Locatarios promovieron juicio de consignación aduciendo que la obligación de reparar los desperfectos era “leonina”, lo cual fue desestimado por los jueces de cámara.
En una acción en que los inquilinos consignaron la llave del inmueble alquilado, rescindiendo el contrato -entre otras cosas- invocando la existencia de desperfectos en la propiedad, la Cámara 4ª Civil y Comercial de Córdoba desestimó la postura de los accionantes tras advertir que en el contrato de locación se convino que eran a cargo de ellos las reparaciones de los posibles deterioros y que dicha estipulación -que los demandantes tildaron de “leonina”- resulta válida en orden al principio de libertad contractual (artículo 1197 del Código Civil, CC).
El fallo destacó que, “dado que los locatarios, actuando diligentemente (…) pudieron constatar si las condiciones edilicias les resultaban notoriamente desfavorables para suscribir la cláusula en cuestión, debe entenderse que lo hicieron y que, no obstante ello, decidieron firmarla”.
María Fernanda Cobos y Luis Calcagno iniciaron demanda de consignación de llaves de la finca que alquilaban para el funcionamiento de un jardín de infantes, aseverando que se configuró una frustración del contrato” por un “desperfecto del desagüe que obligó a remover los pisos y a poner alfombras en los dos ambientes.
El juzgado de origen dio la razón a los inquilinos, interpretando que la cláusula en cuestión resulta “abusiva”, en tanto debían asumir las reparaciones y seguir pagando los alquileres.
En virtud de la apelación de los locadores, la citada Cámara, integrada por Raúl Fernández -autor del voto-, Cristina González de la Vega y Miguel Ángel Bustos Argañarás, revocó lo decidido, resolviendo que “la cláusula expresa de exoneración de responsabilidad es válida, pues el sistema legal contractual no es, como regla, imperativo” y “de allí que haya que estar a lo pactado, aun cuando ‘uno de los contratantes haya negociado bajo reglas que no son las más adecuadas para sus intereses’ (…) si no se demuestra la existencia –que debe ser ostensible- del abuso del derecho”.
Tras resaltar que en la previsión contractual bajo examen “los posibles daños por inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techo, fue materia expresamente contemplada en el contrato, liberándose de responsabilidad a los locadores”, el pronunciamiento expuso que “no estando interesado el orden público y las buenas costumbres (artículos 21 y 953 ,CC) es dable aceptar la validez de esta cláusula pues ‘el caso fortuito debe ser soportado, en sus consecuencias perjudiciales, por el locador (artículo 1516); empero, las partes pueden convenir, por una cláusula expresa, liberar de las consecuencias del caso fortuito (artículo 513), vale decir que la víctima asume tales consecuencias”.
Asimismo, se evaluó que “los locatarios gozaban de la facultad de discutir los pactos particulares (no se probó lo contrario) y si aceptó voluntariamente suscribirlos, no puede volverse sobre el punto” y se agregó que “la cláusula en cuestión exigía una patente demostración del carácter de ‘vicio redhibitorio’ de los desperfectos que provocaron la humedad, carga con la que corrían los locatarios, la que no ha sido cumplida”.
