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2– Las declaraciones coincidentes y concordantes de los testigos, cuya idoneidad no ha sido cuestionada y quienes no se limitan a decir que la demandada poseía el lote o vivía allí desde la fecha indicada sino que hacen referencia a hechos concretos percibidos por ellos a través de sus sentidos (limpiar el terreno, cercarlo, edificar en él, hacer reparaciones, etc.) constituyen prueba suficiente de la realización de tales actos posesorios. Ello es así porque el art. 24, Ln 14159, que manda dar prioridad probatoria al pago de impuestos y prohíbe fundar la sentencia exclusivamente en prueba testimonial es de muy dudosa aplicabilidad en el ámbito provincial porque regula materia procesal (art. 121, CN) y, en el mejor de los casos, únicamente sería aplicable en el juicio de usucapión, pero no rige en los casos en que –como en autos– la prescripción adquisitiva es invocada como defensa.
3– Si bien la limpieza y cerramiento del terreno y aun la construcción en él de una edificación pueden ser realizadas sin animus domini, en tales circunstancias éste debe presumirse porque “la ley considera todos estos hechos como actos posesorios y, por consiguiente, desde el momento que ellos se hayan cumplido, ella presume la existencia de la intención de ejercer un derecho de propiedad y por tanto de la posesión”. Esa presunción resulta reforzada en el sub lite con las constancias que acreditan el pago de tributos y servicios por parte de la demandada desde 1972, que el marido de ésta –hoy fallecido– es quien figura como contribuyente en la Municipalidad desde aquella fecha y como único usuario del servicio de energía eléctrica.
4– Resulta irrelevante la circunstancia de que la demandada ya no viva más en el inmueble y que éste se encuentre deshabitado, porque “la posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro” (art. 2455, CC). Además, tanto las testimoniales como las constancias de las diversas actas de constatación realizadas en esta causa, en el juicio ejecutivo fiscal y en el de usucapión, dan fe de la periódica presencia de la demandada en el inmueble.
5– La condición de la demandada de ocupante que invoca posesión a título de dueña y que había promovido juicio de usucapión sobre el bien quedó claramente explicitada en el expediente, en el que luego se llevaría a cabo el remate en el que los actores resultaron adquirentes. Tanto es así que en el edicto respectivo se consignó que el inmueble a subastar estaba ocupado por la accionada, habiendo ésta iniciado juicio de usucapión. Ése es el motivo por el cual los compradores sólo pudieron adquirir el título en el que basan esta acción y no el dominio pleno, porque la ejecutada no tenía ya la posesión del bien y el art. 3270, CC dispone claramente que “nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.
6– En cuanto a los actores, quienes no son titulares de dominio sobre el inmueble en cuestión porque no se les ha hecho tradición de la cosa (art. 2524 inc. 4 y cc, CC), sólo puede entenderse que estaban legitimados para promover esta acción de reivindicación en virtud de la cesión de los derechos de la vendedora, implícita en la compraventa celebrada en virtud de la subasta. Sin embargo, en esas condiciones, es claro que la demandada puede oponerles todas las defensas que hubiera podido oponerle a aquélla (art. 1469, CC).
7– La demandada ha acreditado haber realizado actos posesorios sobre el inmueble de que se trata desde 1972 en adelante, mientras que los actores no han probado, ni siquiera alegado, que esa posesión material de la cosa que aquélla viene ejerciendo obedezca a algún título por el que deba restituirla o reconocer la propiedad en otro, ni que haya mediado alguna causa de interrupción de esa prescripción. En consecuencia, corresponde admitir la defensa de prescripción adquisitiva opuesta por la demandada, porque a la fecha de promoción de la demanda había transcurrido con exceso el término del art. 4015, CC.
¿Es procedente el recurso de apelación de la demandada?
