Excepción al cese de responsabilidad del fiador (art. 1582 bis, CC) en el desalojo por abandono. Régimen aplicable a las causas en trámite. (Nota a Fallo)

Sumario: I. El caso bajo análisis. II. La resolución del Tribunal. III. Inteligencia de la nueva normativa. IV. Posibilidad de aplicar el nuevo dispositivo en la resolución de causas judiciales en trámite por obligaciones anteriores a su vigencia. V. Colofón. I. El caso bajo análisis Las presentes actuaciones dan cuenta de la apelación deducida por la fiadora de un contrato de locación contra la sentencia de primera instancia que, luego de acoger la demanda de desalojo por abandono, extiende la condena a los fiadores solidarios por la responsabilidad emanada del pago de las costas y honorarios profesionales generados en dichos obrados. Circunscribe el apelante su queja a la posibilidad o no de aplicación al caso de autos de la normativa contenida en el nuevo art. 1582 bis , CC, atacando la resolución del a quo en orden al acogimiento de la doctrina sentada por el Excmo. TSJ al resolver al respecto.

II. La resolución del Tribunal La Alzada declara desierto el recurso de apelación deducido por la parte demandada y rechaza el recurso de apelación interpuesto por la fiadora. Al analizar los fundamentos esgrimidos por la Excma. Cámara para arribar a la resolución comentada, pueden vislumbrarse tres tópicos en los que se han hecho hincapié y sobre lo cuales gira el razonamiento de los sentenciantes: a) En primer lugar, se desecha la aplicación al caso de marras de la disposición contenida en el nuevo art. 1582 bis , CC; b) Luego sientan criterio respecto al carácter de la nueva prescripción legal sosteniendo la imposibilidad del sometimiento a la misma de relaciones contractuales celebradas con anterioridad a su entrada en vigencia, so pena de incurrir en la aplicación retroactiva de la ley; y c) Finalmente, se resalta la importancia de la función nomofiláctica ejercida por los tribunales superiores.

III. Inteligencia de la nueva normativa La Excma. Cámara interviniente resalta, en primer término, que la queja de la apelante se centra en la aplicabilidad o no al supuesto bajo recurso de la nueva disposición contenida en el art. 1582 bis , CC, y trae a colación la existencia de distintas posturas en torno al tema. Y esta mención efectuada por el Tribunal no sólo nos plantea la necesidad de estudiar los criterios que surgen a partir de la vigencia del nuevo dispositivo, sino que nos exige aún más, esto es, remontarnos en el tiempo y analizar la convivencia de las diversas tesis que se han ido tejiendo –y evolucionado hasta el presente– relacionadas con la responsabilidad del fiador en el marco del contrato de locación. Como lo señala la doctrina, el nuevo dispositivo encuentra fundamento en la necesidad de favorecer al mercado locativo y superar la crítica situación generada por la coexistencia de distintos criterios y corrientes de pensamiento y decisión. Dicha situación favorecía la inseguridad jurídica y desalentaba este tipo de contrataciones, pues trasladadas estas divergencias a la realidad cotidiana, mientras algunos garantes debían hacer frente sine die a las obligaciones asumidas, otros veían acotada su responsabilidad y resultaban liberados. En suma, se pretendió brindar amparo legal al garante, desde que la fianza es un acto jurídico gratuito que –como señala el Dr. Borda– constituye un acto de generosidad que busca ayudar al futuro locatario a remediar el problema de la vivienda (1) . Por ello, se ha dicho respecto a este artículo que se trataría de “...un nuevo plexo normativo que sólo intenta echar luz a una penumbrosa relación locativa” (2) . Antes del dictado del artículo en mención, y en una primera época, se sostenía sin hesitación la extensión ilimitada de la responsabilidad del fiador. La casuística generada en estos casos fue muy vasta, llegándose incluso a extender su responsabilidad frente a la prórroga expresa del contrato entre locador y locatario no firmada por el fiador. Luego, la aparición de cierta corriente que venía defendiendo la limitación de responsabilidad dio origen a varios fallos plenarios que en su mayoría sostuvieron la obligación sin restricciones del fiador equiparado al principal pagador, por los alquileres posteriores al vencimiento del término contractual cuando se había estipulado expresamente en el contrato que se obligaba hasta la efectiva entrega de la cosa (3) . Sin embargo, se hicieron cada vez más