Locación de bienes del fallido (Nota a fallo)

I. Introito El proceso falencial produce un verdadero “tsunami” sobre las relaciones jurídicas del fallido, operaciones que, dicho sea de paso, muchas veces son celebradas cuando la quiebra deviene en un hecho inexorable. Sin embargo, en ocasiones especiales se ha admitido la validez de algunos de estos actos, básicamente atendiendo a la buena fe de la contraria. En el caso comentado y que fuera objeto de un análisis más detallado de nuestra parte (1) se produce la interacción de dos institutos muy comunes en la práctica (condominio y locación) con la quiebra.

II. Conceptos “civiles” básicos Conforme dimana del art. 2506, CCiv., el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona, en una definición no exenta de críticas (2) ; por su parte, el art. 2508, CCiv., prevé que “El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener”. Sin embargo, este derecho real de propiedad puede pertenecer a varias personas, en cuyo caso se ejerce sobre una parte indivisa de una cosa mueble o inmueble (art. 2673, CCiv.). Repárese que el CCiv. legisla el condominio separadamente del dominio, cuando, en puridad, no se trataría de derechos distintos, sino que el condominio no es más que un dominio de sujeto múltiple (3) . Por su parte el art. 1493, CCiv., prevé que habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero. Este contrato, conforme dimana del art. 1494, queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes y que todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa es aplicable al mismo. Ahora bien, cuando el bien objeto del contrato se encuentre en condominio, el art. 1512, CCiv., dispone expresamente que “el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes”. Finalmente indiquemos que el desapoderamiento como instituto concursal adquiere distintas facetas o intensidad: una atenuada, durante la tramitación del concurso preventivo propiamente dicho; otra plena, en la quiebra, donde acontece el desapoderamiento, y a ello debemos agregar una tercera: “atenuadísimo” (4) , denominación que hemos utilizado para englobar las limitaciones que posee el concursado en su accionar luego de la homologación del acuerdo y durante la etapa de su cumplimiento.

III. Las acciones de responsabilidad En otra oportunidad (5) hemos expuesto que ante la existencia de un estado falencial por el cual no pueden cumplirse las obligaciones en la forma y modo pactados, los diversos sistemas legislativos crean una serie de responsabilidades de distinta naturaleza (6): - responsabilidad penal de los directivos; - responsabilidad personal de los directivos que opera sobre su capacidad para ejercer el comercio o ejercicio de funciones directivas en otras sociedades (art. 235 y 236, LCQ); - responsabilidad patrimonial mediante la reparación del daño causado (arts. 173 y sig., LCQ). El estatuto falimentario dispone en el art. 173, LCQ, luego de establecer la responsabilidad de los representantes, administradores, mandatarios o gestores de negocios del fallido que quienes de cualquier forma participen dolosamente en actos tendientes a la disminución del activo o exageración del pasivo, antes o después de la declaración de quiebra, deben reintegrar los bienes que aún tengan en su poder e indemnizar los daños causados, no pudiendo tampoco reclamar ningún derecho en el concurso. Es decir que el art. 173, LCQ, prevé dos grupos de responsabilidades que podemos sintetizar del siguiente modo: IV. El caso comentado Un condómino in bonis (hijo de la restante copropietaria que se encontraba concursada fallida al momento de la firma pero luego convertido en concurso) celebró un contrato de alquiler sobre el bien inmueble del que es copropietario sin intervención de aquella. El precio pactado por cuatro años de contrato fue de $ 5.000, cuando el valor de mercado para este tipo de propiedades era de $ 10.000 mensuales; es decir que por cuatro años debía ser de $ 480.000. Ante la quiebra de la condómino, ahora por frustración de la solución preventiva (el lamentablemente conocido íter: quiebra-concurso-quiebra), el síndico promueve acción de responsabilidad contra ambos contratantes, conforme la previsión del segundo párrafo del art. 173, LCQ. Fundamenta su petición en que el negocio arrojó un notorio perjuicio para la masa de acreedores y que la significativa diferencia entre el precio abonado y el de plaza demostraba una conducta dolosa en los demandados. El condómino (hijo de la fallida) contestó demanda sosteniendo que el contrato de locación se celebró ante escribano y a pedido de su madre, que no se encontraba en Capital Federal y según sus directivas transmitidas en forma telefónica. Reconoció que el precio locativo abonado fue mucho menor que el de plaza, pero lo justificó aduciendo que, en su tiempo, el locatario había otorgado ayuda económica a su madre (hacía 22 años) por lo cual el mínimo precio locativo constituyó una forma de recompensar su generosidad. El otro cocontratante (locatario) expresó que al momento de celebrarse el contrato, la restante copropietaria se encontraba en concurso preventivo; y que el acto de dar en locación no requería autorización alguna por cuanto se trataba de un acto de administración. En primera instancia se declaró ineficaz de pleno derecho el contrato de locación y se hizo lugar parcialmente a la demanda sólo respecto del hijo de la fallida, rechazándola contra el locatario.

