ESCRIBANO. Obligaciones. Pedido de libre deuda. Responsabilidad. Improcedencia. CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS. Carácter personal de la obligación. Deuda pendiente de pago al momento de la venta. Responsabilidad de los vendedores. Fundamento: enriquecimiento sin causa
1– El escribano no es la persona idónea e indicada a contratar para que pida informes, pague las deudas y aclare cualquier contingencia respecto del inmueble, pues lo referido a las deudas puede y en realidad debe ser realizado por el titular registral del bien que se pretende transferir para que al momento de escriturar no existan. Respecto de la aclaración de cualquier contingencia es competencia curricular de los abogados, quienes tienen la capacitación y experiencia necesaria para asesorar sobre las ventajas y riesgos jurídicos de realizar una determinada compraventa inmobiliaria y también sobre las obligaciones y deberes de las partes antes, durante y después de realizado el negocio.
2– La actuación del notario, en general, no es contractual sino que surge obligatoriamente del inc. 1 art. 1184, CC y de la primera parte del art. 997, CC. Asimismo, la Ley Orgánica Notarial (4183) en su art. 10 establece que «el escribano de registro es el profesional del derecho y el funcionario público instituido para recibir y redactar conforme a las leyes, los actos y contratos que le fueren encomendados…».
3– La ley 22427 establece la obligación del escribano de solicitar «… certificaciones de libre deuda referentes a impuestos, tasas o contribuciones incluso municipales…» (art. 1), salvo que «…el adquirente manifieste en forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejándose constancia de ello en el instrumento del acto…», lo que «…no libera al enajenante quien será solidariamente responsable por ella frente al organismo acreedor» (art. 5). Dicha norma tiene por objeto procurar el cobro de las deudas que, frente a los organismos estatales, mantengan los inmuebles que se pretende transferir, asegurándose su percepción mediante la retención de los importes por el escribano o la asunción de la responsabilidad por el pago por los contratantes, siendo todos solidariamente responsables ante el organismo acreedor.
4– En la especie, el escribano actuante cumplió con la obligación impuesta por la ley 22427 procediendo a solicitar los «certificados administrativos» a las «distintas reparticiones» reteniendo el importe necesario para cancelar las deudas informadas, tal como lo acreditó al contestar el traslado de la demanda. Su proceder fue conforme a derecho; ello lo libera de toda responsabilidad. Al haberse demostrado que cumplió con sus obligaciones legales, era a cargo del recurrente acreditar la existencia de un contrato que obligara a dicho profesional por otro tipo de deudas referidas al bien o por su actuación más allá de las que por ley le correspondía. El no haberlo hecho es fatal para sus pretensiones.
5– En cuanto al rechazo de la demanda respecto de los vendedores, el argumento brindado por el a quo con relación a la naturaleza ambulatoria de la obligación resulta equivocado para sostenerlo en esta acción de repetición. La obligación de pagar la contribución de mejoras es de carácter personal, no del inmueble valorizado. Dicha obligación nace en el momento en que finaliza la obra pública y al haberse adquirido estando la obra ya terminada, el deudor del gravamen no pudo ser el comprador del inmueble.
6– En el sub lite, no se está en presencia de la acción de cobro del realizador de la obra, sino frente al ejercicio de una acción de repetición entablada por quien cumplió la prestación sin ser deudor de ésta, en contra de quien le vendió el inmueble encontrándose pendiente de pago la deuda. Por ello, el pago efectuado por el recurrente es indebido y la demanda de repetición debe prosperar en función del principio universal del enriquecimiento sin causa (arts. 784, 785 y 792, CC).
7– En autos, al momento de la adquisición por parte del actor la obra se encontraba totalmente ejecutada. La circunstancia de que al celebrarse el acto notarial la Municipalidad de Córdoba informara que el inmueble no registraba deudas, no traduce un efecto liberatorio para el vendedor ni puede beneficiarlo; lo contrario importaría un enriquecimiento incausado para su parte ya que, se supone, la mejora del inmueble es integrativa del valor del mismo. La circunstancia de que la obra se haya concluido con anterioridad a la posesión de los demandados, tampoco es obstáculo para el progreso de la acción en su contra dado que la relación contractual del actor lo habilita a ejercer el reclamo en contra de su vendedor sin perjuicio de la acción de resarcimiento de éste contra su antecesor en el dominio.
