deriva también de su propia torpeza, circunstancia que no merece amparo a la luz del principio general que se desprende del art. 1111, CC.
5– La operación jurídica protegida por la ley 14005 es la venta de cada lote, pues así resulta de los arts. 4, 6, 7, 8 y 9. Tales normas están dirigidas al “comprador” o “adquirente” de cada lote o fracción, de donde resulta claro que son ellos los destinatarios de la tutela legal. Así lo ha entendido la doctrina propugnando la interpretación amplia de esos preceptos tuitivos y rechazando la aplicación del pacto comisorio en esta materia cuando importa un abuso de derecho por parte del vendedor o un enriquecimiento sin causa, situación que se da cuando el adquirente ha pagado una parte considerable del precio. La acción entablada viene a contrariar el espíritu de la ley y excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres en los términos del art. 1071, CC.
6– En el derecho, sobre todo en el de nuestro tiempo, no existen derechos absolutos o, si se quiere, “totalmente” absolutos. Todos son relativos a las circunstancias del caso, en función de las bases éticas del derecho, entre las cuales está el principio de que nadie debe abusar del suyo. Principio incorporado a nuestro Código Civil (art. 1071, según reforma de la ley 17711), y aplicado por la jurisprudencia en situaciones justificantes. Ese principio o teoría del abuso del derecho pone límite a intolerables arbitrariedades en apariencia “legales” y es el que permite a los jueces remediar situaciones extremas.
7– En la especie, el principio de la resolución contractual encuentra excepción en disposiciones legales de fuerte contenido social, de aplicación (aunque sea por vía de extensión analógica), como es el art. 8, ley 14005, que concluyó por consagrar un criterio funcional, no absoluto, en coherencia con los proclamados fines de interés general al que viene a amparar.
8– Ha de tenerse en cuenta también que el curso de la prescripción puede interrumpirse por diversas causas, lo que provoca el aniquilamiento del plazo cumplido. Entre las causales de interrupción se encuentra el reconocimiento expreso o tácito que el deudor hace del derecho del acreedor (art. 3989 y 721, CC). Y si bien respecto del reconocimiento tácito el Codificador brinda un solo ejemplo (el prototipo clásico que es el del pago parcial), doctrina y jurisprudencia han coincidido en atribuir también este efecto a no pocos actos o situaciones que asimismo permiten presuponer la existencia de la obligación toda vez que el estudio de la fuente que inspiró la norma autoriza a concluir que se trata de un mero ejemplo que enumera el Codificador, debiendo los tribunales apreciar con amplitud de criterio las circunstancias de cada caso ocurrente a los fines de decidir si existe o no tal confesión. En esta dirección debe considerarse como reconocimiento tácito y permanente el que deriva de la inscripción registral del boleto de venta, lo cual (con la finalidad de tutelar los derechos del adquirente) produce la interrupción de la prescripción con relación al vendedor que tuvo a su cargo la inscripción, desde que esa circunstancia implica aceptar la restricción permanente que significa la indisponibilidad mientras subsista la inscripción.
9– El vendedor no puede desconocer el carácter cautelar que la inscripción del boleto reviste; y ese efecto permanente importa el reconocimiento fluyente de quien inscribió el boleto. Constituye una constante interrupción de la prescripción. Con mayor razón si el Registro General de la Propiedad ha procedido a informar la existencia de anotaciones al folio personal, como la propia demandante lo indica en su escrito inicial.
10– No aparece desprovista de justificación la crítica del demandado apelante en cuanto señala que con el pago total del precio se modificó la situación jurídica de mero tenedor respecto del inmueble. Es cierto que la entrega de la tenencia al momento de la celebración del boleto no constituyó –en ese estadio negocial– un hecho indicativo de la voluntad concreta de escriturar o de reconocer el derecho del otro contratante a adquirir el dominio. Pero no es menos cierto que luego, con la recepción total del precio, aparece un hecho indicativo de la voluntad de escriturar y del derecho del comprador a obtener la posesión del inmueble; ya que al haber sido percibido el precio por el vendedor sin reserva alguna, está reconociendo tácitamente la existencia de ese derecho.
