La caducidad de las hipotecas de los bancos oficiales –A propósito de la privatización del Banco Hipotecario Nacional y la conveniente readecuación de los Estatutos del Banco Provincia de Córdoba SA–

Sumario: I. Introducción: la política habitacional. I.1. El Banco Hipotecario Nacional. I.2. Los bancos oficiales provinciales. II. El régimen del Código Civil. II.1. La garantía hipotecaria. II.2. La inscripción registral. II.3. La caducidad registral. II.4. La inextinguibilidad registral. III. La privatización del Banco Hipotecario Nacional. III. 1. El proceso privatizador. III. 2. Algunos interrogantes. IV. El reordenamiento del esquema crediticio. V. La construcción del nuevo esquema tutelar. V.1. Un recorrido histórico. V.2. La modificación de la Carta Orgánica del BHN. V.3. La reformulación: el nuevo Banco Hipotecario SA. V.3.a. La línea de créditos para la vivienda. V.3.b. El doble esquema legal. VI. El nuevo rol de la banca oficial. VI. 1. Hipotecas a favor del Banco de la Nación Argentina. VI.2. Hipotecas a favor de bancos provinciales. VI.3. Banco Provincia de Córdoba. VI.3.a. La entidad bancaria como institución especial. VI.3.b. La transformación de la entidad estatal provincial. VI.4. La operatoria crediticia. VI.4.a. Las operaciones concertadas. VI.4.b. Las nuevas líneas de préstamos. VII. Conclusión. I. Introducción: la política habitacional I. 1. El Banco Hipotecario Nacional El fomento de los créditos para la construcción de viviendas en Argentina justificó oportunamente el objetivo primordial del Banco Hipotecario Nacional, de conformidad con su Carta Orgánica, y lo constituyó en la entidad oficial emblemática de la política habitacional de nuestro país. La finalidad social de las viviendas a las que estaban destinados los créditos hipotecarios requirió de un ordenamiento tutelar especial con una serie de derechos y privilegios tanto para los adjudicatarios como para la entidad bancaria aludida. Así, corresponde destacar el beneficio de la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados con hipoteca a favor del Banco Hipotecario Nacional (en adelante BHN), como directrices de orden público (1) que atendía a la finalidad del amparo de la vivienda propia. Dicha inembargabilidad e inejecutabilidad protegía los préstamos con destino a la adquisición de la vivienda propia y también los créditos otorgados para la refacción de los inmuebles, siempre que mantuviesen su categoría originaria y conservasen su destino habitacional, en consonancia con la manda del art. 14 bis de nuestra Carta Magna. Como contrapartida de estas ventajas inherentes al fomento de la construcción de viviendas, el Decreto-Ley 13128/57, a la par que consagró la inembargabilidad y la inejecutabilidad de las viviendas edificadas con fondos del BHN, aseguró ciertas ventajas a la entidad bancaria y, en especial, en el tema que nos interesa, otorgó al registro de hipotecas una duración excepcional, modificando el sistema del CC y estableciendo que la inscripción hipotecaria se mantenía vigente hasta la completa extinción de la obligación respectiva. I. 2. Los bancos oficiales provinciales El régimen especial reglado en la Carta Orgánica del BHN se extendió a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realizaran operaciones similares, en el marco de la política habitacional, mediante la ley 15283 (BO. 16/7/1960). Esta regulación excepcional fue modificada por la ley 22232 (texto ordenado por Dec. 540/93, BO 5/4/93), que reformuló la Carta Orgánica del BHN y que mantuvo la política de fomento de los préstamos para la construcción de viviendas propias. Así, el art. 2 de la ley aludida ratificó que el BHN tenía por objetivo primordial contribuir a la satisfacción de las necesidades de la nación en materia de vivienda, edificación y desarrollo urbano. A su vez, en los arts. 33 a 56 se reguló el sistema de derechos y privilegios de los créditos hipotecarios otorgados por el Banco para la construcción, adquisición, ampliación, reforma y conservación de unidades de vivienda y obras complementarias. En esta línea, en el art. 34 (“ex” art. 35 según texto originario) ratificó la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados a favor del BHN por préstamos otorgados para vivienda propia, los que no podían ser ejecutados en función de otros derechos reales que no fueran los relativos a los créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación o reforma de dichas viviendas. Asimismo, en el art. 36 del ordenamiento aludido