ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUBASTA (Reseña de fallo)

qdom BLOQUEO REGISTRAL. Embargos posteriores en contra del ejecutado. Realización de subasta dentro del plazo. Transferencia efectuada por el adquirente. INSCRIPCIÓN POR TRACTO ABREVIADO. TERCERO REGISTRAL. EMBARGO. Condicionalidad sujeta a las resultas del remate. Inoponibilidad a terceros adquirentes. Saneamiento automático de la situación registral del bien rematado 1– “Tercero registral será todo aquel que no conozca la mutación jurídico-real o medida precautoria y que tuviese una expectativa que se frustraría si prevaleciera el derecho no inscripto. Este es el tercero al que alude el Codificador en el art. 2505, CC, pues tercero sólo abarca a la persona que habiendo insinuado su derecho en el registro, desconozca la existencia de un acto y por tal motivo el mismo no le resulte oponible”.

2– En el sub lite se verifica que dentro del plazo legal fijado por el art. 34, ley 5771, se ha comunicado la realización de la subasta. Ello implica que por imperio de lo dispuesto en la norma citada, durante ese lapso operaba el bloqueo registral, pues el artículo citado dispone que en caso de subasta la anotación preventiva caducará de pleno derecho a los 150 días corridos, salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deberá comunicar tal circunstancia al Registro en el plazo indicado, prorrogándose la inscripción preventiva hasta la notificación al Registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia. Se extrae de ello que, conforme lo enuncia el requirente, durante ese lapso el embargo trabado y por ende registralmente exteriorizado con posterioridad a la anotación preventiva de subasta se encontraba condicionado a sus resultas.

3– “La anotación preventiva de subasta tiene la virtualidad jurídica de producir el desapoderamiento del bien por parte de su propietario y sus acreedores, que no podrán ejercitar sobre el mismo derecho alguno, mientras mantenga vigencia la comunicación. En este caso no hay 'desapoderamiento material', como en el secuestro de los muebles, sino 'desapoderamiento jurídico', que tiene como consecuencia que el titular del bien 'no pueda disponer de él, ni enajenarlo, ni gravarlo, y que desde ese momento deje de ser 'garantía común' de otros acreedores, que no podrán intentar o proseguir acciones contra ese bien”.

4– Conforme lo disponía la autoridad administrativa a la fecha en que se intenta la registración, el adquirente en subasta disponía del plazo de cinco años para la inscripción respectiva. De ello surge que la inscripción de un inmueble adquirido por subasta puede ser realizada por orden judicial o por vía notarial, incluso como tracto abreviado. En este último supuesto, bastará que el escribano interviniente cumplimente puntillosamente los requisitos contemplados en el art. 46 para tornar procedente la aplicación de lo normado por el art. 14, ley 5771, cuando dice que “estas medidas (de cancelación) no son de aplicación en el caso de inmuebles adquiridos en subasta pública. Cuando esto aconteciere, la orden de inscripción emanada del tribunal de la subasta o de su subrogante legal, trae implícita la cancelación de todos los gravámenes anotados a nombre del ejecutado sobre el inmueble objeto de la subasta. Las inhibiciones se considerarán levantadas al solo efecto de la inscripción a nombre del adquirente”.

5– Cuando el adquirente en subasta ha procedido a ceder su derecho, puede realizarse la inscripción por medio del procedimiento de tracto abreviado, quedando cancelados todos los embargos de fecha anterior, siempre y cuando la subasta haya sido realizada durante la vigencia del bloqueo registral, que ha producido la notificación de tal acto y la mutación del derecho real con relación a los terceros que han insinuado sus derechos sobre el bien.

6– La resolución en crisis deja sentado que no existe observación formal alguna respecto del documento cuya inscripción se requiere, y que la tacha sólo se alcanza por la existencia de una medida precautoria que se estima que únicamente puede ser cancelada por orden judicial, sin advertir que ello acontece por aplicación de lo dispuesto por el art. 14, ley 5771. Por lo tanto, cabe hacer lugar al recurso deducido, en su mérito revocar la resolución Nº 196 de la Dirección del RGP y ordenar a la citada repartición la toma de razón de la escritura .

