La inejecutabilidad de la vivienda única. Régimen de suspensión de la ley 25.737

I. El nacimiento de un nuevo derecho social

En otras oportunidades hemos destacado que la vivienda constituye una de las principales necesidades básicas de la persona (1) , cuya insatisfacción acarrea innumerables inconvenientes sociales traídos de la mano de la precarización de la calidad de vida de los habitantes. También puntualizamos que la situación de deterioro socio-económico y de empobrecimiento generalizado de franjas importantes de la población, resultado de un capitalismo descarnado hace que resulte fundamental luchar denodadamente contra este tipo flagelo social: la falta de vivienda. Sin embargo, y hasta tanto la carencia e insuficiencia habitacional sean revertidas, es de suma importancia que el legislador sancione mecanismos idóneos para proteger y asegurar la vivienda de aquellos que han accedido a su propiedad, máxime en épocas de emergencia económico-financiera que asuela a esta parte del planeta desde hace más de una década y que se refleja en una fuerte recesión y en una de las crisis más profunda que recuerde nuestro país. En la búsqueda de una salida a esta situación el legislador ha comprometido su esfuerzo creando instrumentos de protección de la vivienda, como medio tutelar del "techo" donde se asienta la célula familiar; en definitiva, la ecuación es muy simple: si defiendo el "hogar", defiendo directamente a la familia. Así se cumple con el mandato de nuestro constituyente: "la protección integral de la familia, la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna" -art. 14 bis CN. De este modo, a partir de la segunda mitad de la centuria pasada, se ha advertido un denodado esfuerzo del órgano legisferante para definir instrumentos garantistas de los inmuebles que importen el asiento donde la familia, como célula social básica y formadora de personas, desenvuelve su quehacer . En esta búsqueda constante de mecanismos que tiendan a brindar satisfacción a los intereses de las personas en relación a la casa-habitación (2) , se sancionó legislación específica de neto corte protectorio, tal como el bien de familia -ley 14.394- en el orden nacional; en tanto, en las jurisdicciones provinciales también se dictaron normas ajustadas al texto de la ley federal. Con el correr del tiempo la maduración de las exigencias sociales y la mejor comprensión de los derechos del hombre, en el seno de nuestra provincia de Córdoba, el constituyente cordobés, por su parte, fue un poco más allá: directamente sancionó un régimen diferente al del bien de familia, protegiendo la inejecutabilidad de la vivienda única (3) . Esta intromisión en los derechos patrimoniales llevó a un debate sobre la constitucionalidad del conocido art. 58 de la Carta Magna Provincial y de su ley reglamentaria que hemos analizado detenidamente en otras oportunidades (4) , clarificando el alcance de dicha normativa para evitar expectativas equivocadas, pero sin dejar de advertir por ello, la necesidad de una correcta cobertura del "techo" de la persona. Ahora bien, luego de recibir la norma provincial la censura de parte del más alto tribunal federal (5) , advertimos que la huella dejada por el legislador vernáculo ha sido fértil y clara a la vez con el reconocimiento que la legislación de emergencia fue realizando de la hoy llamada vivienda única por la ley 25.737. Así, la nueva normativa reconoce expresamente este nuevo derecho social: la vivienda única, sin aditamento alguno, pues basta que se trate del techo donde habita la persona como dueño para obtener la tutela jurisdicional y suspender su ejecución. De esta modo, es noble reconocer que el espíritu del art. 58 de la Constitución Provincial ha sido recibido por el legislador nacional, aunque más de una década posterior a su advenimiento. Así, la ley 25.737 (BON 3/6/03), en vigencia a partir de la hora cero del día 9 de junio del corriente año, establece que quedan suspendidas las ejecuciones que tengan por objeto la vivienda única.

