COMPRAVENTA. Falsedad de escrituras. PRUEBA. NULIDAD. Valoración. INDICIOS. PRESUNCIONES. Copias simples. Incorporación tardía. VERDAD OBJETIVA. Aplicación de la doctrina “Colalillo”, CSJN. Acreditación. Procedencia de la acción1- En autos, los apelantes/demandados se quejan por la valoración que hace el a quo de la causa por escrituración –en copia simple– entablada por la actora en contra de uno de los codemandados, señalando que dicha causa no fue introducida al proceso debidamente, puesto que se incorporó con anterioridad al decreto de autos, refiriendo asimismo que la actora en su alegato se remitió a dicha documentación aunque ésta no lucía en su ofrecimiento de prueba. Sin perjuicio de ello, los apelantes no explican –en la Cámara–, cuando les fuera corrido el traslado pertinente en los términos del art. 325, CPC, precisamente en protección de su derecho de defensa, cuáles son las objeciones que podían oponer o el perjuicio que la valoración de esas actuaciones les ocasiona (más allá de que resulte contrario a sus intereses), sino que se han limitado a señalar y reiterar que el proceso por escrituración no fue ofrecido como prueba, pero nada dicen respecto de la improcedencia o irregularidad del contenido de ese juicio, ni han argumentado sobre su inexactitud, ni han brindado explicaciones verdaderamente superadoras del razonamiento del a quo, por lo que no son suficientes para alterar su decisorio.
2- “…Desde luego y por vía de principio, es propio de los jueces de la causa determinar cuándo existe negligencia procesal sancionable de las partes así como disponer lo conducente para el respeto de la igualdad en la defensa de sus derechos. Pero ni una ni otra consideración son bastantes para excluir de la solución a dar al caso, su visible fundamento de hecho, porque la renuncia consciente a la verdad es incompatible con el servicio de la justicia.”
3- Si se cuenta con un proceso judicial conforme el cual no existe ninguna duda relativa a la legitimación activa, no puede por cuestiones formales dejarse aquel de lado y resolverse la causa como si tal proceso no existiera. Menos aun cuando no se cuenta siquiera con algún indicio que pudiera admitir soslayar tal proceso porque fuera fraudulento.
4- En autos, el carácter de poseedora invocado en la demanda por la accionante no ha sido rebatido por la parte demandada, quien no contestó la demanda, siendo aplicable la presunción prevista en el art. 192, CPC, así como también la dispuesta en el art. 222, CPC, atento la inasistencia a la audiencia de absolución de posiciones. Ambos apercibimientos, en su articulación conjunta, generan una plena prueba sobre la existencia de simulación denunciada por la parte actora.
5- Conforme el art. 955, CC, “la simulación tiene lugar…cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras…”. Asimismo el art. 957, CC, establece que la simulación no es reprobada por ley cuando a nadie perjudica ni tiene un fin ilícito, de lo que resulta que cuando tiene un fin ilícito, sí es reprobada por la ley; finalmente, el art. 959, establece que quienes hubieren simulado un acto con el fin de violar las leyes o perjudicar a un tercero “no pueden ejercer acción alguna el uno contra el otro, sobre la simulación, salvo que la acción tenga por objeto dejar sin efecto el acto y las partes no puedan obtener ningún beneficio de la anulación”. La razonabilidad de tal regulación legal es indiscutible, porque si se introduce en un acto jurídico una cláusula insincera para violar los derechos de los organismos fiscales, abonando un importe inferior al correspondiente según la operación, no pueden luego pretender cobertura legal en función de que es lo que generalmente ocurre, porque el hecho de que se haya generalizado la comisión de hechos ilícitos no quita a aquellos tal carácter.
6- En autos, el tercero adquirente del inmueble transmitido por un acto viciado no logra conmover la conclusión de la sentencia en orden a la falta del requisito de buena fe exigido por la última parte del art. 1051, CC vigente al dictado de la sentencia (art. 392, CCCN). Por el contrario, acreditada la falsedad de la mención de la entrega de la posesión y de la cláusula relativa al precio, abona la procedencia de declaración de la simulación.
C7.a CC Cba. 28/12/15. Sentencia N° 125. Trib. de origen: Juzg. CC Conc. Fam. Carlos Paz. “Villalobos, Natalia Noemí y Otro c/ Núñez, Marcos Alejandro y Otros – Ordinario – Expte. N° 2426745/36”
2ª Instancia. Córdoba, 28 de diciembre de 2015
¿Proceden los recursos de apelación interpuestos?