C5a. CC Cba. 28/9/09. Sentencia Nº 151. “Díaz Cornejo Eduardo Luis – Recurso de Apelación c/ Decisiones Autoridad Adm. o Pers. Jurídica Pub. No Estatal (Civil) Expte N° 1638781/36”. Dres. Abel Fernando Granillo, Abraham Ricardo Griffi y Rafael Aranda &#9632;

TEXTO COMPLETO

SENTENCIA NUMERO: 151 En la ciudad de Córdoba a los veintiocho días del mes de setiembre del año dos mil nueve y siendo las 9,00 horas, se reunieron en Acuerdo Público los Señores Vocales de la Ecxma. Cámara Quinta de apelaciones en lo Civil y Comercial Dres. Rafael Aranda, Abel Fernando Granillo y Abraham Ricardo Griffi, a los fines de dictar sentencia en estos autos caratulados: “DIAZ CORNEJO EDUARDO LUIS – RECURSO DE APELACIÓN C/ DECISIONES AUTORIDAD ADM. O PERS. JURÍDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL) EXPTE N° 1638781/36” venidos en apelación con motivo del recurso deducido por el Esc. Eduardo Luis Díaz en contra de lo resuelto mediante resolución de la Dirección del Registro General de la Provincia, protocolizada bajo el número ciento noventa y seis del veintiocho de noviembre de dos mil ocho, que en su parte pertinente dispone, RESUELVO. Artículo Primero: No hacer lugar, conforme lo establecido por el art. 14 de la ley 5771 y los arts. 19,22,23,27 de la ley 17801, al recurso de apelación interpuesto, por resultar sustancialmente improcedente, correspondiendo mantener la observación que se formulara al documento notarial diario de dominio nº 23939/08 que reza..3) atento a que la anotación preventiva de subasta nº 447 del 26-2-2007 fue utilizada para la subasta y el Dº de embargo nº 10951/07 es posterior a la misma, sírvase cancelarlo por auto y oficio expreso en esta actuación o por cuerda separada dando ingreso al oficio por Can. En su caso podrá optar por tomar a su cargo tal gravamen, procediendo de conformidad. Articulo Segundo: Ordenar dejar constancia del presente recurso, a los fines de la publicidad en la matricula nº 257.060.- Articulo Tercero Protocolícese, notifíquese, dése copia y archívese. Fdo Dra. María Cristina Caceres- Directora.-------------------------------------- Realizado el sorteo de ley , el orden de emisión de los votos resulto el siguiente: Dres. Abel Fernando Granillo, Abraham Ricardo Griffi y Rafael Aranda.-------------------- El Tribunal, en presencia de la Actuaria se planteo las siguientes cuestiones a resolver: 1) ¿Es procedente el recurso deducido? 2) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.------------------------------------------------------------------------------------------------- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ABEL FERNANDO GRANILLO, DIJO: 1.- Corre a fojas 2 del expte. Administrativo 0032-034508/2008 de la Dirección del Registro General de la Provincia, el recurso judicial deducido por el Sr. Esc. Eduardo Luis Díaz en contra de la resolución trascripta. Solicita se revoque la misma, las observaciones que ella sostiene y se ordene la correcta y definitiva registración de la escritura pública número noventa y cinco sección A autorizada por el escribano precitado con fecha quince de mayo de dos mil ocho.---------------------------------------------------------------------------------------------------- Al individualizar los hechos en que funda su petición, afirma que con posterioridad a los embargos nominados a los puntos 2 a 6 de la matricula 257.060, sin relevancia para este caso, ingresaron dos anotaciones preventivas de subasta, las que fueron anotadas en los puntos 7 y 8 del mismo folio real. ----------------------------------------------------------------- La segunda de ellas, ingresó el 26 de febrero de 2007, fue expedida el 7 de marzo del mismo año, produciendo el bloqueo registral de la propiedad.--------------------------------- La subasta se llevó a cabo el 3 de julio de 2007, comunicándose al registro el acto el once de julio de 2007, según surge del asiento 11 b.-------------------------------------------- El adquirente en subasta Sr. Roberto Juan Fakiani transfirió lo adquirido a cuyo fin requirió certificado registral 24.717 expedido con fecha 25 de abril de 2008.Que en definitiva, por la cesión operada, resultaron adquirentes del inmueble subastado los Sres Victoria Soledad Bufe y Gabriel César Bufe.---------------------------------------------------- Relata que con fecha 21 de junio de 2007 ingresó una medida cautelar en contra del ejecutado Sr. Carlos Alberto Cottonaro, del cual quedó constancia en los asientos 9 y 10 b de la matricula.