Los principios registrales en las decisiones jurisdiccionales: A propósito de la publicidad y la fe pública registral (Nota a fallo)

Sumario: I. El resolutorio en comentario. II. Antecedentes. II.1. Los hechos. II.2. Los reproches efectuados a la Resolución 22/06 del Registro de la Provincia. II.3. La petición esgrimida en la Alzada. III. La decisión del Tribunal. IV. Los principios registrales involucrados en el caso. IV.1. Generalidades. IV.2. El principio de legalidad. IV.2.a. Definición. IV.2.b. La recepción legislativa. IV.2.c. Limitaciones al examen del documento a registrar. IV.2.e. La situación en la órbita local. IV.3. El principio de publicidad. IV.3.a. Su consignación en la ley. IV.3. b. Conceptualización. IV.3.c. Sujetos habilitados para obtener el conocimiento. IV.3.e. Los modos en que se obtiene el conocimiento. IV.3.f. Las certificaciones e informes. IV.4. Las inexactitudes registrales. IV.5. La fe pública registral. V. Conclusión I. El resolutorio en comentario La resolución anotada proviene de la Excma. Cámara Segunda en lo Civil y Comercial de esta ciudad de Córdoba y corre en el Protocolo del aludido Tribunal bajo el número 113, habiendo sido dictada el día 23 de agosto del año 2007. La alzada se expidió en dicha ocasión y mediante el decisorio precitado, en función del rechazo dispuesto por la Dirección General del Registro de la Provincia (por Resolución Nº 22 de fecha 28/2/06) contra el recurso de apelación que oportunamente interpusiera la escribana Isabel del Rosario Vidal. II. Antecedentes II.1. Los hechos Con fecha 2 de marzo de 2005, el Registro General emitió el Certificado Notarial Nº 10.869/05, en virtud del cual el día 11 del mismo mes y año la notaria Vidal autorizó la Escritura Número 14 Sección “A”. En la certificación expedida, el Registro había consignado la traba de un embargo sobre el inmueble inscripto en la matrícula 210.143, ordenado por el titular del Juzgado Civil, Comercial, Conciliación y Familia de 1a. Nominación de Río Tercero, en autos “Gallo Mario José y otros c/ Ermi y Olivero y otro” al Diario 25/05. De conformidad con lo refrendado por el Registro y ante tal evento, la escribana reseñó, en el texto del instrumento público confeccionado, que dicha cautelar no poseía prioridad registral, según lo establecido en la ley 17801 y en la resolución Nº 5 del año 2002 del Registro General de la Propiedad. Ingresado el documento notarial para su alistamiento registral, la jefa de la División de Inscripciones concreta una observación en el sentido de que, en el certificado, el embargo había sido mal informado ya que la medida cautelar se trataba, en realidad, de una anotación de litis; que el embargo anotado al Diario 25/05 había sido inscripto en otra matrícula y que no correspondía la cita de la resolución a la que aludía la escribana en el título, por cuanto no era aplicable al caso. La advertencia ameritó un nuevo reclamo de parte de la notaria, reclamo que mereció la insistencia del registrador refiriendo la aclaración respecto de la litis 25/05, que entendía había sido informada en el notarial previamente solicitado, aunque reconociendo que lo había sido de manera incompleta y como embargo. Puesto en marcha el proceso recursivo pertinente, la Dirección de la Repartición puntualizó –en la resolución fustigada ante la alzada– que no había habido omisión de informar la existencia del gravamen sino sólo una errónea consignación en el tipo de medida, pues tratándose de “litis” se había consignado “embargo”. Así, destacó que habiéndose publicitado correctamente la carátula y radicación del expediente en el cual se había ordenado la cautelar, la profesional se encontraba obligada a verificar a nivel judicial la veracidad de la información. II.2. Los reproches efectuados a la resolución 22/06 del Registro de la Provincia Los agravios en virtud de los cuales enarboló su queja la escribana a fin de excitar la competencia del órgano jurisdiccional, se centraron en sostener que la precautoria “litis” no había sido publicitada en la certificación oportunamente efectuada por el Registro General, ya que al tiempo del despacho de dicha declaración (es decir con fecha 1/3/05 y 2/3/05), la mentada medida provisoria no había sido anotada ni preventiva ni definitivamente en el Folio Real Nº 210.143. Así, la recurrente criticó y censuró la conducta seguida por el Registro de la Provincia, objetando su proceder