Requisitos. Rechazo. MANDATO. Administración de inmueble. Fallecimiento del mandante. Cesación. RENDICIÓN DE CUENTAS. Honorarios. Ausencia del derecho a su percepción. Rechazo de la demanda
1– Son requisitos de la pretensión meramente declarativa –conforme al art. 413, CPC– que quien la solicite tenga un “interés legítimo” y un estado de incertidumbre jurídica sobre la existencia, alcance o modalidades de una relación jurídica. En autos se encuentra cumplimentado sólo el primer recaudo no así el segundo, por lo que la sentencia cuestionada debe ser confirmada en este aspecto.
2– En la especie, el apelante aduce que los restantes condóminos no se manifestaron, siendo insuficiente la expresión de uno solo de ellos para apartarlo de la administración (art. 2680, CC), argumento notoriamente insuficiente para modificar lo resuelto toda vez que el propio apelante reconoce que el mandato cesó con la muerte del mandante. Aceptado esto, ninguna incertidumbre podía invadirlo sobre la situación jurídica imperante. El mandato del actor respecto a la usufructuaria del inmueble había concluido al fallecimiento de ésta, y no uniéndolo relación jurídica alguna con los copropietarios del inmueble, debía rendirles cuentas de la gestión anterior sin exigencias de ninguna naturaleza.
3– Resulta inadecuada la insistente cita del art. 2680, CC, por el apelante a favor de su pretensión. Dicha norma se refiere a otra problemática, cual es la referida a las facultades de disposición, material o jurídica, de los condóminos sobre la cosa común. El art. 2680, CC, alude a los actos de disposición material o jurídica, reservando el art. 2684, CC, para los actos de uso y goce. Al condómino le está vedado realizar no sólo cualquier acto jurídico de disposición sino también todo acto de disposición material – como levantar una construcción– sin el consentimiento de los demás condóminos, a quienes se les reconoce el ius prohibendi, que permite paralizar toda iniciativa y que se funda en el derecho igual que asiste a cada uno.
4– La norma del art. 2680, CC, se refiere a los actos de disposición material o jurídica y no a los actos de administración; éstos se encuentran regidos por los arts. 2701, 2709, cc. y corrs., CC, de cuya economía emerge que el condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros y cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros administre la cosa común será juzgado como gestor oficioso. Lo precedentemente expuesto se encuentra corroborado por la doctrina de los propios actos basada en el brocárdico latino “Venire contra proprium factum non valet” (No es lícito volver sobre los propios actos). Ello es así, toda vez que resulta contradictorio que el actor se ampare en la circunstancia de que debe recibir instrucciones de “todos” los condóminos, cuando –al mismo tiempo– sólo rinde cuentas de la administración que ejerciera a “uno” de aquellos.
5– En el sub lite, surge que más que celo y responsabilidad profesional por parte del actor, éste puso de manifiesto una verdadera “reticencia” injustificada a abandonar el cargo en el que había ya cesado. Por lo que la demanda impetrada no puede tener andamiento alguno. Si el mandato había cesado por la muerte de la mandante –ocurrida el 3/11/02– y la administración de que se trata no es de los negocios urgentes que deben continuarse, entonces se debe concluir que no corresponde admitir las deducciones que efectúa el accionante por honorarios de una administración que había cesado; tampoco procede autorizarle a descontar ningún gasto de los generados en el período que va desde la muerte y hasta la deducción de la demanda, debiendo restituir todo lo cobrado en virtud de un mandato inexistente.
6– En autos, el apelante ha alegado en esta instancia la supuesta existencia de un mandato tácito (art. 1874, CC), cuya eventual configuración lo legitimaría a actuar como lo hizo. Dicho argumento choca con un doble obstáculo: en primer lugar el accionante no lo alegó en la primera instancia, por lo que resulta improponible por ante la segunda (art. 332, CPC). En segundo lugar, aun haciendo abstracción de dicho recaudo, el apelante no explicita cuáles serían las circunstancias que configurarían el supuesto mandato tácito invocado.
16435 – C7a. CC Cba. 22/6/06. Sentencia Nº 64. Trib. de origen: Juz. 1ª CC Cba. “Tiranti, Guillermo Enrique c/ Sandrín de Franzosi, María Elena –Acción Declarativa de Certeza”
2a. Instancia. Córdoba, 22 de junio de 2006
¿Procede el recurso de apelación impetrado?
