Nuevas formas de dominio: “Multipropiedad o tiempo compartido”

I. Introducción A poco que se analice la diversidad de situaciones que han ido surgiendo con el correr del tiempo en el mundo globalizado, se advierte sin hesitación la enorme influencia que reviste la economía en todos los ámbitos de nuestra existencia. Tanto es así que hoy no podemos desconocer que el ingenio negocial ha proporcionado inéditas soluciones tendientes al mejor y más barato aprovechamiento de medios, costos y técnicas de acción como también de espacios y de tiempos, lo cual ha ocurrido no sólo en el quehacer de la vida cotidiana y en el ámbito macroeconómico de los pueblos. De igual manera debemos aceptar que estos nuevos rumbos han calado muy profundo en lo que otrora pudo considerarse inalcanzable por los avatares de la economía mundial; esto es, el tiempo libre del individuo y sus preferencias a la hora de disfrutar del ocio. Sin embargo, aquí estamos, procurando ahondar en un tema novedoso e interesante que se genera a partir de la llamada masificación del turismo y que, sin dudas, es consecuencia de la cada vez más inquisitiva intención de desdibujar los límites impuestos a nivel mundial, siendo esta propuesta –reitero– consecuencia ineludible del movimiento de globalización en que estamos inmersos. Hablamos de la llamada "multipropiedad o tiempo compartido", figura que ha logrado una importante recepción en la sociedad actual. "El auge de la industria turística ha multiplicado las propuestas de contratos por los que se adquiere el derecho a utilizar inmuebles en régimen compartido: por ejemplo, el derecho a utilizar una semana al año un apartamento situado en una zona turística de playa o de montaña..." (1) . Es quizás esta afirmación una síntesis concisa y simple del interesante fenómeno que pretendemos abordar, el cual evidentemente recepta la experiencia vivida en lo que se refiere al disfrute de un período vacacional por el público en general. Esta nueva modalidad surge como una fórmula comercial dirigida a aquellos sectores de mediana posición socioeconómica a quienes se propone evitar los costos de mantener durante todo el año una propiedad para vacacionar cuando sólo le será factible utilizarla durante un corto período, y ampliar las posibilidades de distracción y entretenimiento al establecer un sistema de intercambio mundial. La idea –desde luego– no es nada desdeñable. Ello se patentiza cuando se estudia la amplia recepción que ha obtenido pues se ofrece al turista distensión y relax a través del aprovechamiento de complejos de jerarquía internacional categorizados precisamente en atención a las comodidades y servicios que brindan al pasajero, o bien, turismo de aventura y destinos exóticos de otro modo inalcanzables, abaratamiento en las inversiones, tranquilidad y despreocupación. No obstante, no todo es color de rosas. II. Encuadre jurídico de la figura sub estudio En torno a la operatividad del sistema, surgen con el tiempo dos grandes preocupaciones. Así, pasada la razonable obnubilación ante lo atractivo de la propuesta y superada la exaltación por lo novedoso, surgirá la experiencia concreta de dicho sistema por el individuo contratante y –como es de esperarse– aparecerán las dudas y los cuestionamientos frente a los problemas que se generan en su aplicación, ya que actualmente la figura se encuentra –en general– rodeada de un halo de incertidumbre en cuanto a las consecuencias jurídicas que de ella se desprenden. En un primer momento, la aparición de este fenómeno generó discusiones y estudios por parte de juristas y operadores, señalando todos ellos la necesidad de desentrañar su naturaleza jurídica para así dotar al sistema de un adecuado marco jurídico que establezca las normas sobre las cuales ha de desarrollarse. Si se pretende descubrir los albores del fenómeno, más allá de quienes señalan las enseñanzas de Ulpiano en Roma como una de las primeras apariciones de la noción aludida, se ha sindicado a Francia como el país precursor en este sentido, quizás por la amplia difusión que hubo en dicho país de la figura de la " multipropiètè ". No obstante, en la actualidad varios países basan su economía regional en el desarrollo y explotación del turismo, con lo cual podemos encontrar antecedentes –entre otros– en los Estados Unidos, Italia, España, Portugal, Bélgica, Grecia, México, Uruguay, Brasil y nuestro país, desde luego. A pesar de este marcado desenvolvimiento de la industria turística mundial y