frecuentes los fallos que sostenían que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta la finalización del contrato y el tiempo razonable para lograr la devolución de la cosa, pues la continuación de la locación en los términos del art. 1622, CC, sólo rige para locador-locatario y no así para el garante, que resulta un tercero ajeno a la convención celebrada entre las partes. Finalmente, la reforma del CC receptó esta última posición. Es interesante efectuar un breve análisis a la jurisprudencia surgida a nivel provincial. El Excmo. Tribunal Superior de Justicia, in re “Delfino, Abdul José c/ Martha Fanny Fuentes de Moyano – Desalojo (V.T.) – Recurso de Casación” (4) decidió que las obligaciones emergentes de la fianza emanada del contrato de locación se prolongaban hasta la efectiva restitución del inmueble por más que dicha locación se extendiera en el tiempo conforme lo dispone el art. 1622, CC, aceptándose que sólo podría considerarse extinguida ante la prórroga expresa que se pactase entre locador y locatario sin saberlo el garante, o bien, luego de la retractación de la fianza por el mismo en los términos de los arts. 1988 y 1990 del Código de fondo. Se explicitó en la sentencia que el fiador cuenta con medios legales para restringir esa permanencia a futuro del contrato que lo vincula a las partes y liberarse de una obligación que voluntariamente ha asumido, no pudiendo valerse de esa pasividad y pretender exonerarse de la responsabilidad que le cabe, pues de ese modo a la inacción del locador se sumaría la del garante. Posteriormente, en la causa “Palomar Juan P. c/ Alejandro M. Sánchez Freytes y otra – Daños y Perjuicios – Recurso de Casación” (5) , ya existiendo el artículo que comentamos, el Excmo. TSJ –por mayoría– decidió mantener en un caso análogo los criterios sentados en el fallo “Delfino” desde que se consideró inaplicable temporalmente el art. 1582 bis , por tratarse de relaciones contractuales celebradas con anterioridad a su entrada en vigencia. Esta posición ha sido superada a través de una reciente resolución del Alto Cuerpo que adhiere a lo decidido por la Excma. CSJN, aplica el mentado artículo 1582 bis , CC y, en consecuencia, anula la sentencia impugnada en cuando dispone hacer extensiva a los fiadores la condena por los créditos locativos devengados con posterioridad a la fecha de vencimiento del término estipulado en el contrato de locación. Este tema, referido a la vigencia temporal de la norma estudiada, se desarrollará en profundidad en el acápite siguiente. Pues bien; habiendo mencionado cuál es el sentido y alcance de la norma que nos concentra, el segundo tópico que debemos abordar es el supuesto contemplado en la resolución analizada. Éste encuadra, como lo destaca el fallo, dentro de la excepción expresamente contenida en la nueva disposición al establecer que “... la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado... ”. Esta excepción denota precisamente cuál es la télesis que subyace en el dictado de la nueva norma. Se exige al locador un papel activo (6) en la defensa de sus derechos, debiendo colocar en mora a su locatario y solicitar la restitución del inmueble ya sea judicial o extrajudicialmente, porque si bien no puede obligarse al locador a iniciar la demanda de desalojo para obtener la devolución del inmueble y hacer cesar la fianza, tampoco es dable imponer al fiador la responsabilidad por la extensión del contrato pactada unilateralmente por el acreedor (7) . Cuando ése ha sido su accionar, es decir, cuando el locador ha demostrado diligencia e interés, entonces la ley le brinda amparo y prolonga la responsabilidad del fiador hasta la entrega efectiva del inmueble al propietario. Éste es el caso que nos ocupa, donde se ha hecho extensiva la condena en costas al garante al decidirse el desalojo por abandono del inmueble objeto del contrato en plena aplicación de lo dispuesto por el art. 14, ley 8226 y art. 2005, CC, el cual sienta los alcances del contrato de fianza cuando equipara su responsabilidad a la del deudor principal (8) , pues “existe una garantía de todas las obligaciones asumidas por el locatario, entre las que se encuentra el pago de las costas judiciales” (9) . Claramente se dilucida esta cuestión en el sub examine , desde que el desalojo se ha fundado en la causal del abandono del inmueble, lo cual despeja toda disquisición sobre la existencia o no de prórroga del primitivo contrato pactada por locador y locatario.

