Garante de un alquiler, obligado hasta la devolución efectiva del inmueble

Por mayoría, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) modificó su criterio anterior y, a la vez, disintió con el último precedente dictado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN), al determinar que es procedente la demanda contra el fiador de un contrato de locación que -con anterioridad a la sanción del artículo1582 bis del Código Civil (CC)- garantizó las obligaciones incumplidas por el inquilino hasta la restitución del inmueble, aun vencido el contrato, por cuanto -dijo el TSJ- el artículo citado “sólo puede ser aplicado sobre los contratos que se celebren a partir de su promulgación, y … no es posible actuarlo con relación a contratos preexistentes cuyos efectos y consecuencias son objeto de controversias judiciales en trámite”.

En marzo de 2004, la CSJN adoptó la solución contraria en el pleito “González, Arístides c/ Tello, Rodolfo Carlos y otro”, estableciendo que la citada norma -en cuanto exime de responsabilidad al fiador solidario en los supuestos de producirse la continuación de la locación después de fenecido el plazo contractual- alcanza también a contratos celebrados con anterioridad a la sanción de aquélla.
En otra causa, “Lanz Quiroga, Max c/ Felipe Outumuro y otros – ordinario”, mediante Sentencia Nº 56 de fecha 11 de mayo de 2005, la Sala Civil del TSJ, integrada en esa oportunidad por María Esther Cafure de Battistelli, María de las Mercedes Blanc de Arabel y Luis Enrique Rubio, había resuelto acatar la doctrina de la Corte.

Ahora bien, en el fallo dictado recientemente en el juicio “Rigobón, Raúl Alberto c/ Gutiérrez, Enrique Antonio – ordinario”, el TSJ, merced a la mayoría conformada por Armando Segundo Andruet (h) y Domingo Juan Sesin, hizo lugar al recurso de casación interpuesto por el accionante, estableciendo que el garante del alquiler pactado en 2002 es responsable por los incumplimientos del locatario, aun después de vencido el contrato, por haberse convenido de tal forma en éste.

“Así lo impone el principio de irretroactividad de las leyes establecido por el artículo 3º del CC”, en virtud del cual “el nuevo precepto no puede ser actuado en este juicio que versa sobre hechos y efectos jurídicos verificados en enero de 2002, es decir antes de que la ley 25628 fuera sancionada en agosto del mismo año, porque efectivamente significaría una aplicación retroactiva inadmisible en cuanto llevaría a arrebatar derechos de crédito ya adquiridos por el locador frente al garante, los cuales se han incorporado definitivamente a su patrimonio como consecuencia del devengamiento de los alquileres al amparo del régimen legal entonces vigente (…) y pasaron a formar parte de su derecho de propiedad, gozando en tal carácter de amparo constitucional”, expuso el Alto Cuerpo provincial.

A su vez, se justificó el apartamiento del criterio de la CSJN en que se modificaron sus integrantes respecto del antecedente citado y “esa mutación constituye una razón de peso demostrativa de la conveniencia de prescindir del criterio sentado en esa oportunidad por la Corte y de abordar el análisis del asunto libremente y en función de las pautas que se estimen adecuadas y correctas; análisis del asunto que, de otra manera, de haberse mantenido aquella integración, resultaría sí claramente redundante”.
Sin embargo, Carlos Francisco García Allocco votó en disidencia por entender que “corresponde acatar la doctrina elaborada por el Al

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