se estableció que los efectos del registro de la hipoteca o la prenda constituida a favor del Banco durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, no obstante lo dispuesto al respecto por el CC. Por su parte, en el art. 38 de la referida normativa se estipuló que el Banco gozará del derecho de preferencia para realizar la subasta en las ejecuciones judiciales. II. El régimen del Código Civil II. 1. La garantía hipotecaria La garantía real inmobiliaria constituye, sin lugar a dudas, una de las formas más usuales en el tráfico negocial, pues la propiedad inmueble posee y conserva un valor estable que asegura al acreedor la percepción de su crédito. La garantía hipotecaria aparece reglada en la legislación sustantiva a partir del art. 3108, CC, que la define como un derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Como enseña la doctrina (2) , la hipoteca es un derecho real que afecta directamente el inmueble gravado y establece un vínculo directo con el pago de la obligación, otorgando al acreedor el derecho de persecución y de prelación sobre el precio de dicho bien. Las especiales características de la hipoteca, como derecho accesorio que afecta al dominio de un inmueble, requieren de la publicidad correspondiente mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad para su oponibilidad frente a terceros, art. 3135, CC. En este punto, parece prudente recordar que la vinculación directa e inmediata de una persona con una cosa da el puntapié inicial al libro de los derechos reales, cuestión a la que nuestro Codificador le brindó importancia soberana. Vélez Sársfield se preocupó por presentar un diseño acabado e íntegro en esta materia, anhelo que queda manifiesto en la búsqueda constante por encontrar el régimen publicitario que permitiera brindar la debida seguridad, no solo a los directamente involucrados, sino con un objetivo más extenso: obtener la oponibilidad de una realidad jurídica determinada frente a toda la sociedad. Esta relación directa e inmediata que nace del derecho real por el cual una persona se vincula con una cosa es oponible “ erga omnes ” (frente a todos); empero, para que dicha relación produzca este efecto es necesario que sea publicitada a fin de ser conocida por todos. En este sentido, cabe señalar que en materia de derechos reales la publicidad puede ser cumplida a través de la tradición y de la inscripción registral, según sea el caso. En concreto, el art. 3108, CC, no da al acreedor ningún poder sobre la cosa hipotecada, sino para asegurar el cumplimiento de la obligación. La cosa hipotecada no tiene que ser entregada al acreedor, ya que no es el objeto de la prestación constitutiva de la obligación principal. Esta circunstancia sólo es sustentable reconociendo como soporte un régimen publicitario idóneo, que en el capítulo bajo anatema, viene de la mano de la publicidad registral. Recordemos que para el Codificador, la hipoteca era el único derecho real que requería un mecanismo publicitario autónomo, específico, por cuanto no se producía la traditio rei del tradens (deudor) hacia el accipiens (acreedor hipotecario), sino que la cosa quedaba, como señalamos antes, en poder del propio deudor. Así las cosas, la hipoteca representó el único derecho real respecto del cual el propio Codificador aceptó que su publicidad se cumplía únicamente a través de la registración (3) . Ello así, uno de los caracteres esenciales de la hipoteca está definido por la necesidad de la inscripción, comenzando a computarse desde ese momento los efectos de oponibilidad erga omnes . II.2. La inscripción registral En esta línea, los derechos reales deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble para que sean oponibles a terceros (art. 2505, CC, y art. 2, ley 17801); en consecuencia, siendo la hipoteca un derecho real (art. 2503, CC) su consecuencia lógica es que debe observar la inscripción registral para que pueda ser opuesta erga omnes . Ello se desprende de manera categórica de las previsiones que contienen los arts. 3134 y 3135, CC. El primero, en tanto dispone que “La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada en razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas”. El segundo, por su parte, en cuanto prevé que “La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto...”