El doctor
Estos autos, venidos del Juzgado de Primera Instancia y 31° Nominación Civil y Comercial, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte demandada, contra la Sentencia Nº 374, de fecha 1/9/10. La demandada ha apelado la sentencia que rechazó su defensa de prescripción e hizo lugar a la acción de reivindicación, condenándola a entregar a los accionantes el inmueble sito en calle Gral. Lavalle 656 (lote H de la manzana 8) de la localidad de La Puerta, pedanía Castaños, Depto. Río Primero de esta Provincia. La acción admitida en primera instancia fue promovida por los actores, invocando como título la compra que efectuaran en la subasta pública ordenada en los autos “Municipalidad de La Puerta c/ Juncos de Caviola, María C. y otro – Ejecutivo Fiscal” tramitados por ante el Juzgado de 1ª Instancia y 25ª. Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, en contra de la apelante que se había presentado en ese juicio como tercera interesada invocando la condición de poseedora animus domini del inmueble que dice ejercer desde el año 1972 y manifestando haber promovido la acción tendiente a obtener la declaración de adquisición de dominio del bien por usucapión, circunstancia ésta que motivó que esta cámara, por Auto Interlocutorio Número Cincuenta del 24/2/03 (fs. 375 del juicio ejecutivo fiscal) revocara el auto aprobatorio de la subasta en cuanto ordenaba poner en posesión a los adquirentes, disponiendo que en todo caso éstos deberían hacer valer sus derechos por la vía que corresponda. También es relevante tener en cuenta que la pretensión de la Sra. Celayes, demandada en estos autos, respecto de la declaración de adquisición del dominio por prescripción, fue promovida por ante el Juzgado de 1ª Instancia y 8ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad el 14/6/95 en los autos “Celayes, Ramona c/ Juncos, María Carmen y otros – Usucapión – Medidas preparatorias para usucapión” (las medidas preparatorias tuvieron entrada el 29/9/93). Esa demanda fue rechazada en primera instancia (sentencia número trescientos cincuenta y ocho del 3/8/04; fs. 114/116 del juicio de usucapión) porque el tribunal interviniente entendió aplicable al caso el art. 24 inc. c, Ln 14159 y, en virtud de una rigurosa interpretación de esa norma, consideró que la prueba testimonial ofrecida por la accionante era insuficiente para probar el momento de inicio de su posesión, que tuvo por acreditado sólo a partir de la fecha del recibo de pago de impuestos más antiguo que se había acompañado, que databa del año 1992 y, por ende, no se cumplía el término del art. 4015, CC. Esa sentencia fue apelada por la Sra. Celayes, pero por auto interlocutorio número doscientos cuarenta y uno del 23 de julio de 2007 de la Cámara de Apelaciones de 2ª Nominación (fs. 247/248 del juicio de usucapión) se declaró perimida la instancia de apelación, por lo que quedó firme. Sin embargo, en virtud de lo dispuesto por el art. 789, CPC esa sentencia no hace cosa juzgada sustancial porque no impide la promoción de un nuevo juicio con el mismo objeto y, con mayor razón, no importa ningún obstáculo para oponer la prescripción como defensa frente a una demanda de reivindicación, como ocurre en el caso de autos. Por esa razón el juez de primera instancia de esta causa ha juzgado nuevamente si se ha operado o no la prescripción adquisitiva a favor de la Sra. Celayes, con relación al inmueble de que se trata, tal como ya lo había hecho el juez del juicio de usucapión. Y la conclusión a la que arriba el primer juez de esta causa es coincidente con la de aquél, aunque por razones diversas. En efecto, mientras el juez de la usucapión, sin poner en duda el carácter de poseedora de la Sra. Celayes, rechazó la demanda porque consideró que no se había probado debidamente, es decir con constancias de pago de tributos, que esa posesión se haya extendido por el lapso requerido por el art. 4015, CC, la sentencia apelada, haciendo mérito de nuevas probanzas arrimadas a esta causa además de las testimoniales rendidas en aquélla, concluye que “cabe derivar con claridad meridiana que la demandada ha estado en ocupación del bien e, inclusive, que ya ocupaban el bien en vida de su marido, desde el