bajo el argumento de que aquél pretendió liberarse de la responsabilidad que le cabía por la inexactitud de la información brindada mediante la imposición a su persona del deber irrazonable de corroborar en la instancia judicial una cautela que afectaba a anteriores titulares. De tal modo, expuso que el yerro o desacierto del organismo registral provincial se vislumbraba patente y que no sólo se verificaba y surgía de la omisión del registrador, sino también de la errónea información que fue la que, a la postre, indujo a confusión. II.3. La petición esgrimida en la Alzada En función de los sucesos reseñados precedentemente, la notaria apelante solicitó al tribunal de segunda instancia que revocara la resolución emanada de la Dirección del Registro de la Provincia y, en su lugar, ordenara la registración de la Escritura Número 14, Sección “A”, del 11 de marzo de 2005, con relación al inmueble inscripto en el Folio Real Nº 210.143, sin imponer la cautela no asentada oportunamente en el aludido folio real y erróneamente cargada en el sistema informático e incompletamente comunicada en el certificado notarial expedido en su oportunidad, a los fines de la confección del correspondiente instrumento público cuya anotación pretendía. III. La decisión del Tribunal La Cámara 2a. en lo Civil y Comercial cordobesa, haciendo pie en la necesidad de plena observancia y respeto al principio de “fe pública registral”, otorgó razón a la escribana en su impugnación, en virtud de haber encontrado en las actuaciones pruebas suficientes acerca de que el certificado emitido por el Registro General de la Propiedad –de conformidad con el cual la profesional labró la Escritura Nº 14 Sección “A” del 11/3/05– contenía información incorrecta proveniente de inexactitudes del registrador. Calificó la situación como de “fuga registral” y consideró que los errores no podían ser endilgados al rogante mediante la táctica de poner a su cargo deberes de diligencia, tales como la consulta judicial ratificatoria, en pos de desvanecer la inocultable responsabilidad del Registro en la emisión de certificados fidedignos que garanticen la seguridad para la cual la publicidad registral fue precisamente diseñada. IV. Los principios registrales involucrados en el caso IV.1. Generalidades Marina Mariani de Vidal (1) , parafraseando a Roca Sastre, recuerda que los principios registrales son el resultado de la sistematización o coordinación técnica del ordenamiento jurídico registral, en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. Estas máximas que rigen el método o técnica registral son agrupadas tanto por la ley (17801 en el régimen nacional y 5771 en el provincial), como a nivel doctrinario, de diferentes maneras. Pero, de un modo u otro, dicho agrupamiento arroja en todos los casos una clasificación que podríamos identificar de la siguiente forma: principios de rogación, de inscripción, de especialidad, de tracto sucesivo, de legalidad, de prioridad, de presunción registral y de publicidad. De conformidad con la enumeración precedente, cabe afirmar que en el caso sub examine se encuentran comprometidos, por sobre el resto, los principios de legalidad, presunción registral y publicidad, y justamente por ello, acto seguido nos detendremos en el análisis de los mencionados por cuanto también se complementan y relacionan entre sí. IV.2. El principio de legalidad IV.2.a. Su definición El precepto del epígrafe es de la esencia de toda la organización registral. Consiste en “… la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al Registro…” (2) . También ha sido definido como “… el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad, sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación a fin de que […] solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos…” (3) . El examen a que estamos haciendo referencia se traduce en la función de “calificación registral” de los documentos cuya inscripción se pretende y se encuentra receptado en los artículos 8 y 9 de la ley 17801 y en el artículo 12 de la ley 5771. IV.2.b. La recepción legislativa El cuerpo normativo nacional establece concretamente que el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos respecto de los cuales se peticione la inscripción, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Acto seguido, el legislador expone que corresponde rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta manifiesta y que, para el caso en que el defecto fuere subsanable, se debe devolver el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado para que lo rectifique, sin perjuicio de anotarlo provisionalmente. Cuando el rogante no estuviese de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. De no ser rectificada, podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, manteniéndose vigente la inscripción o anotación provisional. En idéntico sentido se pronuncia la normativa de procedimiento registral cordobesa en los artículos 9, 10 y 12. IV.2.c. Limitaciones al examen del documento a registrar Ahora bien, de lo expuesto hasta el momento surge el interrogante acerca del alcance de la facultad calificadora del Registro, extremo respecto del cual ha debatido ampliamente la doctrina (4) . En efecto, se ha polemizado en torno a si la función de calificación se limita únicamente a la forma de los documentos que se presenten para su inscripción, es decir, al instrumento en sí mismo, o si el examen también puede y debe referirse al contenido del documento. Los argumentos sustentadores de la primera tesis se circunscriben a efectuar una interpretación literal del artículo 8 de la ley 17801, haciéndolo prevalecer sobre el precepto legal que cronológicamente le continúa (vgr. art. 9), toda vez que en dicha norma se alude expresa y únicamente a las “formas extrínsecas”. Consecuentemente, subordinan a tal artículo el contenido del que le sigue, de modo que consideran que las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos subsanables a los que este último refiere, son aquellos vinculados con las formas del documento. En esta posición, se razona que otorgar un mayor alcance a la función calificadora de los registradores, que implique el avance sobre el fondo del instrumento, importaría concederles facultades impropias de un organismo administrativo. Desde otro costado, quienes se enrolan en el segundo de los enfoques propuestos, fundamentan que corresponde conferir mayor amplitud a la facultad examinadora, pues, de lo contrario, el Registro estaría reducido a ser un mero buzón receptor de documentos, sin reparar en que interesa a la comunidad que el funcionario encargado de la repartición realice un análisis del título con el objeto de que no ingresen documentos que presenten fallas o defectos groseros, toda vez que si se los admitiese se contribuiría a crear una apariencia jurídica –por vía de publicidad registral– que no coincide con la realidad, acarreando tal conducta un ostensible perjuicio para todos. En síntesis, los defensores de esta posición sostienen que en el artículo 9 de la ley 17801 no se mencionan las formas del documento sino que, por el contrario, el precepto normativo versa sobre la nulidad absoluta y manifiesta y los defectos subsanables, y estas circunstancias, independientemente de las formas a las que alude el artículo 8, pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo contenido, plasmado o formalizado en el documento que se lleva a inscribir. IV.2.e. La situación en la órbita local Por último, cabe hacer mención de que en el ámbito de la provincia de Córdoba, la extensión de la función calificadora ha ido variando según el criterio de quien ocupara transitoriamente la Dirección del Registro. Así, recuerda Ahumada (5) que, en los últimos años, el mentado quehacer careció de parámetros que lo contuvieran, convirtiéndose en una figura sin límites que le dieran forma, pese a haberse sancionado una numerosa cantidad de disposiciones técnicas, varias especialmente referidas a este tópico. En esta línea, el autor citado evoca y repasa el contenido de la RG Nº 5 del año 1997 y su posterior número 18 del año 1998, mediante las que se intentó determinar cuáles eran los aspectos calificables, con el nefasto resultado de caer en inconcebibles amplitudes, generalidades e innumerables remisiones a los artículos de la legislación nacional, arribando a vaguedades y ausencia total de certidumbre, circunstancias que las convirtieron en normativa francamente inútil para los objetivos tenidos en mira al momento de su dictado. Ahora bien, resulta menester destacar que la calidad de subsanables e insubsanables con que nos encontramos en tren de análisis, sólo recae sobre el instrumento registrable o sobre la petición de registración (rogatoria), mas en el supuesto de existir errores u omisiones en los asientos, no