La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:
Los autos caratulados: (…), venidos en apelación del Juzgado Civil, Comercial, Conciliación y Familia de la Ciudad de Carlos Paz en los que por sentencia N° 382 de fecha 30/12/15 se resolvió: “I. Hacer lugar a la demanda promovida por Natalia Noemí Villalobos en contra de Marcos Alejandro Núñez, Alfredo Antolín del Valle Luchini y José Luis Saieg y en consecuencia declarar la nulidad de los actos jurídicos celebrados mediante las Escrituras N° 95 del 7/4/04 por la escribana O.F.J. titular del Registro (…); y N° 142 del 28/4/05 labrada por la escribana M.V. adscripta al Registro (…), volviendo las cosas al estado anterior en que se encontraban previo a la realización de la primera de las escrituras, a cuyo fin deberán librarse los oficios respectivos al Registro General de la Provincia. II. Costas a cargo de los demandados. III. (…). 1. La sentencia recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329, CPC, por lo que, en homenaje a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución, interpone recurso de apelación la Dra. Nilda Segura en el carácter de apoderada del Sr. Luchini, y el apoderado del demandado José Luis Saieg. Concedidos los recursos interpuestos y radicados los autos en esta sede de grado, expresa agravios la Dra. Segura. Sostiene que la sentencia legitima activamente a la actora de manera dudosa a partir de “copias simples” de una sentencia de la cual surgiría una supuesta acreencia de la actora en contra del demandado Núñez. Expresa que el juez considera probado con las escrituras de fs. 311/312 y 513/514 las transferencias de dominio sucedidas entre Núñez, Luchini y Saieg, y como contrapartida da por sentado un boleto de compraventa que carece de fecha cierta; sostiene que dicho documento sirvió como base de un juicio de escrituración que cita y dice tener a la vista al dictar sentencia. Afirma que dicho razonamiento es arbitrario ya que surge de la incorporación de una prueba introducida ilegalmente al proceso, en tanto dichos autos nunca fueron ofrecidos como prueba por las partes, ni se les corrió traslado de aquellas con lo cual –dice– se violó el derecho de contralor de las partes. Denuncia que en la sentencia se evalúan las escrituras solo en forma parcial, sin incluir en el precio pagado los emolumentos abonados por deudas a la propiedad. Señala también una valoración parcial de los testimonios rendidos en la causa por cuanto, a su criterio, se contradicen de manera grosera; señala las contradicciones que se evidencian. Finalmente dice que de las posteriores conclusiones del juez sólo surgen afirmaciones dogmáticas sin fundamentos serios, y que más que indicios de una simulación entre los demandados, existen fundadas sospechas con grado de certeza de una connivencia entre la actora y el demandado rebelde Núñez. Contesta los agravios la apoderada de la actora solicitando el rechazo del recurso articulado a mérito de las consideraciones que realiza, a las que remitimos. Expresa agravios el demandado José Luis Saieg, por apoderado. Manifiesta que el juez, luego de señalar que a los fines de la prueba de la simulación el medio más frecuente es el de indicios y presunciones, comete un yerro al otorgar fecha cierta a un documento que carece de aquella. Que resulta sumamente dudoso concluir la validez del boleto con base en un juicio de escrituración que no fue ofrecido como prueba por las partes ni se corrió traslado, con lo que se violó su derecho de contralor. Señala las contradicciones que a su entender evidencian los testimonios. Destaca que entre la validez y la nulidad de un acto jurídico, el principio es que debe estarse por la primera de las soluciones, siendo menester que la invalidez surja de manera clara y evidente. En definitiva, solicita se revoque la resolución recurrida y se declare la nulidad de dicho pronunciamiento. Corrido traslado de los agravios, la parte actora lo contesta por apoderada solicitando su rechazo, a mérito de las consideraciones que realiza. A fs. 674 y 675 los apoderados de los demandados apelantes evacuan el traslado corrido en los términos del art. 325, CPC, oponiéndose a la incorporación al proceso de las actuaciones solicitadas por el tribunal. 