16428 – C7a. CC Cba. 30/3/06. Sentencia Nº 19. Trib. de origen: Juz. 44ª CC Cba. “Donalisio, Diego Gabriel c/ Gontero Cornavaca, Luis M. y Otros –Ordinario -Repetición”
2a. Instancia. Córdoba, 30 de marzo de 2006
¿Procede el recurso de apelación deducido?
El doctor Javier V. Daroqui dijo:
1. Contra la sentencia que resolvió: «1) No hacer lugar a la demanda promovida por el Sr. Diego Gabriel Donalisio en contra de los Sres. Luis M. Gontero Cornavaca, Daniel Alejandro Rabe y Viviana del Luján Quaranta. 2) Imponer las costas a la parte actora, Sr. Diego Gabriel Donalisio…», interpuso recurso de apelación la actora. 2. A fs. 135/137 los Dres. Flavio Alejandro y Héctor Alberto Loforte, en representación de la actora, expresan agravios con relación al rechazo de la demanda en contra del escribano Gontero Cornavaca, manifestando que se debió analizar la obligación contractual asumida por el escribano, según los términos de la Escritura N° 214 del 9/5/02, con cita de los arts. 1137 y 1198, CC, siendo ese profesional la persona idónea e indicada a quien contratar para que solicite informes de deudas, asuma el pago de las que se encontraran pendientes y deje aclaradas las contingencias que pudieran sobrevenir. Se agravian también de que el a quo tome en cuenta la rendición de cuentas efectuada por el escribano, porque ello no fue demandado y por no considerar la CD remitida con fecha 8/3/03 intimándolo para que regularice la deuda surgida con la Municipalidad. Cuestionan además que se minimice la diferencia existente en esa tardía e improcedente liquidación. Agregan que el escribano asumió la obligación contractual de pedir informes de deudas y de abonar los importes que se adeudaran, de lo que deriva su responsabilidad y que si hubiera rendido cuentas oportunamente o respondido la intimación de pago, hubieran contado con documento para esgrimir ante la Municipalidad y posiblemente se hubiera evitado el pago. En segundo lugar se agravian por el rechazo de la demanda en contra de los vendedores, porque si bien se trata de una obligación propter rem y el recurrente es responsable ante el acreedor, tiene derecho a repetir lo pagado ante quien debió hacerlo a su debido tiempo y no lo hizo, beneficiándose con la mejora, que cobraron al actor y éste también debió pagar a la Municipalidad. Subsidiariamente se quejan por la imposición de costas, porque de haber contestado el escribano la intimación cursada, posiblemente hubiesen logrado evitar el pago ante el acreedor y no hubiese existido esta causa. 3, A fs. 139/141 el Dr. Fernando José Ferrer, apoderado del escribano Gontero Cornavaca y a fs. 145/146 los Sres. Daniel Alejandro Rabe y Viviana del Luján Quaranta, responden a los agravios vertidos por la contraria, solicitando su rechazo por las razones que expresan, a todo lo que remito para abreviar. 4. […] 5. Ingresando al análisis de la queja, ha de verse que el agravio formulado en primer término, referido al rechazo de la demanda instaurada contra el escribano Luis M. Gontero Cornavaca, con sustento en la obligación contractual asumida por el mismo, no puede recibirse por no existir prueba alguna del mencionado contrato. 6. Contrariamente a lo que manifiesta el recurrente, dicho profesional no es la persona idónea e indicada a contratar para que pida informes, pague las deudas y aclare cualquier contingencia, pues lo referido a las deudas puede y en realidad debe ser realizado por el titular registral del inmueble que se pretende transferir para que al momento de escriturar no existan, sin perjuicio de las disposiciones legales al respecto, y lo segundo es competencia curricular de los abogados, quienes tienen la capacitación y experiencia necesaria para asesorar sobre las ventajas y riesgos jurídicos de realizar una determinada compraventa inmobiliaria y también sobre las obligaciones y deberes de las partes, antes, durante y después de realizado el negocio. 