La controversia sobre la citación del adquirente del inmueble embargado antes de la subasta

SUMARIO: I. Introducción. II. La subasta judicial. III. El bien embargado adquirido por un tercero. IV. La notificación de la orden de subasta. V. La doctrina que niega que deba citarse al tercer adquirente de una cosa embargada. VI. La posición que considera necesaria e ineludible la citación del nuevo titular dominial previa a la realización de la subasta. VII. Criterios de interpretación jurídica en función del nuevo paradigma que consagra el Código Civil y Comercial. VIII. Conclusión I. Introducción El embargo no impide que el deudor propietario pueda disponer de la cosa gravada a condición de que el contrato con el tercero no se realice como si ella estuviese libre de gravamen. En este sentido, el Código Civil y Comercial establece en su art. 1009 que “Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden ser objeto de los contratos, sin perjuicio de los derechos de terceros. Quien de mala fe contrata sobre esos bienes como si estuviesen libres debe reparar los daños causados a la otra parte si ésta ha obrado de buena fe”. La disposición transcripta resulta similar al art. 1174 del Código Civil que determina que “pueden ser objeto de los contratos las cosas litigiosas, las dadas en prenda, o en anticresis, hipotecadas o embargadas, salvo el deber de satisfacer el perjuicio que del contrato resultare a terceros”. En virtud del principio de publicidad registral, quien adquiere un inmueble embargado conoce anticipadamente que el bien se encuentra afectado y que el gravamen se mantendrá hasta que el juez interviniente disponga su cancelación. Ahora bien, ¿corresponde citar a juicio al adquirente de un inmueble embargado como requisito previo a la subasta del bien? Al respecto existen posiciones contrapuestas en la doctrina y en la jurisprudencia. Así, recientemente el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba dictó el Auto Interlocutorio Nº 299 (2) por el cual se establece que en el supuesto de venta de un inmueble embargado, previo a todo acto de ejecución forzada, el nuevo titular de dominio debe ser –bajo sanción de nulidad– debidamente citado e intimado a cancelar el gravamen que pesa sobre el bien. De este modo, el Alto Cuerpo provincial continúa los lineamientos de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en relación con el tema bajo estudio. Sin embargo, encontramos prestigiosa doctrina que sostiene lo contrario con sólidos fundamentos(3). La controversia se suscita a raíz de que el art. 571 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba –de manera similar a los arts. 573 y 575 del CPCCN– sólo prevé la notificación de la orden de subasta al ejecutado, a los acreedores hipotecarios y prendarios, y la comunicación a los tribunales por cuya orden se anotaron embargos u otras medidas cautelares, con una anticipación no inferior a diez días de la fecha del remate. En este trabajo analizaremos el problema desde la perspectiva del nuevo Código Civil y Comercial, normativa que proyecta su influencia en múltiples cuestiones de procedimiento, entre ellas, el proceso de ejecución de sentencia. II. La subasta judicial La subasta es la venta pública de bienes al mejor postor hecha por mandato judicial. Es toda venta ordenada o autorizada por el juez en un proceso (vgr. para dividir bienes comunes o realizar la partición de una herencia), pero si se efectúa como medio de ejecución procesal forzada, aparece una figura con caracteres propios, cuya nota distintiva es la coactividad, que se verifica con prescindencia de la voluntad del dueño de los bienes, sujeta a las normas legales que le atañen y a las reglas fijadas por el juez(4). Zavala de González explica que la subasta judicial es una venta forzada de bienes del ejecutado, que ordena el juez para satisfacer el crédito del acreedor que acciona. En sustancia, es una venta, pero se concreta en un juicio mediante un acto procesal bajo el control y autoridad del magistrado(5). La subasta se lleva a cabo en ejercicio de la función jurisdiccional; de allí que no constituye un acto comercial o civil sino judicial en el que el martillero procede como delegado del juez. El instituto que analizamos presenta una dualidad jurídica puesto que se rige –en general– por las normas de la compraventa pero está sujeta también a las disposiciones del código de rito como acto procesal que es. La venta judicial es un fenómeno híbrido en el cual intervienen elementos del derecho civil y del derecho procesal, por lo que ha sido considerada por Carnelutti como un acto mixto, de providencia y de negocio