2. Como se ve, ambos apelantes se quejan por la valoración de la causa por escrituración entablada por la actora en contra del demandado Núñez, señalando que dicha causa no fue introducida al proceso debidamente. Puede verse que con anterioridad al decreto de autos dictado, se incorporó copia simple de la sentencia de escrituración, refiriendo la actora en su alegato a dicha circunstancia, aunque no lucían tales actuaciones en su ofrecimiento de prueba. Sin perjuicio de ello, adviértase que los apelantes no explican –en esta Sede, cuando les fuera corrido el traslado pertinente en los términos del art. 325, CPC, precisamente en protección de su derecho de defensa, que aducían conculcado– cuáles son las objeciones que podían oponer o el perjuicio que la valoración de esas actuaciones les ocasiona (más allá de que resulte contrario a sus intereses), sino que se han limitado a señalar y reiterar que el proceso por escrituración no fue ofrecido como prueba, pero nada dicen respecto de la improcedencia o irregularidad del contenido de ese juicio, ni han argumentado sobre su inexactitud, ni han brindado explicaciones verdaderamente superadoras del razonamiento sentencial que ponderó tales actuaciones. Y ello en autos es determinante, ya que resulta extensible al caso de la doctrina de la CSJN, expuesta en autos «Colalillo Domingo c/ Cía. de Seguros España y Río de la Plata», fallo del 18/9/57, conforme la cual “…desde luego y por vía de principio, es propio de los jueces de la causa determinar cuando existe negligencia procesal sancionable de las partes así como disponer lo conducente para el respeto de la igualdad en la defensa de sus derechos. Pero ni una ni otra consideración son bastantes para excluir de la solución a dar al caso, su visible fundamento de hecho, porque la renuncia consciente a la verdad es incompatible con el servicio de la justicia”. Si se cuenta con un proceso judicial conforme el cual no existe ninguna duda relativa a la legitimación activa, no puede por cuestiones formales dejárselo de lado y resolverse esta causa como si tal proceso –que, insisto, tanto el juez lo tuvo al resolver, como la Cámara lo tiene a la vista en esta oportunidad– no existiera. Y no se cuenta siquiera con algún indicio que pudiera admitir soslayar tal proceso porque éste fuera fraudulento. 3. Otro fundamento abona la improcedencia de la apelación, aun con independencia de cualquier valoración que el proceso de escrituración merezca, e incluso dejándolo de lado. Los demandados oportunamente nada han dicho respecto de la legitimación de la actora ni han logrado enervar la prueba que sustenta la posición de la accionante, por lo que no pueden resistir ahora lo decidido en orden al carácter de poseedora de Natalia Villalobos de donde surge la legitimación para accionar, con fundamento en una cuestión procesal (art. 332, CPC). Si bien la legitimación debe ser analizada por los magistrados, aun de oficio, no es un dato menor que el a quo se pronunció –correctamente a mi entender– por la existencia de tal legitimación y resulta la traída en la impugnación una reflexión tardía efectuada por los apelantes recién en esta Sede (art. 332, CPC). Así, el carácter de poseedora invocado en la demanda por la accionante no ha sido rebatido por Luchini, quien no contestó la demanda, siendo aplicable la presunción prevista en el art. 192, CPC, como también la dispuesta en el art. 222, CPC, atento la inasistencia a la audiencia de absolución de posiciones. Ambos apercibimientos, en su articulación conjunta, generan una plena prueba sobre la existencia de simulación denunciada por la parte actora. Si los demandados –en este caso, Núñez y Luchini– nada dijeron, no se defendieron de ningún modo de la acción ejercida, no cuestionaron ni la calidad de la demandante ni sus afirmaciones relativas a la falsedad de la venta, no han ofrecido prueba alguna destinada a mostrar la verdad de las distintas ventas, habiendo sólo Luchini comparecido oportunamente al proceso, no puede pretender este último que la Cámara juzgue ex novo lo acontecido en el proceso, en que su falta de defensa oportuna pudo considerarse reconocimiento de la procedencia de la acción iniciada en su contra. Es más, la única intervención que tuvo en la primera instancia fue en la oposición de la excepción de defecto legal y los alegatos que, llamativamente, resultan idénticos a los actos concretados por Saieg, quien contaba con otro letrado, mostrando un inexplicable manejo de los mismos archivos informáticos por parte de ambos codemandados (con la única excepción en el alegato de que uno afirma haber contestado la demanda y el otro que no lo hizo), a pesar de que Luchini era también demandado por la simulación de la “venta” de Núñez a él, antecedente necesario de la que concretara él en favor de Saieg. Así, no resulta atendible la queja de Luchini en relación con la legitimación de la actora, ya