ESCUCHAR“La doctrina sostiene que ‘la extinción del usufructo por muerte del usufructuario pone fin a la locación que él había contratado (…), teniendo en cuenta que ya no se trata de mantener la vigencia de un contrato vencido sino de sustituir a una de las partes contratantes -usufructuario fallecido- por quien ha sido ajeno al acto y no es sucesor de ella”. Con tal fundamento, el juez Guillermo Laferriere (28ª Nominación Civil y Comercial de Córdoba) hizo lugar al desalojo planteado por uno de los condóminos de un inmueble -que antes tenía la nuda propiedad, pero al promover la acción ya había adquirido el dominio pleno por fallecimiento de la usufructuaria que había alquilado el inmueble-, pese a que faltaban nueve meses para que venciera el contrato de locación celebrado entre la demandada y la usufructuraria fallecida.
La accionada acordó hasta noviembre de 2008 la locación de la finca mediante contrato con la entonces usufructuaria, Rosa Amelia Murphy. Ésta falleció en febrero de ese año, motivando que Ricardo Bodo, uno de los condóminos, reclamara el deshaucio sosteniendo que el vínculo se extinguió por el deceso de la locadora.
El magistrado le dio la razón al demandante y ordenó el desalojo basado en el artículo 2870 del Código Civil. En el fallo, si bien la demandada aducía que debía respetarse el “término mínimo legal” de 24 meses contemplado en el artículo 2º de la ley de alquileres 23091, se argumentó que “las leyes que determinan términos mínimos locativos no pueden prorrogar una voluntad locativa inexistente por parte del actual propietario”.
Así, citando doctrina, se señaló que “el alcance del artículo 2870 en nuestro código es muy claro, y como vimos, natural recepción de la máxima del ‘nemo plus iuris’ como lo ha admitido la jurisprudencia”, al tiempo que “es obvio que si el usufructuario tiene un derecho que al extinguirse permite al nudo propietario consolidar su dominio, el cesionario o el locatario adquieren un derecho limitado por la posibilidad de la extinción del derecho del usufructuario ya que por la virtualidad de él se realizó la cesión o el arrendamiento”.