jurídico(6). Expresa Palacio que la subasta, como contrato de compraventa, se rige en cuanto a sus elementos esenciales por el Código Civil y con relación a sus efectos por dicho cuerpo legal y por las disposiciones procesales(7). En conclusión, la validez de la subasta judicial depende del cumplimiento de los requisitos esenciales de los contratos y de las formalidades que determine la ley procesal. III. El bien embargado adquirido por un tercero Se denomina embargo a la medida cautelar que, afectando un bien o bienes determinados de un presunto deudor, para asegurar su eventual ejecución futura lo individualiza y limita las facultades de disposición y de goce de éste mientras se obtiene la sentencia de condena o se desestima la demanda principal(8). El embargo no produce el desapoderamiento del bien, que continúa perteneciendo al sujeto pasivo de la medida cautelar, quien conserva el derecho de usarlo y aun de disponerlo. De este modo, el bien embargado puede ser enajenado con la condición de que se declare la existencia de la traba de la cautelar. En tal caso, el adquirente responde frente al embargante en los términos del art. 14 de la ley 5771 y, en caso de que se estén realizando los trámites para la subasta –a fin de evitar que prosiga la ejecución–, deberá depositar a la orden del tribunal el monto del embargo inscripto más los intereses devengados desde la fecha de la compra hasta la del depósito(9). En síntesis, el embargo no importa la indisponibilidad del bien sino que –por el contrario– la ley sustantiva autoriza a contratar sobre cosas embargadas con la condición de satisfacer el perjuicio que del contrato pueda resultar a los terceros (art. 1009, CCCN; art. 1174, CC). El adquirente es un tercero en la relación litigiosa y, en principio, de buena fe. En consecuencia, la apariencia registral es la que marca el límite de su deber de satisfacer el perjuicio que le causaría al embargante la venta del bien. En efecto, el art. 14 de la ley 5771 establece que el que compra un inmueble conociendo la existencia de un embargo, lo toma a cargo. Ello significa que se hace responsable de él(10). La doctrina del Alto Cuerpo local distingue la situación de aquel tercero que toma a su cargo la obligación litigiosa consintiendo en mantener la inscripción de la medida y por ello sustituye al deudor, del caso en el cual el tercero consiente la vigencia del embargo al solo efecto de las resultas de la obligación del juicio sin hacerse cargo personalmente de ella(11). En el caso de que el tercero adquirente sólo haya asumido el embargo y no la deuda, la discusión se centra en determinar si el tercero de buena fe, comprador de un inmueble que se encontraba embargado, debe responder por el monto nominal por el cual se ordenó el embargo que figura asentado en el Registro General de la Provincia, o si deberá hacerse cargo del monto total de la planilla de capital, intereses y costas a cargo del deudor. Señala Zalazar(12) que es mayoritaria en la jurisprudencia local la postura que considera que sólo debe responder el comprador por el monto que figura en el fichón registral, por el embargo originario y sólo por las ampliaciones de la cautelar si éstas han sido debidamente inscriptas con anterioridad a la enajenación(13). En cuanto a la posibilidad de solicitar intereses sobre dicha suma, el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba ha determinado que “el tercer adquirente del bien embargado debe afrontar los intereses que devengue el monto del embargo, por el tiempo transcurrido desde la compra hasta el momento que efectúe el depósito judicial del mismo, los cuales deben ser calculados a la tasa correspondiente a los depósitos en caja de ahorro del Banco de la Provincia de Córdoba”(14). La solución se justifica en razón de que el comprador es un tercero en la relación litigiosa y, en principio, de buena fe; por ello su deber se limita a satisfacer el efectivo y real perjuicio que se habría causado al embargante con el depósito tardío. En función de ello, como el monto del embargo –de haberse depositado tempestivamente– hubiera sido puesto en caja de ahorros a la orden del juez, el depósito tardío no puede producir otro menoscabo que la pérdida de los intereses que se hubieren devengado, según la tasa correspondiente a ese tipo de cuenta bancaria. Consecuentemente, el tercer adquirente que deposita los fondos luego de transcurrido un tiempo desde la compra, debe recomponer dicha situación abonando los intereses devengados según la tasa que aplica el Banco de Córdoba para los depósitos en caja de ahorro. Por otro costado, el Alto Cuerpo precisa que los intereses