del auge que adquirió el instituto, no todas las naciones nombradas cuentan con legislación específica que regule la cuestión, o bien la normativa es escasa pudiendo circunscribirse el tratamiento del tema a proyectos de legislación al respecto, como en Argentina y Uruguay. Los aportes doctrinarios son significativos y fluctúan entre distintas variantes, ya sea encuadrando el caso dentro de los derechos personales íntimamente relacionados a la facultad de libre ejercicio de la voluntad entre los contratantes, pero con la consiguiente desventaja de la falta de publicidad y registración, y aquellos que propenden la organización dentro de la categoría de los derechos reales, lo cual, si bien ofrece menos agilidad y ductibilidad a las situaciones, gana en garantías de seguridad jurídica y estabilidad en las relaciones. He de advertir que este tema ha generado numerosas y ricas discusiones en países cuyos ordenamientos jurídicos –como en Argentina– tropiezan con el inconveniente del numerus clausus establecido como límite a la creación de los mentados derechos reales, siendo que la caracterización de la figura no encaja dentro de ninguno de los específicamente establecidos en la ley civil, razón que permitió el surgimiento de nuevas propuestas que propugnan la creación de una nueva figura. Así, la notable jurista Dra. Highton (2) sostiene: "...siendo forzado todo intento de aplicación de formas ya existentes a este derecho que requiere la creación por vía legislativa de una nueva normativa que contemple todas las aristas propias del mismo, y que lo distinguen de institutos ya existentes...", mientras que otros autores se inclinan por la adecuación a figuras ya receptadas en el derecho positivo, como el Dr. De Rosa (3) , quien propone se incorpore al Código Civil una norma que permita la perdurabilidad del estado de indivisión forzosa en el condominio en la medida que subsista el destino del sistema implementado. En igual tesitura la Dra. Di Filippo (4) sugiere la figura de condominio afectado a disfrute periódico y alternativo con indivisión forzosa perpetua. No obstante la anterior reseña y la variedad de proyectos de ordenación que surgieron en nuestro país, a la fecha no se encuentra legislado el tema bajo estudio, con lo cual se pone una gran valla al crecimiento y posterior desenvolvimiento tan anhelado del turismo en esta región. Si bien no puede soslayarse el hecho de la existencia y práctica de tal sistema en nuestro territorio, la ausencia de normas se manifiesta como un arma peligrosa de engaño y defraudación (tal como ocurre en otro país carente de legislación como el Reino Unido, donde los fraudes y escándalos alrededor de esta comercialización son evidentes) (5) . Dentro de los mencionados proyectos cabe destacar dos que caracterizan la figura como derecho real. El primero, presentado en agosto de 1986 por el diputado Natale, la define como el derecho de usar durante un período semanal una unidad habitacional adjudicándole caracteres propios del condominio, la indivisión forzosa y la propiedad horizontal, mientras que el segundo, el Proyecto Fonte–Terrile, lo situó como un derecho real del que goza una persona por una cuota–parte indivisa sobre una unidad habitacional, destacándose de dicho trabajo la recepción registral que se le otorgaba a las cuotas. Sendos trabajos y las críticas que se suscitaron al respecto son tratados in extenso en la obra antes citada de la Dra. Highton (6) . También es importante la introducción de un dispositivo en el Proyecto de Ley de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación, art. 2175, el cual en su último apartado determina una solución catalogada de simplista por ciertos analistas puesto que adolece de un verdadero régimen legal para esta figura, estableciendo un condominio con indivisión forzosa que perdurará –según determina– "...mientras subsista el sistema..." y que podrá devenir de una estipulación válida y temporal entre los condóminos. Podemos mencionar, asimismo, una interesante publicación en donde se realiza un análisis comparativo de otros tres proyectos legislativos (7) presentados por los diputados Leonor C. de Alarcia, José G. Dumón y Ricardo Laferriere junto a Mario Fadel, todos ellos sin estado parlamentario. Los dos primeros trabajos establecen la libre elección en cuanto al tipo de derecho que se constituye ya sea de naturaleza real o personal, aunque detallan de manera precisa los puntos preponderantes y álgidos del sistema