Plan de vivienda: BOLETO DE COMPRAVENTA. CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL. Análisis del instituto. Obligaciones de las partes. Cumplimiento del demandado (cesionario). Alternativas del actor (cedente). Rechazo de la demanda 1- En el CC derogado no estaba prevista específicamente la llamada «cesión de posición contractual» –que ahora ha tenido expresa recepción legal (art.1636 y ss., CCCN)–; sin embargo, la figura había sido creada académicamente a través de la interpretación doctrinaria de diversas normas, sobre la base del reconocimiento de la autonomía de la voluntad de los particulares que permite a las partes de los contratos en ejecución o con prestaciones pendientes –cualquiera fuere la posición que exhiban– puedan transmitirla a cualquier título, y bajo las circunstancias que de acuerdo con la ley, encuentren adecuadas a sus pretensiones. La doctrina especializada sostenía que el acuerdo de voluntades que constituye la esencia del contrato no puede cederse; lo que se transmite, en cambio, son los derechos y obligaciones que nacen de ese mismo acuerdo.
2- En la cesión de posición contractual existe el contrato básico y tres partes perfectamente identificadas a saber: el «cedente» (quien es parte en el contrato transmitido y realiza la transmisión), el «cesionario» que es el tercero que viene a sustituirlo, y el «cedido» que es la otra parte del contrato base. Ya antes de la sanción del CCCN la doctrina venía marcando que se trataba de una forma contractual autónoma y unitaria que provocaba la sustitución de un tercero «cesionario» de la posición jurídica de uno de los contratantes (cedente); de allí que se la denominara «sustitución de la posición contractual».
3- Los efectos de la institución consisten en que a partir de la cesión, y en su caso, desde la notificación a la parte «cedida», el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el cesionario. Ello, sin perjuicio de los derechos del contratante cedido en contra del cedente en caso de incumplimiento de su cesionario, derecho que solo podrán ser ejercidos una vez notificados de dicha cesión o transmisión. Es decir que los efectos de la cesión operan en distintos momentos, entre las partes (cedente y cesionario) desde que se formaliza la cesión, en tanto que respecto del contratante cedido, recién a partir de la notificación, oportunidad en que pasa a serle oponible. Así, las partes (cedente-cesionario) deben notificar al otro contratante «cedido» a los fines de la oponibilidad de la cesión frente a terceros.
4- Antes de la sanción del CCCN se sostenía que el asentimiento de la parte cedida no era imprescindible para el perfeccionamiento de la cesión, sino solo para la liberación del cedente. En cambio, el CCCN requiere la conformidad del cedido para que la cesión se vea perfeccionada. Pero, en ambos regímenes la cesión de la posición contractual comienza a producir los efectos traslativos que le son propios, inter partes, desde su celebración, ya que a partir de allí se produce la transmisión del complejo de derechos y obligaciones que tenía el cedente al cesionario «como un todo». En cambio, respecto del contratante cedido siempre será menester su anoticiamiento para que la transmisión le sea oponible, y para que el cedente quede fuera del vínculo contractual originario y, eventualmente, liberado de toda responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones que emergían de él.
5- En ese marco legal, el libelo recursivo no logra demostrar el yerro sentencial en orden a la calificación jurídica de «cesión de posición contractual». El actor limita su queja a calificar el contrato originario como «boleto de compraventa» expresando su disconformidad con el encuadre jurídico formulado, sin advertir que el fallo no desconoce que se celebró una compraventa de inmueble (aunque sin la forma impuesta por la ley para transferir derecho real). Pero ello no empece que el actor «cedente» transmitió al demandado «cesionario» el conjunto de derechos y obligaciones que quedaban pendientes de ese contrato bilateral con prestaciones pendientes, esto es, que no se encontraban ejecutados en su totalidad en ambos polos de la relación contractual, lo que implicó la sustitución del contratante originario (cedente) por un tercero (cesionario) que se ubicó en la misma posición del transmitente. La crítica no distingue claramente el contrato base, del contrato de cesión de posición contractual propiamente dicho, por el cual el cedente transmitió al cesionario sus derechos y obligaciones emergentes del contrato base con prestaciones pendientes de ser ejecutadas.