judiciales fijados en la causa “Hernández” en nada se vinculan a esta situación, pues aquéllos se relacionan con la demora en el pago de una obligación, mientras que éstos se refieren a los que se hubieran devengado de haber sido depositados tempestivamente en la caja de ahorro y a la orden del juez. En definitiva, el comprador del bien puede obtener la cancelación del embargo y con ello suspender el remate depositando el valor de su importe nominal que figura en el fichón registral más los intereses devengados desde la fecha de la compra hasta la del depósito. IV. La notificación de la orden de subasta El art. 571 del CPC establece que “Cumplimentadas las diligencias previas se ordenará la venta en remate público fijándose al efecto: 1) Lugar, día y hora de la subasta. 2) Publicidad a realizarse. 3) Bases para las posturas e incrementos mínimos de éstas. 4) Forma del pago del precio y comisión del martillero. Se notificará al ejecutado y a los acreedores hipotecarios o prendarios con una anticipación no inferior a diez días de la fecha de la subasta. De la misma forma se pondrá en conocimiento de los tribunales por cuya orden se anotaron o trabaron embargos u otras medidas cautelares”. La disposición transcripta prevé la notificación de la orden de remate, en primer lugar, al ejecutado. Se lo notifica por cédula al domicilio constituido, con una anticipación mínima de diez días de la fecha de la subasta (arts. 145, inc. 14 y 571, 2° párr. del CPC), excepto que estuviese rebelde, en cuyo caso quedará notificado en la misma fecha de la providencia (art. 112, inc. 1 CPC). El ejecutante se notifica ministerio legis (art. 153 del CPC)(15). Similar notificación y con idéntica antelación cabe cursar a los acreedores hipotecarios que resulten del informe del art. 569, inc. 3 del CPC, a través de cédula de notificación al domicilio que conste y, de ignorarse, por edictos. Esta comunicación persigue permitirles actuar en defensa de sus derechos, antes y luego de la subasta, requiriendo el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos con sus accesorios, vigilar las condiciones de venta, solicitar se intime al comprador el depósito del precio, intervenir en su liquidación, peticionar el pago sin necesidad de promover tercería de mejor derecho y apelar los honorarios regulados al letrado del ejecutante(16). También corresponde notificar –y con el mismo alcance– a los acreedores prendarios (art. 571, 2° párr., CPC) que denuncie el deudor con motivo de la intimación del art. 570, inc. 1° del CPC o que resulten del informe que prevé el art. 35 del decreto-ley 15348/46 (art. 570, inc. 2°, CPC). Por último, el art. 571 del CPC –siguiendo al art. 573 inc. 5, CPC, y art. 575, CPCCN– impone poner en conocimiento de la orden de subasta a los tribunales por cuya orden se anotaron los embargos u otras medidas cautelares que aparezcan informadas de acuerdo con los arts. 569, inc.3 del CPC y 570, inc. 1 y 2 del mismo cuerpo legal. Esta comunicación debe practicarse también con diez días de anticipación, al menos, de la fecha del remate. La norma tiene por fin permitirles a los acreedores el ejercicio de sus derechos, así como hacer valer un crédito preferente, si fuere el caso. Como puede advertirse, nada dice el artículo analizado acerca de la obligación de notificar al tercero adquirente del bien embargado de la orden de subasta emitida por el tribunal. V. La doctrina que niega que deba citarse al tercer adquirente de una cosa embargada Esta postura considera que, en función del principio de publicidad registral, quien adquiere un inmueble embargado judicialmente sabe anticipadamente que el bien se encuentra afectado y que el gravamen se mantendrá hasta que el magistrado disponga su cancelación. Se parte de la premisa de que el principio de publicidad brinda seguridad jurídica, puesto que así como no es oponible un embargo no inscripto a un tercer adquirente de buena fe, a la inversa, es plenamente oponible a los terceros –en general– el embargo inscripto registralmente. Quienes mantienen esta posición aducen que ello es así independientemente de la buena o mala fe del deudor embargado y se afianza si se tiene en cuenta la iniquidad y el abuso que supondría burlar al acreedor embargante mediante el resorte de la transferencia del bien a un tercero que no puede alegar el desconocimiento del embargo precedente, si éste fue registrado e informado(17). Sostiene Zavala de González que si en el proceso se ordenó la subasta del bien, la venta de éste no es causal de suspensión del remate, ni justifica ninguna dilación ni condicionamiento. En efecto, para la prestigiosa jurista