Inmueble cedido en alquiler. Explotación por cuenta propia (art. 41, ley 14394). Pedido de desafectación. Improcedencia
1– En el sublite, el a quo no viola en su resolución el principio de congruencia. El agravio que sostiene que se basa en prueba no incorporada debidamente al proceso debe ser desestimado, ya que el obiter dictum del fallo bajo revisión gira alrededor del contrato de locación celebrado entre la accionada como locadora y el tercero locatario, que fuera ofrecido por la propia actora. El iudicante ha fijado como plataforma fáctica que la propietaria del bien no habita el inmueble sino que lo alquila a un tercero, y además que ésta cumple en el inmueble las tareas de traductora y profesora de inglés, siendo dirimente para la fijación de tal plataforma el mencionado contrato.
2– El iudicante considera que el hecho de la locación –a un tercero– de un inmueble sujeto al régimen de bien de familia encuadra en los términos utilizados por la norma aplicable a la explotación por cuenta propia, concluyendo en que no se ha violado ninguna obligación impuesta por la ley que diera lugar a la desafectación del bien de familia. El contrato de locación referido ha sido reconocido en juicio por el locatario, lo que le imprime fecha cierta para terceros, sin tener mayor relevancia la certificación notarial de las firmas, por lo que debe tenerse por cierto y alrededor de él debe fundarse la solución del caso.
3– El supuesto de que la propietaria del bien de familia lo alquile encuadra en una de las obligaciones impuestas por el art. 41, ley 14394: la de explotar el inmueble por cuenta propia. El hecho de que la locación sea parcial agrega un elemento más a los fines de la protección que se otorga al bien de familia en nuestro sistema jurídico, pero dicho elemento no resulta dirimente ni excluyente, ya que la locación misma –por más que no sea parcial– siempre y cuando tenga por fin el sustento de la familia, encuadra en la obligación de explotar por cuenta propia el inmueble, por lo que no constituye una causal de desafectación. La locación implica un medio de obtener dinero, de hacer producir al inmueble; por ello es una explotación por cuenta propia y encuadra en una de las obligaciones impuestas en la ley. Se trata de una explotación económica en la cual no concurre la obligación de habitar. Por ello, el contrato de locación brindaba a la accionada un ingreso que le permitía lograr el sustento de su familia, siendo ésta la destinataria de tal explotación.
4– No debe pasar por alto el hecho nuevo denunciado por la demandada, el cual tiene relevancia jurídica para establecer que, al haber vuelto a habitar el inmueble afectado como bien de familia, torna abstracta la cuestión, ya que el apelante inicia el incidente de desafectación porque la accionada no habitaba el inmueble, circunstancia que hoy en día se cumple. En cuanto los recaudos sustanciales del hecho nuevo, vinculados con la procedencia de la invocación articulada, es condición fundamental la de guardar este hecho directa vinculación con la cuestión debatida, de modo tal que su invocación no importe introducir una variación en los términos de la litis, la que se produciría si se alterase algunos de los elementos de la relación procesal: sujeto, objeto o causa. El hecho denunciado en autos tiene directa relación con la cuestión debatida, cumpliendo con el recaudo mencionado, ya que el incidente se funda en la no habitación del inmueble, circunstancia que ahora existe al haber vuelto la demandada a habitar el inmueble en cuestión.