que son precisamente aquellos que suscitan las dudas, mientras que el último proyecto nada dice al respecto. Sin embargo, puede colegirse del análisis de la trilogía una fuerte tendencia a caracterizar la figura con los puntos sobresalientes que dominan el sistema de propiedad horizontal, pero introducen normas en procura de la tutela del consumidor o usuario de acuerdo con las previsiones establecidas en la ley 24.240. Respecto a la recepción en otros ordenamientos, se ha señalado también a Estados Unidos como uno de los países precursores en cuanto a la expansión del instituto. Sostiene el jurista Dr. De Rosa (8) la división en tres períodos legislativos principiando el encuadre jurídico de la figura como un caso de condominio, para luego legislarse en forma específica y finalmente lograr la elaboración de una ley uniforme para los distintos estados miembros de la federación (" Uniform Real Estate Time Share Act" , 1980). Cuadra agregar que –conforme se afirma doctrinariamente– la figura del " timesharing " norteamericano se enmarca como derecho real en distintas posibilidades: a) " tenancy in common " (la propiedad absoluta del condominio se cede a los adquirentes por un determinado período); b) " interval ownership " (especie de propiedad temporal que otorga al adquirente la posibilidad de pactar la continuación del sistema una vez fenecido el plazo originario, o vender el inmueble) y c) " fee simple absolute " (el adquirente obtiene un derecho pleno durante el período asignado). Como derecho de uso pueden puntualizarse las siguientes opciones: a) arrendamiento discontinuo por temporada (se permite la inscripción y consiguiente prioridad registral); b) " vacation licences " o permiso de temporada (el promotor otorga una licencia o permiso que se constituye en un privilegio de carácter personal) y c) " club membership " (una determinada sociedad adquiere un inmueble y crea un club al que se inscriben los interesados, gozando cada miembro de un certificado de pertenencia). Debe asimismo destacarse la moderna utilización de la estructura propia del tipo cooperativo (9) . En otros países como en Francia, sindicada desde un comienzo como pionera en la aparición del fenómeno que nos ocupa, la doctrina ha establecido diversas variantes en cuanto al posible encuadre jurídico del instituto. Así, dentro de la categoría de derechos reales, se han puntualizado algunos esquemas como las figuras de la comunidad o indivisión, la propiedad horizontal y los derechos de usufructo, uso y habitación, aunque todas estas posibilidades se vieron teñidas de cierto grado de disfavor a poco se analizara detenidamente las características distintivas de cada modalidad. Ahora bien, en el campo de los derechos personales cabe señalar la multilocación o alquiler por la sociedad promotora del derecho de uso temporal a cambio de una determinada renta, y la figura que plasmó la preferencia por un modelo obligacional–societario patentizado en las llamadas sociedades de atribución (v. art. 10, ley del 16/7/1971). Dicha legislación específica fue seguida por la preceptiva 86–18 del 6/1/86 la cual consagraba expresamente la creación de la sociedad en disfrute. Posteriormente la sanción de la ley 556 de 1998 significó para el Estado galo la recepción normativa de la Directiva 47 de la CEE (1994) cuya teleología está encaminada a la protección y defensa de los adquirentes de tiempo compartido sobre bienes inmuebles a través del establecimiento de una política tuitiva al respecto. Portugal ha recurrido, a través de los decretos ley 355/81 y 368/83, a la creación de un "derecho real de habitación periódica" en inmuebles o conjuntos inmobiliarios para fines turísticos cuya modalidad ofrece interesantes ribetes al implicar un distanciamiento del tradicional derecho de habitación legislado en las disposiciones civiles. Se destaca sobre el particular la creación en "acta pública" que será objeto de la registración correspondiente expidiéndose a favor del adquirente un "certificado inmobiliario" que conforma el título válido para efectuar enajenaciones o gravámenes al derecho que contiene (cfr. art. 5). España, a pesar de ser uno de los países con mayor afluencia turística del Viejo Continente, se caracterizó por la orfandad en la legislación relativa a la multipropiedad. Sin embargo, debe tenerse en cuenta la existencia de normativa autonómica como la Orden Nº 1843 de la Conserjería de Turismo de las Islas Baleares que data de 1990 y la Ordenación