cordobesa, tampoco la ley impone la citación a juicio del tercer adquirente. Por el contrario, el tercer adquirente tiene derecho a obtener la cancelación del embargo, depositando el valor de su importe; pero es él quien debe asumir la iniciativa como imperativo de su propio interés sin que el ejecutante deba citarlo al proceso ni soportar que se condicione la subasta a notificaciones o emplazamientos dirigidos a él(18). Para esta doctrina, el tribunal no tiene obligación de conferir audiencia al tercer adquirente, que es un sucesor singular del deudor transmitente en el dominio sobre el bien pero no en el proceso que tiende a ejecutar dicho bien; se trata de una persona ajena a la litis, a la que puede concurrir en la medida de su interés pero no hay razón para que sea convidado a participar en ella. Desde esta perspectiva, el pago de los embargos constituye una carga jurídica, pues si el tercero no satisface el monto de la ejecución, el bien se subasta como si esa adquisición no hubiera tenido lugar (19). A la misma conclusión arriba Elena Highton, quien estima que la inscripción del embargo exterioriza la existencia de un juicio, y un tercero que no se molesta en examinar el expediente es negligente y no puede pretextar buena fe. La jurista se interroga en los siguientes términos: si se admite que el inmueble pueda venderse y el adquirente se convierta en una suerte de "tercer poseedor" en los términos de los arts. 3162 y sigts., Cód. Civil, para el caso de que no compareciera espontáneamente a depositar el monto inscripto ¿correspondería citarlo como lo dispone el art. 599 del Cód. Procesal de la Nación? Y concluye con la negativa. Afirma que no hay reipersecución sino "inmovilización" por el embargo y que el embargante y el juzgado simplemente prescindirán de este tercero(20). Por su parte, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, de Familia y del Trabajo de Marcos Juárez sostuvo en el pronunciamiento que dio lugar al reciente fallo del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba sobre este tema –vía recurso de casación (art. 383 inc. 1, CPC)–, que el art. 571 segundo párrafo del CPC sólo impone la carga de notificar al ejecutado, al acreedor hipotecario y prendario en forma taxativa. En consecuencia, se excluye a cualquier otra persona en el trámite procesal de la venta forzada que no sea parte. De allí que sea imposible acudir a la analogía que prevé el art. 887 del CPC para aplicar la directriz –también taxativa– del art. 528 inc. 3 del CPC, porque no existe silencio ni oscuridad en el art. 571 segundo párrafo del Código de rito(21). En definitiva, para esta corriente la buena fe importa diligencia, y así como se requiere la diligencia para el estudio de títulos –considerándose que el tercero no puede pretextar buena fe si no efectuó ese examen–, de la misma manera la buena fe exige el examen del expediente. VI. La posición que considera necesaria e ineludible la citación del nuevo titular dominial previa a la realización de la subasta Desde la vereda opuesta encontramos a autores como Colombo y Kiper que consideran que si al momento en que se pide el remate, el juez advierte que el bien a subastar no está inscripto a nombre del demandado en el registro, se debe –en resguardo del derecho de quien no ha sido oído, de los futuros adquirentes y de la seriedad extrema que debe presidir toda subasta judicial– dictar las medidas necesarias para que ningún derecho aparezca conculcado (22). En esta línea interpretativa encontramos la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba. En efecto, el Máximo Tribunal jurisdiccional del país ha determinado que, en situaciones como la que analizamos en el presente trabajo, deviene necesaria e ineludible la citación del nuevo titular dominial previa a la realización de la subasta. Aún más, la CSJN destacó que cohonestar una solución contraria importaría lisa y llanamente incurrir en un exceso de rigor formal, lesivo de las garantías axiales de defensa en juicio y de propiedad (23). El tribunal cimero puntualiza que si la ley impone –entre otros requisitos previos a ordenar la subasta– el requerimiento de informe al Registro de la Propiedad Inmueble sobre las condiciones de dominio, inhibiciones y gravámenes, y exige la presentación del título de propiedad, resulta palmario que quien figura en dichos instrumentos como titular del dominio debe ser debidamente citado, no siendo suficiente para ello la publicación de edictos. Cualquier otra interpretación despojaría de sentido al cumplimiento de tales requisitos . Además, estima razonable aplicar por analogía el art. 3162 del Código Civil para