. Asimismo, la norma aludida establece que las partes contratantes no pueden prevalerse del defecto de inscripción y, respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada. De lo dicho se sigue que, si bien entre las partes la hipoteca subsiste hasta la completa satisfacción del crédito, frente a terceros resulta menester la renovación de la inscripción para evitar la “caducidad” que apareja la manda del art. 3151, CC. En efecto, conviene recordar que la norma citada establece que “los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años, si antes no se renovare”. Tal como enseña la doctrina (4) , la hipoteca se inscribe a fin de que los terceros tengan conocimiento del estado del inmueble y, por ende, su vigencia está sujeta a la convención crediticia que une a las partes. De tal guisa, la no inscripción o no reinscripción le hace perder eficacia respecto de terceros. II.3. La caducidad registral Tal como venimos explicando, la ley 17711 modificó el texto originario del Código Civil estableciendo que la inscripción tiene una vigencia de 20 años desde la fecha de ingreso del título al registro. La hipoteca no tiene término de duración ni plazo de prescripción; lo que dura 20 años es la inscripción hipotecaria, y este plazo se computa desde la inscripción registral. En una palabra, los que cesan son los efectos de la registración, pero el derecho hipotecario subsiste hasta la cancelación del crédito, por lo que nos encontramos frente a una hipoteca no inscripta perfectamente ejecutable en contra del deudor, dado que respecto de éste no es necesaria la inscripción, careciendo únicamente de oponibilidad frente a los terceros interesados mientras no se vuelva a inscribir. De este modo, hay que distinguir el derecho hipotecario del efecto de la registración de la inscripción, que son dos situaciones jurídicas diferenciadas. En esta línea, la ley 17801, en su art. 37, dispone que: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan las leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare...”. En función de lo expuesto, si la hipoteca no se reinscribió antes de vencer el plazo de los 20 años a contar desde su inscripción originaria, se habrá producido la caducidad de tal inscripción, y la hipoteca no será oponible a los terceros acreedores ni al tercer poseedor, aunque el derecho hipotecario subsista, pero sí continuará siendo oponible al deudor (art. 3135, CC) y a quienes hayan tenido conocimiento del acto, extrarregistralmente (5) . En consecuencia, resulta evidente que el acreedor hipotecario debe reinscribir la hipoteca antes del vencimiento del plazo para conservar todos sus efectos frente a los terceros interesados. Así, se ha dicho que el acreedor que no renovó oportunamente la inscripción puede pedir la reinscripción en cualquier tiempo, la que valdrá como nueva inscripción, pero, indudablemente, deberá respetar la situación jurídica de inmueble y, por ende, tiene efectos hacia delante y no puede prevalecer sobre derechos de terceros constituidos en ese interregno. II. 4. La inextinguibilidad registral El plazo de caducidad de la inscripción hipotecaria reglado en el art. 3151, CC, es el que resulta modificado por el régimen especial instituido en beneficio del BHN, y que, según hemos señalado, establece la “inextinguibilidad” registral hasta la cancelación del crédito destinado a la vivienda propia. Así, el art. 36, ley 22232, modificatoria de la Carta Orgánica del BHN, estableció que los efectos del registro de la hipoteca o la prenda constituida a favor del Banco durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, no obstante lo dispuesto al respecto por el CC. De este modo, el fomento de la política habitacional mediante la línea crediticia que constituía el eje de la actividad del BHN contó también con una tutela especial que perseguía la convención hipotecaria y los efectos de su inscripción se extendieran coetáneamente hasta la cancelación de los préstamos. III. La privatización del Banco Hipotecario Nacional III. 1. El proceso privatizador Hemos dicho que el BHN tenía como objetivo primordial el otorgamiento de créditos para el fomento de la vivienda, operatoria tutelada por un haz de ventajas y prerrogativas, de conformidad con la ley 22232 (texto ordenado por Dec. 540/93, BO 5/4/93). Por un lado, el adjudicatario se encontraba amparado por la inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda construida o refaccionada con este tipo de préstamos. Por el otro lado, la entidad crediticia contaba con un privilegio especial sobre el inmueble en cuestión y, tal como se ha explicado, los efectos del registro de la hipoteca duraban hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria. Ahora bien, con fecha 25/7/1997, el Estado Nacional resolvió la privatización del BHN mediante la sanción y correspondiente publicación de la ley 24855 (BO 25/7/97) y Dec. 677/97 de idéntica data. La normativa aludida declaró al Banco Hipotecario sujeto a privatización y procedió a su transformación en Sociedad Anónima quedando dicha entidad autorizada para actuar como banco comercial y sometida al régimen de las entidades financieras, según ley 21526 y sus modificatorias. III. 2. Algunos interrogantes La creación del nuevo Banco Hipotecario SA, mediante ley 24855, exige analizar cuál es el actual régimen crediticio que sustenta la construcción y adquisición de viviendas y, puntualmente, si las hipotecas constituidas a favor del ex BHN continúan manteniendo su “inextinguibilidad registral” pese a la desaparición de la entidad estatal. A su vez, también resulta necesario indagar si dicha situación “arrastra” a los privilegios otorgados al resto de los bancos provinciales, oficiales o mixtos, existentes en función de la ley 15283. Cabe asimismo puntualizar que no puede obviarse el estudio de la situación jurídica a la que queda sujeta la nueva operatoria crediticia destinada a financiar la construcción y adquisición de viviendas, ya sea por el nuevo Banco Hipotecario SA o a través de los bancos provinciales. IV. El reordenamiento del esquema crediticio El sistema de los bancos oficiales en orden al fomento de la construcción de viviendas fue construyéndose en forma fragmentaria y aluvional a partir de la creación del BHN y las respectivas Cartas Orgánicas, tanto de los bancos oficiales provinciales mediante la extensión de los beneficios que reguló la ley 15283, como del Banco de la Nación Argentina, que se incorporó mediante una modificación expresa de su Carta Orgánica por ley 24855. Desde esta perspectiva, corresponde reiterar que el objetivo primordial del BHN lo constituía la contribución a la edificación y desarrollo urbano en materia de vivienda, tal como lo ratificó la modificación de su Carta Orgánica mediante ley 22232. Ahora bien, a partir de la privatización de dicha entidad estatal, mediante la ley 24855, la situación se modifica parcialmente, todo lo cual exige integrar nuevamente el sistema normativo, aspectos que analizaremos infra . V. La construcción del nuevo esquema tutelar V.1. Un recorrido histórico En esta inteligencia, y a los fines de llegar a una solución correcta del tema, hemos dicho que resulta necesario integrar el sistema legal haciendo un recorrido histórico. En esta línea, se advierte que el esquema legal tuitivo se erigió con un tinte subjetivo, sobre el BHN, por ser la entidad estatal que promovía la construcción de viviendas sociales, de conformidad al Decreto-Ley 13128/57. En este aspecto, cabe ratificar la finalidad perseguida por la operatoria crediticia en orden al fomento de la adquisición, edificación, ampliación, reforma, refacción o conservación de viviendas. V.2. La modificación de la Carta Orgánica del BHN La política oficial mantuvo al BHN como entidad promotora de la vivienda social y así lo demuestra la modificación de su Carta Orgánica, mediante la ley 22232, acaecida en mayo de 1980, cuyo texto fue ordenado mediante Dec. 540/93 (BO 5/4/93). El texto legal citado estructuró un capítulo especial denominado de los “Derechos y Privilegios” en orden a la línea crediticia de fomento de la vivienda. En este aspecto, se mantuvo la tutela a favor de los adquirentes mediante el texto de los arts. 33 y 34 que estipularon la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados a favor de la entidad bancaria por préstamos otorgados para vivienda propia, requiriéndose que los Registros de la Propiedad debían tomar nota al margen de la anotación de dominio. En este sentido se ha pronunciado el Excmo. Superior Tribunal de Justicia de Córdoba (6) , afirmando que: “...De una interpretación coherente y teleológica de la norma corresponde aseverar, sin hesitación alguna, que el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad no sólo está otorgado en favor de la entidad otorgante del préstamo, sino también del propio adquirente del inmueble como única vivienda propia. Esta es la solución que se impone si se advierte que no existe razón alguna que justifique que el beneficio sea otorgado sólo a favor del BHN. Y ello así por cuanto éste ya cuenta con garantía suficiente de su acreencia en virtud del gravamen hipotecario, siendo por esto innecesario que una ley disponga la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble. Igualmente, si se pensara que el único sujeto tutelado es el Banco Hipotecario, tampoco habría un motivo válido ni razonable –sin lesionar el principio de igualdad jurídica– que explicitara por qué razón se otorgaría tal beneficio a esta entidad bancaria y no al resto de bancos que otorgan créditos hipotecarios para la adquisición de inmuebles...”