que no puede traer a la alzada lo que no fue introducido en la anterior instancia, resultando en consecuencia extemporánea. De igual manera, si bien el demandado Saieg contestó la demanda, en dicha contestación se limitó a negar cada uno de los hechos invocados por la actora, pero sin brindar su versión sobre los hechos ni exponer los fundamentos que sustentarían su negativa. Ello, sumado a la inasistencia a la audiencia de absolución de posiciones, deja firme el carácter de poseedora invocado en la demanda. En rigor, Saieg no demostró haber tenido la posesión del inmueble –es más, reconoció de modo expreso que nunca la tuvo–, y lo señalado por él en orden que al adquirir la propiedad, aquella se encontraba ocupada por personas desconocidas, echa por tierra lo consignado en la escritura en orden a que Saieg “se encuentra en posesión material del inmueble adquirido, por la tradición verificada antes de ahora…”. De ello se desprende la falsedad parcial de la escritura en cuanto señala que “transfiere la posesión”, desde que si a la posesión la tenía la actora, no era posible transferirla; y la falsedad de la escritura en orden a la posesión pone en tela de juicio la veracidad de todo el instrumento, presunción que se refuerza con el análisis relativo al precio que se formula infra. 4. A todo evento he de señalar que, de todas maneras, la posesión de la actora ha quedado demostrada. Saieg ha reconocido haber “comprado” estando el inmueble ocupado, y al no haber demostrado que ello lo era por alguien distinto, habrá de considerarse poseedora a la actora, porque no ha sido contradicha en forma su posesión. Además, los testimonios de los Sres. Gauna y Domínguez no necesariamente se contradicen entre sí, pero aun lo hicieran, ello no demuestra que ambos deben no ser considerados y favorecer ello a los demandados. Me explico: Gauna declaró que hizo toda la casa desde la capa, y Domínguez que la hizo también; este último refirió tener un crédito con la Sra. Barros y no ha afirmado que trabajara solo, con lo que pudo hacerlo junto a Gauna, ya que resulta improbable que sea una sola persona la que haya intervenido en la construcción, y las diferencias en orden a quién contrató el comienzo del trabajo (Núñez o Barros) no significa que ambos testimonios sean falsos; cualquiera de ellos puede ser real, ambos pueden serlo en parte, puede haber cuestiones olvidadas por el paso del tiempo, no necesariamente deben ser descartados, y lo concreto es que los dos muestran la posesión de la actora (esto es, cualquiera acredita el punto y ninguno favorece a los demandados). Retomando las declaraciones testimoniales, Gauna dijo no recordar cuándo realizó los trabajos y “que puede ser en el año 1993 o 1994”. Si se tiene en cuenta que la declaración es de abril de 2009, resulta razonable el error en la fecha de realización de los trabajos; es más, lo que de ordinario ocurre es que se olviden las fechas concretas cuando se trata de cuestiones como ésta (año en que un albañil hizo una construcción en beneficio de otra persona), error que se rectifica tácitamente si se tiene en cuenta la fecha que consta en los recibos de fs. 11 reconocidos en el mismo acto testimonial por Gauna. De igual manera, al ser preguntado por el tiempo en que se realizó el replanteo del lote que consta a fs. 1, el Ing. Santa Cruz declaró que los trabajos se realizaron “hace más de 10 años, que lo sabe porque hace aproximadamente 13 años que está tramitando la desafectación del pasaje público…”. De ahí, teniendo en cuenta que la declaración se realizó en el año 2009, no puede asegurarse que el trabajo se realizó en el año 1999 y que el lote dos era baldío, como pretende el apelante, pudo perfectamente haberse realizado, por ejemplo, en 1996 o 1997, de modo previo a la construcción de la accionante (lo que está dentro del rango entre “hace más de 10 años” y “hace 13” que señala el testigo), por lo que no puede tal declaración interpretarse en contra de las afirmaciones existentes en la demanda. Igualmente, es claro que el inmueble obra construido, construcción que habita la parte actora, quien ha acompañado remitos y facturas acordes a la normativa de AFIP, relativos a materiales puestos en el inmueble, los cuales aun no reconocidos no pueden soslayarse frente a que –como señalara– se trata de facturas conforme normativa fiscal. Y, además, con la factura telefónica muestra que en 1998 y en 2005 en el inmueble había una línea telefónica a nombre de Teresa Barros, lo que muestra la relación real entre la actora y la casa en cuestión. 