6- Tampoco el apelante ha intentado revertir otro aserto sentencial, cual es que frente a la cesión de posición contractual que el actor (cedente) efectuara a favor del demandado (cesionario), la conducta que debió ejecutar el accionante para liberarse de toda obligación pendiente a favor del su contratante originario (IPV «cedido») era acreditar la notificación de dicha cesión al co-contratante cedido. Pero el segmento del fallo que demuestra con mayor contundencia la razón de su vencimiento, y que tampoco ha sido blanco de crítica suficiente, es que las constancias adjuntadas demuestran que las obligaciones asumidas por el demandado en el contrato suscripto fueron íntegramente canceladas. Del propio tenor del instrumento se desprende que abonó en su totalidad el precio convenido por dicha transmisión, lo que deja al cedente (actor) desprovisto de toda acción respecto del cesionario que cumplió en su totalidad con el contrato. Aunque acierte el recurrente en afirmar que en un contrato con prestaciones recíprocas la facultad de resolver se entiende implícita en la hipótesis de que una de las partes no cumpliera con su compromiso (conf. art. 1204, CC), para tornar operativa dicha facultad resolutoria debió demostrar que el cesionario incumplió las obligaciones asumidas con relación al contrato de transmisión, lo que no ha acreditado.
7- El incumplimiento de abono de las cuotas debidas al IPV (cedido) no habilitaba al ejercicio de la facultad resolutoria, ya que no constituía una obligación asumida a su respecto, sino obligaciones entre cedido y cesionario, quienes a partir de la cesión quedaron situados recíprocamente como partes del contrato transferido, y titulares de la totalidad de los derechos y obligaciones derivados del mismo.
8- Aun cuando fuera verdadera la afirmación del actor en orden a que conforme la contratación celebrada con la mencionada repartición (IPV) era a él a quien únicamente se le podía transferir el dominio, ello nada aporta a favor de su pretensión resolutoria, pues tal circunstancia (que no es posible corroborar porque no se adjuntó el instrumento) no coloca al cesionario en calidad de incumplidor, sino, en todo caso, es el propio actor quien ha quedado comprometido a escriturar a favor del cesionario.
9- El presupuesto básico para la procedencia de la resolución es el incumplimiento de la parte contra la cual se pretende ejercer el derecho de resolver. Por tanto, si no existe tal inejecución ni mucho menos una que resulte «esencial» para dar paso a la acción resolutiva, el rechazo de la demanda merece confirmación, sin perjuicio del derecho que le puede caber al actor de repetir los pagos al tercero cedido, en la medida que hayan beneficiado al demandado (arts. 914 y sgtes.), lo que no puede ser objeto de pronunciamiento en esta causa por cuanto no ha sido motivo de la traba de la litis y por tanto exorbita la competencia funcional de esta Alzada (arts. 330, 352 y 332, CPCC).
C2.ª CC Cba. 23/9/20. Sentencia N° 202. Trib. de origen: Juzg. 45.ª CC Cba. «Heredia, Gustavo Omar y otro c/ Vaca, Edgardo Daniel – Ordinario – Cumplimiento/Resolución de Contrato (Expte. 5805636)»
2.ª Instancia. Córdoba, 23 de septiembre de 2020
¿Es procedente el recurso de apelación de la parte actora?