15991 – C6a. CC. Cba. 6/6/05. AI. N° 231. Trib. de origen: Juz. 49ª CC. Cba. “Banco Bisel SA c/ Layús Edmundo Miguel y Otros –PVE -Otros Títulos”
Córdoba, 6 de junio de 2005
Y CONSIDERANDO:
En contra del AI N° 908 de fecha 14/11/03 dictado por el Sr. Juez de Primera Instancia y 49ª Nom. que resolvió no hacer lugar al pedido de desafectación del régimen de bien de familia formulado por la actora con relación al inmueble de propiedad de la demandada inscripto en la matrícula N°157.959/36, la actora interpone recurso de apelación. I. El apelante expresa agravios a fs. 260/264. Sostiene en primer lugar que la resolución recurrida ha excedido los términos en que la litis fue trabada. En efecto, frente a la demanda incidental de desafectación del bien de familia de la accionada, ésta no contestó la demanda ni interpuso la defensa de justificación a la violación de la obligación de habitar el inmueble establecida por el art. 41, ley 14934. Afirma que el tribunal ha violado el principio de congruencia establecido en el art. 330 de la ley ritual, encontrando la justificación de la no ocupación de la vivienda que no había sido alegada por la demandada en tiempo y forma, y vedando a su parte el derecho a otra prueba para rebatir la defensa de la contraria. Que el juez ha tomado la confesional de la demandada como una verdadera contestación de la demanda y aceptando como verosímil todo su relato, y cotejándola con prueba no incorporada a la causa. Por otro lado, afirma que la resolución se ha basado en prueba no incorporada debidamente a la causa. Que salvo la copia del contrato de locación, al no contestar la demanda incidental caducó la oportunidad procesal que disponía la demandada para ofrecer prueba, con excepción de los supuestos de los arts. 218 y 241, CPC. Que toda la prueba ofrecida por la demandada al comparecer extemporáneamente no fue admitida por el tribunal, quien no le dio trámite; no ordenó su agregación ni se le corrió traslado a la actora. Que mal pudo, entonces, la resolución, valorar toda la documental no incorporada válidamente al proceso; al hacerlo, ha provocado su nulidad, cuya declaración solicita. También agravia al actor el decisorio bajo recurso, cuando sostiene que el contrato de locación que en copia obra a fs. 161 no ha sido cuestionado por él. Manifiesta que seguramente el Sr. juez no alcanzó a leer su presentación de fs. 228/230, donde formuló duros cuestionamientos al contrato de locación presentado por la Sra. Giordano y su vinculación con la prueba testimonial rendida en esta causa, en ausencia injustificada de la supuesta locadora. Como el fallo recurrido se basa fácticamente en el contrato de locación en cuestión, reitera los argumentos dados en primera instancia, a los fines de que se los tenga en cuenta, los cuales los tengo por reproducidos en honor a la brevedad. Apunta que realmente estamos ante un contrato de locación “armado”, donde resulta incomprensible que se le haya certificado como auténtica la firma del Dr. Marcelo Britos, quien declaró ante el tribunal sin que haya hecho alusión alguna a su carácter de locatario parcial. Que todo lo expuesto pone al descubierto la maniobra de mala fe de la contraria, es consecuencia del error del juzgador, consumado en el equivocado camino lógico y procesal que asumió para resolver la causa, dejando de lado normas elementales del juicio contradictorio. Que al no existir oposición al pedido de desafectación, el iudicante debió limitarse a comprobar que el bien que estaba registrado como bien de familia estaba ocupado por un tercero, como lo constató el oficial de justicia que lo representó en el acto previo a la subasta. Que le estaba vedado tomar una defensa y un cúmulo de pruebas que no habían sido invocadas ni presentadas en tiempo y forma, respectivamente. Que la actividad probatoria que hubiese realizado su mandante habría sido diferente si al trabarse la litis se encontraba con que la demandada alegaba la excepción al deber de habitar el inmueble, en los términos del art. 41 de la ley respectiva. Señala que es motivo expreso de agravio, también, la valoración de la conducta contradictoria de la Sra. Giordano en esta misma causa. Que, por un lado, el día 1/4/03 la demandada sostuvo que vivía en José P. Otero 1…, B° Cerro de las Rosas, en la casa de su cuñada Claudia E. Layus desde octubre de 2001. Pero el día 20/3/03 había ofrecido como prueba que se emplazara a la Sra. Beatriz Barrientos a fin de que acompañe las copias que obran en su poder de los recibos extendidos, desde el mes de septiembre del año 2001 y hasta la actualidad, respecto de los recibos de alquiler abonados por la Sra. Graciela Giordano. Que se advierte que se pretendía copia de los recibos de alquiler abonados por Giordano, lo que significaba que ésta era inquilina de la Sra. Barrientos (o de algún tercero) desde septiembre de 2001, por lo que nunca pudo afirmar después que no alquilaba, sino que vivía desde esa misma fecha en el inmueble que tenía a su cuñada como