ACCIÓN DE SIMULACIÓN

Contrato de compraventa de inmueble celebrado en fraude a los acreedores. PRUEBA. Dificultad del tercero, que no ha intervenido en el acto, de probar la simulación. CARGA DE LA PRUEBA. Redistribución del onus probandi. PRUEBA DE INDICIOS. Indicios de simulación: insolvencia de la compradora. Precio vil. Acto jurídico celebrado entre parientes. INEXISTENCIA DE PRUEBA DIRECTA. Posibilidad de acreditar la insinceridad del acto con acumulación de indicios graves, precisos y concordantes 1– Para el tercero que no ha intervenido en el acto es muy difícil probar la simulación, porque todo ha sido preparado para su ocultación, creando una apariencia exterior que esconde lo verdadero. Por ello, aunque la doctrina y la jurisprudencia no han llegado a aceptar que en esta materia se produzca una inversión de la carga de la prueba, se considera que existe una verdadera redistribución del onus probandi.

2– Si bien a quien invoca la simulación le corresponde aportar la prueba que convenza de la verdad de lo que afirma, también el demandado debe producir la de descargo, que demuestre la realidad y sinceridad con que se celebró la convención. La jueza ha aplicado correctamente estos principios y si respecto de algún hecho puso a cargo de la demandada la carga de la prueba, lo ha sido porque las circunstancias lo imponían, como es el caso de la prueba de la solvencia económica de la compradora para realizar la operación, cosa que nadie mejor que ella estaba en condiciones de conocer y demostrar. 3– Es cierto que para que progrese la acción de simulación se requiere que la prueba sea asertiva, plena y convincente, de manera que lleve al espíritu del juzgador el convencimiento de su insinceridad. No obstante, en la valoración de la prueba tendiente a probar la existencia de “indicios de simulación” hay que evitar proceder con exagerada estrictez, pues ello podría llevar en la mayoría de los casos a frustrar el descubrimiento de la verdad.

4– Es conocido que en las escrituras traslativas del dominio de inmuebles, sólo excepcionalmente se consigna el precio real de la operación. Se trata de una realidad que ha sido descripta por calificada doctrina: “La presión tributaria, con el impuesto a las ganancias y otras gabelas cuyas alícuotas son por lo general muy elevadas, impulsan a las partes a hacer figurar precios que no son reales, sino muy inferiores a las sumas que realmente se han establecido para el negocio”. Por ello es que hay que conducirse con suma prudencia para considerar configurado el indicio de “precio vil”.

5– Es un dato de la experiencia común que el valor real del inmueble por la fecha de la escritura impugnada, excedía por mucho los novecientos pesos consignados en dicho instrumento como precio de la venta. Es cierto también que no cabe fiarse enteramente del valor asignado por una de las vendedoras en su declaración de bienes presentada al solicitar un crédito al banco. Pero tampoco cabe desconocer completamente dicha valuación, pues es conocido que los bancos acostumbran a efectuar constataciones de la existencia y valor del activo denunciado, antes de conceder los préstamos, por lo que en la declaración del valor de los bienes no se puede poner cualquier cifra.

6– La importancia que tiene en este caso establecer el verdadero valor del inmueble es para relacionarlo con el poder de compra de la demandada, el que se encuentra controvertido. Y aunque bien pudo la parte actora producir prueba pericial para demostrarlo, la parte demandada, que reconoce que se hizo constar en la escritura un precio inferior al real, no ha concretado cuál fue el verdadero monto de la operación, actitud con la que aparentemente persigue mantener la incertidumbre sobre dicha circunstancia, para disimular su falta de capacidad económica para comprar el bien.

7– Aunque no significa que todos los actos jurídicos celebrados entre parientes o amigos sean simulados, no cabe duda de que el parentesco y la amistad entre los contratantes es un indicio de la simulación, ya que por los peligros que ésta entraña de que llegado el momento no se reconozca la verdadera situación, los actos simulados no se realizan con extraños, sino con personas de confianza. Por eso, la existencia de esta relación hace presumir la simulación cuando, como en el caso, existen otros elementos de prueba concordantes.

