COMPRAVENTA

INMUEBLES. Escritura pública. PRECIO SIMULADO. Prueba. Innecesariedad de interponer redargución de instrumento público. Interpretación art. 993, 994 y 995, CC. CORREDOR INMOBILIARIO. Cobro de comisión según “precio real” y no por el “precio consignado en la escritura pública”

1– Interpretando los art. 993, 994 y 995, CC, ha dicho la doctrina y la jurisprudencia que las cláusulas de un instrumento público referidas a hechos cumplidos por el oficial público o pasados en presencia suya, hacen plena fe hasta que sea argüido de falso por acción civil o criminal. En cambio, las cláusulas relativas a las manifestaciones de las partes sobre haber ejecutado el acto, las convenciones, disposiciones, tienen valor probatorio pero pueden caer sin necesidad de querella de falsedad. Es que el contenido de esas cláusulas puede ser insincero, por haber falseado las partes la verdad material. Siendo así, no está comprometida la fe del oficial, por lo que basta la simple prueba en contrario. La circunstancia de que en la escritura se haya consignado que la venta se realizó por el precio de quinientos mil pesos, no significa que el acto deba ser impugnado por querella de falsedad, porque las partes pudieron haber realizado esa manifestación al escribano tratándose de un precio simulado, siendo superior el precio real. En consecuencia, basta la prueba en contrario para demostrar que el verdadero precio no era el consignado en la escritura.

2– Como señala Moisset de Espanés refiriéndose a los precios simulados en las ventas de inmuebles: “… La presión tributaria, con el impuesto a las ganancias y otras gabelas cuyas alícuotas son por lo general muy elevadas, impulsan a las partes a hacer figurar precios que no son reales sino que son muy inferiores a las sumas que realmente se han establecido para el negocio”. La realidad que describe el renombrado jurista es por todos conocida y lamentablemente se puede afirmar que son excepcionales las escrituras en las que se consigna el precio real (como por ejemplo, cuando la operación se realiza con préstamo hipotecario).

3– Desde siempre, la doctrina y la jurisprudencia han considerado que necesariamente debe recurrirse a la prueba presuncional, la cual permite comprobar si se han acreditado indicios graves, precisos y concordantes. Es indudable que los hechos arrimados son fuertes indicios de que se ha simulado el precio, consignando en la escritura quinientos mil pesos, en lugar de la cifra verdadera: setecientos cincuenta mil.

4– Otro indicio computable de conformidad al art. 316, CPC, es que los demandados han adoptado en el proceso una conducta mendaz, lo que hace poco creíbles sus afirmaciones. Se considera entonces que en este litigio han quedado comprobados indicios que por su gravedad, número, concordancia y conexión con el hecho investigado, permiten, conforme a las reglas de la sana crítica racional, converger en la conclusión de que el verdadero precio de la venta del campo en la que intermedió el corredor inmobiliario que pretende el cobro de su comisión fue de setecientos cincuenta mil pesos.

15.239 – C1a. CC y CA Río Cuarto. 22/8/03. Sentencia Nº 52. Trib. de origen: Juz. 5a. CC Río Cuarto. “Pedrueza Luis Ramón c/ Jorge Luis Baraldi, Jorge Marcos Baraldi y Mate, Eugenio Luis Baraldi y Mate, Mariano Enrique Baraldi y Mate, Pedro Pablo Baraldi y Mate, Virginia María del Pilar Baraldi y Mate y Andrés Tadeo Baraldi y Mate – Demanda Ordinaria”.

2a. Instancia. Río Cuarto, 22 de agosto de 2003

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

El doctor Julio Benjamín Avalos dijo:

I) El pronunciamiento recurrido que hace lugar a la demanda y en consecuencia, condena a la demandada a abonar a la actora en el término de diez días a contar desde que quede firme el pronunciamiento, la suma de $ 5.000, con más los intereses establecidos en el Considerando V e impone las costas por su orden, contiene una relación de causa que encuentro completa, por lo que a ella remito a fin de evitar ociosas repeticiones. Tramitado el proceso, el juez de primer grado dictó sentencia haciendo lugar parcialmente a la demanda incoada por Luis Ramón Pedrueza en contra de los señores Jorge Luis Baraldi y Jorge Marcos, Eugenio Luis, Mariano Enrique, Pedro Pablo, Virginia María y Andrés Tadeo Baraldi y Mate, condenando a los accionados a pagar al actor la suma de cinco mil pesos con más los intereses establecidos en los considerandos, disponiendo que las costas del juicio sean soportadas por el orden causado. El fallo fue recurrido por la apoderada del actor, quien interpuso en su contra el recurso de apelación. Concedido el recurso y radicados los autos en esta Excma. Cámara, el apelante expresó agravios, los que a su turno fueron refutados por la apoderada de los demandados. Dictado y consentido el proveído de autos, y concluido el estudio de la causa, quedó el proceso en condiciones de ser sentenciado.
II) Interpretando los art. 993, 994 y 995 del Código Civil, han dicho la doctrina y la jurisprudencia que las cláusulas de un instrumento público referidas a hechos cumplidos por el oficial público o pasados en presencia suya, hacen plena fe hasta que sea argüido de falso por acción civil o criminal. Ello se justifica porque en este caso es el propio oficial público quien da fe de lo que ha hecho, visto u oído. Y si el instrumento público tiene por fin ser un factor de seguridad jurídica, es lógico que no puedan destruirse esas afirmaciones por la simple prueba en contrario y que se exija un procedimiento especial. En cambio, las cláusulas relativas a las manifestaciones de las partes sobre haber ejecutado el acto, las convenciones, disposiciones, tienen valor probatorio pero pueden caer sin necesidad de querella de falsedad. Es que el contenido de esas cláusulas puede ser insincero por haber falseado las partes la verdad material. Siendo así no está comprometida la fe del oficial, por lo que basta la simple prueba en contrario (Guillermo Borda “Parte General” tomo II Nº 986 y siguientes; C. 1a CC Córdoba JA 1978–IV–669; CNCIV., sala D ED 95–469). Conforme a lo expuesto, la circunstancia de que en la escritura se haya consignado que la venta se realizó por el precio de quinientos mil pesos, no significa que el acto deba ser impugnado por querella de falsedad como expresa el sentenciante, porque las partes pudieron haber realizado esa manifestación al escribano tratándose de un precio simulado, siendo superior el precio real. En consecuencia, basta la prueba en contrario para demostrar que el verdadero precio no era el consignado en la escritura. El apelante pretende que esa prueba en contrario existe y que ella consiste en cierto borrador del boleto de compraventa de la propiedad de que se trata, confeccionado por el escribano Foglino, enviado por fax al escribano Rubio, quien a su vez remitiera por el mismo medio las observaciones que le merecía dicho instrumento, de lo cual, según afirma el recurrente, resulta que el precio real de la operación fue de setecientos cincuenta mil pesos o dólares (por aquella fecha el valor de cambio era uno a uno). Otro hecho que según el apelante revela el verdadero precio de la operación es la circunstancia de que el vendedor pagó al actor la comisión sobre los setecientos cincuenta mil pesos, puesto que lo abonado por dicho concepto es lo que legalmente corresponde pagar considerando aquella suma. Con la declaración de los escribanos Foglino (fs. 129/130) y Rubio (fs. 223), ha quedado demostrado que el primero, en fecha no precisada del mes de enero de mil novecientos noventa y ocho, remitió al segundo, por fax, un borrador del boleto de compraventa del campo que los demandados vendieron posteriormente al señor Vinci, según escritura obrante en copia a fs. 63/66 labrada por el escribano Foglino. El escribano Rubio, quien asesoraba legalmente al comprador, el veintisiete de enero del mismo año remitió a su vez a Foglino un fax conteniendo las modificaciones que sugería introducir al borrador del boleto. Del contenido de ambos instrumentos resulta claro que el precio de la venta que las partes se aprestaban a celebrar era de setecientos cincuenta mil dólares. Por otra parte, con la declaración de los señores Angel Vinci (fs. 224) y Santiago Víctor Anino (fs. 193) se acredita que el primero abonó a Pedrueza la suma de veintidós mil quinientos dólares en concepto de comisión por