La obra en un barrio privado no se adecua al reglamento

El tribunal ordenó la suspensión de los trabajos y avaló el reclamo de los propietarios, quienes habían firmado un boleto de compraventa anterior por el cual no se les podía modificar las condiciones edilicias [privado] Al advertir con la prueba rendida que Seda SA, vendedor de lotes de un barrio privado, asumió en el boleto de compraventa que firmó con los actores el compromiso de no modificar las condiciones del inmueble que transfirió, la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 1ª Nominación de Córdoba dispuso la suspensión de una obra colindante al inmueble de los acciones en el Complejo Estancia La Carolina, debido a que ésta afectó la propiedad del vecino accionante al construirse sin dejar los linderos establecidos en el régimen del barrio privado, disponiendo que se arbitren las medidas necesarias para que la referida obra se adecue a la reglamentación aplicable. Sandra Beatriz Gotusso y Pablo Andrés Gotusso Vives se agraviaron por el rechazo de la demanda del juez a quo promovida en contra de Ojardo Butto y de Seda SA. A su turno, el tribunal integrado por Julio Sánchez Torres, Leonardo González Zamar y Guillermo Tinti -autor del voto- sostuvo que “la normativa señalada por la parte actora recurrente no es en modo alguno ajena a las controversias planteadas en esta Litis; ya la ley de propiedad horizontal número 13.512, ya la regulación contenida en el Código Civil y Comercial, artículos 1887 inc ‘C’, 2037 y sgtes. son previsoras acerca de las conductas que en ciertas circunstancias deben adoptar los vecinos en los consorcios de propiedad horizontal; que si bien queda claro que no estaba aún concluido el trámite, inscripción y dictado del reglamento, y que obviamente tampoco ha nacido el consorcio ‘legalmente constituido’, sin embargo se origina entre los adquirentes y poseedores una suerte de ‘Consorcio de Hecho’ que permite poner en marcha la regulación de las relaciones existentes entre ellos debido a que ya están unidos por una comunidad de derechos e intereses”. Contrato El fallo apreció que existe “un añadido en el contrato de los actores con Seda SA que no está en el contrato de Seda SA con Butto” consistente en que “luego de hacer el vendedor la mencionada reserva se pone excepto la que se vende en este contrato”, infiriendo que “la manera correcta de interpretar esa adición de una cláusula particular al contrato con los Gotusso es que no se van a modificar las superficies de los colindantes de manera que afecten las del lote adquirido por ellos”. Tras descubrir que el contrato de los actores es anterior en el tiempo respecto del contrato, dedujo la Cámara que “la vendedora no podía por un contrato posterior modificar detalles que con anterioridad le había asegurado al colindante”. Prueba Así, luego de examinar la totalidad de la prueba rendida determinó el tribunal: “Los elementos que nos hemos ocupado en detallar acreditan la perturbación de la posesión o tenencia de quien la disfruta con relación a un inmueble determinado -los actores Gotusso- por la obra nueva que se encuentra iniciada y en vías de desarrollo como también el incumplimiento de las normas contractuales que, ya en el contrato de venta ya bajo el formato de reglamento interno, rigen la vida y las relaciones de quienes han tomado la decisión de adquirir un fundo en el ámbito peculiar de un ‘barrio privado’, disponiendo a la vez de espacios en donde poder disfrutar exclusivamente de su privacidad y de otros en donde debe tolerar el disfrute compartido”. Sobre lo informado por el señor perito ingeniero civil Daniel Enrique Jacobo, se remarcó que “efectivamente en el Código de edificación del reglamento constructivo del complejo se menciona en su punto 1-e (sobre) retiro de línea de edificación en frente o frentes, 5,00 m desde la línea municipal en las esquinas 5,oo m y en uno de los linderos 4,00 desde el eje medianero”. El tribunal reparó que en el informe que presenta el perito arquitecto oficial Francisco Agustín Ponticelli se expresó que “conforme la reglamentación del complejo Estancia La Carolina no se encuentra permitido realizar muros divisorios en mampostería ni obra alguna que se apoye sobre la línea divisoria, indicando luego que las obras del vecino significarán un porcentaje en menos de 20% del valor de la propiedad de los actores”, agregando que “en la zona no hay ningún caso similar de construcciones sin retiros de ambos lados”, concluyendo que “se comprueba no sólo la infracción de los demandados sino también el daño efectivo a los accionantes”. Distinción Finalmente, expresó la Cámara que “lo expuesto no puede entenderse como que únicamente los actores tendrían acción contra el vendedor que les alteró las condiciones con posterioridad, puesto que, constatadas como están las infracciones a la reglamentación y al contrato y el perjuicio efectivo a los demandantes, debe reconocérseles el derecho a evitar que se sigan las construcciones que caen dentro de la ilicitud contractual y reglamentaria”. Por todo ello, con fundamento en los artículos 2499 y 2500 del CC vigente al momento de los hechos (hoy arts. 2241, 2242 CCyC) en el fallo se resolvió “revocar la sentencia de primera instancia y hacer lugar a la demanda, disponiendo la suspensión de las obras del lote denominado Parcela Horizontal 3 Unidad Funcional 3 de Complejo Estancia La Carolina - Sub 39 que afectan la propiedad del vecino y disponer lo necesario para que se adecuen a la reglamentación aplicable sin afectar ilícitamente los derechos de los actores”. Autos: “Gotusso Sandra Beatriz y otro c. Butto Ojardo y otro - Acciones posesorias/reales - Obra nueva - Recurso de apelación”, expte. nº 2239418/36 [/privado]

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