locataria y al Sr. Enrique Hutt como locador. Que la contradicción es clara, evidente, profunda y demostrativa de la mala fe que actúa en el proceso la Sra. Giordano. Por último, señala que la resolución en crisis agravia a su mandante en cuanto ha ignorado por completo la ley vigente para el caso concreto: se refiere al art. 41, ley 14394, que sólo admite excepciones al deber de habitar el bien motivo del privilegio cuando así lo establezca la autoridad de aplicación, sólo transitoriamente y por causa debidamente justificada. Que el a quo ha leído solamente una parte de la norma, que establece la posibilidad del arrendamiento transitorio del bien, por causa debidamente justificada. Que olvidó que el mismo precepto legal establece que la excepción a la regla solamente la puede otorgar la autoridad de aplicación, lo que implica que en forma previa al alquiler a un tercero, la demandada debió gestionar ante el Registro General de la Provincia (RGP) (autoridad de aplicación) la autorización correspondiente, justificando ante dicha repartición la causa del apartamiento del deber liminar que establece la ley del bien de familia. Que la Sra. Giordano no hizo trámite alguno para lograr la autorización que prevé la ley, porque no lo invocó tampoco surge de la constancia registral obrante en la causa. Al no obrar de este modo, al juez le estaba vedado entrar al análisis de la existencia de causas y de su posible justificación, para legitimar una conducta anterior al planteamiento de la excepción, documentada en forma indubitable con el acta de constatación para rematar. Cita doctrina en apoyo de sus dichos. Que la resolución bajo recurso no es derivación razonada del derecho vigente, como pretende la CSJN al hablar de la sentencia arbitraria, como es la que cuestiona el apelante. Que no es posible que se ignore el texto y el sentido de la ley; el bien se saca del patrimonio del deudor y no puede ser agredido por acreedores posteriores, siempre y cuando el beneficiario habite en él con su familia; si por alguna circunstancia excepcional (no lo es la simple justificación económica que ha ensayado maliciosamente la demandada en esta causa, en forma harto extemporánea) el beneficiario quiere dejar de habitar el bien, debe presentarse ante el RGP y allí lograr la excepción, para hacer valer frente a un acreedor que advierte que el inmueble no está ocupado por el propietario. Correlativamente, sostiene que al juez le está vedado entrar a analizar si está frente a una excepción de la ley, porque ésta ya le indicó adónde debía recurrir la parte interesada en la locación de la vivienda, debiendo limitarse a comprobar que el beneficiario no ocupa el bien y que no existe una excepción acordada administrativamente, si así se planteara. Alega que si al desconocimiento del claro mecanismo ideado por la ley que instaló la institución del “bien de familia” se asocia la posibilidad de que un juez pueda considerar como invocada la excepción después del momento procesal oportuno, y estimar como valederas las causas y su justificación introducidas en la prueba confesional que debió superar la demandada, pues entonces se llega al arbitrario fallo brindado por el Sr. juez, que sorprende y preocupa a quienes pretenden que las sentencias sean fundadas lógica y legalmente, como sabiamente exige el art. 155, Const. Pcial., que no ha sido respetado en este caso. En definitiva, solicita se haga lugar al recurso y se admita el incidente de desafectación del bien de familia, con costas en ambas instancias a cargo de la demandada. II. Corrido el traslado en los términos del art. 371, CPC, es evacuado por la incidentada a través de su apoderado a fs. 296/403, escrito que tengo por aquí reproducido brevitatis causa. Cabe destacar que en el citado escrito la incidentada invoca como hecho nuevo la circunstancia de encontrarse habitando nuevamente el inmueble con sus hijos, en tanto y en cuanto habiendo vencido el contrato de alquiler el 30/9/03. Manifiesta que tal circunstancia constituye un hecho nuevo de trascendencia para el proceso. Asimismo solicita la apertura a prueba en los términos del art. 375 inc. b, CPC, lo que se admite a fs. 319, diligenciándose en las fojas siguientes. III. Dictado el decreto de autos, el actor presenta su alegato en los términos del art. 378 del Código de rito, quedando la causa en estado resolver. IV. Entrando al análisis de los agravios, con respecto al primero de ellos consistente en la queja acerca de que la resolución recurrida ha excedido los términos en que la litis fue trabada, cabe aclarar que el hecho de que la accionada no haya contestado la demanda incidental, si bien constituye una presunción en su contra, no implica per se que el juzgador deba atenerse a lo manifestado en el escrito de demanda y sin más hacer lugar a la pretensión, sino que debe subsumir la norma jurídica aplicable a los hechos relatados y probados dando la solución que corresponda en derecho. En el sublite, el sentenciante no ha violado