nos hallamos ante fallas de las características descriptas, sino ante inexactitudes registrales, aspecto sobre el cual volveremos infra . IV.3. El principio de publicidad IV.3.a. Su consignación en la ley La ley 17801 recepta este axioma en el Capítulo V, que comprende los artículos 21 al 29 de dicho cuerpo normativo, mientras que en el orden provincial, la regla de referencia se encuentra tratada en el Capítulo IV, a lo largo de los artículos 30 a 39, ley 5771. IV.3. b. Conceptualización La regla a la que haremos referencia en el presente apartado puede ser definida diciendo que se vincula con la organización de un servicio de información del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, que es puesto a disposición de cualquier interesado que desee consultarlo. Desde esta perspectiva, dable es colegir que si las constancias del Registro “… no fueran públicas en alguna medida, y los terceros no tuvieran acceso a ellas en la forma en que las respectivas reglamentaciones establecieren, los registros constituirían un armazón enteramente inútil…” (6) . Así, el capital o preeminente cometido del Registro de la Propiedad se traduce en proporcionar un adecuado conocimiento a los terceros –que tengan una vocación justificada de alcanzarlo– del contenido de los asientos que obran en dicha repartición sobre los inmuebles que existen matriculados en ella. IV.3.c. Sujetos habilitados para obtener el conocimiento De lo dicho se sigue que la cognición por parte del tercero se halla supeditada a la presencia de un “interés legítimo” en el consultante. Ahora bien, en atención a que el Registro es de naturaleza “pública”, se presupone que todo aquel que quiera ilustrarse acerca del contenido de una anotación posee interés en ello y que dicho interés, por tanto, es legítimo. En este sentido, Ahumada (7) señala que nadie puede saber lo que le es oponible si no puede conocerlo, y de allí que se caracterice al Registro como “público”. Empero, la posibilidad de acceso no es absoluta o irrestricta, por cuanto a la extensión que comprende el término “público” (en clara alusión a la esencia de la repartición) debe anteponérsele un requisito: que los terceros tengan un interés legítimo, que puede interpretarse como interés económico, social, cultural, etcétera. En suma, el autor mencionado sostiene que “… revisten el interés referido para consultar el contenido registral, aquellas personas que con la información en su poder la aplican a una utilidad genuina, o le dan un destino apropiado, pues el producto de la publicidad registral no puede ser utilizado ilimitadamente sino que está condicionado legalmente y, desde esta perspectiva, la información proporcionada no tiene un destino irrestricto sino conforme a derecho…” . De tal guisa, el registrador siempre está facultado para impedir la averiguación por quien, a su juicio o criterio, se encuentre imbuido de una intención ilegítima o no ajustada a derecho. Así, algunos doctrinarios acertadamente sostienen que “… serán las circunstancias particulares de cada caso las que guiarán al registrador en la determinación de los móviles que mueven al consultante a recabar la información registral, debiendo impedirse la averiguación cuando pudiere inferirse una curiosidad malsana o un propósito inconfesable y, por ende, no legítimo en la consulta…” (8) . A fin de precisar el alcance del artículo 21 de la LNR (17801), el artículo 60 del decreto 2080/80 estableció que se presume que tienen interés legítimo en conocer los asientos registrales, además de sus titulares, los organismos del Estado nacional, provincial y de las municipalidades; el Poder Judicial de la Nación y de las Provincias; los que ejerzan las profesiones de abogado, escribano, procurador, ingeniero o agrimensor y los martilleros públicos, gestores de asuntos judiciales y administrativos reconocidos como tales ante el Registro y las personas debidamente autorizadas por los profesionales antes mencionados. A su vez, el artículo 31 de la ley 5771 también efectúa una enumeración similar indicando que poseen interés legítimo para indagar las constancias registrales el titular del derecho real inscripto, los profesionales del derecho, los representantes de instituciones crediticias oficiales, los poderes públicos y sus organismos. Por su parte, el inciso final da cuenta –igual que en la ley nacional– del carácter enunciativo y no taxativo de la enumeración