II. La cuestión del asiento familiar

1. Evolución histórica de la vivienda La relevancia que la vivienda tiene para los individuos ha sido reiteradamente destacada por importante doctrina. Así, Kemelmajer de Carlucci (6) ha afirmado que su valor no es sólo patrimonial, sino también -y esencialmente- extrapatrimonial, subrayando que en el plano material, le da amparo a su integridad física, pues lo protege de los peligros de la naturaleza y de la amenaza de los malvivientes; jurídicamente -continúa la citada autora- es el espacio que garantiza la efectividad de los derechos de la personalidad; en tanto que en el plano moral, la vivienda se transforma en el centro de la esfera de su intimidad, "el santuario de su vida privada". La jurista mendocina señala asimismo la importancia que reviste la vivienda para las personas y culmina diciendo que "El hombre civilizado puede definirse como el hombre que construye casas, como el hombre esencialmente doméstico que exige y quiere una habitación. Al amparo material y moral de la habitación, se genera la vida y se integra la familia con los vínculos de los más puros afectos" (7) . La vivienda constituyó un tema de especial interés para los hombres de todos los tiempos, pues sin ella, el individuo carecía de la protección necesaria para la realización de su propia identidad. Por eso, aun reconociendo que la vivienda familiar como instituto jurídico es relativamente nueva, podemos concluir que aquélla fue objeto de constante preocupación y consideración por parte de las distintas sociedades. En esta línea interpretativa, cabe mencionar que a lo largo de la historia, ha sido copiosa la legislación sancionada en todos los países para minorar los efectos de la escasez de viviendas, situación que, producida paralelamente al desarrollo del industrialismo y de la concentración urbana, ha venido agravándose desde fines del siglo XIX por distintas razones.

2. Los albores de su reconocimiento en el derecho patrio No hace falta detenernos demasiado en su ideario (8) para advertir que nuestra Constitución del '53 estaba edificada sobre principios de raigambre liberal, como producto de la ideología predominante en la época de su sanción. Fue recién en 1957, en oportunidad de incorporarse el art. 14 bis, que nuestra ley fundamental abrió su "techo ideológico" permitiendo el acceso de los principios del constitucionalismo social.

3. Bien jurídico protegido por el art. 14 bis. C.N. El bien jurídico protegido por la manda constitucional no es otro que la residencia familiar misma o casa habitación destinada a la vivienda, con el propósito de contribuir a su unidad, estabilidad y prolongación en el tiempo. El fin no es otro que posibilitar el goce de una vivienda higiénica y confortable -"digna" dice el constituyente-, independientemente de la calidad de propietario o no que revista quien hace uso de ella".

III. Bien de familia y vivienda única

1. La ley 14.394 El bien de familia consiste en una institución destinada a proteger la familia por medio de ciertas seguridades respecto de la propiedad que habita, previo cumplimiento de ciertos requisitos legales (9) . El bien de familia como institución que hace a los fines de un Estado Social de Derecho, ha sido consagrado por los art. 34 a 50 de la ley 14.394, que regula los requisitos tanto para la afectación del inmueble asiento del grupo familiar al régimen por ella creado como para su desafectación; enuncia además quiénes son los beneficiarios que pueden hacer oponible la inscripción registral del inmueble en caso de pretenderse su ejecución; y, por último, prescribe acerca de los aspectos registrales del beneficio y los efectos jurídicos de la constitución. Todo este sistema protectorio encuentra abrigo constitucional en el art. 14 bis de la Carta Magna nacional, el cual -reiteramos- introdujo en el texto constitucional los principios inherentes al constitucionalismo social. El régimen establecido en la ley 14.394 está informado por paradigmas que se vinculan con la protección del interés familiar, que consiste en la realización de los fines esenciales del núcleo familiar y la protección del interés personal dentro del grupo (cfme. art. 37, 47 y 49). En síntesis, el interés familiar persigue un doble objetivo; a) en primer término, un fin económico, ya que tiende a la conservación de una parte del patrimonio dentro del núcleo familiar sin alterar las relaciones de dominio; b) en segundo orden, un fin de naturaleza social, ya que propende al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo. Respecto del primer supuesto no resulta indispensable para acceder a la protección del bien de familia, que el inmueble sea único; basta que el instituyente designe uno de los inmuebles que integran su patrimonio a los fines de la afectación pertinente. De ello se desprende que "bien de familia" y "vivienda única" transitan sendas diferentes, aunque ambas siguen una "misma dirección": la tutela del asiento. 2. Vivienda única Como punto de partida debemos señalar que el instituto de la "vivienda única" se aleja del "bien de familia": constituye una nueva regulación normativa, con un alcance mayor que el que tiene el sistema creado por la ley 14.394. La vivienda única regula un derecho social inherente a toda persona, alejándose así de la tutela de la ley 14.394 que requiere la concurrencia de un "núcleo familiar" y de un interés también familiar. En otras palabras, la "vivienda única" no guarda vinculación jurídica alguna con la familia, sino que lo hace respecto de la persona considerada en sí misma, aislada, individual. Garantiza directamente el techo, sin que en dicha consideración se involucre el análisis de si el inmueble -como vivienda única- constituye o no el asiento familiar. Se reconoce un derecho social personal, en alguna medida ínsito e inalienable por su relación con la persona, que tiende a crear una vinculación jurídica entre la persona y su propia vivienda. Desde otro costado aquí sí resulta trascendente que el beneficiario acredite que el inmueble cuya protección pretende reviste el carácter de "único", o lo que es lo mismo, que aquél es la única vivienda. En caso de reconocer la propiedad de dos o más inmuebles, va de suyo la inaplicabilidad de la tutela. En el caso de la vivienda única es el Estado mismo el que decide la afectación, en protección de un interés social inherente al respeto de la dignidad humana, circunstancia que requiere indispensablemente que se trate de vivienda única.