5. La notable insuficiencia de la apelación de Luchini se patentiza, además, porque nada refirió sobre la violación a lo establecido en art. 3270, CC, que refiere el a quo. Se limita a considerar la falta de fecha cierta del boleto de la actora y que el proceso de escrituración no fue ofrecido como prueba –en la Alzada sí quedó incorporado y tuvo la oportunidad de expedirse conforme art. 325, CPC–, para luego sostener que de todos modos no puede anteponerse a dos escrituras públicas. Pero ese no es el punto en discusión, la legitimación activa resulta de la posesión debidamente acreditada –de lo que no se hace cargo el apelante– y no es que se antepone el boleto a las escrituras; es que existen otros motivos que permiten afirmar que las ventas obrantes en las escrituras son nulas, siendo la escueta y sesgada valoración del material probatorio que concreta este apelante, insuficiente para conmover el decisorio en crisis. No es ocioso recordar que la de apelación es una instancia de revisión crítica, donde lo que se ataca o defiende es el pronunciamiento del juez en función de sus impropiedades o desaciertos. Tiene por requisito el realizar crítica concreta y razonada del fallo que se impugna, de modo tal que se rebatan los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Sin embargo, puede verse que el apelante no ha efectuado un razonamiento superador preciso de las motivaciones básicas del fallo, lo que sumado a su inactividad en la primera instancia, impide la procedencia de este recurso aunque, huelga decirlo, existen sobrados motivos –además de ello– que justifican la confirmación de la sentencia opugnada. El escrito de expresión de agravios resulta insuficiente para conmover el fallo bajo anatema porque carece de argumentos superadores del proceso intelectual seguido por el magistrado y de crítica puntual de las conclusiones a que arriba y demostración de su inexactitud, desde lo fáctico o jurídico, no siendo suficiente a tal fin la mera disconformidad o desacuerdo con lo resuelto. El apelante tiene la carga de cuestionar cada una de las razones en que se funda el fallo, lo que no obra cumplimentado en autos. De tal suerte, el recurso de apelación no puede ser atendido, ya que el tribunal de apelación no tiene la función de contralor o de revisión de todo lo actuado en la instancia de origen, sino que trabaja sobre los puntos que le han sido sometidos a través de los agravios del apelante; el ámbito objetivo de la instancia recursiva no es el mismo que el de primera instancia, sino el estricto que le proporciona la pretensión del recurrente limitando la función revisora. De ahí, todo lo que no ha sido objeto de agravio concreto y haya sido motivo de decisión del a quo, en virtud de la vigencia del principio dispositivo, gana firmeza y constituye un ámbito que no alcanza la jurisdicción de la Cámara. Sobre el contenido de la expresión de agravios, el TSJ ha sostenido: «Sin desconocer que el escrito impugnativo debe contener una crítica razonada y concreta de las partes del acto cuestionado que el apelante considere equivocada, ello no involucra el cumplimiento de un ritualismo ocioso sino que persigue preservar en toda su pureza el sistema apelatorio que sintetiza el aforismo “tantum devolutum quantum appellatum” (Cfr. Jorge W. Peyrano – Julio O. Chiappini, “Del sentido común y de la suficiencia del escrito de expresión de agravios”, en Tácticas en proceso civil, To. III, pág. 108 y ss, Edit. Rubinzal Culzoni)». «Por ello, el escrito de expresión de agravios debe contener un análisis crítico de la resolución que se pretende apelar, en virtud de que los agravios son fundamento y medida del recurso y han de conformar una posición clara y concreta del litigante, que no coloque al tribunal en la necesidad de proceder a una revisión indiscriminada, con riesgo de suplir no sólo la actividad crítica del impugnante, sino de hallar agravios donde aquél no los hubiera señalado.» (AI 120, del 19/5/00, autos «Martínez Juan E. c/ Miguel A. Bustamante -Ejecutivo- Cpo. de Apelación -Recurso Directo» («M»-46/99). La notable insuficiencia del escrito de apelación deja a esta queja en el umbral de la declaración de deserción recursiva, aunque en respeto del derecho de defensa se ha procedido a su debida respuesta. 