el principio de congruencia tal como lo endilga el apelante; no asiste razón a este último al estimar que el juez encontró una justificación de la no ocupación de la vivienda que no había sido alegada; por el contrario, el a quo encuadró los hechos relatados en la demanda incidental en la norma jurídica aplicable y dio la solución al caso conforme a derecho según su criterio. Asimismo corresponde aclarar que no le asiste razón al quejoso respecto de las consideraciones efectuadas con relación a la prueba confesional valorada por el a quo, ya que la prueba de confesión no necesariamente prueba en contra del absolvente sino que, como en toda medida de prueba, los elementos probatorios que de ella surjan se adquieren a favor del proceso. Es lo que se denomina el principio de la comunidad de la prueba. Por los argumentos antedichos, este agravio debe rechazarse en razón de entender que el juzgador no ha violado el principio de congruencia. La misma suerte debe correr el segundo agravio que sostiene que la resolución se ha basado en prueba no incorporada debidamente al proceso, ya que el obiter dictum del fallo bajo revisión gira alrededor del contrato de locación celebrado entre la accionada como locadora y el Dr. Britos como locatario, contrato que fuera ofrecido por la parte actora. La resolución no ha valorado la prueba ofrecida por la demandada que no ha sido admitida en juicio. Así, el iudicante ha fijado la plataforma fáctica consistente en que la propietaria del bien no habita el inmueble sino que lo alquila a un tercero y, además, que la demandada cumple en el inmueble las tareas de traductora y profesora de inglés. La prueba dirimente para la fijación de tal plataforma fue el contrato de locación. Agrega elementos relevantes la confesional de la Sra. Giordano. Ambos medios de prueba fueron ofrecidos por la parte actora. Fijada dicha plataforma fáctica y valorada la prueba conforme la sana crítica racional, el iudicante realiza el camino lógico de subsunción de la norma aplicable, obteniendo la solución del caso. No hay en el fallo una motivación aparente. El criterio del iudicante en dicho trabajo lógico de subsunción consiste en considerar que el hecho de la locación a un tercero de un inmueble sujeto al régimen de bien de familia encuadra en los términos utilizados por la norma aplicable “explotación por cuenta propia”, por lo que concluye que no se ha violado ninguna obligación impuesta por la ley que diera lugar a la desafectación del bien de familia. Con respecto a los cuestionamientos que efectúa el apelante al contrato de locación, al endilgarle el carácter de contrato armado, cabe aclarar que el contrato de locación celebrado entre la propietaria del bien de familia Sra. Giordano y el Sr. Britos, por el cual la primera da en locación parcial al segundo el inmueble en cuestión, ha sido reconocido en juicio por Britos, lo que le imprime fecha cierta para terceros, sin tener mayor relevancia la certificación notarial de las firmas. Dicho contrato debe tenerse por cierto, y alrededor del mismo debe fundarse la solución del caso, ya que los elementos probatorios que de él derivan son dirimentes a los fines de resolver la cuestión. Así las cosas, coincidimos con el criterio del a quo con respecto a que el hecho de que la propietaria del bien de familia alquile dicho bien, encuadra en una de las obligaciones impuestas por el art. 41, ley 14394, la de explotar por cuenta propia el inmueble. El hecho de que la locación sea parcial agrega un elemento más a los fines de la protección que se otorga al bien de familia en nuestro sistema jurídico, pero dicho elemento no resulta dirimente ni excluyente, ya que la locación misma, por más que no sea parcial, siempre y cuando tenga por fin el sustento de la familia, encuadra, como se dijo más arriba, en la obligación de explotar por cuenta propia el inmueble, por lo que no constituye una causal de desafectación. La locación implica un medio de obtener dinero, de hacer producir al inmueble, por ello es una explotación por cuenta propia y encuadra en una de las obligaciones impuestas en la ley. Se trata de una explotación económica en la cual no concurre la obligación de habitar. Con respecto a la mentada conducta contradictoria que apunta el apelante, hay que aclarar que de las pruebas rendidas en la causa surge que la Sra. Giordano vivía con su cuñada en un inmueble de propiedad de Enrique Hutt. La relación locativa fue entablada entre la Sra. Claudia Layus y Enrique Hutt, y la Sra. Barrientos era la administradora que percibía los pagos de las mercedes locativas, por mandato del Sr. Hutt. Esta circunstancia quedó probada además por la prueba producida en segunda instancia. Por lo que no se logra vislumbrar la conducta contradictoria que le endilga el apelante a la accionada. La accionada compartía los gastos con su cuñada, ello surge de los recibos acompañados. Recordemos que las situaciones sometidas a examen de los jueces deben ser calificadas y resueltas en