Propiedad horizontal: una problemática que desbordó el marco legal

A más de 70 años del dictado de la ley 13512, es un hecho patente que la imagen que el legislador tenía de una propiedad indivisa por pisos o departamentos se aleja de la realidad de los actuales complejos habitacionales, que cuentan con gran cantidad de servicios comunes, mueven mucho dinero en pos de su mantenimiento y son altamente complejos en relación a lo funcional.
Asimismo, se ha eludido denominar al sistema “propiedad horizontal” (PH), aunque tanto en la ley 13512 como en la legislación complementaria siempre se lo llamó así.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) derogó el artículo 2617 del Código Civil (CC), que prohibía la división de la propiedad por pisos o departamentos.
En la nota a la norma, Vélez Sársfield criticaba el sistema, manifestando: “La división horizontal, dando a los uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos”.

Actualmente, sin dejar de reconocer la agudeza del codificador al advertir sobre la intrincada vida en PH y los conflictos que se generan en ella, es evidente la circunstancia de que sus observaciones fueron refutadas con el transcurso del tiempo y que la figura ha logrado gran aceptación.
Es así que la mitad de la población argentina se encuentra vinculada al régimen de la PH, y se relaciona con éste no sólo por ser titulares de una unidad de vivienda, sino también de oficinas, locales comerciales o cocheras.
A esto se agrega -desde ya- el campo de las relaciones de locación, sublocación y afines, que dan cuenta de la importancia fáctica y jurídica de la figura.
En tal lógica, los temas que se tratarán en estas columnas interesan no sólo a los profesionales relacionados con la materia – abogados, contadores, administradores de consorcios, escribanos- sino también a quienes habitan en inmuebles sometidos a PH.

Así, se ahondará y profundizará en tópicos tales como la responsabilidad del consorcio de propietarios, la contratación de servicios y de personal, la resolución de conflictos internos y muchos otros.
En ese sentido, es dable destacar que la problemática que se suscita actualmente desbordó el marco legal originario y evidencia como necesario reformar una ley que resulta muy escueta.
Para complementar la idea, es del caso acotar que se entiende que el derecho de PH es “el conjunto de disposiciones que regulan tanto el parcelamiento cúbico de una propiedad como la pacífica convivencia de los propietarios de las respectivas unidades”.

Naturaleza jurídica

En cuanto a la naturaleza jurídica de la PH o por pisos o departamentos, ésta ha sido discutida por la doctrina, que intentó asimilarla a otras figuras, tales como el condominio, la superficie y la enfiteusis.
Hoy existe cierta uniformidad en considerarla como un derecho real autónomo, compuesto de una propiedad exclusiva respecto de la unidad o departamento y cuyos alcances son similares al del dominio tradicional, con las limitaciones propias del sistema (cobran importancia los artículos 3, 4, 5 y 6 de la LPH respecto de facultades, limitaciones y prohibiciones) y un condominio de indivisión forzosa con relación a las partes o cosas comunes.
En tanto, puede apuntarse inicialmente que ambas dimensiones son inseparables la una de la otra; es decir, no se puede ser condómino de las partes comunes si no s

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