V. La sentencia de Cámara Los magistrados analizan desde distintos prismas la situación. Así, el Dr. Vasallo expresa que cuando se suscribió el contrato, la deudora estaba en quiebra, independientemente de que luego hubiera requerido y obtenido la conversión del proceso en concurso preventivo, razón por la cual aun cuando su hijo fuera su mandatario (que no se demostró), su hipotética mandante carecía de facultades para investirlo como apoderado. Concluye que el contrato de locación es un negocio ineficaz en tanto fue concretado sobre un bien desapoderado, con lo cual si bien el artículo 109 de la ley falimentaria remite al art. 119 a efectos de procurar tal declaración, diversos autores y algunos fallos han concluido que medió un error del legislador al formular tal remisión tal como nosotros hemos expuesto en otra oportunidad (7) . No obstante, aclara que aun cuando se postulara una interpretación literal de lo estipulado por la LCQ, 109, la solución no sería modificada en tanto tal conclusión es adoptada en este pleito que reúne las condiciones procesales exigidas por la LCQ, 119. Asimismo agrega que más allá de todo lo antes expuesto, el referido convenio por el cual fue alquilado el local fue nulo atento a que el precio pactado fue largamente inferior al usual de plaza y la alegada ayuda prestada por el cocontratante nunca fue probada y, en el mejor de los casos, si así fuera, se estaría ante el reconocimiento de una obligación natural inoponible frente a la masa de acreedores, pero, en este caso, en los términos del art. 109, parte 2°, LCQ, y puede hacerse valer contra aquél luego de desinteresados dichos acreedores. Asimismo el irrisorio precio tornaría aplicable la ineficacia de pleno derecho (LCQ 118, inciso 1). Analizando luego la responsabilidad del cocontratante, expresa que el tratamiento del conscius fraudis varía según que el acto impugnado sea a título oneroso o gratuito, materia de la cual se ocupan los arts. 967 a 970 del CCiv. En el primer caso se presume su complicidad en el fraude si en el momento de tratar con el deudor conocía su estado de insolvencia, y en las segundas se prescinde de la consideración de la complicidad en el fraude por parte del primer adquirente, bastando sólo el ánimo de perjudicar por parte del deudor. Concluye que el precio irrisorio fijado para el alquiler importó prácticamente una liberalidad pues no cubría para los cuatro años siquiera un mes de canon locativo. En definitiva, concluye en la responsabilidad de ambos contratantes. El Dr. Dieuzeide, por su parte, adhiere a lo antes expuesto, si bien formula algunas consideraciones respecto de otra sentencia dictada por el mismo tribunal ante un requerimiento de extensión de la quiebra, que fue desestimado. Finalmente el Dr. Heredia, si bien también coincide con el juez Vassallo en cuanto a la procedencia de la demanda respecto del hijo de la fallida, lo hace bajo diferente argumentación y discrepa en cuanto a la solución que se postula con relación al restante codemandado. Respecto de la primera cuestión indica que ante la ausencia de mandato su actuación debe juzgarse como la de un gestor oficioso, tal como lo determina el art. 2709, CCiv., y por ello se cumple a su respecto la condición subjetiva exigida por el art. 173, primer párrafo, LCQ; en función de ello, agrega que si bien el primer párrafo del art. 173, LCQ, parece aludir a conductas cumplidas “antes” de la declaración de quiebra (y aquí fue posterior), una interpretación integral de esa norma que traiga a colación su segundo párrafo (en el que se hace referencia a actos ejecutados “antes o después de la declaración de quiebra”) y, a la vez, teleológica en el sentido de estar enderezada a que no queden impunes conductas de agravamiento de la insolvencia desarrolladas en la etapa posfalencial, conduce a no establecer diferencias de orden temporal entre el antes y el después de la falencia. Estima que es innecesaria la declaración de inoponibilidad decretada en primera instancia e inocuo el reencuadre que de ella hizo el juez Vassallo en su voto, en cuanto concluyó que la ineficacia derivaba, en verdad, de lo previsto por el art. 109 de la misma ley. Asimismo entiende que tampoco es necesaria la previa declaración de nulidad de la locación, ya que en nada afecta las causales previstas en el art. 173, LCQ, que puede provenir o estar vinculada tanto a actos válidos como inválidos cumplidos por el sujeto demandado y que además no fue requerido. Además, en su opinión, no es posible hablar, a un mismo tiempo, de la inoponibilidad del acto y de su nulidad, ya que en ambos casos está presente la privación de los efectos propios del acto, pero con alcance diferente y la nulidad absorbe a la inoponibilidad. Sin embargo, como quedó dicho, concluye en la responsabilidad del hijo de la fallida. Respecto de la actuación del restante contratante, considera que se la debe analizar bajo el prisma de la segunda parte del art. 173, LCQ, donde el factor de atribución que la ley concursal exige para atribuir responsabilidad a estos terceros es una participación dolosa, de la cual en su opinión no hay prueba alguna que la acredite. Estima que no cabe aplicar la interpretación dada por Vélez Sársfield en la nota al art. 967 del Código Civil, según la cual el acto a título gratuito que involucra bienes de un deudor insolvente, aunque se ignore la insolvencia, tiene efectos iguales al dolo, ya que el contrato de locación suscripto por los demandados no puede ser calificado como hecho a título gratuito o una liberalidad, a contrario de lo que concluyera el voto del juez Vassallo. Ello así por cuanto el precio de la locación pactado por los demandados fue serio, aunque vil. Al respecto recuerda que no es serio el precio ficticio o simulado, como tampoco el irrisorio; pero sí lo es el vil y, en el caso, el precio, aunque fue marcadamente bajo, no resultó superlativamente despreciable.