el supuesto de terceros poseedores propietarios de un bien hipotecado. Ello, en tanto dicho instituto autoriza a perseguir la cosa en poder del adquirente y pedir su ejecución y venta como podría hacerlo contra el deudor pero supeditándolo al requerimiento previo de pago, conforme lo ordena el art. 3163 de tal ordenamiento jurídico. Si el tercero adquirente propietario del inmueble hipotecado tiene derecho al pago de la deuda a fin de liberar la hipoteca y evitar la venta o, en su defecto, al abandono del inmueble, con más razón debería reconocerse tal derecho al titular dominial de un bien inmueble sobre el cual sólo pesa un embargo. La Corte Suprema concluye que la inviolabilidad de la defensa en juicio requiere que el litigante sea oído y se le dé ocasión de hacer valer sus medios de defensa en la oportunidad y forma prevista por las leyes de procedimiento. En sentido coincidente, el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, en un fallo reciente(24), ha dicho que este tercero –nuevo titular dominial– únicamente se verá compelido a aceptar la subasta del bien si se le hubiere dado la posibilidad de desinteresar al acreedor y, a pesar de ello, decide no hacerlo. Ello así pues si bien el tercero adquirente conoce la existencia del pleito a través de la publicidad registral que brinda la anotación de la cautelar, de todas maneras no tuvo directa intervención en el mismo. Situación suficiente para que cualquier acto procesal que se ordene y pueda afectarlo, como es la subasta, no pueda ser plenamente válido si no se salva –a su respecto– el principio de contradicción o bilateralidad de audiencia porque el derecho de defensa en juicio y el de propiedad –valores esenciales de nuestro ordenamiento jurídico– así lo imponen. De otro modo, se colocaría al tercer adquirente en una situación de total indefensión. Para el Máximo Tribunal local no es necesario que ninguna norma procesal disponga expresamente la citación del nuevo titular dominial del inmueble, ya que esta carga se encuentra ínsita y se deriva de la télesis del art. 569, inc. 3°, del CPC. De otro modo, fuera del bloqueo registral que provoca, carecería de todo otro sentido requerir, como paso previo e ineludible, condiciones registrales de dominio del bien a subastar al Registro General de la Provincia. El TSJ de Córdoba interpreta que ante la ausencia de normativa específica que disponga la citación del adquirente de un inmueble embargado, resulta admisible recurrir por vía analógica a lo dispuesto para el “tercero poseedor” en la ejecución hipotecaria. Por otro costado, el Tribunal Superior expresa que si bien el adquirente conoce positivamente que existe un gravamen sobre el inmueble (en virtud de la publicidad registral), y que éste eventualmente podrá ser sometido a ejecución forzada (función de garantía de la cautelar), desconoce si esta etapa contingente del proceso se verá materializada en los hechos y en qué momento ello ocurrirá. Desde esta perspectiva, la citación al tercero a fin de que pague el monto cautelado, bajo apercibimiento de disponer la ejecución forzada, significa –en definitiva– brindar una última oportunidad para evitar la subasta de un bien de su propiedad. Situación que no sólo interesa al ejecutante, sino también a la propia administración de justicia por una razón de economía de gastos y esfuerzos. En conclusión, para esta teoría, en el supuesto de venta de un inmueble embargado, previo a todo acto de ejecución forzada, el nuevo titular de dominio debe –bajo sanción de nulidad– ser debidamente citado e intimado a cancelar el gravamen que pesa sobre el bien. Ahora bien, de no cumplirse este requisito, el Alto Cuerpo local exige como recaudo de admisibilidad del planteo de nulidad de la subasta, que el tercero no sólo denuncie el vicio de falta de citación sino que –al mismo tiempo– deposite el monto cautelado a las resultas de la incidencia. Sólo así estaría demostrando un fin que trasciende la nulidad misma, así como su seriedad. VII. Criterios de interpretación jurídica en función del nuevo paradigma que consagra el Código Civil y Comercial El nuevo Código Civil y Comercial plantea un cambio de paradigma en el modo de interpretación del sistema jurídico que alcanza a las normas de procedimiento locales. Como hemos señalado anteriormente, la subasta constituye un fenómeno híbrido en el cual intervienen elementos del Derecho Civil y del Derecho Procesal. Por ello cabe analizar las reglas de interpretación jurídica que establece el nuevo código de Derecho Privado puesto que resultan de importancia para dilucidar situaciones problemáticas como la que analizamos en este