7. La actuación del notario, en general, no es contractual sino que surge obligatoriamente del inc. 1 art. 1184, CC, en cuanto dispone que «Deben ser hechos en escritura pública… los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad…» y de la primera parte del art. 997 del mismo Código, que dice: «Las escrituras públicas sólo pueden ser hechas por escribanos públicos…». En consecuencia con ello, la Ley Orgánica Notarial (4183) en su art. 10 establece: «El escribano de registro es el profesional del derecho y el funcionario público instituido para recibir y redactar conforme a las leyes, los actos y contratos que le fueren encomendados…», por lo que a la oficina notarial de Gontero Cornavaca concurrieron las partes para confeccionar la escritura traslativa de dominio, por ser necesario legalmente. 8. A su vez, la ley 22427 establece la obligación del escribano interviniente de solicitar «… certificaciones de libre deuda referentes a impuestos, tasas o contribuciones incluso municipales…» (art. 1), salvo que «…el adquirente manifieste en forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejándose constancia de ello en el instrumento del acto…», lo que «…no libera al enajenante, quien será solidariamente responsable por ella frente al organismo acreedor» (art. 5). Es evidente que dicha norma tiene por objeto procurar el cobro de las deudas que frente a los organismos estatales mantengan los inmuebles que se pretende transferir, asegurándose su percepción mediante la retención de los importes por el escribano o la asunción de la responsabilidad por el pago por los contratantes, siendo todos solidariamente responsables ante el organismo acreedor, según el caso. 9. Que de las constancias de autos surge que el escribano Gontero Cornavaca cumplió con la obligación impuesta por la referida ley, procediendo a solicitar los «certificados administrativos» a las «distintas reparticiones», reteniendo el importe necesario para cancelar las deudas informadas, lo que realizó oportunamente, tal como lo acreditó al contestar el traslado de la demanda, según documental que en copia luce incorporada a fs. 16/27, quedando un excedente de $ 56,30, como lo destaca la Sra. jueza de la anterior instancia en su resolución. 10. Que siendo ello así, su proceder fue conforme a derecho y ello lo libera de toda responsabilidad, más aún cuando de la constancia de fs. 16 surge que, el día anterior a la confección de la escritura, la Municipalidad de Córdoba informó que el inmueble de que se trata «No registra contribución por mejora», lo que se ratifica con la Informativa de fs. 80 vta. donde la empresa que realizó la obra, «Perfil SA», expresó que «…la Municipalidad de Córdoba no emite informes de deuda originadas en obras como la presente, que es de carácter privado», por lo que el notario interviniente no tenía manera alguna de conocer la existencia de deuda y por ende de efectuar retención y pago alguno al respecto. 11. Que en consecuencia, y habiéndose demostrado que el escribano cumplió acabadamente con sus obligaciones legales, era a cargo del recurrente acreditar la existencia de un contrato que obligara a dicho profesional por otro tipo de deudas referidas al bien, o por su actuación más allá de las que por ley le correspondía, tal como se pretende por vía del agravio en análisis. El no haberlo hecho es fatal para sus pretensiones y propongo el rechazo de esta parte del recurso, sin que tenga incidencia alguna la falta de respuesta a la CD que se le remitiera, porque de conformidad a lo dispuesto por el art. 919, CC, el intimado no tenía obligación de explicarse. 12. Finalmente, lo referido a la rendición de cuentas y a la diferencia dineraria existente no fue motivo de discusión en la anterior instancia, porque tal como lo reconoce el recurrente ello no fue demandado, lo que nos impide entrar a su análisis, atento lo dispuesto por el art. 332, CPC. 13. El segundo agravio resulta justificado, porque el argumento brindado por el juez con relación a la naturaleza ambulatoria de la obligación resulta equivocado para sostenerlo en esta acción de repetición –como bien lo dice el apelante–. Es conveniente destacar que la obligación de pagar la contribución de mejoras es de carácter personal, y no del inmueble valorizado. Dicha obligación nace en el momento en que finaliza la