El doctor Rubén Atilio Remigio dijo:
Contra la resolución del primer juez cuya parte resolutiva reza: “I) Rechazar la pretensión de declaración de certeza deducida por Guillermo Enrique Tiranti en contra de María Elena Sandrín, Estela María Sandrín, Rafael José Sandrín, Juan Angel Sandrín y María Teresa Sandrín, con costas. II) Rechazar por insuficiente el monto depositado por Guillermo Tiranti en virtud de la rendición de cuentas traída que opone a los demandados. En Consecuencia, condenarlo a restituir al momento de quedar firme la presente restituir todas las sumas incorrectamente percibidas y/o descontadas por gastos con intereses desde que procedió a retener de los alquileres las mismas y condenarlo respecto de las consignadas a pagar los intereses moratorios desde que recibió cada una de esas sumas hasta su efectiva percepción por los co-propietarios” y de su aclaratoria: “I) Hacer lugar parcialmente a la aclaratoria solicitada por el Dr. Julio César Secondi respecto de la Sentencia N° 34/05 la que en el punto II) de su parte resolutiva donde dice “En consecuencia, condenarlo a restituir al momento de quedar firme la presente restituir todas la sumas incorrectamente percibidas…” debe decir: “En consecuencia, condenarlo a restituir al momento de quedar firme la presente todas las sumas incorrectamente percibidas…”…”; la parte actora –a través de apoderada– interpone recurso de apelación, el que es concedido por el a quo. El apelante evacua el traslado corrido a los fines de expresar agravios, peticionando el acogimiento de aquél, con costas, el que es contestado por la parte demandada –por apoderado–, denunciando insuficiencia técnica del libelo recursivo y solicitando el rechazo de la vía impugnativa intentada, con costas; todo por las razones que esgrimen, a las que me remito brevitatis causa. Por ante esta sede el apelante manifiesta que: Primer agravio: Rechazo de la acción declarativa de certeza – Falta de motivación. Agravia a su parte que un tribunal de derecho sostenga “simplemente” que con la muerte del mandante se acaba el mandato (de eso no hay dudas) y que su parte debía entregar la administración y lo percibido, en razón de la misma, sin aclarar a quién, ya que son cinco los copropietarios y sólo uno se manifestó un año después de la muerte. El criterio sostenido por la sentenciante se contradice con todo el sistema de responsabilidad en nuestro ordenamiento jurídico. Jamás existió “reticencia” de dejar la administración. Su parte, luego de la intimación efectuada a la Sra. Sandrín, la que ni siquiera fue valorada por la sentenciante, inicia la presente acción. Agravia a su parte que la sentenciante no haya valorado adecuadamente: 1) Que la titularidad del inmueble administrado correspondía a cinco propietarios y 2) Que sólo uno de ellos, la Sra. María E. Sandrín de Franzosi, un año después del fallecimiento de la locadora, manifiesta su voluntad de hacer cesar el mandato. El resto de los copropietarios no comunica nunca su voluntad, desconociendo su parte cuál era, si coincidía o no con la Sra. Franzosi. Dicha señora jamás expresó, ni en forma verbal, ni en forma escrita, que actuaba en representación de todos los condóminos. Agravia a su parte la incorrecta valoración de la verdadera situación jurídica de su mandante, la errónea aplicación de la normativa vigente; no corresponde aplicar “literalmente” el art. 1963, CC, sin advertir que estamos en presencia de una “copropiedad” y de conformidad al art. 2680, CC, la manifestación de voluntad de sólo un condómino resulta jurídicamente insuficiente. No ha motivado tampoco su resolución respecto al valor jurídico que le asigna al “silencio” del resto de los copropietarios, que jamás se manifestaron para rechazar la acción declarativa de certeza. La sentenciante ha obviado que la acción declarativa fue incoada sólo en contra de los condóminos que no se expidieron fehacientemente, recién al contestar la demanda, nunca antes, hecho que brindaba razón suficiente para litigar. Segundo agravio: Rechazo de la demanda de aprobación de cuentas. 1) Agravia a su parte que la Inferior no haya fundado, en legal forma, su decisión respecto a que la pretensión de aprobación de cuentas dirigida a uno solo copropietario, es ineficaz de pleno derecho. Efectúa una serie de disquisiciones respecto a los distintos supuestos. Alega la existencia de un mandato tácito (art. 1874, CC). 