IV. Posibilidad de aplicar el nuevo dispositivo en la resolución de causas judiciales en trámite por obligaciones anteriores a su vigencia La gran mayoría de los autores y fallos son contestes en afirmar la importancia que posee la nueva norma en el esclarecimiento de los límites de la relación locativa, a la vez que pone coto a una arraigada discusión doctrinaria y jurisprudencial. Sin embargo, hoy ha surgido otro interesante tema de debate, en que la divergencia entre las dos posturas esgrimidas se basa en determinar el carácter de la norma en estudio y a la resolución de qué conflictos debe aplicarse el nuevo dispositivo, pues la norma en cuestión nada dice al respecto. Así, mientras una línea jurisprudencial sostiene que el artículo posee carácter interpretativo o aclaratorio, permitiendo su aplicación inmediata a todas las relaciones jurídicas nacidas aun con anterioridad a su vigencia, sin que ello menoscabe derechos adquiridos o violente principios superiores de seguridad jurídica e irretroactividad de la ley (art. 3, CC), otros precedentes –entre ellos el fallo comentado– expresan que la aplicación de dicha norma a relaciones contractuales celebradas con anterioridad a su entrada en vigencia, incluso con plazo contractual fenecido, implicaría una aplicación retroactiva de la ley lesiva a los principios liminares del orden jurídico vigente. Se afirma –en el resolutorio bajo estudio– que la nueva prescripción legal no es sólo de carácter interpretativo, toda vez que sus efectos reales en el mundo de la praxis no son de esclarecimiento sino de modificación del ordenamiento vigente con anterioridad a la sanción de dicha norma. Veamos: La primera línea argumental fue sostenida por varias Cámaras Civiles de Córdoba al establecer que “...esta normativa es de aplicación inmediata a las relaciones jurídicas existentes, en tanto, como se ve, no ha desaparecido la obligación, ya que el fiador resiste su responsabilidad...” vid. C7a.CC (10) ; “...por su carácter interpretativo y aclaratorio el dispositivo resulta de aplicación inmediata a todas las obligaciones jurídicas a partir de su entrada en vigencia. Esta naturaleza aclaratoria retrograda su aplicación a las consecuencias de las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad a la sanción de la ley, sin que por ello queden afectados derechos adquiridos. Precisamente, su carácter interpretativo o aclaratorio despeja cualquier violación al principio de irretroactividad del art. 3, CC...” , vid. C7a. CC (11) ; “...la aplicabilidad de la norma a la situación de autos es incuestionable desde que importa la aplicación inmediata de la misma a relaciones jurídicas existentes, que es la de autos, desde que los fiadores continúan resistiendo la responsabilidad en virtud de la cual se los condenó a asumir las costas causídicas...” vid . C2ª CC (12) ; “...sustento también la interpretación que la doctrina en minoría del TSJ le ha dado a la aplicabilidad a la norma del art. 1582 bis CC (ley 25628), receptada por el Dr. Jorge Miguel Flores in re “Felender Gregorio c. Cevallos Hnos. – PVE”, en el sentido de que la norma dictada tiene un carácter interpretativo o aclaratorio que despeja cualquier violación que se le achaque sobre el principio de irretroactividad de la ley consagrado por el art. 3, CC...” vid. C5a. CC (13) ; “...la norma resulta de aplicación inmediata al caso de autos pues estos preceptos, por su carácter imperativo, son aplicables de inmediato a las causas en trámite, ya que la nueva norma no altera el régimen legal de la fianza en la locación sino que se limita a disipar las dudas existentes, por la vía de aclarar su contenido”... vid. C4a. CC (14) y por la Dra. Kaller de Orchansky en minoría en re “Palomar Juan P. c/ Alejandro M. Sánchez Freytes y Otra – Daños y Perjuicios – Recurso de Casación”, Sent. N° 29, 9/4/03, cit. En el voto minoritario señalado se afirma el carácter aclaratorio del nuevo precepto, entendiéndolo precisamente como una norma de interpretación auténtica emanada del legislador que no ha operado una reforma de normas anteriores sino que viene a disipar la duda interpretativa que existía sobre el tema en cuestión, propendiendo siempre a la