ESCUCHAR
El fracaso de la ley 27551 en su ambiciosa pretensión de resolver la problemática habitacional sólo lo discuten los fanáticos de la negación de la realidad.
Una “ley de alquileres” que partió de un error de diagnóstico severo y muchas veces señalado y anticipado por quienes nos dedicamos a la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación: confundir la situación de hipervulnerabilidad y marginalidad que afecta a millones de inquilinos con la categoría jurídica, también vulnerable, del “locatario”.
En sus 24 artículos tenemos, por un lado, la recepción de nueve de las 10 propuestas realizadas por la asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (Adcoin), superadoras de la normativa del Código Civil y Comercial, que se limitó a realizar una transcripción de la ley 23091, y que nadie cuestiona respecto de su necesaria incorporación a la regulación práctica de los alquileres: 1. Domicilio electrónico. 2. Reintegro actualizado del depósito. 3. Prohibición de firma de pagarés. 4. Reparaciones urgentes. 5. Impedimento de uso. 6. Compensación de gastos. 7. Expensas extraordinarias a cargo del dueño. 8. Resolución sin indemnización cuando se avisa con tres meses de anticipación. 9. Consignación de llaves y de canon locativo.
En definitiva, se trata de soluciones concretas a problemas prácticos de las locaciones, que desde la experiencia de Adcoin resultaban necesarias para facilitar la previsibilidad de las conductas de las partes; que receptan la mejor doctrina y jurisprudencia en esas cuestiones, y las expresa directamente en la ley, a los fines de evitar conflictos innecesarios o bien dar una correcta pauta de solución.
Respecto del régimen del plazo, si bien claramente el de tres años favorece al inquilino en un sentido ideal, en la práctica supimos advertir de que las consecuencias inmediatas de la extensión del plazo mínimo de dos a tres años, sin regulaciones adicionales que implican la articulación con las provincias, traería como consecuencia el aumento de los costes de entrada a un inmueble, por un lado, y el retiro de unidades del mercado, por el otro, lo que afectaría gravemente al sector que se buscaba beneficiar.
Las comisiones inmobiliarias, en Córdoba de 5% del contrato, ahora se pagan sobre 36 meses en lugar de 24, por lo que aumentaron 50%. Esto significa un incremento de 50% de costo para ingresar a un inmueble, que debe soportar el inquilino, y que en definitiva si luego resulta que el departamento tenía vicios ocultos, o por algún motivo debe desocuparlo, o bien si el emprendimiento comercial fracasa a los pocos meses de la apertura del local, tampoco recuperará los honorarios ya abonados sobre una base mucho mayor. Esta base también aplica al impuesto de Sellos, aranceles, honorarios y todo tipo de costo vinculado con el contrato, que normalmente soportan los inquilinos. Por eso es que la extensión del plazo terminó perjudicando los contratos y aumentando los costos. Lo razonable sería volver al régimen ratificado en 2015, del mínimo de dos años.
Respecto al punto más conflictivo de la normativa en debate, la vuelta a la indexación, resulta un caso paradigmático de ingenuidad económica pensar que en la economía más inflacionaria del mundo, el hecho de atar los alquileres a la inflación -o a cualquier índice- podría ser una solución para frenar la escalada de precios. Como tantas veces lo apuntamos, la solución de los problemas de la inflación pasa por política monetaria; por lo tanto, es un craso error pretender exorcizar los aumentos de las mensualidades mediante el intervencionismo, tablitas e incertidumbre: para los propietarios respecto de cuánto cobrarán y para los locatarios y sus garantes de cuánto tendrán que pagar.
La solución que oportunamente propusimos en Adcoin, que reiteramos con énfasis en esta oportunidad, implica la clara aplicación de la normativa de defensa del consumidor a las relaciones locativas. Se necesitan contratos transparentes, previsibles y que brinden seguridad jurídica, y eso sólo se puede lograr bajo el paraguas protectorio del estatuto consumeril.
El precio en los contratos debe ser unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida en que sea completamente claro lo que se pagará cada mes y se informe el precio por el plazo total.
La normativa de protección al consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (se alquilan inmuebles en condiciones deplorables; se miente en su publicidad) y sólo tendría efectos negativos en aquellos locadores que quieran aprovecharse de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más mínimo a quienes obren de buena fe.
hola , a mi me paso en esta unidad tenía lo denominado vicios ocultos que el dueño me lanzo a mi responsabilidad que la inmobiliaria por contrato escrito x letrada ( no se si es) Romina XXX reconocida inmobiliaria, la calidad human es todo ) ! por otra parte se quedo con mi deposito , tengo los recibos lleve a una mediación de parts y defensa al consumidor termino diciendo que los locatarios comuna 12 debemos repararlas cosas rotas. cosa que me pareció un abuso más , nunca me avisaron solo me demandaron con amenazas en plena pandemia siendo mayor , no vacunada. entendemos que según la ministra de salud los adultos debiamos estar guardados!!!! pues eso no se cumplio . me sugirieron me mudara a mis costo!!!! Mariano XXX se creen y somos usados a sus antojos y el letrado de la otra parte me amenaza cada vez que quiero hablarle y decirle por derecho propio que estoy buscando donde mudarme 8 defiende mujeres en crónica) y amenaza por teléfono es una vergüenza que nos maltraten de este modo. letrados en quienes congie este tema e este problema Claudia XXX ,vecino abogado Mauricio que constató los arreglos que no hicieron pero no quiso seguir… , Ricardo XXX XXX a quien le di un poder .XXX este último me comEl precio en los contratos debe ser unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida en que sea completamente claro lo que se pagará cada mes y se informe el precio por el plazo total.
La normativa de protección al consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (se alquilan inmuebles en condiciones deplorables; se miente en su publicidad) y sólo tendría efectos negativos en aquellos locadores que quieran aprovecharse de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más mínimo a quienes obren de buena comenzó a pedir dinero de una manera poco ética e insistiendo todos los días hasta que le pedí renuncia todos ellos no respetaron mis derechos cobraron y se fueron vulneraron mis derechos los mismos que escriben contratos . demás está decir que esto debe denunciar en el colegio de abogados.