que efectúa, pues determina que también podrán acceder a las constancias registrales todos aquellos que justifiquen (9) las razones legítimas relacionadas con la consulta. La recapitulación o lista efectuada precedentemente, en los casos de publicidad directa, se amplió por Res. Gral Nº 23/97 a los contadores públicos, a los gestores y empleados de escribanías y estudios jurídicos y, por Res. Gral Nº 14/98, a los administradores de edificios en propiedad horizontal y a los corredores inmobiliarios. IV.3.e. Los modos en que se obtiene el conocimiento La publicidad formal a la que venimos haciendo referencia se puede concretar de dos formas: o por medio de la llamada consulta directa, o mediante certificaciones e informes. López de Zavalía (10) denomina la primera modalidad como “publicidad por manifestación o exhibición”, y dice que se produce cuando el interesado tiene la posibilidad de leer directamente de los libros del Registro el contenido de los asientos. Respecto al segundo de los modos indicados, agrega que se presenta –justamente– cuando se entrega una constancia al interesado con la información requerida, la cual se extrae de los asientos de la respectiva dependencia. El artículo 21, LNR, en su segunda parte, delega en las disposiciones locales la determinación de la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro. En esta línea, entonces, la ley provincial, en los arts. 30 y 32, reproduce de manera similar los arts. 21 a 23 de la ley nacional en cuanto a la publicidad directa e indirecta. Así, enseña la doctrina que, en el territorio cordobés, hasta no demasiado tiempo atrás los usuarios tenían acceso directo a los folios registrales originales y tomaban contacto liso y llano con los asientos, por medio de sus originales o de sus reproducciones. Esta posibilidad ha quedado hoy superada, por cuanto la documentación registral sólo puede conocerse por medio de las copias elaboradas por el mismo Registro, tal como lo indica el artículo 27 de la LNP, de tal modo que todas las medidas adoptadas en los últimos tiempos se enderezan a proscribir a los terceros el contacto con la documentación registral de una forma diferente a la aludida. IV.3.f. Las certificaciones e informes La jurista Mariani de Vidal (11) nos ilustra con relación a esta cuestión diciendo que los informes –a diferencia de las certificaciones– aunque son instrumentos públicos y juega a su respecto lo que dispone el artículo 22 de la ley 17801, no engendran reserva de prioridad (12) ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consignan (“bloqueo”) (13) , así como carecen de aptitud a los efectos del artículo 23, LNR, es decir, para la constitución, transmisión, modificación o cesión de derechos reales. Ello así, por cuanto sólo cumplen la función de dar noticia sobre cualquiera de sus constancias, pero no garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer y, consecuentemente, carecen de plazo de vigencia. Desde otro costado, podemos definir las certificaciones como las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Registro. Decimos que son del primer tipo (literales), cuando comprenden íntegramente los asientos a que se refieren, esto es, una copia íntegra de aquéllos. Pertenecen a la segunda especie, los que simplemente expresaren los puntos que interesan al solicitante. Por su parte, López de Zavalía (14) señala que “… El certificado de ley exigido para la regularidad de la actuación fedataria es un documento público emitido por el Registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de ése y que tiene por fin informar el tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley y dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo…”. Por último –y sintéticamente para no extralimitarnos en lo que es especial objeto de trabajo– cabe hacer referencia a que los certificados poseen ínsito un plazo de validez, y que a los fines de la inscripción del negocio jurídico gestado en función de aquéllos, quien lo utilice deberá ingresar el instrumento en el que se refleja el acto dentro de los 45 días a computarse desde su celebración, a fin de que goce de efecto retroactivo. IV.4. Las inexactitudes registrales La norma del artículo 34 de la ley 17801 define la inexactitud registral como todo desacuerdo entre la realidad registral y la extrarregistral. En esta línea, podemos afirmar que una conducta es exacta cuando resulta idónea