-------------------------------------------------------------------------------------- La resolución que ataca, dispone en definitiva que dicha medida cautelar es oponible a quienes resultaron adquirentes finales de la subasta, decisión que pretenden enmendar mediante este recurso.------------------------------------------------------------------------------- Fundamenta su presentación en lo dispuesto por el art. 14 de la ley 5771 por el cual la inscripción de un bien adquirido por subasta trae aparejado la cancelación de todas los gravámenes anotados a nombre del ejecutado.- Que la citada normativa tiene por virtualidad el saneamiento automático de la situación registral del bien subastado.-------- Alega que de entender lo contrario, los embargos posteriores a la anotación preventiva de subasta tendría una preeminencia respecto de los anteriores, lo cual aparece huérfano de sustento legal.-------------------------------------------------------------------------------------- Argumenta que la resolución en anatema, también sostiene que los embargos posteriores a la anotación preventiva de subasta son oponibles a la misma, por haber sido informado en el certificado registral.- Sobre este documento, alega que el mismo tiene por finalidad especifica informar a los posibles nuevos embargantes, que se ha de realizar un remate del bien, previniendo dicha situación, con reserva de prioridad y bloqueo registral.------- En el sub examen, la anotación preventiva de subasta fue expedida el 7 de marzo de 2007, la almoneda se efectuó dentro de los 150 días y fue comunicada al registro inmediatamente de realizada, esto es con fecha once de julio (art. 58 ley 5771) y dentro del plazo de 150 días.- ------------------------------------------------------------------------------- Agrega que si a esa fecha, la vigencia temporal del bloqueo registral por la subasta efectuada en término era de cinco años, el adquirente en subasta Sr. Fakiani cedió temporariamente a los Sres Bufe, pues el certificado fue expedido con fecha 25 de abril de 2008.------------------------------------------------------------------------------------------------ En la misma línea de pensamiento, adita que el embargo ingresado luego de la anotación preventiva de subasta, estaba condicionado a las resultas de dicho acto, motivo por lo cual la registración del mismo o de su consecuencia debe ser inscripta.- Cuestiona severamente los cambios de interpretación que la Dirección ha efectuado en materia de caducidad y de tracto abreviado, pero sustentando que a la fecha en que se realizó el acto cuya inscripción se pretende, se cumplió con lo contenido en el digesto vigente.------------------------------------------------------------------------------------------------ 2.- Puesta así cosas, estimo necesario, previo a expedirme en definitiva, que formule algunas precisiones doctrinarias.- ------------------------------------------------------------------ De alguna manera, el codificador ha dejando sentado en la nota final del título XIV del libro tercero del código civil, que la inscripción del acto, sólo intenta traducir la verdad registral del bien, motivo por lo cual tanto ella como todos los actos que le preceden, tiene como finalidad especifica el mismo objeto, la publicidad registral en protección del derecho de los terceros.- En esa inteligencia, cuando el art. 2505 del CC se refiere a la adquisición o transmisión de derechos reales, directamente las vincula a los terceros en pos de su oponibilidad.--------------------------------------------------------------------------- Ahora bien, la delimitación de esta condición es la que, a mi juicio, nos ha de conducir a la resolución del caso.- Comparto lo sustentado por Gabriel Ventura en La Comunicación de la Subasta y el Tercero Registral, cuando a la luz del análisis de un precedente jurisprudencial, concluye en que el tercero registral será todo aquel que no conozca la mutación jurídico-real o medida precautoria y que tuviese una expectativa que se frustraría si prevaleciera el derecho no inscripto. Este es el tercero al que alude el codificador en el art. 2505 CC, pues tercero sólo abarca a la persona que habiendo insinuado su derecho en el registro, desconozca la existencia de un acto y por tal motivo el mismo no le resulte oponible.