. En esta línea, cabe destacar que el fomento de la vivienda encuentra abrigo en el art. 14 bis de la Carta Magna y resulta integrado con los convenios internacionales constitucionalizados de conformidad al art. 75 inc. 22, CN. Así, corresponde mencionar que el art. 25 de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre dispone que: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia la salud y el bienestar, y en especial la vivienda”. A su vez, el Pacto de San José de Costa Rica, en su art. 17, y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, art. 11 punto 1, entre otros tratados, contienen el derecho a la protección de la vivienda. Por ello, resulta menester, para no limitarnos a una interpretación estrictamente literal de la normativa bajo análisis, estudiar la cuestión bajo el prisma constitucional. Desde otro costado, se ratificó las prerrogativas del BHN con relación a los créditos aludidos expresándose que tenían privilegio especial sobre los bienes gravados, y que, “...Los efectos del registro de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el Código Civil.”. De este modo, corresponde reiterar que las garantías hipotecarias del BHN tenían una tutela especial que modificaba el plazo de vigencia del art. 3151, CC, extendiéndose hasta la extinción de la obligación a la que accede. V. 3. La reformulación: el nuevo Banco Hipotecario SA V.3.a. La línea de créditos para la vivienda Los nuevos vientos de la política oficial llevaron a que dentro del proceso de privatización de las entidades públicas se transformara el BHN en una sociedad anónima y, a su vez, se modificara la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina, reelaborando la política de desarrollo urbano mediante la ley 24855 del 25/7/97. El nuevo Banco Hipotecario SA, constituido a través de la norma citada precedentemente, mantiene pese a su carácter de sociedad anónima, la obligación de promover la construcción de viviendas sociales. Desde esta perspectiva, la nueva regulación establece que la entidad bancaria deberá atender en las condiciones que fije el Poder Ejecutivo, y por el plazo de 10 años, contados a partir de su privatización, o sea del 25/7/1997, las líneas de crédito destinadas a la financiación para la construcción de vivienda. A esos fines, el ente privatizado mantiene las facultades y privilegios contenidos en los arts. 24 inc. 1), 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 45, 47 a 49, 51, 54 y 56, ley 22232, de conformidad a los arts. 16, 17 y 28, ley 24855, según Dec. 677/97. En una palabra, la privatización del Banco Hipotecario, instrumentada mediante la ley 24855 conserva, en el art. 28 in fine , el régimen especial de las hipotecas del Banco Hipotecario Nacional, pues al derogar la Carta Orgánica puntualiza que continúan vigentes las facultades y privilegios contenidos en la ley 22232. V.3.b. El doble esquema legal En esta línea, aparece también evidente que la operatoria del Banco Hipotecario como SA , tiene una tutela de “doble faz”: Por un lado, los arts. 17 y 28, ley 24855, mantienen la prerrogativa de la falta de caducidad de la hipoteca para las “operaciones concertadas”, las que se encuentran protegidas por el principio de irretroactividad, receptado en el art. 3, CC. A su vez, los preceptos citados extienden la ultraactividad del régimen especial a las “nuevas operaciones” de préstamos “por el plazo de 10 años a partir de la privatización”, o sea, hasta el 25/7/2007. Así, la normativa (7) en cuestión estructura el esquema crediticio de la nueva entidad financiera en orden al financiamiento de la construcción y adquisición de viviendas en el país, por sí o a través de terceros, asegurando una armónica distribución regional del crédito, de modo tal de hacerlo accesible a los diversos sectores de la comunidad. Específicamente la regulación requiere que las líneas de crédito, destinadas a la financiación de la construcción de viviendas, estén dirigidas a pequeñas localidades, en un porcentaje no menor del diez por ciento (10 %) del total de la cartera