unificación de jurisprudencia contradictoria. Aclara la vocal citada que al encuadrar el dispositivo aludido en una norma de interpretación auténtica, su obligatoriedad para el intérprete deviene como nota característica. Debe reputarse exacta y verdadera, cediendo sólo frente a la cosa juzgada, que en casos como los analizados aún no existía atento encontrarse las resoluciones atacadas en vías de revisión. Dicha télesis encontró, posteriormente, acogimiento en la Corte Suprema de Justicia de la Nación, la cual tuvo oportunidad de expedirse al respecto en la causa “González Arístides c/ Tello Rodolfo C. y otro” (15) , aplicando la nueva norma a un juicio iniciado con anterioridad a su sanción y considerando, que el art. 1582 bis es aplicable a todos los conflictos que se susciten en cuestiones como la de autos. Esta es actualmente la doctrina seguida por el Excmo. TSJ. Como ya se apuntara, el fallo analizado en este trabajo adscribe a la tesis que considera el nuevo dispositivo como un norma modificatoria del ordenamiento jurídico vigente, y por tanto sólo aplicable a situaciones o relaciones jurídicas ya agotadas o aún existentes. Este criterio fue sostenido por mayoría en C5ª. CC en autos “Paris Daniel Juan c/ Villagra Enrique Juan y Otro – PVE”, Sent. 16/12/03, defendiendo el Dr. Armando S. Andruet (h) la tesis de la inaplicabilidad de la nueva norma en función del art. 3, CC, y el principio de irretroactividad de la ley, al tiempo que el Dr. Julio Sánchez Torres puntualizó que “...la modificación operada por el art. 1582 bis , CC... altera seriamente el régimen de la fianza de la locación. De allí entonces que su aplicación a un contrato de locación concertado con anterioridad a su vigencia vulnere el art. 3, CC, afectando el derecho adquirido por el locador...”, citando –asimismo– la doctrina mayoritaria asumida por el Excmo. TSJ in re “Palomar”. En efecto, en dicho resolutorio aludido, la Dra. María Esther Cafure de Battistelli entiende que la norma sub estudio es autónoma dado que introduce en el régimen actual de la fianza locativa modificaciones sustanciales. Ello surge, según dice, al tener en cuenta dos aspectos de la reforma: esto es, que con anterioridad no existía óbice a la extensión contractual y voluntaria por parte del fiador de la responsabilidad hasta la efectiva entrega de la cosa, mientras que ahora la nueva norma prevé expresamente la nulidad de tales cláusulas, y que ella altera sensiblemente los alcances del contrato de fianza. Esta conclusión –afirma– es la que se impone a tenor de lo establecido por los arts. 1582 y 1622 que permitían entender que la responsabilidad del garante no cesaba ni aun concluido el contrato, lo cual ha quedado modificado notoriamente con la inclusión del artículo referenciado al establecer como principio general la caducidad ipso iure de la fianza al vencimiento del contrato fuente de la obligación. En idéntico sentido se expidió el Dr. Domingo Sesin afirmando que el precepto agrega nuevas condiciones e impone nuevos requisitos para el ejercicio y reconocimiento del derecho del locador (sanción de nulidad para la cláusula contractual que extienda la responsabilidad del fiador y exigencia de un consentimiento expreso del fiador aun en caso de tácita reconducción del contrato), con lo cual su aplicación a las obligaciones en curso de ejecución viola el art. 3, CC, y el art. 118, CPcial., que “...tiene por objeto garantizar a los particulares y sus bienes que los actos y contratos que celebren no serán puestos en discusión, modificados o suprimidos por un cambio de parecer del legislador...”. Recientemente, mediante Sent. Nº 56 del 11/5/05, el Excmo. TSJ de la Pcia. de Córdoba, con voto de la Dra. Cafure de Battistelli, ha dilucidado la controversia suscitada conforme lo dispuesto por el “Órgano jurisdiccional de mayor jerarquía en el país”, refiriéndose precisamente al precedente ya enunciado (autos: “González c. Tello”). En dicho fallo, la mencionada magistrada, dejando a salvo la postura que sustentara en autos “Palomar”, adhiere a la solución a la que arribó la CSJN atento razones de economía procesal y celeridad dada la función nomofiláctica que asume el Alto Cuerpo nacional.