obra pública, y al haberse adquirido estando la obra ya terminada, el deudor del gravamen no pudo ser el comprador del inmueble; así lo ha reconocido nuestra jurisprudencia en numerosos fallos (Villegas, Curso de Finanzas, Derecho Financiero y Tributario, 7ª. edición ampliada y actualizada, Editorial De Palma, p. 107). De ahí, reitero, resulta acertado lo señalado a fs. 136 vta. por el apelante, desde que la acción de repetición se encuentra expedita a favor del demandante. En el sub examine no estamos en presencia de la acción de cobro del realizador de la obra, sino frente al ejercicio de una acción de repetición entablada por quien cumplió la prestación sin ser deudor de la misma, en contra de quien le vendió el inmueble encontrándose pendiente de pago la misma. Por tal motivo, el pago efectuado por el recurrente es indebido y la demanda de repetición debe prosperar en función del universal principio del enriquecimiento sin causa (arts. 784, 785 y 792, CC). Cabe advertir que al momento de la adquisición por parte de Donalisio, la obra se encontraba totalmente ejecutada; y la circunstancia de que al celebrarse el acto notarial la Municipalidad de Córdoba informara que el inmueble no registraba deudas, esa situación no traduce un efecto liberatorio para el vendedor ni puede beneficiarlo; lo contrario importaría un enriquecimiento incausado para su parte ya que, se supone, la mejora del inmueble es integrativa del valor del mismo. La circunstancia de que la obra se haya concluido con anterioridad a la posesión de los demandados tampoco es obstáculo para el progreso de la acción en su contra, dado que la relación contractual del actor lo habilita a ejercer el reclamo en contra de su vendedor; sin perjuicio, claro está, de la acción de resarcimiento de éste contra su antecesor en el dominio. 14. Conforme lo precedentemente expuesto, corresponde hacer lugar a la demanda incoada en contra de los Sres. Rabe y Quaranta condenándolos a abonar al actor la suma de pesos seiscientos cincuenta con más los intereses que se calcularán a la tasa pasiva promedio que publica el BCRA con más el 1% nominal mensual desde la fecha de notificación de la demanda (1/8/03) hasta la fecha de su efectivo pago. 15. De conformidad a la distinta suerte del recurso de apelación y de las respectivas acciones, corresponde imponer costas y regular honorarios de forma separada para ambas instancias. En efecto, la desestimación de la acción dirigida contra el escribano conduce a imponer las costas –en ese segmento de la resolución– al demandante perdidoso en ambas sedes; en ese orden, debemos aclarar que ninguna incidencia hubiese tenido en la suerte del pleito la respuesta a la intimación al escribano, según las razones que se dieron anteriormente, ya que la iniciación de esta causa fue una decisión voluntaria de la actora, y por ello debe asumir sus consecuencias. Mientras, por el acogimiento del recurso contra los Sres. Daniel Alejandro Rabe y Viviana del Luján Quaranta, cabe imponer a éstos las costas de ambas instancias. Consecuente con todo esto, deben dejarse sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la sentencia, debiendo proceder a efectuar una nueva conforme lo dispuesto en el presente. Por las razones expresadas, respondo negativamente a la cuestión planteada.
Los doctores Rubén Atilio Remigio y Jorge Miguel Flores adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación deducido por la parte actora, decidiendo: a) Confirmar la resolución de primera instancia en cuanto dispone el rechazo de la demanda en contra del escribano Luis M. Gontero Cornavaca; con costas al apelante. b) Revocar lo dispuesto en contra de los Sres. Daniel Alejandro Rabe y Viviana del Luján Quaranta, y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda incoada en contra de los mismos, condenándolos a pagar a favor del actor en el término de diez días, la suma de $ 650 con más los intereses correspondientes, conforme lo dispuesto supra, con costas en ambas instancias.
Javier V. Daroqui –- Rubén Atilio Remigio – Jorge Miguel Flores ■
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