trabajo. En primer término, los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial identifican los siguientes aspectos valorativos: se trata de un código con identidad cultural latinoamericana, que toma en cuenta los tratados en general y, en particular, los de derechos humanos y los derechos reconocidos en todo el bloque de constitucionalidad (constitucionalización del derecho privado). Se presenta como un código de la igualdad, basado en un paradigma no discriminatorio, que regula los derechos individuales y colectivos. En este marco, el CCCN se abre con un Título Preliminar que tiene por objeto ofrecer una guía a los operadores jurídicos para decidir en un sistema de fuentes complejo en el que debe recurrirse a un diálogo de fuentes y a la utilización no sólo de reglas sino también de principios y valores. Por esta razón, los autores del Anteproyecto estiman que cabe distinguir entre el derecho como sistema y la ley, que es una fuente principal pero no única. En este sentido, consideran que resulta útil mencionar las fuentes del derecho en el nuevo código y fijar algunas reglas mínimas de interpretación para promover la seguridad jurídica y la apertura del sistema a soluciones más justas que derivan de la armonización de reglas, principios y valores. En opinión de los autores que participaron en su elaboración, una de las funciones de un Título Preliminar es la de aportar algunas reglas que brinden una significación general a todo el código. De esta manera, el sistema adquiere un núcleo que lo caracteriza y que sirve de marco de comprensión de una gran cantidad de cuestiones de interpretación y de integración de lagunas. En cuanto al derecho, se incorporan directivas referidas a la obligación de decidir, las fuentes y reglas de interpretación. Con relación a las leyes, se regula la ley como fuente formal principal, la obligatoriedad de la ley, leyes transitorias, el modo de contar los intervalos del derecho. En el ejercicio de los derechos subjetivos se contemplan principios referidos al ejercicio de los derechos subjetivos dirigidos al ciudadano: buena fe, abuso de los derechos, fraude a la ley, renuncia a la ley, ignorancia o error de la ley. También se especifica el campo regulatorio del código en materia de derechos y bienes. El nuevo código pretende fijar reglas claras para adoptar decisiones y, en tal sentido, brinda especial consideración a las fuentes y determina el requisito de la razonabilidad como un estándar de control de las resoluciones judiciales. Desde esta perspectiva, resulta necesario interpretar la ley recurriendo a todo el sistema de fuentes, conforme a la Constitución Nacional y a los Tratados en que el país sea parte. Además, el código regula el valor de la costumbre contemplando los casos en que la ley se refiera a ella o en ausencia de regulación. A fin de aportar coherencia con el sistema de fuentes, el Código Civil y Comercial incorpora un artículo relacionado con las reglas de interpretación. Así, se establece que la interpretación comienza por las palabras de la ley. También se incluyen sus finalidades, con lo cual se deja de lado la referencia a la intención del legislador. Ahora la tarea no se limita a la intención histórica u originalista sino que se permite una consideración de las finalidades objetivas del texto en el momento de su aplicación. Las leyes análogas, que tradicionalmente han sido tratadas como fuente, en el nuevo código son incluidas como criterios de interpretación para dar libertad a los jueces en los diferentes casos. El nuevo ordenamiento pretende superar la limitación derivada de una interpretación exegética y brinda al juez facultades para acudir a las fuentes disponibles en todo el sistema. En este punto, en los Fundamentos se afirma que la interpretación debe partir de las palabras de la ley pero realizarse de manera armónica conformando una norma con el contenido de las demás pues sus distintas partes forman una unidad coherente y, en la inteligencia de sus cláusulas, se ha de procurar no alterar el equilibrio del conjunto. También surge de los Fundamentos del nuevo Código Civil y Comercial que deben tenerse en cuenta los conceptos jurídicos indeterminados que emanan de los principios y valores, los cuales no sólo tienen un carácter supletorio sino que constituyen normas de integración y control axiológico. Todos los tratados internacionales suscriptos por el país y que resultan obligatorios deben ser tenidos en cuenta para decidir un caso. Esa es la función que tienen como fuente de derecho a la que se refiere el art. 1, CCCN. En particular, cuando se interpreta una norma, adquieren especial