de la Conserjería de Turismo y Transporte de Canarias de 1997, superadora de la homónima de 1989 y 1995 que acoge las directivas ya aludidas de la Comunidad Europea establecidas en 1994. Las importantes disposiciones contenidas en la mencionada Directiva de la Unión es seguida igualmente por la ley 42/98 promulgada por el Rey de España, Juan Carlos I, la cual muestra una marcada preocupación por garantizar el efectivo disfrute del derecho de los adquirentes o usuarios, y asume una postura intermedia al determinar la posibilidad de establecer un derecho real para encuadrar la figura pero admitiendo también la constitución del derecho como una variante del arrendamiento de temporada. Luego de detallar lo concerniente al tratamiento jurídico impetrado a dicha figura en los diversos ordenamientos estudiados, se advierte –al recurrir a los nuevos movimientos doctrinarios y legislativos– que en la actualidad, la mayor inquietud que se cierne sobre los operadores jurídicos pone su acento en dar prioridad a la protección y defensa de los derechos de los usuarios y consumidores. Ese será el tema a que se alude en el acápite siguiente. III. La moderna tendencia a la protección de los consumidores en el régimen de tiempo compartido Como dijimos en la introducción a este trabajo, enmarcados en una economía liberal donde la pautas de mercado rigen las negociaciones, se presentan al usuario un haz de derechos para hacer valer, sumándose a los ya tradicionales. Son los llamados derechos difusos o de tercera generación dentro de los cuales despuntan "los derechos del consumidor". Esta temática muestra aristas muy interesantes al abordarla en relación con la multipropiedad o régimen de tiempo compartido, pues ha de verse que partir de la implementación del fenómeno y la experiencia obtenida durante estos años se ha observado que la protección del consumidor y usuario se convierte en el punto más álgido en el planteamiento de la cuestión. Es sabido que la propuesta empresarial turística encontró numerosos adeptos a nivel mundial atraídos por los promocionados beneficios que acordaba el proyecto, pero no puede desconocerse que es fuente de engaños y publicidad oscura, concertándose contratos de adhesión con un sinnúmero de cláusulas abusivas. A modo de ejemplo, se puede citar el análisis que efectúa la Dra. Elena Highton (10) de ciertos contratos de tiempo compartido con establecimiento de intercambio vacacional. Señala que las cláusulas que establecen la resolución automática por incumplimiento en el pago de parte del precio es susceptible de ser atacada de nulidad como así también aquella que prevé que la falta de pago de los gastos de mantenimiento y conservación de la sociedad administradora hará perder el derecho a habitar la unidad, mientras que si ese incumplimiento se mantiene durante tres cuotas consecutivas o cinco alternadas, la sociedad goza de la prerrogativa de rescindir el contrato de adquisición de uso sin que el adquirente pueda realizar reclamos de ninguna naturaleza (11) . Afirman las juristas Dras. Fazio de Bello–Moreda (12) que tanto se constituya la figura como un derecho real o como un derecho personal, "...interesa... que [respecto a los consumidores] su situación sea clara, que sus derechos estén registrados y controlados por la autoridad, que la publicidad sea veraz, no engañosa, que no se coaccione a los compradores y que tengan un período de arrepentimiento... que las empresas dedicadas a estos negocios estén inscriptas en registros especiales...". En idéntica lógica puede afirmarse que "así como el contrato es el reino de la libertad, también debe serlo del equilibrio" (13) , por lo que es necesario establecer una serie de limitaciones a fin de garantizar el imperio de la justicia y la equidad para lograr la seguridad jurídica. Cabe principiar entonces este desarrollo aludiendo a la temática que es cimiento del moderno derecho del consumidor. Siguiendo el concepto sentado por los Dres. Stiglitz/Stiglitz (14) "Derecho del consumidor", es "un sistema global de normas, principios, instituciones e instrumentos de implementación, consagrados por el ordenamiento jurídico a favor del consumidor, para garantizarle en el mercado una posición de equilibrio en sus relaciones". Afirma el Dr. Farina (15) que en la evolución de los mentados derechos pueden observarse dos períodos, caracterizado el primero por la tutela de la salud del consumidor mediante normas que imponían medidas para garantizar la