ESCUCHARTras verificar que, aunque el tercerista aún no había escriturado a su favor antes del embargo, el boleto privado de compraventa del departamento había sido registrado conforme se admite cuando se trata de inmueble afectado a los respectivos regímenes relativos a prehorizontalidad y loteos, la jueza Gabriela Benítez de Baigorrí (50ª Nominación Civil y Comercial de Córdoba) hizo lugar a la tercería de mejor derecho planteada por el adquirente de la unidad, la cual estaba próxima a ser subastada por una deuda municipal contraída por la empresa constructora que la vendió y que aún figuraba como titular del dominio ante el Registro de la Propiedad.
Antecedentes
Cabe recordar que, si bien el Tribunal Superior de Justicia se ha pronunciado en contra de otorgar prevalencia al adquirente por boleto -sin título inscripto- frente al embargante (acreedor del vendedor) a través numerosos antecedentes (“Tercería de Aramburu Nemesio y otros”, Auto Interlocutorio N° 902/96, y “Achad Roque Sharbel c/ Agued Jorge Daniel”, Sentencia Nº 36 del 03/04/09, entre otros), en este caso el tercerista fue favorecido por haberse procedido a inscribir el contrato privado -conducta que no es usual en la práctica- como lo permite la legislación relativa a propiedad horizontal.
Maurcio Noe Jaitt adquirió de Safeco SA el inmueble ubicado en calle 25 de Mayo 125/129, Piso 10, mediante boleto de compraventa que fue inscripto registralmente en 1986, de acuerdo con el artículo 12 de la ley 19724, pero -dado que no se celebró la escrituración y en el Registro aún estaba anotado a nombre de la vendedora- la Municipalidad de Córdoba logró trabar embargo sobre el departamento por una deuda de la citada empresa.
Antes que se celebrara el remate de la propiedad, el comprador se presentó articulando tercería, la cual fue receptada por la mencionada magistrada, ordenándose la suspensión de la subasta y la cancelación de la medida cautelar.
Anotación
En el pronunciamiento, se puntualizó que “el régimen de prehorizontalidad -ley 19724- o de loteos -ley 14005-; en el cual el sistema registral expresamente permite la anotación de boletos privados, y en cuyos casos, la registración, importa la existencia de un título eficaz y la oponibilidad erga omnes”.
De tal forma, el fallo examinó que, “al momento de la traba (del embargo), ya existía la inscripción del boleto de compraventa en los términos del artículo 12 de la ley 19274; por lo que el conocimiento del contrato hacia los terceros está reforzado, tanto en protección del contrato celebrado como de los derechos de terceros”.
Con base en ello, se señaló que “la desidia del señor Jaitt al dejar transcurrir un tiempo importante sin perfeccionar el acto celebrado con la ejecutada -compraventa- a los fines de la correspondiente adquisición del derecho real, no amerita desestimar la tercería intentada”.