año mil novecientos setenta y dos”, pero igualmente rechaza la defensa de prescripción por entender que no se ha acreditado con la certeza requerida la realización por parte de la demandada de actos posesorios propiamente dichos. No se puede estar de acuerdo con esa conclusión que cuestiona la apelante en su primer agravio porque los testigos que han depuesto en el juicio de usucapión son contestes en afirmar que el terreno de que se trata estaba totalmente desocupado y era un basural hasta que la demandada y su marido lo limpiaron, le pusieron alambrado perimetral y levantaron la casa donde se fueron a vivir, le instalaron luz eléctrica y agua corriente (Nazetta), agregando uno de ellos haberlos visto cuando limpiaron y cercaron el terreno y cuando el marido de la demandada con un albañil levantó la casa e incluso dijo haberle llevado arena, piedras y material de construcción (Carnero) y otro haberle llevado bolsas de cemento y cal para reparar la casa (Molina). Esos hechos ocurridos a partir del año 1971 o 1972, según coinciden los testigos, encuadran en la enumeración de actos posesorios sobre inmuebles que contiene el art. 2384, CC. Por su parte, los dichos de los testigos que han depuesto en esta causa, Demarchi y Navarro Monjes, también concuerdan con aquéllos. Ambos agregan que el esposo de la Sra. Celayes fue velado en la casa construida en el lote que nos ocupa y el último añade haber hecho trabajos allí por encargo de la demandada arreglando alambres, cortando yuyos y plantando plantas porque había allí una huerta. Las declaraciones coincidentes y concordantes de los testigos cuya idoneidad no ha sido cuestionada y que no se limitan a decir que la demandada poseía el lote o vivía allí desde la fecha indicada, sino que hacen referencia a hechos concretos percibidos por ellos a través de sus sentidos (limpiar el terreno, cercarlo, edificar en él, hacer reparaciones, etc.) constituyen prueba suficiente de la realización de tales actos posesorios. Ello es así porque el art. 24, Ln 14159, que manda dar prioridad probatoria al pago de impuestos y prohíbe fundar la sentencia exclusivamente en prueba testimonial es de muy dudosa aplicabilidad en el ámbito provincial porque regula materia procesal (art. 121, CN) y, en el mejor de los casos, únicamente sería aplicable en el juicio de usucapión, pero no rige en los casos en que –como ocurre en estos autos– la prescripción adquisitiva es invocada como defensa. Es verdad que la limpieza y cerramiento del terreno y aún la construcción en él de una edificación pueden ser realizadas sin animus domini, pero en tales circunstancias éste debe presumirse porque, como dice Salvat refiriéndose a la mencionada norma, “la ley considera todos estos hechos como actos posesorios y, por consiguiente, desde el momento que ellos se hayan cumplido, ella presume la existencia de la intención de ejercer un derecho de propiedad y por tanto de la posesión” y agrega luego que “El poseedor no tiene, pues, necesidad de probar la existencia del animus domini; a él le basta acreditar la detención material y el ejercicio de actos posesorios para que la existencia de la posesión se de por comprobada … Al que afirma que no se trata de posesión sino de una simple tenencia le corresponde la prueba del hecho, la cual se rendirá acreditando que el poseedor detiene la cosa en razón de un título que le obliga a restituirla, o en otros términos, de un título que implica reconocer en otro el dominio de ella” (“Tratado de Derecho Civil Argentino – Derechos reales”, Librería y Casa Editora de Jesús Méndez, Bs.As. 1927, T. I, p. 16 y 17). Esa presunción resulta reforzada en el caso de autos con las constancias que acreditan el pago de tributos y servicios por parte de la demandada desde 1972 (documental de fs. 144/145), que el marido de ésta, hoy fallecido, es quien figura como contribuyente en la Municipalidad desde aquella fecha y como único usuario del servicio de energía eléctrica. En tales condiciones resulta irrelevante la circunstancia de que la demandada ya no viva más en el inmueble y que se encuentre deshabitado, porque “la posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro” (art. 2455, CC). Además, tanto las testimoniales