relevancia los tratados de derechos humanos porque tienen un contenido valorativo que se considera relevante para el sistema. Se incorpora la obligación dirigida a los jueces de emitir decisiones razonablemente fundadas a los fines de evitar la arbitrariedad de las sentencias. Las cláusulas generales relativas a la buena fe y a la proscripción del abuso y del fraude se erigen como principios generales de todo el Derecho Privado y se proyectan en el ámbito de las obligaciones, los contratos, los derechos reales, de familia y sucesiones. De este modo, el código aporta pautas generales para el ejercicio de los derechos. En definitiva, el ordenamiento civil y comercial regula principios generales en el Título Preliminar que luego se complementan con reglas específicas existentes en la normativa sobre obligaciones, contratos, derechos reales, de familia y sucesiones del mismo código, amén de las contenidas en leyes especiales. VIII. Conclusión La venta de la cosa embargada determina que el adquirente, en carácter de sucesor singular del anterior propietario, deba cargar con el embargo si antes éste no hubiera sido cancelado. Tratándose de bienes registrables, el embargo se hace efectivo a través de la inscripción en el Registro correspondiente, conforme lo dispone para el caso de los inmuebles el art. 2 inc. b) de la ley 17801. Por su parte, el art. 23 de dicho ordenamiento impone al escribano o funcionario público que, a los efectos de autorizar actos dispositivos de derechos reales sobre inmuebles, tenga a la vista el título inscripto y la certificación registral sobre el estado jurídico de los bienes y de las personas, de acuerdo con las constancias obrantes en el Registro. En consecuencia, si existe un embargo precedente sobre un inmueble debidamente inscripto, el adquirente no puede desconocerlo. La enajenación de una cosa embargada no es inválida sino inoponible al acreedor embargante quien puede actuar como si el bien aún existiese en el patrimonio del embargado. Es decir, el deudor embargado no puede librar la cosa embargada de la acción de la justicia por medio de su venta, por lo que tampoco puede hacerlo quien lo ha sucedido en sus derechos. Ahora bien, cuando el tribunal advierte en las diligencias previas a la subasta que el inmueble a rematar fue vendido y cambió el titular dominial, surge el interrogante acerca de si corresponde citar a juicio al tercero adquirente o bien cabe omitir dicha actuación por cuanto la comparecencia de éste importaría una carga procesal constitutiva del deber de actuar de buena fe. Creemos que el nuevo Código Civil y Comercial aporta importantes herramientas para solucionar este tipo de situaciones complejas que no se encuentran contempladas en los Códigos de Procedimiento nacional y de la Provincia de Córdoba ni en el Código de fondo. En esta inteligencia, estimamos que la constitucionalización del derecho privado implica una comunicabilidad de los principios y una sociabilidad de los derechos. Las nuevas reglas de interpretación de las leyes imponen a los jueces atender al caso concreto, dar prioridad a las palabras y a la finalidad, otorgar preeminencia a los principios y valores. Asimismo, se exige una interpretación sistémica adaptativa y evolutiva en razón de la ductilidad de las normas que otorgan mayor libertad al intérprete. Se impone el respeto a los principios de razonabilidad y proporcionalidad para que las soluciones no conduzcan a resultados axiológicamente disvaliosos. De lo que se trata es de utilizar el sentido común en cada circunstancia que se presenta. En íntima relación con las reglas mencionadas, se establece un nuevo rol del juez, que goza de amplias atribuciones y facultades y al que se le exige un rol activo en la búsqueda de la verdad y la solución de los conflictos. Por otra parte, el nuevo código consagra la limitación en el ejercicio de los derechos dada por el principio de buena fe y la proscripción del abuso procesal, de las conductas abusivas y del abuso de la posición dominante. Con base en ello, y en virtud de los principios de seguridad jurídica y economía procesal, consideramos que si el juez advierte –a partir del fichón registral– que el inmueble a subastar cambió de titular, debe emplazar al tercero adquirente para que en un plazo determinado consigne el monto del embargo más los intereses bajo apercibimiento de continuar los trámites de ejecución. Al proceder de este modo, disminuye la posibilidad de que se presenten incidencias en el futuro que demoren la venta del inmueble o la adjudicación de éste, a la vez que se le permite a

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