Vendedor devuelve el doble de seña, al frustrar la venta de su inmueble

El demandado recibió el dinero a cuenta, pero cuando los compradores gestionaron un crédito bancario para completar la operación, se dieron con que la propiedad estaba inhibida para la obtención del préstamo. Luego se negó a reintegrar lo recibido

Al considerar que en la causa existió la entrega de una seña en los términos del artículo 1059 del Código Civil y Comercial (CCyC), que establece que en caso de incumplimiento de lo acordado que dio motivo a aquélla, se debe devolver el doble de la suma recibida o entregada en ese concepto, el Juzgado de 40ª Nominación en lo Civil y Comercial de Córdoba ordenó al vendedor demandado cumplir lo referido anteriormente, al ser responsable de la frustrada compraventa de un inmueble.

María Daniela Aredes y Carlos Ferreyra Mónica, compradores, demandaron a Gabriel Iglesias, vendedor, por incumplimiento de contrato y devolución de $100.000.

Los accionantes relataron que el 27/7/17 suscribieron un recibo de seña tras entregarle al accionado $50.000 a cuenta de $1 350 000. 

Manifestaron que en ese acto Iglesias les vendió una propiedad ubicada en Don Bosco 6170, cuya escritura traslativa de dominio se iba a suscribir 40 días después. Aclararon que dicho inmueble iba a ser adquirido a fin de constituir un derecho real de hipoteca a favor del Banco de la Nación Argentina, para obtener el otorgamiento de un crédito. 

Documentación

Los demandantes relataron que, luego de haber suscripto el contrato de seña, se dirigieron al banco con la documentación aportada por el demandado y que unos días después la entidad les informó que el inmueble no era apto para ser objeto del derecho real de hipoteca, debido a que la propiedad no se encontraba en condiciones de que la entidad efectivizara el armado de la carpeta. 

Ante ello -narraron- se comunicaron con el accionado y éste les comunicó que conocía que el inmueble tenía un conflicto judicializado por deudas con la Municipalidad de Córdoba, situación que el demandado dijo desconocer antes de celebrar el contrato de seña. 

Los compradores añadieron que, como la negociación se frustró, el demandado se comprometió a reintegrar el dinero recibido en concepto de seña, promesa que nunca fue cumplida, por lo que emplazaron a Iglesias a reintegrarles la suma que pagaron, más otra equivalente en compensación, sin obtener respuesta.

En resumen, Aredes y Ferreyra Mónica adujeron que la mala fe del demandado radicó en no haber devuelto la seña luego de realizar promesas en ese sentido y en haber transmitido con posterioridad el dominio del inmueble a un tercero -Nicolás Julio Mendoza-, ya que el contrato firmado entre las partes aseguraba que durante un tiempo el inmueble no debía comprometerse con terceras personas.

Acreditado

Al dirimir la controversia, el juez Julio Alberto Mayda dio por acreditado que el demandado, luego de haber reconocido que debía restituir la seña recibida, no procedió a devolver las sumas requeridas, remarcando que su conducta reforzaba esa conclusión, al no dar respuesta a los emplazamientos recibidos, ya que si en realidad se hubiere configurado un incumplimiento por parte de los actores, al no evacuar el saldo del precio -la postura defensiva de Iglesias- resulta insoslayable que tendría argumentos para responder tales requerimientos. 

El tribunal indicó que el demandado no ha ofrecido ningún elemento probatorio tendiente a acreditar el hecho hipotético de que hubiera emplazado a los actores al pago del saldo del precio, ni manifestó en su responde que hubiere realizado alguna actividad tendiente a tal fin, haciendo sólo referencia en forma vaga e imprecisa a que el contrato se encontraba rescindido de pleno derecho.

Ante ello, para el magistrado operó un incumplimiento por parte del demandado, siendo de aplicación el artículo 1086 CCyC, que establece la figura de la cláusula resolutoria expresa; es decir, la facultad de la parte cumplidora de resolver el contrato si la otra parte lo incumple. 

Montos

En cuanto a la procedencia de los montos cuya restitución pretendían los demandantes, Mayda indicó que los actores reclaman el pago de la suma de $100 000, agregando que el demandado reconoció la percepción de $50 000 en concepto de seña y que dicho monto no fue restituido. 

Asimismo, el fallo consideró que, en la cláusula quinta del recibo de seña, las partes acordaron que si el vendedor no concurría al acto de escrituración, el comprador podía declarar de pleno derecho rescindida la operación de venta, debiendo el vendedor en este caso devolver la suma percibida más el mismo monto en concepto de penalidad. 

De tal modo, el juez resolvió que correspondía ordenar al demandado la restitución de la suma de $100 000 más intereses desde el 22/09/2017, fecha de recepción de la primera carta documento de emplazamiento para la restitución de la seña y hasta la fecha de su efectivo pago.

Autos: «AREDES, MARÍA DANIELA Y OTRO C/ IGLESIAS, GABRIEL HORACIO – ABREVIADO – CUMPLIMIENTO/RESOLUCIÓN DE CONTRATO – EXP. N. º 7 721 470»