2) Que quedó acreditado que los honorarios fueron convenidos, ya que, de otro modo, y conforme dispone la ley Nº 7524, art. 83, inc. “j”, éstos hubieran ascendido a la suma de $ 50 y no a la de $ 30. Tampoco existen motivos para suponer que una organización dedicada a la administración de propiedades realice “gratuitamente” la tarea. Cita los arts. 1874, 1952, 1955 y 1956, CC. Recién un año después de la muerte de la locataria (sic), la Sra. Sandrín manifiesta su voluntad de hacer cesar el mandato. Carece de sentido lógico y jurídico sostener que durante ese tiempo de silencio de todos los condóminos no exista derecho a percibir honorarios por administración. Respecto a los gastos generados después del fallecimiento de la locadora, se originan en la propia actitud asumida por la Sra. Sandrín. Que es deudor moroso, en los términos del art. 1913 y 509 carece de contenido lógico y jurídico. Firme el decreto de autos queda la causa en estado de resolver. Como primera medida, debemos otorgarle razón a la parte demandada, quien en su libelo de contestación de agravios de fs. 380/381) –a través de apoderado– ha denunciado que de la lectura de la expresión de agravios surge que el mismo sólo constituye una mera discrepancia subjetiva con lo decidido por la Sra. jueza, sin hacerse cargo adecuadamente de los fundamentos de la resolución apelada. Y que, en ese sentido, la queja no puede circunscribirse a la mera disconformidad con el criterio de valoración realizado por la a quo, sin proporcionar bases jurídicas para un distinto punto de vista, ni puede consistir en la formulación de impugnaciones de orden global, en vez del análisis pormenorizado que exige nuestra compilación adjetiva. La apelante reitera, de manera distinta, los argumentos expuestos con anterioridad, en primera instancia, lo que resulta insuficiente para enervar los fundamentos de la resolución recurrida. Debemos recordar que la labor de la Alzada no consiste en una revisión ex novo del proceso, sino que su competencia se abre al solo efecto de conocer los puntos de la resolución a que se refieren los agravios (art. 356, 1º párr., CPC – “tantum devolutum quantum apellatum”). En otras palabras, para que la Cámara pueda formular el juicio positivo (“iudicium rescissorium”), inmediatamente después del juicio negativo (“iudicium rescindens”), resulta indispensable la existencia de agravio, entendido como crítica concreta y razonada sobre el punto del fallo que se considera injusto o erróneo, el que, en este caso, es inexistente o, al menos manifiestamente insuficiente, para lograr tal cometido, por lo que cualquiera sea el acierto o desacierto de la resolución o el criterio jurídico que tenga la Cámara al respecto, la resolución es inconmovible. Sin perjuicio de ello, a los fines de garantizar el derecho de defensa de las partes (art. 18, CN), y para mayor satisfacción del justiciable, nos sumergiremos en el tratamiento de las cuestiones neurálgicas del caso. Primer agravio: En ese derrotero, debemos decir que la Sra. jueza rechaza la acción declarativa de certeza porque el art. 1963, CC (agrego: inc. 3, 1º supuesto) dispone que cesa el mandato por fallecimiento del mandante, y la administración de un inmueble no ingresa en la especie de negocios que deben ser continuados, pues no es de aquellos casos en que, comenzado, hubiese peligro en demorarlo (art. 1969, CC). Así las cosas, ninguna incertidumbre podía existir al respecto. Luego de destacar la reticencia del actor en abandonar la administración y siguiendo la misma línea argumental, rechaza la rendición de cuentas, toda vez que no corresponde admitir las deducciones que efectúa por honorarios de administración que había cesado; tampoco procede autorizarle a descontar ningún gasto de los generados en el período que va desde la muerte y hasta la deducción de la demanda. Ello en función del mandato inexistente y en el art. 1965, CC, a tenor del cual le es imputable la ignorancia del cese. Así las cosas y, conforme al art. 413, CPC, son requisitos de la pretensión meramente declarativa: 1) Que quien la solicite tenga un “interés legítimo” y 2) Un estado de incertidumbre jurídica sobre la existencia, alcance o modalidades de una relación