IV. La ley 25.737: suspensión de las ejecuciones de la vivienda única

A esta altura y según lo que venimos comentando, surge con cierta claridad que el contenido protectorio del bien de familia y de la vivienda única son diferentes. Aquél tutela la inejecutabilidad del asiento inmobiliario donde el núcleo familiar habita y desenvuelve como tal; el segundo, por el contrario, se detiene en una garantía genérica reconocida a todas las personas, desvinculándose así de la necesidad de la concurrencia de un grupo familiar. Este último si bien se desprende de la vivienda familiar, requiere sine qua non que el inmueble sea único y que constituya el "techo" u "hogar" de quien pretende el resguardo normativo. El régimen nacional impuesto por la ley 14.394 sólo protege el bien de familia, previo cumplimiento de los recaudos de afectación -rogatoria del interesado, asiento familiar, entre otros-. Fueron algunas jurisdicciones locales, como el caso de nuestra provincia, las que introdujeron una variante autónoma: la garantía de inejecutabilidad de la vivienda única. No viene a cuento en el presente la tacha que la Corte federal hizo recaer sobre la normativa local; pero sí resulta trascendente que el legislador nacional ha dado quizás un "giro copernicano", pues en esta búsqueda constante de remedios que sirvan de paliativos a la gravísima crisis que atravesamos, ha sancionado la ley 25.737 que impide las ejecuciones que tengan por objeto a la vivienda única. A pesar del reproche del alto tribunal, el Congreso de la Nación ha cobijado la idea señera del legislador cordobés; ha advertido que en muchos casos el régimen de bien de familia no alcanza a tutelar las viviendas de los beneficiarios. Así, ha guiado sus pasos en la creación de una defensa de mayor amplitud: la vivienda única. Como tal, este último instituto se aleja del imperativo registral que informa la ley 14.394; ya no es necesaria un acto de rogación expreso a los fines de su afectación. La vivienda única, por el solo hecho de serlo, es protegida. La anotación registral ya no es indispensable; por el contrario, podría significar obstáculos para una correcta aplicación del instituto, ya que la "vivienda única" es una cuestión de hecho, fáctica, y, como tal, mutante. Creemos, con singular firmeza, que la legislatura federal ha dado un paso "revolucionario" que no sólo repercutirá en el derecho civil sino también en el derecho constitucional. La ley 25.737 "barre" con la otrora inconmovible ley 14.394, dando un vuelco en el bien jurídicamente tutelado, tomando un camino novedoso en la legislación nacional que no reconocía defensa de la "vivienda única". Tan novedoso que por eso haya excitado el "pedido de perdón" que nuestro ministro de Economía hizo llegar a los organismos multilaterales de crédito como el Fondo Monetario Internacional, y a las entidades bancarias en general, considerando que estas últimas serían las grandes interesadas -¿perdedoras?- por la aplicación de esta ley suspensiva de las ejecuciones. Hoy en día la prohibición de continuar con las ejecuciones que agreden viviendas únicas, importa abrir un capítulo de "espera", es más, diríamos de "conversación" entre deudor y acreedor, impuesto de modo imperativo por el legislador, a fin de que las partes encuentren mecanismos de solución del conflicto y así evitar la ejecución forzada del inmueble.