8– No puede computarse como indicio a favor de la apelante la actitud de los vendedores de no comparecer al proceso a ejercer su derecho de defensa. Esta conducta puede interpretarse como desinterés en el resultado del pleito. Pero puede obedecer a una estrategia: el dejar que la aparente compradora –su abuela– defienda la situación en beneficio de los supuestos enajenantes. También podría pensarse que si el acto fuese real y no simulado, el desenlace no les sería indiferente y vendrían a coadyuvar a evitar que sea rematada la casa que le vendieran a un familiar tan próximo, el que sufriría un grave e injusto perjuicio.

9– Como los terceros no tienen posibilidades de contar con pruebas directas e irrebatibles de la simulación, se considera suficiente que aporten indicios graves, precisos y concordantes capaces de fundar presunciones que lleven al ánimo del juez el convencimiento sobre la insinceridad del acto, puesto que no es la cantidad sino la calidad de los indicios lo que lleva al juez a considerar demostrada la simulación.

10– En el subiudice se han probado un conjunto de hechos que tomados aisladamente quizá se pueda decir que nada demuestran– salvo lo de la falta de solvencia de la compradora– pero apreciados en conjunto, vinculados y ligados unos con otros, hacen desaparecer toda duda razonable de que la transferencia del bien fue un acto simulado, destinado a evitar la acción de los acreedores.

15.387 - C1a.CC Fam. y CA de Río Cuarto. 6/2/04. Sentencia N° 1. Trib. de origen Juz.4a.CC Río Cuarto. “Atuel Fideicomisos SA c/ María Elena Malcom y otros –Demanda de simulación”.

2a. Instancia. Río Cuarto, 6 de febrero de 2004

1) ¿Debe prosperar el recurso de apelación? 2) En caso positivo ¿debe progresar la acción pauliana?

A LA PRIMERA CUESTIÓN El doctor Julio Benjamín Ávalos dijo:

I) El decisorio recurrido contiene una relación de causa que considero completa, por lo que a ella remito a fin de evitar innecesarias repeticiones. Tramitado el proceso, la jueza de primer grado dictó sentencia resolviendo hacer lugar a la demanda de simulación promovida por Atuel Fideicomisos SA en contra de María Elena Malcom, Pablo Carlos Jesús Malcom Roquier y Elida Leonor Castro de Roquier y, en consecuencia, declarar la nulidad por simulación, de la compraventa celebrada entre los demandados, mediante escritura pública Nº 108, del 30/12/93, por la escribana María José Caramuti, titular del Registro Nº 7. En el pronunciamiento se dispuso, asimismo, imponer las costas a los demandados, regular provisoriamente los honorarios del Dr. José Luis Carpanzano y ordenar la remisión de los antecedentes pertinentes a la Justicia Penal. El fallo fue impugnado por el apoderado de la codemandada Elida Leonor Castro de Roquier, quien interpuso en su contra el recurso de apelación. Concedido el recurso y radicados los autos en este tribunal, la apelante expresó agravios, los que a su turno fueron objeto de réplica por el representante de la entidad crediticia actora. Dictado y consentido el proveído de autos y concluido el estudio de la causa, queda el proceso en condiciones de dictar sentencia. II) Afirma el apelante que la a quo ha invertido la carga de la prueba, poniendo a cargo de la demandada la obligación de probar una serie de hechos circunstanciales del negocio impugnado, habiendo declarado simulado el acto porque la demandada no pudo demostrar terminantemente que es verdadero. También expresa que al interpretar los hechos que pueden constituir indicios, la jueza a quo lo hizo de la manera más desfavorable a la demandada, pese a que su obligación era hacerlo de un modo imparcial y objetivo e incluso, en caso de duda, inclinarse por la interpretación que mantenga la validez del acto, no la que lo destruya, como lo ha declarado la jurisprudencia que cita. Que un claro ejemplo de ello se ha dado cuando la jueza afirma que existe una causa simulandi porque los vendedores tenían una deuda con el Banco Buci, dando por sentado que ellos simularon venderle a la señora Castro para no pagarle al banco. Que de ese modo, la a quo ha desechado hasta el extremo de ni siquiera mencionarla, la circunstancia referida en los alegatos de que los vendedores no tenían necesidad de transferir simuladamente el inmueble para ponerlo a salvo de sus acreedores, pues siendo la única vivienda que tenían, ésta se encontraba protegida por la ley 8.067 de inembargabilidad de la vivienda única. Que de esa manera ha realizado la interpretación más desfavorable para la parte demandada, que es la que lleva a la anulación de la venta, pese a que la regla es precisamente la contraria. Que igual criterio ha utilizado la jueza para analizar el tema del precio de la venta. Que al precio lo considera muy bajo, por lo que lo señala como indicio de la existencia de una simulación. Que ha realizado esta interpretación pese a que desde la contestación de la demanda su representada reconoció que el precio real había sido mayor, pero que se había hecho la escritura de ese modo para abaratar los costos. Que esta circunstancia, lejos de resultar sospechosa, precisamente sirve para demostrar que las partes obraron sin malicia. Que si hubiesen estado haciendo un acto simulado, se hubieran cuidado muy bien de hacer figurar el precio real, para que la venta no pudiera ser sospechada ni atacada. Que idéntico criterio negativo ha aplicado la jueza al análisis de la capacidad económica de la compradora. Que aquí sencillamente ha invertido la carga de la prueba, imponiendo a la compradora la obligación de demostrar que tenía dinero suficiente para pagar el precio de la casa. Que como la señora Castro no ha podido hacerlo, la sanciona imponiéndole la presunción de que carecía de capacidad económica, lo que ha utilizado como un indicio más de la supuesta simulación. Que si una persona tiene diez mil pesos en efectivo guardados en su casa y los gasta, es imposible que cinco años después pueda presentar alguna prueba de que tenía ese dinero. Que esa imposibilidad de probar que tenía unos pocos pesos ahorrados, no demuestra terminantemente que Elida Castro no tenía ese dinero. Que debe tenerse en cuenta que si la accionada está jubilada es porque ha trabajado y, si lo hizo, no es descabellado pensar que haya podido ahorrar con su trabajo los pocos pesos que vale esa casa. Que, por otra parte, puede haber recibido alguna herencia de su marido fallecido. Que interpretando las pruebas en contra de la demandada, la jueza supone en el fallo que la casa vendida vale nada menos que treinta mil pesos. Que creer que esa