para lograr el objetivo propuesto, y una constancia reviste idéntica naturaleza, cuando corroborada por un modo fehaciente, responde cabalmente a la realidad o verdad de lo que se afirma (15) . Por oposición, si la conducta no es idónea para el resultado querido o la afirmación no responde a la verdad, decimos que tal conducta o afirmación es inexacta. La "tergiversación" puede producirse por error u omisión en la expedición de certificados, error u omisión en los asientos y error en la calificación. En nuestro caso, nos centraremos en el análisis de la primera hipótesis, toda vez que el examen de las dos restantes superaría con creces las pretensiones del presente trabajo. En capítulos precedentes hemos establecido que, en razón del proceso de inscripción, tanto los asientos cuanto las actuaciones registrales destinadas a circular fuera del Registro son objeto de intervención del registrador para verificar sus condiciones y, ante la eventualidad de la presentación de diferencias, si bien no corresponderá catalogarlas como fallas subsanables e insubsanables, sí servirán a fin de establecer la producción o no de una inexactitud registral (16) que podrá dar lugar a la rectificación de asientos (arts. 47 y 48, ley 5771), la integración de dichos asientos o, en su defecto, la reconstrucción de folios si éstos hubiesen sido perdidos o deteriorados mientras se encontraba en curso el proceso de registración de un documento. Desde esta perspectiva, entonces, la pregunta que surge al respecto surge prístina: ante el desacuerdo o incongruencia entre lo informado en las certificaciones y lo consignado en el asiento registral ¿a qué debe darse preeminencia? El abanico de soluciones ha sido correcta y minuciosamente desarrollado por Andorno y Marcolín de Andorno (17), motivo por el cual transcribiremos sus palabras en honor a la claridad que ellas trasuntan. Así, los autores citados dicen expresamente que “… Conforme a una corriente, debe darse preeminencia al asiento registral por sobre el […] certificado de ley. En apoyo de tal tesis se ha sostenido que si bien de acuerdo con el artículo 22 de la ley nacional 17801, la plenitud del derecho inscripto solamente podrá acreditarse con dicho certificado, ello lo es a condición de que se trate de un certificado sano, normal, que refleje la realidad registral; para el certificado enfermo, no sería admisible tal regla […]. Por otra parte, la certificación tiene eficacia, en tanto y en cuanto responde a su finalidad: informar sobre lo registrado; si lo hace erróneamente, sufre la suerte de todo acto jurídico viciado por error y pierde su eficacia […]. Por nuestra parte, pensamos que debe darse preferencia al certificado de ley. El argumento fundamental está dado […] por el propio texto del art. 22 de la ley 17.801 en cuanto consigna que la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes. La vía normal y corriente de exteriorizarse los asientos registrales es a través de los mencionados certificados de ley. Para el supuesto de discordancia entre lo informado por el mismo y las constancias existentes en el Registro surgirá la responsabilidad de esta institución…”. Continúan diciendo los doctrinarios que no puede perderse de vista que la “teoría de la apariencia” tiene directa relación con la dinámica de la seguridad dinámica del tráfico inmobiliario, produciendo consecuencia jurígenas, por lo que entienden que lo no informado por el Registro –en principio– debe reputarse inexistente para el tercero interesado que basa su accionar de acuerdo con lo que surge del certificado. Tanto Ventura cuando Moisset de Espanés sostienen que la solución, en el derecho argentino, pasa por la teoría de las "fugas", contempladas de manera expresa en materia de hipotecas, en el artículo 3147 del Código Civil. En esta línea de pensamiento puede afirmarse que cuando el Registro, ante la solicitud de un certificado o de un informe previo a un acto traslativo dominial, prescinde de hacer referencia por ejemplo a una hipoteca; o menciona un monto distinto al real; o directamente omite redactar el asiento del gravamen, de conformidad a lo dispuesto en el precepto legar citado, el registrador “...es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o toma de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello". El legislador da por sentado que el perjudicado por la falencia en la información o en la confección de