ESCUCHAREs de Córdoba y fue elaborada por la UNC para el Colegio Profesionales de Corredores Inmobiliarios. El modelo se realizó en el distrito sur, con 69 barrios. Considera 60 variables, entre atributos intrínsecos y extrínsecos como condiciones ambientales, servicios y condiciones educativas.
Córdoba es la primera ciudad del país en contar con un indicador construido científicamente para establecer el valor del metro cuadrado de tierra, una herramienta que no sólo servirá a los corredores inmobiliarios para la gestión de sus operaciones sino también a entidades empresariales, sectoriales y organismos públicos.
Se trata de un “Sistema de Determinación del valor de la tierra libre de mejoras” desarrollado por la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Córdoba para el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CPCPI) y financiado por la Agencia de Desarrollo Económico de Córdoba (Adec).
Mediante un equipo conformado por más de 30 personas que trabajaron por el lapso de un año y medio, se arribó a un método que permite determinar el valor de la tierra libre de mejoras (terrenos) en el distrito sur de la ciudad de Córdoba, en un total de 69 barrios.
La estimación se logró mediante un modelo de precios hedónicos, es decir, que considera la valuación de los bienes por la utilidad que brindan sus atributos o características, a partir de un trabajo de campo basado en 195 entrevistas a hogares del área de estudio.
La formulación para valorar la tierra tuvo en cuenta los factores intrínsecos -aquellos que son propios del terreno y no dependen de la zona en que éste se encuentre- y los extrínsecos, es decir, los que valorizan el terreno y son propios de la zona, entre los que estánla topografía del espacio, el nivel de los servicios públicos y obras de infraestructura en general, el uso y destino preponderante del suelo y las restricciones por los Códigos de Planeamiento (zoning laws).
La fórmula incluyó la consideración de 60 variables, entre las que se encuentra el precio de compraventa del terreno, la percepción del poseedor del precio de venta, así como el precio de venta de mercado. También, las variables de atributos intrínsecos como el distrito, barrio, manzana, tamaño del terreno en m2, entre otras, y las variables de atributos extrínsecos, como destino preponderante del suelo y las restricciones por los códigos de planeamiento, las condiciones ambientales, las condiciones de localización, disponibilidad de infraestructuras y servicios públicos y condiciones socioeconómicas.
El modelo estimado finalmente excluyó las variables relacionadas a la seguridad o a las zonas “plausibles de inundación”, por considerarlas alejadas de los parámetros econométricas, aunque sí se tuvieron en cuenta para la realización de encuestas.
Finalmente, el valor de la tierra es una función que depende de la superficie del terreno en metros cuadrados, de la cercanía al canal de agua, de la categoría (ubicación y tipo de barrio) y del nivel educativo medio del barrio. Luego se ajusta tomando en cuenta los coeficientes de la ubicación del terreno (área central o periférica); localización en esquina o frente de manzana o si permite o no la construcción en altura. El corredor podrá obtener este valor ingresando al link disponible en la web del colegio, que estará habilitado en los próximos días.
Según la licenciada Inés del Valle Asís, directora del trabajo de Investigación, el modelo se ajusta a los parámetros de fines del año pasado y a los precios vigentes a abril de 2015, en tanto se actualiza por un mix entre el índice del costo de la construcción y el valor del dólar. Este modelo no puede extrapolarse a otra zona de la ciudad, porque los parámetros de medición cambian.
Algunos resultados
El 70% declaró inseguridad en su barrio, 49% dijo haber sufrido robos, 41% se ubica en zonas de posibles inundaciones; 1005 cuenta con cobertura de agua, energía, asfalto y telefonía, pero sólo 17% tiene cloacas y 38% alcantarillas.