1. Obligaciones comprendidas El art. 1° de la ley bajo comentario se encarga expresamente de subrayar que procede la suspensión de las ejecuciones "sea cual fuere el origen de la obligación", comprendiendo algunos supuestos de excepción. De modo tal que la protección es sumamente amplia, alcanzando a todas las ejecuciones -salvo, claro está, cuando concurra un caso excepcional. Se instituye así una prórroga que abreva en la necesidad de "oxigenar" al deudor, esto es, brindar una especie de "período ventana" que permita la búsqueda de una solución, una salida alternativa a la eventual ejecución del inmueble. En esta línea y teniendo en cuenta el carácter genérico de la suspensión, atrapando a todas sin distinción de la causa, queda claro que aquélla también es operativa en el fuero concursal, más allá que en este último supuesto, tratándose de un proceso liquidatorio, no resulte dirimente la prórroga pues el fallido ha perdido la posibilidad de consensuar con su acreedor, por lo que sólo deviene un plazo dilatorio. De tal guisa que la nueva ley se enmarca dentro del denominado derecho de emergencia, tomando idéntico camino que leyes anteriores, tales los supuestos de la ley 25.563 (art. 16), posteriormente reformada por la ley 25.589 (art. 12); a su vez, la ley 25.640 que prorrogó el plazo de este último artículo (10) .