11– A partir del pago el comprador cuenta con el derecho “a obtener la escrituración” y el de “poseer la cosa”; esto así, obtenido el derecho “a poseer la cosa” y en función de lo normado por los arts. 2461 y 2462 inc. 3 y 6, CC, el vendedor que era poseedor del lote (según lo alega en la demanda) desciende a la categoría de tenedor sin que sea necesario que se realice la tradición, porque la cosa continuó bajo su poder con la intención de poseer en nombre del adquirente. Se trata de un modo de adquirir la posesión y de perderla para el hasta entonces poseedor, en forma bilateral, sin que sea necesaria la realización de actos materiales, pues basta con la recepción total del precio o con el reconocimiento tácito de que el derecho de poseerla pertenece a otro.
12– A partir del reconocimiento tácito del derecho “a poseer” del comprador a través de la recepción del pago total del precio, la posesión de la actora lo ha sido en nombre del adquirente y, consiguientemente, al hacerlo en nombre de él interrumpió de modo constante la prescripción cuya declaración reclama (art. 3989, CC).
¿Procede el recurso de apelación?
El doctor
Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Cuadragésimo Primera Nominación en lo Civil y Comercial, en los que por sentencia Nº 56 de fecha 2/3/12, se resolvió: “1) Hacer lugar a la demanda deducida por Compañía Inmobiliaria Villas y Construcciones SRL (CIVYC SRL) con contra de Juan Miguel Staron, declarando prescripta la obligación de otorgar escritura pública traslativa de dominio a favor del demandado respecto del inmueble identificado como lote número … . 2) Ordenar la cancelación de la inscripción en Folio Personal 6155 a nombre de Juan Miguel Staron, LE … del boleto de compraventa celebrado entre la actora y el demandado con fecha 5–9–978 en relación al Lote …, a cuyo fin ofíciese. 3) Imponer las costas al demandado …”. 1. La sentencia de primera instancia –cuya parte resolutiva ha quedado transcripta precedentemente– contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, y a ella me remito para tener por presentados los antecedentes del litigio. En contra de aquélla se alza la parte demandada expresando en esta sede los siguientes agravios: a) En primer lugar se queja porque el resolutorio declara prescripta la obligación de escriturar que pesa sobre la actora, siendo que su parte cumplió con la prestación a su cargo pagando la totalidad del precio de la cosa, y que no pudo efectuar la intimación para escriturar debido a la actitud maliciosa y malintencionada de la vendedora, quien no constituyó domicilio en el contrato. En ese sentido, argumenta la imposibilidad de su parte de intimar a aquélla, extremo que habilitaría –a su juicio– tener por configurada la dispensa del plazo de prescripción de conformidad con el art. 3980, CC. Acusa al juez de minimizar esta circunstancia con una argumentación puramente discrecional. Continúa diciendo que se reconoce la posesión a la actora, a pesar de que la vendedora otorgó la tenencia precaria y al extinguirse la obligación de pago del comprador, se convirtió automáticamente en posesión. Afirma que la posesión invocada es de mala fe desde que la vendedora ocupa un inmueble que vendió. Manifiesta que el boleto de compraventa acompañado sólo fue controvertido por la juez, siendo que fue traído para patentizar el animus domini que tenía el demandado, ya que se trata de un acto de posesión. b) En segundo lugar se queja por cuanto la sentencia ordena la cancelación de la inscripción registral. Sostiene que dicha cancelación le causa agravio ya que permite a la actora disponer nuevamente del inmueble que fue pagado íntegramente, y que la mala fe de la peticionante vicia todo el acto jurídico. c) Por último se queja de la condena en costas, señalando que la resolución debió acoger las excepciones interpuestas y condenar en costa a la parte actora. 2. El pedido de resolución por prescripción debe rechazarse al importar un abuso del derecho por parte de la vendedora y un enriquecimiento sin causa para ella, ya que el adquirente ha pagado la totalidad del precio y la enajenante ha retardado la entrega de la posesión que debía otorgar al momento de formalizarse la escritura por el escribano a designar por ella; debiendo tenerse en cuenta que en este tipo de operatoria, la confección de la escritura debe llevarse a cabo sin mayores dilaciones, y que el pago del precio impide el ejercicio de la facultad resolutoria. Por ello adelanto criterio favorable a la procedencia del recurso. Es dable recordar que la compraventa de lotes es un contrato bilateral en el sentido de que impone obligaciones recíprocas y correspectivas a cargo de ambas partes contratantes; y dejando de lado la polémica en torno a la naturaleza del “boleto”, lo cierto es que el “boleto de la ley 14005” impone al vendedor la obligación de escriturar y al comprador el correlativo deber de pagar el precio. Ambas obligaciones están sometidas a un régimen especial dentro del marco de la legislación de excepción (contenida en la ley 14005). Estas particularidades que acompañan a la obligación de escriturar y la de pagar el precio, están orientadas a acentuar la obligación del vendedor y a restringir sus derechos. En el primer sentido, la ley lo constriñe a otorgar la escritura una vez que el comprador ha pagado el 25% del precio; en el segundo, la ley le impide ejercer la potestad resolutoria –de la que todo otro contratante goza– después de que el comprador ha pagado la cantidad ya señalada o ha realizado construcciones equivalente al 50% del precio. De tal suerte, como claramente se infiere de la letra del art. 7, ley 14005, el comprador cuenta a su favor con la facultad irrenunciable e inderogable de reclamar la escrituración, sin que quepa al vendedor ejercer la facultad resolutoria. Justamente, por esas características, no se puede enervar aquel derecho del adquirente a obtener la escrituración por un supuesto abandono del derecho a ejercer el reclamo durante el lapso de prescripción de la acción, ya que con ello vendría a desconocerse un derecho conferido por una ley de orden público que impone –insisto– el otorgamiento de la escritura de manera inmediata (una vez cumplimentadas aquellas prestaciones a cargo del comprador). Es decir que la escrituración del inmueble a favor del comprador es tema colocado fuera de los alcances de la autonomía de la voluntad. Y siendo, además, que dicha obligación recae sobre ambas partes (en particular según cláusula 14º del boleto, sobre el vendedor –en el supuesto de marras–, que debía designar escribano a tales efectos), no puede el enajenante demandar la prescripción cuando esta situación deriva también de su propia torpeza, circunstancia que no merece amparo a la luz del principio general que se desprende del art. 1111, CC. Repárese que la operación jurídica protegida por la ley 14005 es la venta de cada lote, pues así resulta de los arts. 4, 6, 7, 8 y 9. Tales normas, en efecto, están dirigidas al “comprador” o “adquirente” de cada lote o fracción, de donde resulta claro que son ellos los destinatarios de la tutela legal. Así lo ha entendido la doctrina propugnando la interpretación amplia de esos preceptos tuitivos, rechazando la aplicación del pacto comisorio en esta materia cuando importa un abuso de derecho por parte del vendedor o un enriquecimiento sin causa, situación que se da cuando el adquirente ha pagado una parte considerable del precio (Cfr. LL 128–950; JA 1967–IV–438; LL155–549; ED 52–434). La acción entablada viene a contrariar el espíritu de la ley y excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres en los términos del art. 1071, CC (Cfr. ED 114–430). En el derecho, sobre todo en el de nuestro tiempo, no existen derechos absolutos o, si se quiere, “totalmente” absolutos. Todos son relativos a las circunstancias del caso, en función de las bases éticas del derecho, entre las cuales está el principio de que nadie debe abusar del suyo. Principio incorporado a nuestro Código Civil (art. 1071, según reforma de la ley 17711), y aplicado por la jurisprudencia en situaciones justificantes. Ese principio o teoría del abuso del derecho pone límite a intolerables arbitrariedades en apariencia “legales” y es el que permite a los jueces remediar situaciones extremas. De allí que no preste acuerdo con lo decidido en primera instancia en cuanto a que, como todo principio, el de la resolución contractual –en este caso– encuentra excepción en disposiciones legales de fuerte contenido social, de aplicación (aunque sea por vía de extensión analógica), como es el art. 8 de la ley 14005, que concluyó por consagrar un criterio funcional, no absoluto, en coherencia con los proclamados fines de interés general al que viene a amparar. Como enseña Josserand, los derechos “tienen una misión social que cumplir, contra la cual no pueden rebelarse” (“Derecho Civil”, Bs.As., 1950, t.I, vol. 1º, núm. 162, p. 154); en esa senda se inscribe el derecho del comprador a impedir la resolución contractual en el campo de la venta de lotes por mensualidades, satisfecha una parte importante del precio. Vale aclarar que si bien la Sra. juez dice que su sentencia no dispone la resolución del contrato, los efectos que de ella derivan no son sino propios de ella (impedir el derecho a la escrituración y cancelar la inscripción registral del boleto a favor de la compradora); es decir que el vínculo quedaría disuelto. 