Una mañana nos levantamos y descubrimos que el mundo que conocíamos no estaba más. Un extraño virus llegado del Oriente, lo había cambiado todo. Las fronteras se cerraron, los aviones abandonaron los cielos, dejó de haber huellas en la arena, los automóviles dejaron de circular, las fábricas cerraron y los humanos nos encerramos en nuestros hogares.
Esto que parece un argumento de una película de ciencia ficción se convirtió en nuestra realidad cotidiana. Frente a la pandemia, declarada con fecha 11 de marzo por la Organización Mundial de la Salud (OMS), el Estado Nacional dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 297/20, ordenando a todas las personas que habitan el territorio nacional o se encuentren en él, a permanecer en aislamiento social, preventivo y obligatorio. También se estableció la prohibición de desplazarse por vías, rutas y espacios públicos.
Ello, sin duda, ha repercutido de manera muy negativa en la economía de cada ciudadano, con consecuencias que todavía son muy difíciles de evaluar y prever en estos momentos.
Uno de los tantos grupos afectados por esta paralización de la actividad económica en general, es el de los inquilinos, quienes al no generar ingresos se ven imposibilitados de cumplir con sus obligaciones con relación a los contratos de locación que han celebrado con anterioridad a esta situación de pandemia.
Esos incumplimientos contractuales, en el marco de un contrato de locación, otorga al locador la facultad de resolver el contrato por culpa del inquilino y solicitar su lanzamiento por vía judicial.
Ante esta posibilidad, el Estado nacional dictó el decreto 320 –DECNU 320 2020–, de fecha 29 de marzo del presente año. Sobre esta normativa habremos de referirnos en los párrafos siguientes.
La norma prescribe:
Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de la entrada en vigencia del presente decreto.
Hasta el 30 se setiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el art. 1218 del CCCN.
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
La misma norma regirá para la cuota mensual que deberá abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.
No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 del CCCN.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo, no será de aplicación el inc. C del art. 1219 CCCN.
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen del monotributo, destinados a la prestación de servicios, comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas MIPYMES conforme lo dispuesto en la Ley 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de trabaja o Empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social. INAES
Entre los fundamentos esgrimidos por el Ejecutivo se señala que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al Gobierno a adoptar decisiones para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectan el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre muchos otros efectos. Frente a ello el Estado debe velar por el derecho de los ciudadanos a la vivienda. La emergencia torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios, hacer frente a sus obligaciones de pago del canon locativo, al ver afectados fuertemente sus ingresos. En ese contexto, dicho incumplimiento en el pago puede desembocar en el desalojo de la vivienda y ello agravaría aún más, la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.
Además, la situación de aislamiento actual hará más difícil la posibilidad de encontrar una nueva vivienda para alquilar.
El comentario a la norma
Nuestro país tiene una vasta y nefasta experiencia en materia de legislación de emergencia. Bajo el paraguas de la emergencia, el Estado nacional ha justificado un sinnúmero de atropellos a los derechos de los ciudadanos, y ha tratado de dar soluciones a sus políticas de endeudamiento y descontrol del gasto público dictando normas transitorias de emergencia que luego quedaron por años.
Hoy, como en el cuento del pastor mentiroso, el lobo es real. Sin duda, la situación a nivel mundial puede considerarse de emergencia. De allí, que este bastardeado mecanismo del Estado de dictar leyes de emergencia, deba ser hoy empleado, con suma cautela e inteligencia, porque –probablemente– la emergencia pase a ser la cotidianidad en nuestras vidas.
Desgraciadamente, el legislador no aprende. Sigue cometiendo errores groseros, que con un poco de conocimiento jurídico podrían evitarse. Uno de ellos, a nuestro modesto entender, es incluir en la emergencia situaciones originadas con anterioridad. Así señala la norma en el art. 2, cuando ordena la suspensión de la ejecución de las sentencias judiciales que ordenan el desalojo por la causal de falta de pago, no importa la fecha en que se produjo el incumplimiento del locatario.