los asientos es el acreedor; de donde se extrae como consecuencia lógica, que el adquirente no sufre mella en el derecho dominial constituido a su favor. Él adquirirá su derecho “limpio” sin gravamen alguno, que habrá desaparecido por la fe pública registral generada por la información y su presunción de autenticidad. El registro argentino, pues, garantiza la inexistencia de lo que no informa. Pero debe destacarse que sólo funciona respecto de los terceros, y que sean de buena fe (18). IV.5. La fe pública registral Este principio garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto. Así, el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral. De tal modo, como lo describe con total exactitud el fallo en comentario, en nuestro sistema jurídico el tercero que contrata lo hace apoyado en la certificación, por lo que la fe pública debe desplazarse al contenido de éstas, sin que sea dable obligar al rogante a cumplir con gestiones en otra sede para corroborar la veracidad de lo publicitado, pues las certificaciones son verdaderos instrumentos públicos y, como tales, hacen plena fe de su contenido y de que los datos que suministran corresponden fielmente a la situación registral del inmueble. De tal guisa, deben servir para dar seguridad al interesado, de que el negocio jurídico que celebra con respecto a ese bien no se verá afectado por un cambio de situación registral, como sería, por ejemplo, la aparición de gravámenes no publicitados o –como sucede en el antecedente anotado– diferentes a los publicitados, que pudieran afectar la esfera de interés de ese tercero que de buena fe confió en la situación jurídica que se le informó (19) . V. Conclusión La tutela registral que compromete el principio de legalidad comienza en la etapa certificante de conformidad con lo expuesto por el artículo 25 de la ley 17801, y de allí que consideramos que la decisión de la Excma. Cámara II ha garantizado el pleno respeto del principio mencionado, pues, bien conducida por las directrices que envuelven el sistema registral, otorgó operatividad al aludido precepto en relación no sólo con el contenido de los asientos, sino también con el de la certificación emitida por el Registro, y con base en la cual se había redactado el instrumento escriturario cuya inscripción fue rechazada en la sede administrativa. Así, ante la puja entre la veracidad de la certificación y el tenor de los asientos, entendemos acertada la determinación de dar preeminencia a la indicada en primer término, desplazando al contenido de ella la fe pública registral, por tener la naturaleza jurídica de instrumento público en función del artículo 979 inc. 2º, CC. En efecto, es necesario brindar seguridad jurídica al interesado en el negocio jurídico celebrado con base en la certificación expedida que, tal como lo explicó la Cámara, posee una doble función consistente en otorgar garantía y publicidad a los terceros. La medida no informada incidía en forma absolutamente diferente en la disponibilidad del inmueble objeto del acto escriturario, y los perjuicios o daños que eventualmente podrían haber llegado a ocasionar los errores o equivocaciones generadas en la sede registral, mal podrían haber sido puestos en cabeza del tercero que, asentado en un certificado expedido con errores, concluyó un negocio jurídico y consecuentemente dio nacimiento a un instrumento de naturaleza igualmente pública. En una palabra, es plausible el resolutorio de la Cámara en cuanto determina que el Registro no puede liberarse por la responsabilidad que le cabe en la confección de los documentos que de él emanan. Más allá de que los casos de "fugas" no son susceptibles de tener una única solución sino que, por el contrario, deben ser analizados de manera individual y en sus particularidades y especialidades, lo real y cierto es que el propio organismo es el que debe introducir nuevas técnicas para detener o aminorar la filtración de errores y no "cerrarse" en posiciones injustificadas evadiendo las responsabilidades que le caben y haciéndolas asumir a terceros de buena fe &#9632; 1) Mariani de Vidal, Marina, Derechos Reales, Tº 3, 7ª ed. actualizada, Ed. Zavalía, Bs. As., 2004, p. 480. 2) Andorno Luis – Marcolín de Andorno, Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801- Comentada y Anotada, 2ª ed., Ed. Hammurabi, Bs. As., 1999, p. 163. <heade

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