La doctora Silvana María Chiapero dijo:
En estos autos caratulados: (…), venidos a este Tribunal de Alzada en virtud del recurso de apelación incoado por la parte actora contra la sentencia n.° 60, dictada con fecha uno de junio de dos mil veinte (1/6/20) por el Sr. juez de Primera Instancia y 45.ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, por la cual se dispusiera: «…Resuelvo: 1. Rechazar la demanda incoada por Gustavo Omar Heredia y Julia del Valle Córdoba, en contra de Edgardo Daniel Vaca. 2. Las costas serán impuestas a la parte actora conforme lo dispone el art. 130, CPCC. 3. [Omissis]». 1. Contra la sentencia (…), interpuso recurso de apelación la parte actora, que es concedido por la a quo. Radicados los autos en esta Sede, expresa agravios la apelante, que son confutados por la contraria. Dictado y consentido el proveído de autos, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. Promovida demanda ordinaria de resolución contractual en orden a obtener la restitución del inmueble objeto de boleto de compraventa por incumplimiento de las obligaciones a cargo del accionado, el magistrado de la anterior instancia –tras encuadrar el negocio habido entre las partes en la figura de la cesión de derechos y acciones (art. 1434, Código Civil)– resolvió rechazar la demanda e imponer las costas a la actora vencida. Para así decidir ponderó que: i) la actora transmitió al demandado su posición contractual pues no estaba en condiciones de hacerlo respecto de un derecho de propiedad que no tenía, ii) que el contrato se perfeccionó con la firma de las partes y iii) que las obligaciones fueron canceladas por el demandado, quien abonó el precio convenido. Sostuvo que el cedente pasó a ser un tercero, careciendo de acción respecto del cesionario (rectius) que cumplió en su totalidad con el contrato. Igualmente argumentó que si la intención de la actora –en su calidad de cedente– era desligarse de la responsabilidad de pago de las cuotas adeudadas al Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), impuestos y servicios, no debió abonar tales montos sino notificar al acreedor cedido (art. 1459, CC), diligencia que no cumplió. Entendió así que la cuestión debió ser dirimida en otra acción jurídica. 3. Agravios de la parte actora. Contra dicha resolución se alza la accionante quien se agravia de que el a quo hubiera interpretado que el instrumento base de la causa no constituye un contrato de compraventa sino una cesión de créditos. Dice que el sentenciante no podía concluir que pasaron a ser terceros habida cuenta que las obligaciones de los contratantes no se agotaban [en] la suscripción del convenio. Afirma que de los propios términos del contrato se sigue en forma clara e indubitable que si el comprador no cumplía con su obligación de cancelar las cuotas ante el IPV, les sería de toda imposibilidad a los vendedores otorgarle la escritura traslativa del dominio. Explica que por la propia tipología de la relación del actor -Sr. Heredia- con la mencionada repartición, es a él a quien únicamente se le transferiría el dominio y, materializada esa transferencia, podía escriturar a favor del adquirente, habida cuenta la expresa conformidad de su cónyuge. Destaca que de la convención celebrada surgen -conforme el art. 1323, CC- los elementos esenciales de la compraventa, esto es, la obligación de trasmitir la propiedad de la cosa vendida y obligación de pagar un precio cierto en dinero. Aclara que el pago del precio no se agotó con la entrega de la suma de quince mil setecientos pesos ($15.700), sino también la obligación de pagar ante el IPV la totalidad de las cuotas a partir de la número noventa (cláusula 3 boleto). Arguye que el a quo ha efectuado una errónea interpretación de lo normado en el art. 1434, CC, y que de ningún modo el Sr. Heredia cedió un crédito ya que –como surge del mismo contrato– revestía el carácter de deudor del IPV habida cuenta la adjudicación que se le había efectuado del inmueble objeto de dicha convención. Expresa que el a quo ha soslayado el art. 1435, CC, y no ha tenido en cuenta que si la obligación del cedente de traspasar derechos es a cambio de un precio en dinero, la cesión toma la forma de un contrato de compraventa. Adita que es principio sabido que en un contrato con prestaciones recíprocas la facultad de resolver se entiende implícita en la hipótesis de que una de las partes no cumpliera con su compromiso (conf. art. 1204, CC). Finalmente, explican que la actuación de su parte se ajusta a la normativa citada, pues, frente al incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado en las cláusulas segunda y tercera, procedieron en un todo conforme al art. 1204, CC y, ante la falta de respuesta, dispusieron resolver el contrato y accionar judicialmente. 