consonancia con la realidad de sus contenidos como fiel reflejo de la sustancia en que se apoya, con prescindencia de la denominación o de la terminología que convencionalmente le asignen la parte o las partes intervinientes en la controversia. Como lo dijo la Corte Suprema, lo que vale es lo que es; no vale los que se simula o lo que parece ser. Nuestra CSJN practica en los más variados temas su pauta doctrinaria de la “verdad jurídica objetiva”, sin que queden dudas de la primacía que le otorga a la realidad sobre la ficción y al contenido sustancial sobre los formalismos discrecionales. Por todo ello se puede concluir que el contrato de locación celebrado por la accionada con Britos le brindaba un ingreso que le permitía lograr el sustento de su familia, al tener que “ayudar” con los gastos en el inmueble que alquilaba su cuñada, inmueble donde vivía la accionada. Por ello, se vislumbra en la especie, que la familia es la destinataria de la explotación. No se logra ver en ello ninguna conducta maliciosa ni la mala fe en el proceso que el apelante alega. Por ello este agravio tampoco debe tener acogida. El último agravio que alega la falta de autorización de la autoridad de aplicación debe rechazarse por las razones expuestas al tratar el tercer agravio, ya que como se sostuvo más arriba, el hecho de la locación encuadra en la obligación de explotar por cuenta propia el inmueble previsto por la norma aplicable. De ahí que dicho alquiler no es una excepción de las cuales la autoridad de aplicación debe autorizar. Ello así por que, según criterio de este Tribunal, en el caso sub examen la locación del bien constituye una explotación por cuenta propia, es decir, una de las obligaciones que impone el art. 41, ley 14394, por lo que no hay causal de desafectación ni excepción cuya autorización deba acordar la autoridad de aplicación. El agravio aquí analizado también debe desecharse. V. Además de todo lo dicho, no debe pasar por alto el hecho nuevo denunciado por la parte demandada, el cual tiene relevancia jurídica para establecer que al haber vuelto a habitar el inmueble en cuestión, torna abstracta la cuestión, ya que el apelante inicia el incidente de desafectación por no habitar la accionada el inmueble, circunstancia que hoy en día se cumple. En cuanto los recaudos sustanciales del hecho nuevo, vinculados con la procedencia de la invocación articulada, enseña Ramaciotti que la condición fundamental es, desde luego, la de guardar el hecho nuevo directa vinculación con la cuestión debatida, de modo tal que no importe su invocación introducir una variación en los términos de la litis, variación que se produciría si se alterase algunos de los elementos de la relación procesal: sujeto objeto o causa. Por consiguiente, y en orden a determinar cuándo será procedente el hecho nuevo invocado, habrá que precisar si trae aparejada una variación o mutación en algunos de tales elementos. El hecho denunciado en la presente causa tiene directa relación con la cuestión debatida y cumple con los recaudos antes mencionados, ya que el incidente se funda en la no habitación del inmueble, circunstancia que ya existe al haber vuelto la demandada a habitar el inmueble en cuestión. No vemos en la especie ninguna maniobra ardidosa como lo endilga el apelante, ya que de los hechos probados valorados a la luz de la sana crítica racional se desprende que la accionada alquilaba el inmueble y que, vencido dicho contrato, retornó a vivir en el inmueble de que se trata; esto lo ponen en evidencia los testimonios rendidos en la segunda instancia como asimismo el informe de la Lic. Laura Margarita Ramos; por lo cual debe confirmarse el decisorio apelado y rechazar el incidente de desafectación de bien de familia. VI. La solución propiciada tiene en cuenta los fundamentos del bien de familia, los cuales recaen en haber reconocido a la familia como ente intermedio de indispensable existencia para la estructura social; paralelamente surge la necesidad de preservar el cumplimiento del deber de asistencia y de amparar la estabilidad y cohesión familiar, lográndose ello con la protección del bien de familia (Díaz de Guijarro, JA, 1954, IV, 98). Señala Guastavino además que la razón filosófico-jurídica más general del bien de familia puede resumirse en la concepción supraindividual o pluralista de la sociedad. Por todas las razones expuestas, debe rechazarse el recurso de apelación y confirmar en todas sus partes la resolución recurrida. VII. Las costas deben imponerse por su orden (art. 130, 2ª. parte), ello en cuanto la actora tuvo razón suficiente para creerse con derecho a litigar, y en razón de la dispar interpretación doctrinal y jurisprudencial.
Por todo ello,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación y, en consecuencia, confirmar la resolución recurrida en todas sus partes. Costas por el orden causado.
Walter Adrián Simes – Silvia B. Palacio de Caeiro – Alberto F. Zarza ■
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