casa tiene dicho valor, porque así lo indicó al banco una persona que está pidiendo dinero, es ignorar la realidad de la vida comercial, porque cualquiera sabe que al solicitar un préstamo, el peticionante aumenta el valor de los bienes que declara. Que la casa no vale semejante monto, aunque su precio sea mayor que los $ 819 de su valuación fiscal. Que es evidente que no puede valer muchísimo más, teniendo en cuenta que se trata de una vivienda humilde, de una antigüedad de muchos años, ubicada en Pueblo Alberdi, un lugar de escaso interés inmobiliario. Que la jueza señala también en su sentencia como un indicio de la simulación el hecho de que en la escritura de venta se diga que el precio fue “recibido antes de este acto”. Que esto es lo que sucede en la mayoría de las escrituras de venta, pues lo habitual es que las partes firmen primero un boleto privado y después, pagado totalmente el precio, recién se firme la escritura. Que por otra parte, si los demandados hubieran querido hacer bien una simulación, nada les impedía haber dicho en la escritura que el precio era recibido en ese acto. Que si bien los vendedores son nietos de la compradora, ello no es un indicio determinante de la existencia de simulación. Que quien decide vender algo es indudable que lo ofrece primero en el círculo de sus amigos y familiares. Que ello es seguramente lo que sucedió en este caso, en que los nietos decidieron vender la casa porque se mudaban a Buenos Aires y encontraron un comprador en su propia abuela que necesitaba una casita de bajo precio para vivir sola, ya que había enviudado. Que uno de los indicios más serios y contundentes para determinar si la venta de un inmueble ha sido o no simulada, es establecer quién es el ocupante de la finca después de la operación. Que con los certificados de domicilio acompañados, los recibos de jubilación y con lo declarado por los vecinos y familiares de la demandada, ha quedado absolutamente acreditado que su representada vive sola en la casa desde hace unos seis años, o sea, desde la época de la venta de la casa y que por esa misma fecha, los vendedores se fueron a vivir a Buenos Aires. Que pese a la contundencia de esas pruebas, la a quo pone en duda ese hecho con argumentos artificiosos. Así dice que no es cierto que los vendedores hayan vivido en la casa de calle Yapeyú, porque en la escritura fijan su domicilio en barrio Universidad. Que eso fue porque en ese momento ya se habían mudado, entregando la casa inmediatamente después de firmado el boleto, unos dos meses antes de la fecha de la escritura. Que si la jueza hubiera analizado la prueba con un criterio imparcial hubiera advertido que en los pagarés firmados al Banco Buci, los vendedores fijan domicilio en calle Yapeyú 262. Que por otra parte la jueza achaca a su representada no haber demostrado “en qué carácter ocupa la casa”, afirmando que no surge de autos que lo hiciera a título de dueña. Que ello es un ejemplo de la forma retorcida en que la a quo ha interpretado los hechos. Si tiene un título de propiedad a su nombre y está demostrado que vive en la casa desde el momento de la compra, es evidente que ocupa el inmueble a título de dueña. Que señala la existencia de un indicio muy importante a favor de la compradora, que es la actitud que han asumido ambos vendedores durante el proceso. Que ellos no comparecieron al juicio, mostrando una total indiferencia por el resultado del pleito. Que si la venta fuese simulada y ellos fueran aún los verdaderos dueños de la finca, sin duda tratarían de defenderse e impedir que la venta se anulase, pues perderían la casa al rematarla el acreedor accionante. Que, sin embargo, se han desentendido totalmente del juicio, actitud que contrasta con la de la compradora, que ha defendido lo suyo como verdadera dueña de la casa. III) Para el tercero que no ha intervenido en el acto es muy difícil probar la simulación, porque todo ha sido preparado para su ocultación, creando una apariencia exterior que esconde lo verdadero. Por ello, aunque la doctrina y la jurisprudencia no han llegado a aceptar que en esta materia se produzca una inversión de la carga de la prueba, se considera que existe una verdadera redistribución del onus probandi, puesto que si bien a quien invoca la simulación le corresponde aportar la prueba que convenza de la verdad de lo que afirma, también el demandado debe producir la de descargo, que demuestre la realidad y sinceridad con que se celebró la convención. La jueza ha aplicado correctamente estos principios y si respecto de algún hecho puso a cargo de la demandada la carga de la prueba, lo ha sido porque las circunstancias lo imponían, como es el caso de la prueba de la solvencia económica de la compradora