Mejor derecho del embargante por sobre poseedor por boleto

Al unificar criterios antagónicos de diferentes Cámaras en lo Civil y Comercial, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Córdoba ratificó la postura que mantiene desde 1996 -confirmada por última vez en 2000-, con relación a que el derecho del embargante a satisfacer la deuda mantenida por el titular registral de un inmueble tiene preferencia sobre el poseedor que adquirió el bien por boleto de compraventa no inscripto.
Sobre el particular el TSJ expuso que “reconocer al poseedor sin título registrado el derecho a oponer su posesión frente a quien confió en las constancias del registro, es un embate demasiado duro para aquella seguridad que se quiere garantizar” mediante la publicidad registral.

La Cámara 8ª había resuelto de manera opuesta, lo que motivó casación del ejecutante denunciando la solución contraria adoptada por las Cámaras 5ª y 6ª en casos similares.
El Alto Cuerpo, integrado por Carlos Francisco García Allocco -autor del voto-, Armando Segundo Andruet (h) y Domingo Juan Sesin, hizo lugar a la impugnación y anuló lo decidido, ordenando el reenvío de la causa para un nuevo juzgamiento.
El fallo destacó que “cuando el ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha hecho de modo expreso, previendo su registración, tal como ocurre con el régimen de prehorizontalidad (ley 19724) o los loteos (14005) o aun sin anotación registral en el caso de concursos o quiebras (artículo 1185 bis, Código Civil)”, por lo que “esas normas especiales, limitadas a casos particulares, dan la pauta de que el régimen normativo general no consagra la misma solución”.

Reconocimiento

En ese orden, se recordó que “el reconocimiento de la constancia registral como expresión acabada de la situación jurídica de los inmuebles (artículo 22, ley 17801) es un postulado muy caro al sistema legal, en nombre de la seguridad del crédito y el tráfico inmobiliario”.
Asimismo, el TSJ dejó sentado que “la situación del poseedor por boleto, enfrentado al embargo y subasta del inmueble adquirido, nos coloca a menudo en una opción desgarradora para el juez que no se conforma con una aplicación fría de la ley y busca, más allá de la postura académica, conformar su conciencia en la convicción de haber arribado a una decisión justa”, pues “la situación del comprador sin título registrado, acosado por los acreedores de su vendedor, es dolorosa y merece protección (…) pero no menos claro es que esa protección no puede ser brindada al precio de la eficacia de la publicidad registral”.

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