ya referidas, como las constancias de las diversas actas de constatación realizadas en esta causa, en el juicio ejecutivo fiscal y en el de usucapión, dan cuenta de la periódica presencia de la Sra. Celayes en el inmueble. Tampoco me parece que pueda reprochársele a la demandada que haya esperado a la etapa de ejecución de sentencia en el juicio ejecutivo fiscal para recién tomar participación como tercera interesada, que no haya pagado la suma reclamada en concepto de impuestos municipales y, menos aún, que no haya utilizado la vía de la tercería de dominio para hacer valer sus derechos. En realidad se trataba de un juicio promovido en contra de la titular registral de dominio en el cual no habían sido citados ni la Sra. Celayes, ni los sucesores de su difunto esposo, pese a que en los registros municipales éste figuraba como contribuyente, por lo que aquélla no tenía el deber de comparecer y oponer excepciones en ese juicio. El hecho de que quien luego sería su abogado haya tenido conocimiento de su existencia carece de toda trascendencia jurídica. De todos modos, no puede dejar de tenerse en cuenta que la Sra. Celayes consignó en pago de la deuda fiscal reclamada una suma de dinero (fs. 158/152 del juicio ejecutivo fiscal) y esa consignación fue rechazada por el fisco municipal alegando falta de legitimación de la compareciente y la insuficiencia del depósito. Pero lo que interesa aquí es que la condición de la Sra. Celayes de ocupante que invoca posesión a título de dueña y que había promovido juicio de usucapión sobre el bien, quedó claramente explicitada en el expediente en el que luego se llevaría a cabo el remate en el que los actores resultaron adquirentes. Tanto es así que, tal como consta a fs. 306, en el edicto respectivo se consignó que el inmueble a subastar estaba “ocupado por la Sra. Ramona Celayes, habiendo iniciado juicio de usucapión”. Ese es el motivo por el cual los compradores sólo pudieron adquirir el título en el que basan esta acción y no el dominio pleno, porque la ejecutada María Juncos de Caviola, no tenía ya la posesión del bien y el art. 3270, CC dispone claramente que “nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y mas extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”. Esa es la razón por la que esta cámara revocó parcialmente el auto aprobatorio de la subasta en cuanto ordenaba poner en posesión del bien a los adquirentes disponiendo que en todo caso deberían hacer valer sus derechos por la vía que corresponda, tal como se ha señalado más arriba. Entonces, los actores, que no son titulares de dominio sobre el inmueble en cuestión porque no se les ha hecho tradición de la cosa (art. 2524 inc. 4 y cc, CC), sólo puede entenderse que estaban legitimados para promover esta acción de reivindicación en virtud de la cesión de los derechos de la vendedora, implícita en la compraventa celebrada en virtud de la subasta. Pero en esas condiciones, es claro que la demandada puede oponerles todas las defensas que hubiera podido oponerle a aquélla (art. 1469, CC). Por eso, frente a la acción intentada en autos la demandada ha opuesto la prescripción adquisitiva y ha acreditado haber realizado actos posesorios sobre el inmueble de que se trata desde 1972 en adelante, mientras que los actores no han probado, ni siquiera alegado, que esa detención material de la cosa que aquella viene ejerciendo obedezca a algún título por el que deba restituirla o reconocer la propiedad en otro, ni que haya mediado alguna causa de interrupción de esa prescripción. En consecuencia, corresponde admitir la defensa opuesta por la demandada, porque a la fecha de promoción de la demanda había transcurrido con exceso el término del art. 4015, CC y, por ende, rechazar la demanda de reivindicación. Voto entonces por la afirmativa a la cuestión, lo que trae aparejado que las costas de este juicio en ambas instancias sean a cargo de la parte actora vencida.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden el Tribunal:
RESUELVE: Hacer lugar a la apelación y en consecuencia, admitir la defensa de prescripción adquisitiva rechazando la demanda de reivindicación en todas sus partes, con costas a la parte actora en ambas instancias.
