Confirman que compraventa de un inmueble sujeto a embargo fue simulada

El tribunal entendió que el valor pagado fue menor que la valuación fiscal, que tampoco se cumplió con el fin por el cual supuestamente se compraba la propiedad ni se acreditó el origen de los fondos del comprador

La Cámara 7ª Civil y Comercial de la ciudad de Córdoba admitió la apelación presentada por la parte actora y admitió la acción de simulación sobre la compraventa de un inmueble, al demostrarse que se hizo a los fines de que la propiedad no fuera embargada en un pleito en el cual eran demandados los titulares registrales.

El tribunal integrado por los vocales Rubén Atilio Remigio, María Rosa Molina de Caminal y Jorge Miguel Flores consideró que la queja se circunscribía a atacar la conclusión del a quo respecto de la inexistencia de la simulación y de la valoración de la prueba efectuada en autos.

En esa dirección, se analizó que el contrato de compraventa por la operación fue celebrado durante la tramitación de los autos “Bernabei Roberto Oscar c/ Unia, José Antonio y otro – Abreviado – Cobro de Pesos- Expte. 5975667”, en los que se dispuso el embargo del inmueble en cuestión, propiedad de los demandados.

Contexto

Conforme lo manifestado en el escrito de contestación de demanda, los demandados fueron contactados por un agente inmobiliario, quien les planteó la posibilidad de venta a la firma Diagnóstico Urológico SA, “que presta servicios de salud y que pretendía establecer en dicho inmueble una agencia, consultorios, inversión que realizaría en dos etapas”, ofreciendo en primer término la compra y, una vez obtenido el total del capital, las inversiones necesarias para su modificación (demolición de partes del inmueble y remodelación para ser adaptado a sus necesidades).

El primer punto que se destacó fue que esta sociedad denuncia su domicilio en Av. O’Higgins 5390 de barrio Fortín del Pozo; no obstante, en el oficio ordenado a fs. 63 por el tribunal, el presidente de Fortín del Pozo SA informó que no registra ningún accionista con la denominación Diagnóstico Urológico SA, cuestión que no resulta menor a los fines de identificar el centro de administración y radicación del establecimiento accionado.

Luego, según las propias manifestaciones de la sociedad, “esta codemandada es una persona jurídica integrada por profesionales de la medicina, cuyo objeto social es la prestación de servicios de salud, diagnóstico, prevención y tratamiento de enfermedades, investigación, desarrollo y producción de establecimientos, prótesis y demás relativo a la actividad y todo acto tendiente al cumplimiento de dichos objetivos”.

Contrato

De esta manera, el tribunal observó que Diagnóstico Urológico SA adquiere el inmueble -cuya escrituración se produjo con fecha 8/5/2017- y menos de un mes después (1/6/2017) se “desprende” del mismo en virtud de la suscripción de un contrato de locación con sus antiguos titulares, quienes sin lugar a dudas mantuvieron todo el tiempo la posesión, por lo que no se ha cumplido la finalidad de compra denunciada.

A más de ello, se demostró que las reparaciones que la adquirente codemandada manifestó que realizaría, nunca fueron llevadas a cabo y el inmueble se mantuvo a lo largo del tiempo en las mismas condiciones en el que fue adquirido.

Asimismo, la cámara destacó que existe una evidente desproporción entre el valor de la propiedad y lo pagado, y que el monto de compra, $360.000, se encuentra muy por debajo del real para la época en que se celebró la escritura, siendo incluso inferior a la base imponible al tiempo de la operación, dato que surge de la escritura traslativa de dominio.

Precio

Otra cuestión que examinó el tribunal fue el pago del precio de venta, indicando que el informe del Banco Macro, del que surge que la cuenta de caja de ahorro a nombre del vendedor demandado fue abierta el 2/5/2017, es decir, seis días antes de la fecha de la escritura, y que el día de realización de ésta -8/5/2017- se efectuó una transferencia desde la cuenta de Diagnóstico Urológico SA a la del vendedor demandado por la suma de $360.000, existiendo un retiro inmediato (el mismo día) y quedando el saldo final en cero, circunstancia que lleva a inferir -como dice la apelante- que dicha transferencia no fue en realidad un pago sino un mero movimiento de fondos tendiente a generar apariencia de pago del precio, el que en realidad no existió como tal.

Además, los vocales expresaron que tampoco se ha demostrado el origen de dichos fondos, indicio revelador de la simulación denunciada, por lo que en el fallo se resolvió que queda acreditada la existencia de simulación absoluta hecha en fraude de un acreedor, y se ordenó que corresponde librar oficio al Registro General de la Provincia a fin de que tome razón de la presente resolución y deje sin efecto la anotación de la compraventa cuya nulidad se dispone en la matrícula respectiva.