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El Decreto de Necesidad y Urgencia del Presidente Milei, titulado “Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina” dispone una batería de modificaciones en la legislación vigente, especialmente por la vía de la derogación más que por modificación y creación normativa.
En materia de alquileres la propuesta luce temeraria si consideramos la legislación previa o el derecho comparado, pero lo cierto es que encuentra al mercado en un punto crítico de falta de oferta de casas y departamentos.
La cláusula más importante es la modificación del artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación, que habilita sin lugar a dudas la constitución de obligaciones en moneda extranjera, e incluso reafirma “los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes”.
A su vez un reciente fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió que los contratos en dólares deben pagarse en esa moneda, lo cual estaría dando el aval a la efectiva dolarización de los contratos que empujaría el Código mientras persista el DNU.
Esta regulación es de aplicación para todo tipo de contrataciones, no sólo las relaciones locativas, pero se encuentra ratificada por artículos adicionales en lo que respecta a los alquileres, y la posibilidad de pactarlos en dólares.
Los propietarios podrán ofrecer el precio de sus inmuebles, para cualquier destino, sea temporario, habitacional o comercial, en dólares, euros, o cualquier moneda extranjera. También podrán hacerlo en pesos utilizando cualquier índice ya que se deroga la prohibición de indexar -paradójicamente vigente y no derogada por el DNU-, o bien a través de la modalidad escalonada, como se realizaba en los contratos hasta la entrada en vigencia de la ley aprobada en 2020, en plena pandemia.
Además se podrá pactar libremente el plazo. Y en caso que no se haya establecido plazo en el contrato, se entenderá realizado por dos años en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, “con o sin muebles” y por tres años para los restantes destinos.
Por lo demás se derogaron algunas regulaciones específicas y prácticas para la relación entre locadores y locatarios, y alguna normativa adicional que contienen los textos de las leyes de 2020 y 2023 pero que no llegaron a implementarse, como el capítulo relativo al alquiler social.
La dolarización de los precios de los alquileres no resulta sorprendente si reflexionamos que fue parte de la plataforma del candidato que hoy es Presidente, pero la inexistencia de plazo mínimo resulta absurda si consideramos que podría haberse simplemente reducido a dos años, como en el régimen del Código en 2015, o incluso fijarse un plazo mínimo de un solo año, si se hubiera pretendido regular dentro de los límites de lo razonable, de acuerdo al contexto.
El plazo mínimo es una garantía básica tanto para los alquileres con destino habitacional como los comerciales, y su eliminación dispara los interrogantes sobre la inconstitucionalidad o eventual nulidad de cláusulas que estipularán plazos irrazonables, ya que están en juego derechos de jerarquía constitucional, como los derechos de los consumidores y la vivienda.
El DNU expresa entre sus argumentos fundantes que “el artículo 1197 del Código Civil redactado por Dalmacio VÉLEZ SARSFIELD, que estuvo vigente desde 1869 hasta 2015, establecía que “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma”. Este precepto, profundamente liberal, fue a lo largo de los años socavado por sucesivas teorías regulatorias que descreyeron de la capacidad de los individuos para determinar su propio destino, y que el Estado estaba en mejores condiciones que las personas para saber lo que necesitaban”.
Debemos recordar al Presidente que la doctrina y la ley de nuestro prócer Vélez Sársfield hace tiempo que fue superada por el actual paradigma de protección al consumidor, incorporado en el artículo 42 de la Constitución Nacional, la ley de Defensa del Consumidor y el propio Código Civil y Comercial actual.
La versión de la Constitución que el Presidente juró respetar es de la Reforma de 1994, que lo obliga a proteger las libertades e intereses económicos de los consumidores. E independientemente del mayor o menor carácter intervencionista que pueda tener un Gobierno, sus autoridades deben comprender que el liberalismo en sentido actual implica la protección del ciudadano no sólo frente al Estado, sino también frente a las corporaciones. Y eso significa precisamente garantizar la plena eficacia del Estatuto de Protección del Consumidor, incluyendo especialmente a los inquilinos.
* Profesor de Derecho del Consumidor (UNdeC) – Presidente Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN) – Youtube.com/abogadovergara