2. Obligaciones excluidas En el segundo párrafo del art. 1° la ley 25.737 se encarga puntualmente de las excepciones a la suspensión; así, indica que quedan exceptuadas de esta última "los créditos de naturaleza alimentaria, los derivados de la responsabilidad por comisión de delitos penales, créditos laborales y los causados en la responsabilidad civil". Una vez más el legislador ha puesto el acento en la necesidad de reconocer algunos supuestos especiales, a los cuales la prórroga no los alcanza, del mismo modo que había sido establecido en las leyes antes citadas. Cabe entonces advertir que entre las excepciones aparecen claramente delimitados los créditos de naturaleza alimentaria y los laborales, a más de aquéllos provenientes de la responsabilidad civil y por la comisión de delitos penales. Tales excepciones parten del balance que cabe efectuar entre dos situaciones en pugna; así, por ejemplo, sopesar la necesidad de garantir el urgente cumplimiento de los créditos alimentarios por encima de la inmutabilidad del inmueble. Como se advierte, aun en la necesidad de encontrar soluciones a la grave crisis, el legislador brindó una protección especial a los créditos de naturaleza alimentaria: "Si bien, y es obvio decirlo, esta naturaleza abarca dichas prestaciones, en la ley 25.589 tiene un sentido más amplio. De no ser así, hubiera aludido a alimentos a secas. Así, existen muchos créditos que sin ser de alimentos revisten tal naturaleza (como, por ej., los créditos laborales que ya están incluidos en otro punto de las excepciones). La finalidad de estos créditos tiene un carácter asistencial y tiende a las prestaciones básicas a las que puede acceder un ser humano. Por ello, al interpretar este término deben incluirse muchos otros siempre que revistan ese matiz asistencial o solidario que satisfaga las necesidades básicas. En esta idea deben incluirse los 'honorarios profesionales' que, como se ha dicho inveteradamente, revisten carácter alimentario" (11) . Dada la naturaleza alimentaria del crédito debe gozar de una tutela especial, cuya consecuencia directa será precisamente la de no quedar circunscripto dentro de las normas que regulen la suspensión de trámites (o de consolidación de pasivos, podríamos agregar, entre otras medidas). Al respecto el Tribunal Superior de Justicia de Córdoba, mediante Acuerdo Reglamentario Nº 41, Serie "A", del 26/2/02 y Acuerdo Reglamentario Nº 44, Serie "A", del 27/2/02, ha dejado en claro que los honorarios son alimentos: "...las cuotas alimentarias, indemnizaciones laborales, honorarios de profesionales intervinientes, indemnizaciones por daños y perjuicios extracontractuales, cuyos montos se encuentran en depósito judicial, poseen la característica comùn de estar destinados a la satisfacción de necesidades esenciales, que pueden calificarse de naturaleza alimentaria. Por ello es congruente que el monto a retirar en pesos sea equivalente a la suma autorizada en materia de sueldos...". En idéntica línea interpretativa y postulando a los créditos de naturaleza alimentaria como excepción al régimen de emergencia, se ha sostenido: "La Ley Provincial Nº 10.798 de Emergencia Económica y Reforma del Estado excluye de su régimen a los créditos de naturaleza alimentaria y a los originados en prestaciones de previsión o seguridad social (artículo 18, incisos 1 y 9), así como también a las costas judiciales y honorarios ocasionados en cualquier tipo de procesos o trámites judiciales o administrativos o acciones de amparo, por idéntica materia a que refieren los otros incisos (inciso 10). Es decir, que el cobro por una deuda por determinados honorarios profesionales, está comprendida en las excepciones legales y, por ende, exceptuado del régimen de suspensión transitoria de ejecución de sentencias contra el Estado establecido en el Capítulo VI de la Ley 10.798" (12) . Los créditos laborales, emergentes tanto de la LCT como del régimen de siniestralidad, constituyen el medio de vida de que se vale el trabajador y hacen a la dignidad de toda persona con derecho a su justa retribución, que le asegure una vida digna para ella y la de su familia, permitiendo el acceso a la alimentación, vestido, vivienda, asistencia médica y servicios sociales. Así como el salario constituye el medio de vida de todo trabajador en relación de dependencia, el honorario lo es con respecto al profesional independiente, razón por la cual toda limitación a su percepción ha de provocar la posibilidad de un impacto que no podría ser conjurado con la eventual restauración patrimonial posterior, ya que ello no evitaría -dado su carácter alimentario y durante el transcurso del juicio- situaciones aflictivas y perjuicios que no son adecuadamente compensables en dinero (13) . Si la ley hubiera ratificado la suspensión o paralización de los trámites incluso sobre los créditos que exceptúa, hubiera significado "sacar de quicio las cosas u olvidarse de su justo lugar, porque la vida, la salud y la educación son un plexo que deben ser protegidos cabalmente, so riesgo de violentar en igual medida los derechos humanos más elementales" (14) .

V. Conclusiones

Para ir definiendo el presente y sin ingresar a la materia de fondo que subyace en la nueva normativa, advertimos que el legislador federal ha reconocido que, en los tiempos que corren, se hace insostenible el régimen de bien de familia, que era indispensable dotarlo de energía, de nuevas concepciones que insuflaran su alicaído espíritu. Hemos sostenido que el Poder Legislativo, como poder público, no puede desembarazarse de la cuota de responsabilidad que le cabe, pues ha representado, a través de la acción o de la omisión, la compañía ideal para que desde el Ejecutivo se delinearan políticas que condujeron al pueblo argentino en un camino casi sin retorno. Esta ley significa que el legislador ha asumido el compromiso cierto, ineludible, indispensable, que el Soberano le otorgara en las urnas, tratando de corregir algunos de los desfases producidos en los últimos años. La protección de la vivienda única, suspendiendo la agresión ejecutiva por un plazo de noventa días, cualquiera fuera la causa de la obligación, importa una nueva realidad en el derecho constitucional argentino: el paso del bien de familia a la vivienda única. Esperemos que esta modificación en cuanto al reconocimiento del instituto de la vivienda única -reiteramos, sin discernir acerca de la bonanza o no de la suspensión- no constituya sólo un oasis provisorio dentro de la situación de emergencia; sino que perdure en el tiempo pues es el mejor y más efectivo remedio que comulga con el sentir y espíritu del constituyente de 1957 &#9632;