jurídica. En autos se encuentra cumplimentado sólo el primer recaudo, no así el segundo, por lo que la sentencia en crisis debe ser confirmada, en este aspecto. Doy razones: Por ante esta Sede, el apelante insiste en que los restantes condóminos no se manifestaron, siendo insuficiente la expresión de uno solo de ellos para apartarlo de la administración (art. 2680, CC), argumento notoriamente insuficiente para modificar lo resuelto, toda vez que, inclusive por ante esta instancia, el apelante reconoce que el mandato cesó con la muerte del mandante cuando dice: “Con la muerte del mandante se acaba el mandato (de eso no hay dudas)”. Aceptado esto, ninguna incertidumbre podía invadirlo sobre la situación jurídica imperante: su mandato respecto a la usufructuaria del inmueble de marras, Teresa Ilda Sandrín, había concluido al fallecimiento de la misma y no uniéndolo relación jurídica alguna con los co-propietarios del inmueble debía rendirles cuentas de gestión anterior, sin exigencias de ninguna naturaleza, como las manifestadas en autos. Cobra asidero así el argumento sentencial en el sentido de que “el contrato había cesado y no era necesario revocarlo; Tiranti no tenía vínculo contractual con los copropietarios y a ellos no podía exigir una manifestación conjunta para revocar invocando los arts. 2703, 2704, 2705 y 2681, CC, omitiendo que todas estas normas rigen las relaciones internas entre los condóminos y entre éstos y sus cocontratantes”. Concluyendo: “En consecuencia, Guillermo Tiranti tenía expedita la obligación de rendir cuentas por finalización del contrato de administración que tenía con la causante respecto de todos los copropietarios titulares frente a la muerte de la usufructuaria”. Resulta absolutamente inadecuada la insistente cita del art. 2680, CC, por parte del apelante, a favor de su pretensión, pretendiendo restarle eficacia a la CD que uno de los condóminos le remitiera ratificándole que su mandato había fenecido al fallecimiento de la usufructuaria del inmueble e intimándolo a rendir cuentas (del 17/12/03). Ello así, porque dicha norma se refiere a otra problemática, cual es: las facultades de disposición, material o jurídica de los condóminos sobre la cosa común. El principio general surge del artículo citado, cuya fuente es la obra de Aubry y Rau (“Cours de droit civil français. D’après l’ouvrage allemand de C.S. Zachariae, 3ª ed., 1863, T. II, p. 362, & 221), si bien Vélez Sársfield le agrega la frase final, consagrando el “ius prohibendi”, inspirado en el art. 4350 del Esboço. De acuerdo con la posición mayoritaria, el art. 2680, CC, alude a los actos de disposición material o jurídica, reservando el art. 2684, CC, para los actos de uso y goce. Por ello, al condómino le está vedado realizar no sólo cualquier acto jurídico de disposición, sino también todo acto de disposición material –como levantar una construcción– sin el consentimiento de los demás condóminos, a quienes se les reconoce el “ius prohibendi”, que permite paralizar toda iniciativa y que se funda en el derecho igual que asiste a cada uno (Salvat, Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos reales, 3ª ed., 1946, T. II, p. 19 y ss., Nº 1250 a 1255; Lafaille, Derecho Civil. Tratado de los derechos reales”, ed. 1945, T. IV, Vol. II, p. 225, Nº 1085 a 1088; Borda, Tratado de Derecho Civil argentino. Derechos Reales, ed. 1975, T. I, p. 458 y ss., Nº 559 a 570). En definitiva, esta norma se refiere a los actos de disposición material o jurídica y no a los actos de administración, que se encuentran regidos, en cambio, por los arts. 2701, 2709, cc. y corrs., CC, de cuya economía emerge que el condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, y cualquiera de los condóminos que, sin mandato de los otros, administre la cosa común, será juzgado como gestor oficioso. Obiter dictum diré que lo precedentemente expuesto se encuentra corroborado por la doctrina de los propios actos, basada en el brocárdico latino “Venire contra proprium factum non valet” (No es lícito volver sobre los propios actos). Ello es así, toda vez que resulta contradictorio que el actor se ampare en la circunstancia de que debe recibir instrucciones de “todos” los condóminos, cuando –al mismo tiempo– sólo rinde cuentas de la administración que ejerciera a “uno” de