para realizar la operación, cosa que nadie mejor que ella estaba en condiciones de conocer y demostrar. Es cierto que para que progrese la acción de simulación se requiere que la prueba sea asertiva, plena y convincente, de manera que lleve al espíritu del juzgador el convencimiento de su insinceridad. No obstante, en la valoración de la prueba tendiente a probar la existencia de indicios de simulación hay que evitar proceder con exagerada estrictez, pues ello podría llevar en la mayoría de los casos a frustrar el descubrimiento de la verdad. Como se verá a continuación, en algunos casos la jueza ha meritado ajustadamente los hechos y en otros casos no. Así ha sido correctamente dado por probada la causa simulandi , que ha consistido en fingir la transferencia del bien para evitar que sea ejecutado en los juicios seguidos por la actora en contra de los hermanos Malcom. No desvirtúa esta afirmación la vigencia de dispositivos constitucionales y legales de orden local que protegen la vivienda única y que según la apelante harían innecesaria la maniobra. Es ampliamente conocido que desde la sanción del art. 58 de la Constitución de la Provincia de Córdoba y de su dispositivo reglamentario (ley 8.067), se abrió una polémica sobre la constitucionalidad de dichas normas, por tratarse de una materia cuya regulación correspondía al Congreso de la Nación. Así dicha normativa fue declarada inconstitucional por casi todos los tribunales que se pronunciaron sobre el asunto. Y aunque a raíz de un cambio de integración, el Tribunal Superior de Justicia, variando su criterio durante un breve período, consideró constitucional la protección dispensada por el legislador local, pronto la Corte Suprema de Justicia de la Nación puso las cosas en su lugar, cerrando el debate sobre este tema (“Banco del Suquía c/Tomassini”, La Ley Córdoba, 2002–325). De manera que mal puede pretender el apelante convencer que la simulación de la venta a la demandada era un inútil dispendio, porque de todas maneras el inmueble no hubiera podido ser ejecutado por el banco acreedor. Pasando a otro tema, es conocido que en las escrituras traslativas del dominio de inmuebles, sólo excepcionalmente se consigna el precio real de la operación. Se trata de una realidad que ha sido descripta por calificada doctrina: “La presión tributaria, con el impuesto a las ganancias y otras gabelas cuyas alícuotas son por lo general muy elevadas, impulsan a las partes a hacer figurar precios que no son reales, sino que son muy inferiores a las sumas que realmente se han establecido para el negocio” (Mosset Iturraspe–Moisset de Espanés, “Contratación inmobiliaria”, pág. 133). Por ello es que considero que hay que conducirse con suma prudencia para considerar configurado el indicio de “precio vil”. Es un dato de la experiencia común que el valor real del inmueble por la fecha de la escritura impugnada, excedía por mucho los $ 900 consignados en dicho instrumento como precio de la venta. Es cierto también que no cabe fiarse enteramente del valor asignado por una de las vendedoras en su declaración de bienes presentada al solicitar un crédito al banco. Pero tampoco cabe desconocer completamente dicha valuación, pues por una lado es conocido que los bancos acostumbran efectuar constataciones de la existencia y valor del activo denunciado, antes de conceder los préstamos, por lo que en la declaración del valor de los bienes no se puede poner cualquier cifra. Por otro lado, los $ 30.000 consignados no parecen una cifra exagerada, teniendo en cuenta las comodidades de la casa según consta a fs. 130, aun cuando el barrio en que se encuentra ubicada no sea de los más cotizados de la ciudad para inversiones inmobiliarias. De todas maneras, la importancia que tiene en este caso establecer el verdadero valor del inmueble es para relacionarlo con el poder de compra de la demandada, el que se encuentra controvertido. Y aunque bien pudo la parte actora producir prueba pericial para demostrarlo, la parte demandada, que reconoce que se hizo constar en la escritura un precio inferior al real, no ha concretado cuál fue el verdadero monto de la operación, actitud con la que aparentemente persigue mantener la incertidumbre sobre dicha circunstancia para disimular su falta de capacidad económica para comprar el bien. La falta de solvencia de la apelante para concretar la compra de cualquier inmueble habitable es una realidad incontrastable. Lo único que ha podido demostrar es que percibe un beneficio previsional mínimo, que parece insuficiente para cubrir su propia subsistencia. No ha intentado siquiera explicar cómo hizo para acumular los ahorros que dice haber tenido y para protegerlos de la hiperinflación que tantas veces hemos