4. Contestación del demandado. Luego de reseñar los antecedentes del caso y la resolución recaída, confuta los agravios esgrimidos. Respecto a la compraventa alegada por los actores, expresa que éstos no acompañaron el contrato con el IPV base de la operación que denuncian y que pretenden resolver. Supone, en virtud de las probanzas incorporadas, que el inmueble aún no se encuentra inscripto en el Registro General de la Propiedad y que, en virtud del boleto celebrado con el IPV, los actores solo tenían la posesión y el derecho a solicitar la escritura en los términos allí pactados (art. 1185 CC). En función de ello, afirma que los actores tenían derechos sobre el bien (a escriturar y a ocuparlo en carácter de poseedores) que solo podían transferir vía cesión de derechos, y no la propiedad. Interpreta el art. 1438, CC, y dice que la cesión no es un contrato innominado sino un contrato particular atendible con relación al tipo de derecho que se cede, que en el caso no es la propiedad sino la posesión. Aduce que el art. 1435, CC, contiene un principio que implica la aplicación de las reglas de género y especie entre compraventa y cesión que no alteran la naturaleza del contrato de que se trata. Advierte que descartada la trasmisión de propiedad, el boleto de compraventa –si no tiene las formalidades de ley (escritura pública)– solo puede ser cedido en los términos del art. 1434 y ss., CC. Manifiesta que si bien es cierto que el boleto refiere al otorgamiento de escritura pública por parte de los actores, no llegan a demostrar el porqué de tal afirmación. Expresa que queda claro que solo se transfiere el derecho sobre una cosa respecto del cual se paga un precio y debe cumplirse con el pago de las obligaciones que resultan del contrato que se cede, pero de ninguna manera puede afirmarse que se trata de un contrato de compraventa, cuando en definitiva solo se refiere a un boleto anterior, del cual aún quedan obligaciones pendientes, las que quedan a cargo de su parte en carácter de cesionario (Sr. Vaca). En cuanto al derecho a resolver expone que -tratándose de una cesión de derecho- la sola comunicación a los acreedores cedidos hubiera librado a los actores de los males que -dicen- atentaban en contra de su patrimonio. Aclara que no obstante ello, habiendo cumplido la cedente con la entrega y la cesionaria con el pago pactado, el contrato se encuentra cumplido y no hay motivo resolutivo alguno. Refiere a la entidad que debe revestir el incumplimiento a los efectos de declarar la resolución contractual y dice que no subsiste ninguna obligación de tipo esencial a reclamar entre las partes, pues el convenio que se celebró en 1999 establecía la cesión de derechos sobre un contrato y el pago de un precio por el derecho cedido, quedando solo subsistente la obligación de escriturar. Agrega que, siendo la obligación de pago de cuotas parte de lo que se cede, su incumplimiento no es esencial ya que en definitiva no es una obligación de las pactadas por la parte, sino una consecuencia del negocio celebrado (cesión de derechos). Advierten que si los actores abonaron obligaciones fue a causa de no comunicar la cesión operada y que de todas manera la falta de pago y pago posterior no dan derecho a la resolución de un contrato que se encuentra cumplido, pudiendo habilitar solamente la acción de repetición por lo pagado al tercero cedido, la cual no fue requerida en los presentes. Señalan que las intimaciones y emplazamientos realizados por los actores, antes de la tramitación de estos obrados, al inmueble en cuestión, cuando este ya se encontraba ocupado ilegítimamente por el Sr. Heredia, merecen las mismas consideraciones que las practicadas al denunciar la nulidad auspiciada en autos, por lo que deben ser tenidas sin valor convictivo alguno y carente de efectos, como requisito de intimación previa (art. 1204 segunda parte, CC). 5. Análisis de los agravios. De la reseña precedente, en especial de los términos del pronunciamiento objeto de recurso, se desprende que el magistrado de la anterior instancia ha calificado el contrato adjuntado por el actor a la presente demanda, y titulado «Boleto de compraventa inmobiliaria» como un contrato de cesión de derechos y acciones enmarcado en el art. 1434, Código Civil -vigente al tiempo de su celebración- por el cual la actora transmitió al demandado su posición contractual pues -sostuvo el a quo– no estaba en condiciones de hacerlo respecto de un derecho de propiedad que todavía no tenía. En el CC derogado no estaba prevista específicamente la llamada «cesión de posición contractual» -que