calidad de los productos mientras que, a mediados del siglo XX, el acento recayó sobre otros aspectos de la contratación como la existencia de cláusulas abusivas o leoninas (es decir, aquellas que establecen, en favor de quien las predispuso, limitaciones a la responsabilidad, facultad de rescindir el contrato o suspender su ejecución, limitaciones a la facultad de oponer excepciones al contratante débil, cláusulas compromisorias o de derogación de competencia judicial, entre otras), y los nocivos efectos de una inadecuada publicidad, entendiéndose por tal no sólo la publicidad engañosa sino también la propaganda abusiva y encubierta. En la Unión Europea, al constituir un mercado con más de 368 millones de consumidores, adquiere especial connotación la decisión asumida de poner el mercado único al servicio del consumidor. A partir de la entrada en vigor del Tratado de la Unión Europea, los países miembros se obligaron a elevar el nivel de protección a los consumidores (art. 129 A) y se han establecido líneas prioritarias de acción, intentándose consolidar el "Estatuto del Consumidor Europeo", debiendo destacarse –asimismo– el enorme interés que ha puesto en dicha temática el Parlamento europeo lo cual se manifiesta en la creación de una Comisión especializada y el dictado de numerosas directivas dirigidas a los Estados miembros (16) . Analizando la recepción en nuestro país, los juristas Dres. Stiglitz–Stiglitz (17) sostienen que el reconocimiento y desarrollo del sistema de protección de los consumidores puede dividirse en tres etapas. Así, en una primera época que se sitúa cronológicamente antes de la sanción de la reforma del Código Civil, aparece este sujeto debilitado frente a desigualdades sin respuesta, para verse en un segundo período frente a soluciones generales que no obstante imponían ciertos requisitos de calidad para productos alimenticios o de salud, a la par de las reglas existentes para entonces en el cuerpo normativo del Código Civil sobre justicia contractual (art. 1198) y otras leyes como la de lealtad comercial (L. 20.802) y defensa de la competencia. Se inaugura la tercera etapa con la vigencia en nuestro país de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor, legislación específica sobre la materia aunque no agote el vasto contenido y posibilidades que se presentan en la vida cotidiana. Por ello se hace imperioso mantener institutos pilares del derecho como son la teoría de la imprevisión, la lesión y el abuso del derecho. Fue muy importante precursor de este movimiento de reconocimiento de los derechos de los consumidores, el aporte que desde las provincias se fue gestando a través de sus Constituciones, ya que datan de fecha anterior a nuestro moderno art. 42 de la Constitución Nacional incorporado con motivo de la Reforma de 1994. Así, la Constitución de la Provincia de Córdoba (1987) en su art. 29 reza: "Los consumidores y usuarios tienen derecho a agruparse en defensa de sus intereses. El Estado promueve su organización y funcionamiento". La Carta Magna de la Provincia de Río Negro (1988) en su art. 30 dice: "El Estado reconoce a los consumidores el derecho a organizarse en defensa de sus legítimos intereses. Promueve una correcta información y educación de aquellos, protegiéndolos contra todo acto de deslealtad comercial; vela por la salubridad y calidad de los productos que se expenden". En igual tesitura, sostienen el derecho la Constitución de San Juan (art. 69), Catamarca (1988, art. 57), entre otras. Según la Constitución Nacional, "Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados, al control de los monopolios naturales y legales, a la calidad y eficiencia de los servicios públicos y a la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios. La legislación establecerá procedimientos eficaces para la prevención y solución de conflictos, y los marcos regulatorios de servicios públicos de competencia nacional, previendo la necesaria participación de las asociaciones de consumidores y usuarios y de las provincias interesadas, en los organismos de control". Pero, ¿quién es el consumidor o usuario? ¿Sobre quién recaen los beneficios de la protección? La ley argentina de Defensa del Consumidor en su art. 1º dice que "se consideran consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social: a) la adquisición o locación de cosas muebles; b) la prestación de servicios; c) la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a persona indeterminada". Es