VI. Síntesis conclusiva Reiterando lo que expusiéramos al comentar este fallo (8), vemos claro que la actuación del hijo de la fallida de celebrar un contrato sobre el inmueble que era en condominio con su madre, es encuadrable en las previsiones del art. 173. Sin embargo, nos preguntábamos si corresponde aplicar el primero o el segundo párrafo. Y respondíamos que nos parece que podemos considerar que estamos ante un gestor de negocios, es decir la previsión del primer párrafo. Asimismo, somos de la opinión de que si bien la nulidad subsume la inoponibilidad, no por ello aquella puede dejar de decretarse si se verifican los restantes supuestos. Finalmente considerábamos que si un contrato que en condiciones normales –como supra se indicó– se abonaría $ 480.000, sólo se paga $ 5.000, es decir el uno por ciento de su valor, puede (rectius debe) ser catalogado de irrisorio. Por ello debe tenerse sumo cuidado en hacer “grandes negocios” (¿negociados?), ya que para no generar responsabilidad en el cocontratante, éste debe actuar de buena fe, y siendo actos a título oneroso, deben tener un precio real para poder ser considerados como tales. De no ser así, se seguirá el camino marcado por esta sentencia, respondiendo por los daños causados, y entonces aquel “gran negocio” se volverá como un bumerán sobre quienes lo suscribieron &#9632;

1) Casadío Martínez, Claudio, “Invalidez del contrato de locación celebrado por un copropietario no fallido”, LL, 22/2/12. 2) Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, Zavalía Editores, 1974. 3) Mariani de Vidal, op. cit., vol. II, pág. 12. 4) Al respecto, consultar Casadío Martínez, Claudio, “Separación de la administración del concursado durante el “desapoderamiento atenuadísimo”, La Ley 2/10/09. 5) Casadío Martínez, Claudio, Introducción al estudio procesal de la Ley de Concursos y Quiebras, Ed.UNLP, 2007, pág. 208. 6) Vítolo, Comentarios a la Ley de Concursos y Quiebras, Ediciones Ad-Hoc, pág. 342. 7) Casadío Martínez, Claudio, “Necesidad de una sustanciación previa a la declaración de ineficacia de los actos realizados por el fallido sobre bienes desapoderados”, DSE 283, junio 2011, pág. 689. 8) Casadío Martínez, Claudio, “Invalidez del contrato de locación celebrado por un copropietario no fallido”, LL del 22/2/12.

Locación de bienes del fallido (Nota a fallo)

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