crediticia, debiendo contemplar una equitativa distribución geográfica. El ordenamiento jurídico estipula la obligación de mantener la actividad del BHN en materia de fomento de viviendas, tal como lo establecía el art. 24 inc. 1, ley 22232. Desde esta perspectiva, al derogarse la Carta Orgánica del BHN, se otorga a la nueva entidad los privilegios y prerrogativas de las que gozaba el ente estatal, tal como puntualmente lo estipula el art. 28, ley 24855 (8) . De lo dicho se sigue que la operatoria de fomento crediticio de la vivienda se mantiene vigente por su propia finalidad y aun dentro de la operatoria del actual Banco Hipotecario SA. De este modo, la ley nacional 24855 mantiene actualizado el privilegio hipotecario que recién se extingue juntamente con la obligación que garantiza. Desde otro costado, deviene necesario articular este régimen especial con el art.37, ley 17801, en cuanto dispone la excepción a la caducidad de las hipotecas establecidas en leyes especiales. En una palabra, resulta necesario destacar que el régimen de las garantías reales, cuyos privilegios eran concedidos al BHN, no tenía como sustento a la entidad estatal, que era simplemente el instrumento de la política económica de fomento social sino, justamente, la promoción crediticia cuya finalidad era tutelada por la línea de préstamos de dicha entidad bancaria (9) . Dicha operatoria de inclusión del sector que requiere acceder a su vivienda propia a través del crédito es la que justifica el fin tuitivo. En definitiva, en la actualidad, aun cuando haya desaparecido el BHN, cabe afirmar que el Estado ha mantenido a través del Banco Hipotecario SA la política de fomento de la construcción de viviendas sociales. De los puntos analizados concluimos que las hipotecas constituidas a favor del BHN y que se concreten a favor del Banco Hipotecario SA por el plazo de 10 años no caducan por imperio del art. 3151, CC, y sus efectos duran hasta la total cancelación de las obligación a la que acceden, en correlación con el art. 37, ley 17801, que remite a las leyes especiales, a saber: ley 15283 (art.1) y ley 24855 (art.28 in fine ). VI. El nuevo rol de la banca oficial Desde otro costado, la política de fomento social en orden a la adquisición, edificación, ampliación, reforma, refacción o conservación de viviendas también se traslada a la banca oficial mediante la modificación de la Carta Orgánica del Banco Nación y el mantenimiento del régimen de la ley 15283. Por un lado, la ley 24855 incorpora como finalidad específica del Banco de la Nación Argentina el fomento a la construcción de la vivienda familiar única, a cuyo fin, se crea un área de crédito hipotecario destinado a operar con un programa especial para su financiamiento, mediante los art. 33 a 37 de la citada norma legal. Por el otro, de conformidad a lo dispuesto por la ley 15283, los bancos provinciales mantienen la cobertura de que gozaba el BHN. De esta forma, la autorización contenida en la ley 15283 continúa siendo operativa en orden a su extensión a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen “operaciones similares”, es decir, de fomento de la vivienda social. En este orden de ideas se inscribe la normativa aludida, que si bien hace referencia a los beneficios de los créditos hipotecarios otorgados por el BHN, ante la privatización de esta última entidad merece una “relectura integradora” con el nuevo esquema de la operatoria crediticia oficial de fomento de la vivienda. Dicho de otro modo, y concretamente en orden a los beneficios de que gozaban los créditos del BHN, surge el siguiente interrogante: ¿es posible sujetar una hipoteca constituida a favor de los bancos provinciales en los términos de la ley 15283? Así, en cuanto a los bancos provinciales, deviene necesario articular la normativa nacional y los regímenes especiales establecidos en las respectivas Cartas Orgánicas, y, en el caso del Banco Provincia de Córdoba, la nueva situación reglada en el Estatuto de la entidad transformada en sociedad Anónima. Al cuestionamiento aludido se agrega la especial situación del Banco de la Nación cuya Carta Orgánica sancionada mediante ley 21799, ha sido reelaborada parcialmente por ley 24855 en orden a los créditos destinados a vivienda única familiar, tal como lo señalamos supra . VI. 1. Hipotecas a favor del Banco de la Nación Argentina El régimen tutelar que venimos estudiando se mantiene en función de la modificación de la Carta Orgánica del Banco Nación que puntualmente receptan las prerrogativas, privilegios y régimen de ejecución especial que tuviera el BHN. Así, el art. 29 –según texto ley 25299– establece que: “Las hipotecas de cualquier grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco de la Nación Argentina mantendrán las prerrogativas, privilegios y régimen de ejecución especial atribuidos a favor del ex Banco Hipotecario Nacional, por su Carta Orgánica...”