aquéllos, precisamente quien le remitiera la CD del 17/12/03. Ninguna duda podía albergar el actor acerca de su situación: él cesó –definitiva e indiscutiblemente– en el mandato con el fallecimiento de su mandante, lo que viene a corroborar esta misiva, que si bien es enviada por un solo condómino es coincidente con el instrumento de fs. 79/80, en el cual todos los condóminos nombraban administrador al Sr. Alejo Pedro Barbero, por lo que cualquiera sean las objeciones o los reparos que el actor pusiera al instrumento privado mencionado, quedaban subsanados –fehacientemente– por la carta documento de marras. Repuntando, el mandato conferido oportunamente a Tiranti por Teresa Ilda Sandrín concluyó con la muerte de esta última, el 30/11/02 (art. 1963 inc. 3, CC), no habiéndose acreditado la existencia de negocios pendientes de realizar con carácter de urgencia o que no admitieran demora (art. 1969, CC). Tiranti no se aparta de la administración cuando el Dr. Secondi le entregó un convenio privado, con las firmas certificadas por escribano público, del 25/9/03, en el cual todos los condóminos declaraban, respecto del inmueble de calle Bedoya 624/628, que nombraban administrador al Sr. Barbero y lo facultaban a ofrecerlo en alquiler y/o alquilarlo cuando alguno se encuentre desocupado. Tampoco deja Tiranti la administración ni aun cuando la demandada Sandrín de Franzosi se dirige a él y a los locatarios de los inmuebles de que se trata, Masjoan y Baistrochi y al garante Petrini, vía CD del 17/12/03 y 18/12/03; esto es, en forma fehaciente, ratificando el cese de aquél desde el fallecimiento de su mandante y comunicando que se había nombrado nuevo administrador. Lo expuesto habla –a las claras– que más que celo y responsabilidad profesional por parte del actor éste puso de manifiesto una verdadera “reticencia” injustificada a abandonar el cargo, en el que había ya cesado. Por lo que la demanda impetrada, en ese sentido, no puede tener andamiento alguno. Segundo agravio: 1) Ningún agravio ocasiona la queja traída bajo este acápite, ya que la Sra. jueza, luego de establecer que la rendición de cuentas debe ir direccionada a todos los copropietarios (arts. 1909 y 1911, CC), y por ello “su pretensión dirigida sólo a Sandrín de Franzosi es ineficaz de pleno derecho”, con lo cual estaba dando el fundamento de su aserto, agregó: “No obstante el trámite dado a su petición deducida sólo respecto de la aludida, lo cierto es que se legitimaron en autos la totalidad de los copropietarios quienes tienen unificada la representación e impugnaron las cuentas presentadas según se lee a fs. 119 imprimiéndose el trámite correspondiente. Entonces, corresponde pronunciarse sobre la petición”. 2) Este aspecto de la queja tampoco merece acogimiento, toda vez que el rechazo subsiguiente es consecuencia necesaria de lo que hasta aquí se viene diciendo. Si el mandato había cesado por la muerte de la mandante el 3/11/02 y la administración de que se trata no es de los negocios urgentes que deben continuarse, entonces debemos concluir con la a quo que no corresponde admitir las deducciones que efectúa el accionante por honorarios de una administración que había cesado; tampoco procede autorizarle a descontar ningún gasto de los generados en el período que va desde la muerte y hasta la deducción de la demanda, debiendo restituir todo lo cobrado en virtud de un mandato inexistente. El apelante ha alegado, por ante esta instancia, la supuesta existencia de un mandato tácito (art. 1874, CC), cuya eventual configuración lo legitimaría a actuar como lo hizo. Empero, dicho argumento choca con un doble obstáculo: en primer lugar, el accionante no lo alegó en la primera instancia, por lo que resulta improponible por ante la segunda (art. 332, CPC). En segundo momento, aun haciendo abstracción del insoslayable recaudo enunciado, el apelante no explicita cuáles serían las circunstancias que configurarían el supuesto mandato tácito invocado. Voto por la negativa.
Los doctores Javier V. Daroqui y Silvana Chiapero de Bas adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación. 2) Imponer las costas de la Alzada al accionante apelante perdidoso (art. 130, CPC).
Rubén Atilio Remigio – Javier V. Daroqui – Silvana Chiapero de Bas ■
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