padecido. Tampoco qué actividad laboral desarrolló antes de jubilarse. Nada ha dicho acerca de cómo se ganaba la vida su difunto esposo. Así las cosas, cabe considerar que la primera sentenciante ha juzgado correctamente que la accionada carecía de recursos suficientes como para afrontar la compra. No cabe duda de que el pago del precio ante el escribano da visos de realidad al acto, pues aunque no sea imposible, en la práctica no es sencillo hacer la parodia del pago ante el notario. De todas maneras, no se trata de un indicio de mucho valor, pues no es infrecuente, como dice el apelante, que el precio haya sido totalmente pagado antes de labrarse la escritura. Aunque no significa que todos los actos jurídicos celebrados entre parientes o amigos sean simulados, no cabe duda que el parentesco y la amistad entre los contratantes es indicios de la simulación, ya que por los peligros que ésta entraña de que llegado el momento no se reconozca la verdadera situación, los actos simulados no se realizan con extraños, sino con personas de confianza. Por eso, la existencia de esta relación hace presumir la simulación cuando, como en el caso, existen otros elementos de prueba concordantes. Con la prueba que relaciona la apelante, especialmente con la testimonial, ha quedado suficientemente comprobado que la compradora habita en la vivienda de que se trata desde aproximadamente la fecha del acto impugnado, mientras que los vendedores residen actualmente en la provincia de Buenos Aires. Ello aunque no haya demostrado haber pagado los impuestos y tasas del inmueble. En cuanto al carácter de la posesión, si cuenta con un título de propiedad a su nombre, no puede serle exigida prueba que acredite que ocupa el inmueble como dueña. Es evidente que el indicio de falta de ejecución material del acto no se configura, lo cual no significa que por ello la simulación no exista. Si como dice la apelante, sus nietos debieron por razones de trabajo trasladarse a otra provincia, ello explica por qué no habitan el inmueble en el que dejaron a su abuela. Por último, no creo que como propone la apelante, pueda computarse como indicio a su favor, la actitud de los vendedores de no comparecer al proceso a ejercer su derecho de defensa. Esta conducta puede interpretarse como desinterés en el resultado del pleito. Pero puede obedecer a una estrategia el dejar que la aparente compradora, su abuela, defienda la situación en beneficio de los supuestos enajenantes. También podría pensarse que si el acto fuese real y no simulado, el desenlace no les sería indiferente y vendrían a coadyuvar a evitar que sea rematada la casa que le vendieran a un familiar tan próximo, el que sufriría un grave e injusto perjuicio. IV) Como los terceros no tienen posibilidades de contar con pruebas directas e irrebatibles de la simulación, se considera suficiente que aporten indicios graves, precisos y concordantes capaces de fundar presunciones que lleven al ánimo del juez el convencimiento sobre la insinceridad del acto. En este caso, han quedado en pie como indicios de simulación los siguientes: el parentesco entre los contratantes; el pago de todo el precio con anterioridad a la escrituración; la causa simulandi y la falta de capacidad económica de la compradora. No es la cantidad sino la calidad de los indicios lo que lleva al juez a considerar demostrada la simulación. En el subiudice se han probado un conjunto de hechos que tomados aisladamente quizá se pueda decir que nada demuestran– salvo lo de la falta de solvencia de la compradora– pero apreciados en conjunto, vinculados y ligados unos con otros, hacen desaparecer toda duda razonable de que la transferencia del bien a nombre de Elida Leonor Castro de Roquier fue un acto simulado, destinado a evitar la acción de los acreedores y que los verdaderos propietarios continúan siendo los nietos de la compradora, los codemandados María Elena y Pablo Carlos Malcom. Voto entonces por la negativa a la primera cuestión propuesta.

Los doctores Eduardo H. Cenzano y José M. Ordóñez adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Julio Benjamín Ávalos dijo:

Que teniendo en cuenta el resultado que ha tenido el primer interrogante, no procedía el tratamiento de la presente cuestión.

Los doctores Eduardo H. Cenzano y José M. Ordóñez adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado del Acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal;

SE RESUELVE: 1) No hacer lugar a la apelación y confirmar la sentencia impugnada en todo lo que ha sido materia de recurso. 2) Imponer las costas a la apelante.

Julio Benjamín Ávalos – Eduardo H. Cenzano – José M. Ordóñez &#9632;

ACCIÓN DE SIMULACIÓN

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