------------------------------------------------------------------- Esto le hace sostener al autor citado, que el tercero registral es aquel tercero que ignorando la situación real (error registral o falta de registración) ha obtenido "colocación" registral. Esa colocación -o emplazamiento- registral puede estar dada por la inscripción de un dominio u otro derecho real, como así también por cualquier tipo de medida precautoria. Respecto de ese tercero, pues, y sólo a su respecto, el derecho no inscripto no existe, por lo que no le es oponible . Podemos ejemplificar con el acreedor hipotecario o un adquirente del dominio que, como en el caso analizado, por circunstancias determinadas no ha registrado su adquisición; así, un tercero que embargue ejecutará su crédito ignorando el gravamen o la mutación real generada pero sin reflejo registral. Creemos que es ésta la postura correcta, por adaptarse más lógicamente a la integridad de nuestro sistema registral. El derecho nace, pues, fuera del registro con sólo título y modo y, con esos elementos constitutivos, ya es oponible erga omnes, salvo frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pública que emana de los asientos registrales y la presunción de exactitud de éstos, basa su expectativa jurídica en lo que el Registro pregona, y logra así la colocación de la misma en los asientos registrales.---------------------------------------------------------------------------------- De otro costado es dable destacar que este es el criterio que aplica la propia Dirección General, pues a poco que se revise la Resolución 1/2008 del 7.7.2008 se verifica que terceros afectados por las mutaciones registrales sólo son aquellos que con anterioridad al acto a inscribirse aparecen registrados en la matricula respectiva.- ----------------------- En el sub lite, del análisis de la documental adjunta, se verifica que dentro del plazo legal fijado por el art. 34 de la ley 5771, se ha comunicado la realización de la subasta.- Ello implica que por imperio de lo dispuesto en la norma citada, durante ese lapso operaba el bloqueo registral, pues el artículo citado dispone que en caso de subasta la anotación preventiva caducará de pleno derecho a los ciento cincuenta (150) días corridos salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al registro la celebración del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deberá comunicar al registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogándose la inscripción preventiva hasta la notificación al registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia. ----------- Extraigo de ello que, conforme lo enuncia el requirente, durante ese lapso, el embargo trabado y por ende registralmente exteriorizado con posterioridad a la anotación preventiva de subasta, se encontraba condicional a sus resultas.----------------------------- Es que la anotación preventiva de subasta tiene la virtualidad jurídica, al decir de Moisset de producir el desapoderamiento del bien por parte de su propietario y sus acreedores que no podrá ejercitar sobre el mismo derecho alguno, mientras mantenga vigencia la comunicación.- En este caso no hay "desapoderamiento material", como en el secuestro de los muebles, sino "desapoderamiento jurídico", que tiene como consecuencia que el titular del bien "no pueda disponer" de él, ni enajenarlo, ni gravarlo, y que desde ese momento deje de ser "garantía común" de otros acreedores, que no podrán intentar o proseguir acciones contra ese bien.------------------------------------------ De otro costado es dable señalar que conforme lo dispone o al menos lo disponía la autoridad administrativa a la fecha en que se intenta la registración, el adquirente en subasta disponía del plazo de cinco años para la inscripción respectiva.- Asi el artículo 34.1 determinaba que La comunicación de subasta prevista en el tercer párrafo del artículo 34 de la Ley N° 5.771 (modificada según Ley Provincial N° 8.846) recibirá el tratamiento de una providencia cautelar cuyo plazo de vigencia es de cinco (05) años.- Aún más, del examen de la documental adjuntada como prueba y en especial de lo contenido en la esc. 95 A se advierte claramente el cumplimiento por parte del solicitante, de los requisitos contenidos en el digesto art. 46, pues los cinco inciso de la norma aparecen largamente cumplidos.----------------------------------------------------------- De todo lo antes expresado, surge claro que la resolución atacada no logra advertir que, como se señala en los dictámenes técnicos que le han precedido, la inscripción de un inmueble adquirido por subasta, puede ser realizada por orden judicial o por vía notarial, incluso como tracto abreviado.