1) Junyent Bas, Francisco - Flores Fernando, La tutela de la vivienda, editorial Advocatus, 2002. 2) Extremo que importa lisa y llanamente respetar la ideología que nuestra Constitución adoptó a partir de la incorporación del art. 14 bis a su articulado, como modo expreso de aceptar los nuevos albores que proponía el constitucionalismo social. 3) El art. 58 de la Constitución Provincial (incorporado en la reforma de 1987) prevé que la vivienda única es inembargable... 4) Junyent Bas, F. Flores Francisco, op. cit. 5) CSJN in re "Banco del Suquía c/ Juan Carlos Tomassini s/ PVE - Ejecutivo - Apelación - Recurso directo" (Sentencia de fecha 19/3/02) 6) Kemelmajer de Carlucci, Aída; Protección jurídica de la vivienda familiar, Ed. Hammurabi, pág. 24 y ss.. 7) Kemelmajer de Carlucci, Aída; ob.ib., pág. 26. 8) Cuando hablamos de ideario constitucional estamos haciendo referencia al conjunto de ideas y creencias elaboradas y sistematizadas que se incorporan a la Constitución y constituyen así el "techo ideológico" de la misma. Cada Constitución, como instrumento organizativo de un Estado, es tributaria de una o más ideologías, porque al estructurar el poder y enunciar fines para aquella organización, está adhiriéndose inevitablemente a alguna (o varias) concepciones ideológicas, acerca de cómo administrar políticamente a una sociedad. La Ley Madre de nuestro Estado no ha hecho expresa su adhesión a paradigma ideológico alguno; pero si bien silencia su afiliación doctrinaria, a través de sus principios, fines y derechos reconocidos, se incorpora históricamente a un proyecto liberal e individualista; el tinte liberal que tiene nuestra estructura constitucional es producto de los ideales que por aquel entonces -siglo XIX- causaban furor no sólo en el Viejo Mundo, sino también en América. Estas ideas liberales en que nuestros constituyentes abrevaron para la sanción de la Constitución de 1853, han quedado plasmadas en el mismo Preámbulo, declaración mediante la cual el Estado Argentino se propone "asegurar los beneficios de la libertad". Precisamente, estos beneficios están asegurados a través del reconocimiento de una amplia gama de derechos personales, tales los casos de los art. 14 (libertad de petición, ambulatoria, de prensa, de cultos, de enseñanza, de asociación, de comercio, de navegación, de industria), 18 (inviolabilidad del domicilio, de la defensa en juicio, debido proceso); hundiendo sus raíces liberales en el reconocimiento del derecho de propiedad, la que es declarada inviolable a tenor del art. 17 de la CN. La reforma operada en 1945 significó, en definitiva, la incorporación al texto constitucional de paradigmas propugnados desde el constitucionalismo democrático-social, que impuso en la Ley Suprema los principios rectores de la justicia social y de la función social del trabajo. 9) De Santo, Víctor; Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas, Sociales y de Economía, Ed. Universidad, pág. 155. 10) “Se suspenden por el plazo de ciento ochenta días corridos contados a partir de la vigencia de la presente ley: a) los actos de subastas de inmuebles...". El art. 12 de la ley 25.589 reelaboró el art. 16 de la ley 25.563 dotándolo de un nuevo contenido, tanto en cuanto al plazo como al alcance de la suspensión. 11) Junyent Bas, Francisco - Molina Sandoval, Carlos; Reformas Concursales, leyes 25.561, 25.563 y 25.589. Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, Junio 2002, pág. 215. 12) CSJ de Santa Fe, sentencia del 28/12/94 in re "Tarcisio Joaquín c/ Provincia de Santa Fe s/ incidente de apremio promovido por el Dr. Miguel C. Rodríguez Ortiz de Rozas". 13) Cfme. Cám.Nac.Trab. Sala II, en autos "Asociación de Trabajadores del Estado c/ Poder Ejecutivo Nacional", del 30/6/00, D.T. 200-A-1 599. 14) Cám.Fed.Bahía Blanca, 16 de octubre de 2001, expte. Nº 57.577 "Incidente medida cautelar en autos Cepeda Jorge V. y otros c/ Estado Nacional - Ministerio de Economía - INTA s/ amparo".

La inejecutabilidad de la vivienda única. Régimen de suspensión de la ley 25.737

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