6. Por otra parte, la queja del codemandado Saieg no rebate debidamente lo consignado en la sentencia en orden a la ausencia de su buena fe. Al expresar agravios, aquél ratifica que era sabido que el inmueble se adquiría en estado de ocupación, y cuestiona que ello pueda considerarse un elemento de la simulación; mas no puede considerarse un argumento serio que la constancia en la escritura de entrega de la posesión y de la tradición constituyen “formulismos utilizados frecuentemente en las escrituras”. No se trata de cuestiones de rutina que se consignan a pesar de no corresponderse con la realidad, sino de la constancia de un acto en una escritura pública que da fe de que eso fue lo dicho por las partes –aunque no de la veracidad del contenido de ello, que es lo cuestionado en autos y reconocido por el propio apelante– conforme disponen los arts. 993/995, CC, vigente al tiempo de los hechos base de autos. Está claro, entonces, que la escritura contiene una afirmación falsa suscripta por él y por Luchini relativa a la ocupación del inmueble. Es más, la misma mala fe que, conforme señala el magistrado –lo que no fue rebatido en forma en la apelación–, resulta del acto de la “compra” por la falsedad existente en la escritura en orden a la toma de posesión, se evidencia en el marco del proceso, en que al contestar una demanda que expresaba que había comprado un inmueble ocupado por lo que la escritura que decía lo contrario era falsa, dijo “Niego ser supuesto comprador y haber adquirido en las condiciones que relata… Niego haber comprado sin ver…”, en su alegato nada menciona con relación a la posesión, y en Cámara, ante el análisis concreto efectuado por el juez y la conclusión categórica que de tal cuestión deriva –mala fe– sostiene contrariando su actuación previa en el proceso, que “…nunca fue un hecho desconocido que el inmueble se ofrecía a la venta con ocupantes. Por lo que cualquiera sea el carácter que éstos hubieran ostentado, lo cierto es que la propiedad se encontraba ocupada y en ese estado fue adquirida. Por lo que no se entiende a guisa de qué, ahora, esa circunstancia se transforma en un elemento característico de la simulación”. Francamente, lo que no se entiende es cómo la falta de entrega de la posesión recién es reconocida en esta Sede, y pretende el codemandado que no entiende por qué una constancia comprobadamente falsa en la escritura de compra puede ser muestra de su mala fe, lo que evidencia así también mala fe procesal y permite reforzar las constancias de la causa con la presunción derivada de la misma (art. 316, CPC). Ello de suyo resta virtualidad a la afirmación de fs. 633 vta. cuestionando la fecha cierta del instrumento de adquisición de la actora, porque con independencia de ese argumento –no introducido en la primera instancia– lo cierto es que el propio codemandado Saieg ha reconocido la existencia de una posesión al momento de su adquisición y no probó que fuera de alguien distinto de la accionante, lo que resulta suficiente para enervar esta apelación, ya que con independencia de que la actora posea desde 1997 o desde algún tiempo después, está claro que su posesión es anterior a la “compra” de Saieg y, en consecuencia, está legitimada para plantear la acción que nos ocupa. 7. Igual consideración merece la queja de Saieg en cuanto afirma que el precio pagado no fue irrisorio, atento reconocer la sentencia que en la mayoría de las operaciones se escritura por montos inferiores. En primer lugar, nada dice de lo señalado en orden a que esa circunstancia no fue invocada por las partes y que el inmueble se ofrecía a la venta por un monto mayor, todo lo que conspira con su consideración en Cámara. Asimismo, el hecho de hacerse cargo de los embargos (cuya cancelación no ha sido acreditada), no justifica el pago de un precio menor, sino que, en todo caso, procede el descuento de dicho monto del precio a pagar. No sólo no ha demostrado el efectivo pago de los importes correspondientes a los embargos, sino tampoco el de los $2.000 supuestamente abonados a Luchini. Además, la circunstancia de que el inmueble estuviera ocupado tampoco justifica el precio consignado en la escritura, puesto que la oferta de venta era de $23.000 y $28.000 por una casa ocupada con inquilinos, lo que muestra que el precio por el cual se publicó la venta se fijó teniendo en cuenta que la propiedad estaba ocupada. Y, lo más grave, con independencia de que pudiera ser una práctica usual, ello no le quita su carácter de ilícita. Conforme el art. 955, CC vigente al tiempo de los actos que nos ocupan, “La simulación tiene lugar…cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras…”. Tal en el sub examine, las relativas a la entrega de la posesión y al monto del precio (ambas cuestiones acreditadas e indiscutibles). Y el art. 957 del mismo cuerpo legal establece que la simulación no es reprobada por ley cuando a