----------------------------------------------------------- En este último supuesto, que es el caso en que nos encontramos, bastará que el escribano interviniente cumplimente puntillosamente los requisitos contemplados en el art. 46 antes citado para tornar procedente la aplicación de lo normado por el art. 14 de la ley 5771 cuando dice que Estas medidas( de cancelación) no son de aplicación en el caso de inmuebles adquiridos en subasta pública. Cuando esto aconteciere, la orden de inscripción emanada del tribunal de la subasta o de su subrogante legal, trae implícita la cancelación de todos los gravámenes anotados a nombre del ejecutado sobre el inmueble objeto de la subasta. Las inhibiciones se considerarán levantadas al sólo efecto de la inscripción a nombre del adquirente-----------------------------------------------. Cuando el adquirente en subasta ha procedido a ceder su derecho, puede realizarse la inscripción por medio del procedimiento de tracto abreviado, quedando cancelados todos los embargos de fecha anterior siempre y cuando la subasta haya sido realizada durante la vigencia del bloqueo registral, que ha producido la notificación de tal acto y la mutación del derecho real, en relación a los terceros que han insinuado sus derechos sobre el bien.- Al decir de Moisset de Espanes y Gabriel Ventura (Lexis Nexis 70026177) analizando el art. 16 último inciso de la ley 17.801, sin dudas la verdadera intención del legislador no ha sido que el acto sea celebrado en forma simultánea, sea en la misma audiencia, en el mismo momento, en el mismo día o bien durante el lapso en que transcurre el plazo de vigencia del certificado registral, sino que el legislador ha apuntado a un aspecto mucho más práctico, que estaría dado, en nuestra opinión, por la necesidad de registrar diversas mutaciones de una sola vez, a través de una sola rogatoria, mediante un certificado omnicomprensivo y realizando el proceso inscriptorio en un solo acto, ya sea mediante uno o varios asientos. ---------------------------------------- Una interpretación distinta conduciría al absurdo de entender que por vía reglamentaria se constituirían nuevos recaudos legales para un acto jurídico que no los detenta de acuerdo a la legislación fondal.--------------------------------------------------------------------- Hemos tomado especialmente en cuenta que la Resolución en crisis deja sentado que no existe observación formal alguna respecto del documento cuya inscripción se requiere y que la tacha sólo se alcanza por la existencia de una medida precautoria que se estima que únicamente puede ser cancelada por orden judicial, sin advertir que ello acontece por aplicación de lo dispuesto por el art. 14 de la ley 5771.- ---------------------------------- Voto a la primera cuestión por la afirmativa,---------------------------------------------------- EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ABRAHAM RICARDO GRIFFI A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA DIJO: Que adhiere en un todo a lo expuesto por el Señor Vocal Dr. Abel Fernando Granillo.----------------------------------------------------------------- EL SEÑOR VOCAL DOCTOR RAFAEL ARANDA A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA DIJO: Que adhiere en un todo a lo expuesto por el Señor Vocal Dr. Abel Fernando Granillo.----------------------------------------------------------------- A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ABEL FERNANDO GRANILLO DIJO: PROPONGO 1) Hacer lugar al recurso deducido por el Esc. Eduardo Luis Díaz y en su mérito revocar la resolución número ciento noventa y seis de la Dirección del Registro General de la Provincia.- 2) Ordenar a la citada Repartición a la toma de razón de la escritura número noventa y cinco sección A pasada ante el recurrente con fecha quince mayo de dos mil ocho.- ----------------------- EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ABRAHAM RICARDO GRIFFI A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA DIJO: Que adhiere en un todo a lo expuesto por el Señor Vocal Dr. Abel Fernando Granillo.------------------------------------------------- EL SEÑOR VOCAL DOCTOR RAFAEL ARANDA A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA DIJO: Que adhiere en un todo a lo expuesto por el Señor Vocal Dr. Abel Fernando Granillo.----------------------------------------------------------------- Por el resultado de la votación precedente,-------------------------------------------------------- SE RESUELVE: 1) Hacer lugar al recurso deducido por el Esc. Eduardo Luis Díaz y en su mérito revocar la resolución número ciento noventa y seis de la Dirección del Registro General de la Provincia.- 2) Ordenar a la citada Repartición a la toma de razón de la escritura número noventa y cinco sección A pasada ante el recurrente con fecha quince mayo de dos mil ocho.- Protocolícese, hágase saber y bajen.-

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUBASTA (Reseña de fallo)

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