Porque, si no había emergencia cuando se inició el proceso y cuando se dictó sentencia, vamos a equiparar al incumplidor de mala fe con el inquilino que, frente a la pandemia, se ve imposibilitado de abonar el alquiler. Ello crea una situación de inequidad. El legislador debió suspender la ejecución de las sentencias dictadas en los juicios de desalojo por falta de pago que se inicien como consecuencia del incumplimiento del pago de alquileres a partir de la fecha de declaración de la emergencia sanitaria, 12 de marzo del corriente año. Así, los beneficiarios de la emergencia, serían los verdaderamente afectados por la pandemia, y no los incumplidores seriales, que ya habían sido condenados, en un proceso de largo trámite, y que el locador no pudo ejecutar por la suspensión de la actividad de los tribunales.
Otro error de la norma es que parece trasladar toda la carga económica que produce esta situación de emergencia al locador. Me explico.
Si bien el decreto, en el artículo 10, excluye a los locadores que dependan del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas, son ellos los que tienen la carga de la prueba de acreditar ese extremo, circunstancia que en nuestra regulación adjetiva, esto es, el trámite del juicio de desalojo, es muy difícil de producir porque se trata de un procedimiento declarativo abreviado, donde la prueba es muy limitada y, por tanto, el locador debería acudir a la vía incidental, que sería un incidente innominado, que tiene trámite de juicio abreviado, esto es, un proceso declarativo de conocimiento pleno que es más amplio que el proceso principal donde se quiere hacer valer sus derechos. Además, no sabemos si la resolución que se dicte con relación a la excepción será apelable ni qué efecto tendría la apelación, en su caso, en función de lo normado por el art. 515 del CPCC.
Es evidente que lo que el legislador ha querido suspender es el lanzamiento, no el trámite del juicio de desalojo, por lo que, frente a la falta de pago, el locador tendrá derecho a iniciar el juicio de desalojo por dicha falta. Lo que quedará suspendida será la etapa de ejecución de sentencia con relación a lanzamiento del locatario.
En lo que respecta al congelamiento del canon locativo, en realidad no se trata de un congelamiento, sino de un diferimiento. Lo que queda congelado es la exigibilidad del aumento que contractualmente habían acordado, y no el precio de la locación. La diferencia deberá abonarse luego, en hasta seis cuotas, que pueden ir más allá de la vigencia del contrato de locación. Ello afecta la posición del fiador, que no participa de esa negociación, pero que queda obligado hasta la cancelación total del saldo, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 del CCCN.
La fecha límite del congelamiento evidentemente será modificada según la evolución de la pandemia, pues los efectos económicos de esta situación mundial me parece que subsistirán por un buen tiempo. Será una crisis mundial, que difícilmente se solucione el 30 de setiembre como establece la norma.
Una de las cuestiones más problemáticas de interpretar será, sin duda, el alcance que le da el art. 2 a los beneficiarios que se encuentren en la tenencia del inmueble, pues no hace referencia únicamente al locatario, sino también a los sublocatarios, sin distinguir qué pasa en los contratos en donde estaba prohibida la sublocación, ni señala la fecha de aquella, si debe ser anterior al presente decreto o basta con un contrato de sublocación de fecha posterior al incumplimiento, para frenar el lanzamiento. Ello puede prestarse a innumerables fraudes contra el locador, ya que, yo inquilino incumplidor, decido subalquiler la propiedad, cobro la renta y me beneficio indebidamente, ya que el subinquilino no podrá ser desalojado, y el único perjudicado en sus derechos resultará el locador.
Además, la situación del fiador se verá afectada, pues ha quedado obligado, más allá de la vigencia del contrato.
Otro aspecto que perjudica también al locador, es la invitación que hace a las provincias de establecer la mediación obligatoria previa, cuando en Córdoba, para ese tipo de juicios es voluntaria. Sabemos de los problemas que atraviesa la mediación obligatoria en la provincia, y la demora en finalizar el proceso de mediación. Ello le sumará un problema más a una de las partes del contrato, que parece cargar con todas las consecuencias negativas de la emergencia.
En conclusión, no es nuestra intención proteger los derechos del locador, sino acostumbrarnos a que las cargas de esta situación extraordinaria deberán ser repartidas entre todos los actores de la sociedad, para paliar los efectos de los graves conflictos que lamentablemente se avecinan♦