ESCUCHARPor Exequiel Vergara (*)
En octubre de 2018, este medio publicaba una nota de mi autoría titulada “¡Otra vez la indexación!”, en la que advertíamos de que el remedio que se proyectaba para combatir la inflación en el mercado de alquileres era equivalente a querer apagar un incendio con nafta.
Hoy vigente, la ley de alquileres ya demostró su capacidad destructiva tanto para el bolsillo de los inquilinos como para la inseguridad de los propietarios.
Asistimos a una crisis económica sin precedentes en el mercado inmobiliario, con los precios de los alquileres más elevados que nunca en la historia del país y su más baja rentabilidad.
Se actuó con negligencia al regular en contra de la libertad de contratación lo relativo al precio, fijando una indexación que a todas luces está destinada a generar aumentos imprevistos en los contratos de alquileres.
Algunas organizaciones de defensa de los inquilinos, como Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino, advirtieron enérgicamente de que si se intervenía en los precios mediante una indexación que durante tantos años estuvo prohibida, el resultado sería el incremento inmediato de los alquileres, tal como ocurrió y seguirá ocurriendo. Indexar los contratos era la peor solución en un país en el que los políticos no logran contener la depreciación de la moneda.
También resultaba lógico que la extensión a tres años del plazo mínimo legal, si bien tiene algunas ventajas para los inquilinos, traería consecuencias negativas en lo relativo a los costos de ingreso, particularmente en lo referente a la comisión inmobiliaria y/u honorarios sobre los contratos, que se vieron incrementados en 50%. Del lado del propietario, la extensión del plazo es un desincentivo muy importante a la hora de poner un inmueble en locación, ya que no podrá disponer de él, sea para venderlo o utilizarlo para vivienda propia, durante un plazo mayor.
También la prohibición de trasladar el pago de los impuestos inmobiliarios al inquilino configura en definitiva complicaciones para ambas partes, ya que estos impuestos terminan trasladándose a precios y, por lo tanto, se incrementa la base de cálculo contractual para cualquier operación relativa al contrato. Esto encarece nuevamente las comisiones inmobiliarias, los depósitos, impuesto de Sellos y cualquier tipo de gasto relativo al contrato, incluidos los eventuales judiciales, ya sea que quien necesite acudir a la Justicia sea el propietario o sea el inquilino.
A esto debemos sumar la incertidumbre que causan los decretos de necesidad y urgencia que prorrogaron los contratos y suspendieron los desalojos (por un año y contando), que terminan por configurar un combo normativo que golpea duramente a quien analice la posibilidad de invertir en ladrillos “para alquilar”.
La noticia que difundió días pasados la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) respecto a la implementación del aplicativo para “denunciar los alquileres” es la gota que rebalsó el vaso, en lo que ya parece configurarse como un ensañamiento de parte del Gobierno en dificultar y encarecer las relaciones locativas.
Debemos aclarar que desde siempre los propietarios estuvieron obligados a entregar facturas por las rentas, y desde siempre los inquilinos tuvieron el derecho a reclamarlas. No obstante, la informalidad en lo fiscal con la que se manejaron hasta el momento los contratos hacía excepcional el hecho de la facturación.
Ahora, si es que ese aspecto de la ley se cumple, nos encontraremos con la paradoja de alquileres que impactan como nunca en la historia en los ingresos de los inquilinos, y al mismo tiempo una rentabilidad tan baja que desconcierta y espanta a los potenciales inversores en casas o departamentos con destino habitacional. La explicación de esta paradoja es lo que se lleva -tomando un poco de cada parte- el empobrecimiento general de toda la sociedad, en gran medida producto del impuesto inflacionario, ese que ni siquiera tiene número de ley.
En definitiva, el sector que se busca proteger termina siendo el más desfavorecido, ya que la falta de inversiones implica menor oferta de casas y departamentos, con el consecuente incremento de precios y de requisitos para ingresar a ellos; e inquilinos que no encuentran viviendas o que, cuando las encuentran, están a precios inalcanzables, cuyos requisitos de acceso se endurecen cuanto más pretende lo contrario una legislación sin rumbo.
Del otro lado del río de la Plata, Uruguay llama las inversiones con todo tipo de incentivos para el que quiera construir y dar en locación, otorgando hasta diez años de exoneraciones impositivas de diversa índole. Registros, sí, pero para incentivar y sacar impuestos.
* Profesor de derecho del consumidor. Presidente de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (Adcoin).