decir, la misma ley acota la noción legal, y si bien existe consenso doctrinario respecto a la necesaria aplicación de dicho espectro normativo a la tutela del régimen que deriva de la multipropiedad a la cual se le aplica el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (decr. 276/98), se advierte que es menester forzar de alguna manera el concepto para que abarque esta especial situación, razón que ha movido a ciertos autores a propugnar la creación de una legislación específica al respecto. No obstante ello, ante la ausencia de dicha regulación cobran vigencia los conceptos tuitivos de la normativa en estudio (L. 24.240) debiendo los contratos que constituyen el régimen de tiempo compartido adecuarse a sus previsiones, así como –reitero– a las demás instituciones protectoras ya mencionadas (la teoría de la imprevisión, la lesión y el abuso del derecho). Al respecto el art. 4 de la Ley de Defensa del Consumidor establece la necesidad de proveer al mismo información veraz, detallada, eficaz y suficiente de las características de las cosas y servicios que se presten, el carácter vinculante de la oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados (art. 7) y la obligatoriedad de las precisiones que se formulen en anuncios, prospectos, circulares u otros medios (art. 8), prohibiendo la concertación de cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños, las que impliquen renuncia o restricción a derechos del consumidor, al igual que aquellas que inviertan la carga probatoria, sentando el principio favor consumitoris (art. 37). Algunos proyectos legislativos analizados prevén otras normas proteccionistas tales como la obligatoriedad de la contratación de un seguro por parte del órgano que ejerce la administración del sistema de tiempo compartido y otorgan al usuario la facultad de revocación de la oferta aceptada en un determinado lapso de tiempo. Por su parte, en el derecho europeo es muy importante el paso arbitrado por la Unión Europea. En 1986 el Parlamento europeo denuncia a través de una resolución la necesidad de llenar la laguna jurídica existente en materia de multipropiedad. Luego de diversas resoluciones, la Comisión en 1992 presenta una propuesta de directiva que es impartida con fecha 26/10/94 como Directiva 94/97/CE, la cual procura aproximar las disposiciones de los países signatarios referidas a la protección de los adquirentes de un derecho de utilización de un inmueble en régimen de tiempo compartido, poniendo especial atención en favorecer la adecuada información contractual y los procedimientos y formas de resolución de los contratos. Así, establece que los convenios deben redactarse, entre las lenguas oficiales de la comunidad, en la lengua del Estado miembro en que resida el adquirente o del que éste sea nacional y le confiere un plazo de diez días desde la firma del contrato para que solicite la resolución sin estar obligado a alegar razones o motivos. Determina la invalidez de toda cláusula del acuerdo por la cual el usuario renuncie a los derechos que le confiere la directiva o libere al vendedor de las obligaciones que en ella se le imponen (art. 8), así como la prohibición al vendedor de exigir anticipos de pago mientras dure el plazo de reflexión. Tal es la preocupación demostrada por la comunidad sobre el particular, que se han publicado unas interesantes guías para los ciudadanos de Europa, entre las que se puede mencionar "Adquirir bienes y contratar servicios en el mercado único europeo" (18) donde se establece respecto a la publicidad que "...para determinar si una publicidad es engañosa hay que analizarla en todos sus elementos. El engaño puede encontrarse, por ejemplo, en los datos sobre la naturaleza del producto... sobre los resultados que cabe esperar de su uso... o incluso sobre la identidad o los méritos del anunciante... la publicidad puede considerarse engañosa tanto por su contenido como por la presentación del mensaje. Este es el caso, por ejemplo, de los folletos publicitarios cuya presentación general hace suponer que se ha ganado cierta cantidad de dinero o un regalo, sin que ello fuera cierto...". A partir de esta normativa, ciertos países han legislado al respecto. Ya hemos mencionado el ejemplo francés, ley 556 de 1998, que recoge la directiva estableciendo que la oferta de tiempo compartido debe realizarse por escrito y con determinados requisitos para la correcta información del contratante (identificación y domicilio del profesional que