su intervención en la compra del campo “San Antonio”, que adquiriera a los herederos de Antonia Jacinta Maté de Baraldi. Si como se ha visto, en el mes de enero las partes estaban de acuerdo en que el precio de la venta del campo era de setecientos cincuenta mil dólares o pesos, resulta incomprensible que la operación se realice pocos meses después por doscientos cincuenta mil dólares o pesos menos. La magnitud de la reducción autoriza a descartar que se deba a una rebaja y sobre ello los vendedores, el comprador y los escribanos Foglino y Rubio no han brindado ninguna explicación. Cobra fuerza entonces la versión suministrada por el actor, quien afirma que como es de práctica, para reducir gastos se hizo constar en la escritura un precio inferior. En efecto, como señala Moisset de Espanés refiriéndose a los precios simulados en las ventas de inmuebles: “… La presión tributaria, con el impuesto a las ganancias y otras gabelas cuyas alícuotas son por lo general muy elevadas, impulsan a las partes a hacer figurar precios que no son reales, sino que son muy inferiores a las sumas que realmente se han establecido para el negocio” (Mosset Iturraspe–Moisset de Espanés “Contratación inmobliaria” Editorial Hammurabi año 1980, pág. 133). La realidad que describe el renombrado jurista es por todos conocida y lamentablemente se puede afirmar que son excepcionales las escrituras en las que se consigna el precio real (como por ejemplo, cuando la operación se realiza con préstamo hipotecario). En el presente caso, la disminución del precio aludida precedentemente no admite otra explicación. Si el precio fue simulado, se entiende lo lacónico y hasta renuente que ha sido en sus respuestas el escribano Foglino y en parte también Rubio y Vinci. También que es ingenuo preguntarse por qué éste nunca fue interrogado acerca del verdadero precio de la venta, puesto que de haber respondido con sinceridad, podría temer ser pasible eventualmente de sanción penal por defraudación al Fisco. Tampoco admite otra lectura la circunstancia de que Vinci abonara a Pedrueza una comisión de veintidós mil quinientos pesos, importe que coincide exactamente con la comisión de ley sobre un precio de setecientos cincuenta mil pesos. Es conocido que en materia de simulación es muy difícil disponer de pruebas directas cuando el que intenta demostrarla es un tercero. Por eso desde siempre la doctrina y la jurisprudencia han considerado que necesariamente debe recurrirse a la prueba presuncional, la cual permite comprobarla si se han acreditado indicios graves, precisos y concordantes. Es indudable que los hechos referidos precedentemente son fuertes indicios de que se ha simulado el precio, consignando en la escritura quinientos mil pesos en lugar de la cifra verdadera: setecientos cincuenta mil. Otro indicio computable de conformidad al art. 316 del CPC es la conducta mendaz de los accionados, quienes, de negar enfáticamente haber autorizado la intervención como corredor en el negocio al señor Pedrueza, después de dictada la sentencia que correctamente la consideró probada, pasaron a reconocerla en forma implícita pero concluyente al refutar agravios, cuando expresara su apoderada que “…el a quo al sentenciar, analiza y meritúa correcta y acabadamente la prueba incorporada en autos, lo que le permite acoger la demanda y no el monto de la pretensión en su totalidad …”. Se comprueba entonces que los demandados han adoptado en el proceso una conducta mendaz, lo que hace poco creíbles sus afirmaciones. Considero entonces que en este litigio han quedado comprobados indicios que por su gravedad, número, concordancia y conexión con el hecho investigado, permiten, conforme a las reglas de la sana crítica racional, converger en la conclusión de que el verdadero precio de la venta del campo en la que intermedió Pedrueza fue de setecientos cincuenta mil pesos. Cabe en consecuencia acoger los agravios del apelante y modificar en este punto la sentencia. Me pronuncio entonces negativamente en cuanto a la primera cuestión planteada.

Los doctores Eduardo H. Cenzano y César de Olmos adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado del acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal,

SE RESUELVE: 1) Hacer lugar a la apelación y modificar la sentencia impugnada, disponiendo que la demanda prospera por la suma de doce mil quinientos pesos. 2) Imponer las costas de primera instancia a los demandados. 3) Dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada en la sentencia. 4) [Omissis] 5) Confirmar el pronunciamiento en todo lo demás que resuelve. 6) Imponer las costas de la alzada a los demandados. 7) [omissis]. 8) Remitir los antecedentes correspondientes a la Justicia en lo Penal.

Julio Benjamín Avalos – Eduardo H. Cenzano – César de Olmos ■