nadie perjudica ni tiene un fin ilícito, de lo que resulta que cuando tiene un fin ilícito, sí es reprobada por la ley. Agrega el art. 959, finalmente, que quienes hubieren simulado un acto con el fin de violar las leyes o perjudicar a un tercero, “no pueden ejercer acción alguna el uno contra el otro, sobre la simulación, salvo que la acción tenga por objeto dejar sin efecto el acto y las partes no puedan obtener ningún beneficio de la anulación”. La razonabilidad de la regulación legal es indiscutible, porque si se introduce en un acto jurídico una cláusula insincera –el monto del precio– para violar los derechos de los organismos fiscales, abonando un importe inferior al correspondiente según la operación (acto claramente ilícito), no pueden luego pretender cobertura legal en función de que es lo que generalmente ocurre, porque el hecho de que se haya generalizado la comisión de hechos ilícitos no quita a aquellos tal carácter. Así las cosas, no puede Saieg pretender, en este estado, que el precio acordado fue superior al que dice la escritura, y resulta plausible calificarlo de irrisorio frente a que ha sido reconocida la publicación de la venta por un precio notablemente superior. Y, se reitera, ni siquiera ese precio irrisorio consta abonado, lo que me exime de mayores consideraciones sobre el punto. De tal manera, Saieg como tercero adquirente de un inmueble transmitido por un acto viciado no logra conmover la conclusión de la sentencia en orden a la falta del requisito de buena fe exigido por la última parte del art. 1051, CC vigente al dictado de la sentencia (art. 392, CCCN). Por el contrario, la acreditada falsedad de la mención de la entrega de la posesión y de la cláusula relativa al precio abona la procedencia de declaración de la simulación que efectuara el a quo. 8. Por último, y a mayor abundamiento, cabe advertir que los comprobantes de pago de tasa por servicio a la propiedad y convenio de pago acompañados nada prueban en favor del codemandado Saieg, porque no muestran ni una posesión que expresamente él reconoció que no existió, ni una venta real. Del análisis de tal documental resulta que no hay pagos anteriores a la escritura de compra de Saieg, y que a pesar de la deuda anterior en el instrumento de compra señala que “Toda deuda existente en la propiedad por contribución territorial, impuestos municipales, luz y agua son tomadas a cargo por el comprador, quien declara conocer y aceptar los montos y conceptos de la misma, liberando al Vendedor y Autorizante de toda responsabilidad”, sin que se mencione qué deuda existía –lo que supuestamente debió requerirse a los organismos pertinentes al tiempo de la venta– y muestra la siguiente situación: supuestamente Saieg le compró a Luchini un inmueble que estaba en posesión de terceros, por un precio que no acreditó haber pagado, y con deuda impositiva que no se explicita en el instrumento de compra. Ciertamente, todo ello no ayuda a la posición defensiva del codemandado sino que, por el contrario, avienta toda posibilidad de predicar buena fe respecto de su conducta y sinceridad con relación a la existencia y contenido del contrato de venta. 9. De todos modos, como ya se señaló, la venta de Núñez a Luchini es nula por simulada, por las razones supra expresadas. Esa nulidad extiende sus efectos a la adquisición de Saieg, porque obra acreditado que aquel ha actuado con mala fe (art. 1051, CC). Pero, además, la compra de Saieg es nula por ser simulada, atentas las consideraciones que se han ido formulando en el presente decisorio. Así las cosas, por una doble fuente la segunda transacción resulta ineficaz, lo que justifica que sea confirmado el fallo que así lo declara. 10. Las costas se imponen a los apelantes, que resultan vencidos (art. 130, CPC). Las regulaciones de honorarios de los letrados intervinientes se efectuarán de conformidad con las pautas valorativas del art. 39, CA, particularmente la eficacia de la defensa, el éxito obtenido, la responsabilidad profesional y la trascendencia moral del asunto. Atento lo precedentemente expuesto, voto en forma negativa a la cuestión que inquiere sobre la procedencia de los recursos deducidos por los demandados.
Los doctores Jorge Miguel Flores y Rubén Atilio Remigio adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: 1. Rechazar los recursos de apelación interpuestos por los demandados Alfredo A. Luchini y José Luis Saieg, con costas a los mismos. 2. [Omissis].
María Rosa Molina de Caminal – Jorge Miguel Flores – Rubén A. Remigio■
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