V. Colofón En síntesis, la resolución comentada encuadra correctamente el caso bajo recurso en la excepción establecida por el art. 1582 bis , CC, al cese de responsabilidad del fiador del contrato de locación, pero se adscribe –en lo que respecta a la vigencia del nuevo dispositivo– a la tesis doctrinaria y jurisprudencial ya superada en virtud de la decisión del Alto Cuerpo nacional, que es hoy asimismo doctrina del Excmo. TSJ. Recientemente la Excma. C8a. (16) en otra causa similar ha variado su criterio en este sentido, adecuándolo a la opinión del Tribunal Superior de Córdoba y CSJN, con lo cual ha dado un gran paso en aras de garantizar la celeridad y economía procesal evitando así el desgaste jurisdiccional y procurando asimismo la igualdad entre los justiciables. De todo lo expuesto puede colegirse que la reforma operada al C.Civil ha sido positiva en cuanto a las consecuencias que refleja en las situaciones jurídicas que se desarrollan cotidianamente y ha venido a zanjar una larga y dolorosa brecha que se había forjado entre los hechos y la ley aplicable en la decisión de conflictos. ¿Y qué es esta hermosa e inconmensurable ciencia del Derecho sino una continua adecuación a la realidad para brindar soluciones a los hombres? &#9632;

*) Abogada. Escribana. Egresado sobresaliente e integrante del Cuadro de Honor (2º Promedio) de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Córdoba. 1) Borda, Alejandro, “La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil”, T 2002 E, p. 1206. 2) Valente, Luis Alberto, en nota a fallo: “Nulidad de la extensión de la fianza en el contrato de locación original”, LL 2003 A, p. 65. 3) Plenarios “Corneille c/ Ruax”; Plenario “Suárez c/ Rap” y Plenario “Vinograd S.C.A. c/ Lavin”, LL 7,1079, LL, 138-367 y ED, 50-435, citados en “Código Civil”, Alberto Bueres- Elena Highton, 4 A, Ed. Hammurabi. N° 1248 –T° 81-1999-B, p.41]. N° 1407, 8/5/03, T° 87-2003- A, p. 429. 6) Código Civil, Alberto Bueres-Elena Highton, ant. cit., pp. 351 y 354. 7) CNCivil, Sala F, 6/6/2001, R. 319623. 8) V. “Ley de Locaciones Urbanas” con nota de Alejandro Borda, LL marzo 2000, p. 138, Nº 245. El Dr. Borda aclara en “La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil”, T.2002-E que, si bien el art. 2005 establece que al principal pagador se le aplican las disposiciones sobre los codeudores solidarios, ello no significa que deje de ser fiador. 9) Código Arancelario para Abogados y Procuradores, Ley 8226, Adán L. Ferrer, p. 34. N° 1387, 14/11/02, T° 86- 2002, p.503]. N° 1411, 5/6/03, T° 87-2003-A, p.568]. 12) Por votos mayoritarios de los Dres. Jorge H. Zinny y Silvana Chiapero de Bas, en autos “Greggio Virginia c/ Roque Manuel Díaz –Desalojo”, Sent. N° 26, 18/3/03. 13) Fallo en mayoría de los Dres. Abraham R. Griffi y Abel F. Granillo, en autos “Maluf María Magdalena c/ Hernández Juan Carlos Hugo y Otro– PVE”, Sent. 105 del 14/9/04, y autos “Chacón Ferrer Delia Valentina c/ Rodríguez de López Lucía del Valle– Desalojo”, Sent. 124, 19/10/04. N° 1474, 9/9/04, T° 90-2004-B, p.343]. 15) CS, 2004/03/23. “Bossa María Ester c/ Maldonado Edith Lidia y otros – PVE – Alquileres – Recurso de Apelación”, Dres. Héctor Liendo, José Manuel Díaz Reyna y Graciela Junyent Bas, publicado 12/9/05.

Excepción al cese de responsabilidad del fiador (art. 1582 bis, CC) en el desalojo por abandono. Régimen aplicable a las causas en trámite. (Nota a Fallo)

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