realiza la oferta, o bien la denominación, forma jurídica y domicilio si se tratara de una persona jurídica, las indicaciones sobre la administración del inmueble, duración y frecuencia de los períodos de disfrute, la afiliación o no del promotor a una red de intercambio y la posibilidad del consumidor de adherir al sistema, entre otros), y la importante facultad consagrada de retractación por parte del adquirente en el término de diez días a partir del envío de la oferta aceptada, sin estar obligado a oblar indemnización ni gasto alguno. En España, la ley 42/1998 determina la constitución del régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble mediante la formalización de una escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad y que deberá contener especificaciones relativas a la descripción de la finca, el número de turnos de alojamiento, día final e inicial, referencia a los servicios que se prestan, gastos de comunidad, etc. De manera novedosa el art. 8 prohíbe la transmisión de los derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad, predeterminando el contenido que han de tener los documentos informativos a los que se les confiere el carácter de oferta vinculante y que deben informar al interesado sobre oficinas u organismos que puedan consultar como el Instituto Nacional de Consumo. Igualmente se prevé el derecho de desistimiento sin necesidad de alegar ningún motivo, para lo cual el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido los diez días establecidos para el desistimiento. También han adecuado sus ordenamientos a esta directriz países como Alemania y Bélgica. IV. Conclusión A modo de colofón, debemos resaltar la evidente preocupación que se vislumbra a nivel mundial relativa al desarrollo y estudio de este régimen de tiempo compartido. De igual manera, se destacan las variadas facetas que presenta su análisis ya que constituye una materia novedosa e interesante teñida de cuestionamientos e inquietudes. Recién se han manifestado los primigenios aportes al respecto, todos enderezados a desentrañar sus más profundas aristas. Ello es una clara demostración de la inmensa riqueza que aporta el derecho como disciplina en continuo redimensionamiento y cambio que lucha incesantemente por encauzar, dando certeza y seguridad, las necesidades de la sociedad en su conjunto en el convencimiento de que son valiosas manifestaciones de la vida del hombre. El hombre, mutable por naturaleza, que constantemente busca, inquiere, inventa, recrea... y con ello motoriza la ciencia jurídica. V. Bibliografía consultada * Cerdeira Bravo de Mansilla, Guillermo, "La multipropiedad: su problemática ante el Registro de la Propiedad", en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Año LXXII, Mzo–abril, 1996, Nº 633. * De Rosa, Carlos A. "La llamada multipropiedad y su inserción en el ámbito de los derechos reales", LL, 1987 D. * Di Filippo, María Isabel, "Tiempo compartido". * Farina, Juan M. "Defensa del consumidor y del usuario", comentario exegético de la ley 24.240 y del decreto reglamentario..., Ed. Astrea, 2000. * Fazio de Bello, Marta/Moreda, Graciela, "El llamado tiempo compartido y algunos aspectos de su problemática. Tratamiento prioritario de los derechos del consumidor", JA 2001 T.II. * Gastaldi, José María, "Marco jurídico del contrato moderno" en "Voces jurídicas Gran Cuyo" La Ley , febrero 1998. * Gattari, Carlos, "Tiempo compartido o multipropiedad" en "Práctica notarial", V. Nº 12, Ed. De Palma, 1997. * Gervasi, Giudice y otros, "Tiempo compartido" en Revista del Notariado, Ed. Colegio de Escribanos de la Capital Federal, Nº 858, año 2000. * Highton, Elena y otros, "Nuevas formas de dominio", Ed. Ad–Hoc, 1997. * Publicación informativa "España y los consumidores" de Ma. de los Angeles Ruiz Ruiz, Serie "España en la Unión Europea", Universidad Politécnica de Madrid, Centro de documentación europea. * Publicación informativa "Europa... preguntas y respuestas", "¿Cómo funciona el mercado único? ¿Cuáles son mis derechos en calidad de consumidor? Ed. Oficina de publicaciones oficiales de las comunidades europeas, Luxemburg, 1998. * Revista Crítica de Derecho Inmobiliario", Año LXXIII, Nov–Dic., Nº 643, Ed. 1997. * Stiglitz, Gabriel y otros, "Derecho del consumidor Nº 2", Ed. Juris, Santa Fe, 1992. * Stiglitz, Rubén S./ Stiglitz Daniel, "Comentarios a la ley de defensa del consumidor L. 24.240", Editorial Juris, 1993.

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