. En cuanto a los efectos del registro de hipotecas otorgadas a favor del Banco Nación textualmente reza que: “...durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, quedando exceptuados de lo dispuesto a este respecto por el Código Civil...”. De este modo, cabe enfatizar que mientras el texto originario del art. 29, según ley 21799, se sustentaba en las prerrogativas del BHN (10) , el actual precepto expresamente alude a la “ex” entidad nacional, realizando un corte conceptual y legislativo en orden a la atribución del régimen tutelar al Banco de la Nación Argentina. En una palabra, hoy las ventajas otorgadas a los créditos de fomento de la vivienda no se sustentan más en la circunstancia de que sean otorgadas por el BHN, sino que tienen un fundamento objetivo que nace de la naturaleza de la prestación crediticia que tiende a promover el desarrollo urbano mediante la construcción de viviendas sociales. VI.2. Hipotecas a favor de bancos provinciales Hemos recordado que de conformidad con la ley 15283, los bancos provinciales gozaban de idéntico privilegio al BHN, por lo que sus respectivas Cartas Orgánicas se encontraban habilitadas para adherir a este régimen. También hemos explicado que la nueva política crediticia de fomento de la vivienda se estructura de manera plural mediante las líneas de créditos que otorgan el nuevo Banco Hipotecario SA, el Banco de la Nación Argentina y los bancos provinciales, oficiales o mixtos, de conformidad al régimen de la ley 24855. La norma aludida remite en un todo al capítulo de derechos y privilegios reglados en los art. 33 a 56 de la ley 22232, esquema legal que se mantiene vigente en cabeza de las entidades bancarias relacionadas. Desde esta perspectiva, cabe reiterar que la ley 24855 mantiene actualizado el privilegio hipotecario que recién caduca su inscripción registral juntamente con la obligación que garantiza. Así, cabe recordar el dispositivo del art. 36, ley 22232, en cuanto estipula que los efectos del registro de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el CC. La disposición aludida es aplicable a los bancos provinciales, ya sean oficiales o mixtos, a tenor de la autorización contenida en la ley 15283, en la medida que promuevan líneas de créditos de fomento de la vivienda social. Va de suyo que así como la ley 24855 modificó la Carta Orgánica del Banco Nación para otorgarle a esta entidad las prerrogativas de que gozaba el “ex” BHN en materia de créditos para la vivienda, igual conclusión se aplica a los bancos provinciales a tenor del régimen de la ley 15283. En efecto, si bien hoy ya no existe la entidad estatal a la que alude esta última norma, una correcta hermenéutica jurídica permite afirmar que la autorización contenida en la ley nacional se mantiene vigente en orden a la tutela del fomento de la vivienda única. En esta inteligencia, es necesario destacar que el uso promiscuo de los términos “vivienda familiar”; “vivienda única”; y/o “vivienda propia” tiene una connotación similar que nace de la interpretación histórica de la sucesión de normas tuitivas de la política habitacional del Estado Nacional. VI.3. Banco Provincia de Córdoba VI.3.a. La entidad bancaria como institución especial La institución oficial de nuestra provincia cumplió desde sus orígenes una labor de apoyo crediticio al quehacer productivo, tanto en la actividad agropecuaria, como en el ámbito industrial y empresario, de conformidad al art. 3, ley 5718 (t.o. ley 6474) (11) . Entre estos objetivos, se articuló la Sección Especial de Crédito Hipotecario a los fines de conceder créditos para la adquisición, construcción, ampliación, refacción, reforma y conservación de inmuebles urbanos y rurales de conformidad al art. 13 inc. “c” de la citada norma. En este orden de cosas, la Carta Orgánica sustentó en la ley nacional 15283 las facultades de ejecución de los bienes que reconozcan hipoteca a favor del Banco, de manera tal que la entidad provincial gozaba de las prerrogativas del entonces Banco Hipotecario Nacional en punto a la i

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