3. Por otro lado, ha de tenerse en cuenta también que el curso de la prescripción puede interrumpirse por diversas causas, lo que provoca el aniquilamiento del plazo cumplido. Entre las causales de interrupción se encuentra el reconocimiento expreso o tácito que el deudor hace del derecho del acreedor (art. 3989 y 721, CC). Y si bien respecto del reconocimiento tácito el Codificador nos brinda un solo ejemplo (el prototipo clásico que es el del pago parcial), doctrina y jurisprudencia han coincidido en atribuir también este efecto a no pocos actos o situaciones que asimismo permiten presuponer la existencia de la obligación toda vez que el estudio de la fuente que inspiró la norma autoriza a concluir que se trata de un mero ejemplo que enumera el Codificador, debiendo los tribunales apreciar con amplitud de criterio las circunstancias de cada caso ocurrente a los fines de decidir si existe o no la tal confesión. En esta dirección debe, a mi juicio, considerarse como reconocimiento tácito y permanente el que deriva de la inscripción registral del boleto de venta, lo cual (con la finalidad de tutelar los derechos del adquirente) produce la interrupción de la prescripción con relación al vendedor que tuvo a su cargo la inscripción, desde que esa circunstancia implica aceptar la restricción permanente que significa la indisponibilidad mientras subsista la inscripción. En efecto, el vendedor no puede desconocer el carácter cautelar que la inscripción del boleto reviste; y ese efecto permanente importa el reconocimiento fluyente de quien inscribió el boleto. Constituye una constante interrupción de la prescripción. Con mayor razón si el Registro General de la Propiedad ha procedido a informar la existencia de anotaciones al Folio personal, como la propia demandante lo indica en su escrito inicial. En este punto he de destacar que el planteo de inconstitucionalidad tampoco merece recepción, por cuanto la simple discrepancia expresada por la demandante con el valor interruptivo de la prescripción que provoca la inscripción registral, sin demostrar vinculación directa entre esa situación jurídica y los derechos constitucionales que se dicen vulnerados, carece de virtualidad suficiente para sustentar la cuestión constitucional. No puede apontocarse el cuestionamiento con una vaga y genérica mención a la violación del derecho de propiedad y ejercicio libre del comercio, desde que todos los derechos garantizados por la Constitución se encuentran reglamentados por las leyes dictadas en su consecuencia, sin que se aprecie –en principio– que el recaudo de la inscripción registral de la compraventa pueda provocar con relación a aquellos derechos fundamentales. Las deficiencias del planteo en ese sentido, no pueden ser suplidas por el Tribunal. 4. Asimismo, no aparece desprovista de justificación la crítica del apelante en cuanto señala que con el pago total del precio se modificó la situación jurídica de mero tenedor respecto del inmueble. Es cierto que la entrega de la tenencia al momento de la celebración del boleto no constituyó –en ese estadio negocial– un hecho indicativo de la voluntad concreta de escriturar o de reconocer el derecho del otro contratante a adquirir el dominio. Pero no es menos cierto que luego, con la recepción total del precio, aparece un hecho indicativo de la voluntad de escriturar y del derecho del comprador a obtener la posesión del inmueble; ya que al haber sido percibido el precio por el vendedor sin reserva alguna, está reconociendo tácitamente la existencia de ese derecho. Es decir que a partir del pago el comprador cuenta con el derecho “a obtener la escrituración” y el de “poseer la cosa”; esto así, obtenido el derecho “a poseer la cosa” y en función de lo normado por los arts. 2461 y 2462 inc. 3 y 6, CC, el vendedor que era poseedor del lote (según éel mismo lo alega en la demanda) desciende a la categoría de tenedor sin que sea necesario que se realice la tradición, porque la cosa continuó bajo su poder con la intención de poseer en nombre del adquirente. Se trata de un modo de adquirir la posesión y de perderla para el hasta entonces poseedor, en forma bilateral, sin que sea necesaria la realización de actos materiales, pues basta con la recepción total del precio o con el reconocimiento tácito de que el derecho de poseerla pertenece a otro. Por lo cual, se concluye, a partir del reconocimiento tácito del derecho “a poseer” del comprador por medio de la recepción del pago total del precio, la posesión de la actora lo ha sido en nombre del adquirente y, consiguientemente, al hacerlo en nombre de él interrumpió de modo constante la prescripción cuya declaración reclama (conc. art. 3989, CC). 5. De acuerdo con lo expuesto, voto de modo afirmativo por la procedencia del recurso.
Los doctores
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: Hacer lugar al recurso de apelación y dejar sin efecto lo decidido en primera instancia, con costas.