ahora ha tenido expresa recepción legal (art.1636 y sgtes., CCCN) -; sin embargo, la figura había sido creada académicamente a través de la interpretación doctrinaria de diversas normas, sobre la base del reconocimiento de la autonomía de la voluntad de los particulares que permite a las partes de los contratos en ejecución o con prestaciones pendientes –cualquiera fuera la posición que ostenten– puedan transmitirla a cualquier título, y bajo las circunstancias que de acuerdo con la ley, encuentren adecuadas a sus pretensiones. La doctrina especializada sostenía que el acuerdo de voluntades que constituye la esencia del contrato no puede cederse; lo que se transmite en cambio son los derechos y obligaciones que nacen de ese mismo acuerdo. De tal manera existe el contrato básico y tres partes perfectamente identificadas a saber: el «cedente» (quien es parte en el contrato transmitido y realiza la transmisión), el «cesionario» que es el tercero que viene a sustituirlo, y el «cedido» que es la otra parte del contrato base. Ya antes de la sanción del CCCN la doctrina venía marcando que se trataba de una forma contractual autónoma y unitaria que provocaba la sustitución de un tercero «cesionario» de la posición jurídica de uno de los contratantes (cedente), de allí que se la denominara «sustitución de la posición contractual» (Carrer, Mario, «Cesión de posición contractual», Ediciones de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba). Los efectos de la institución consisten en que a partir de la cesión, y en su caso, desde la notificación a la parte «cedida», el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el cesionario. Ello, claro está, sin perjuicio de los derechos del contratante cedido en contra del cedente en caso de incumplimiento de su cesionario, derecho que solo que podrán ser ejercidos una vez notificados de dicha cesión o transmisión. Es decir que los efectos de la cesión operan en distintos momentos, entre las partes (cedente y cesionario) desde que se formaliza la cesión, en tanto que respecto del contratante cedido, recién a partir de la notificación, oportunidad en que pasa a serle oponible. Así las partes (cedente-cesionario) deben notificar al otro contratante «cedido» a los fines de la oponibilidad de la cesión frente a terceros. Antes de la sanción del CCCN se sostenía que el asentimiento de la parte cedida no era imprescindible para el perfeccionamiento de la cesión, sino solo para la liberación del cedente. En cambio, el CCCN requiere la conformidad del cedido para que la cesión se vea perfeccionada. Pero, en ambos regímenes la cesión de la posición contractual comienza a producir los efectos traslativos que le son propios, interpartes, desde su celebración, ya que a partir de allí se produce la transmisión del complejo de derechos y obligaciones que ostentaba el cedente al cesionario «como un todo». En cambio, respecto del contratante cedido siempre será menester su anoticiamiento para que la transmisión le sea oponible, y para que el cedente quede fuera del vínculo contractual originario y, eventualmente, liberado de toda responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones que emergían de él. En ese marco legal, el libelo recursivo no logra demostrar el yerro sentencial en orden a la calificación jurídica. El actor limita su queja a calificar el contrato originario como «boleto de compraventa» expresando su disconformidad con el encuadre jurídico formulado, sin advertir que el fallo no desconoce que se celebró una compraventa de inmueble (aunque sin la forma impuesta por la ley para transferir derecho real). Pero ello no empece que el actor «cedente» transmitió al demandado «cesionario» el conjunto de derechos y obligaciones que quedaban pendientes de ese contrato bilateral con prestaciones pendientes, esto es, que no se encontraban ejecutados en su totalidad en ambos polos de la relación contractual, lo que implicó la sustitución del contratante originario (cedente) por un tercero (cesionario) que se ubicó en la misma posición del transmitente. La crítica no distingue claramente el contrato base, del contrato de cesión de posición contractual propiamente dicho, por el cual el cedente transmitió al cesionario sus derechos y obligaciones emergentes del contrato base con prestaciones pendientes de ser ejecutadas. Y esa postura procesal se contradice con los propios términos del contrato traído por el mismísimo actor como base de su demanda, del que surge en su cláusula 4 lo siguiente: «Obligación de escriturar. Las partes convienen que el inmueble es transferido es (rectius «en») lo que hace a su propiedad al comprador, por lo que arbitrarán todos los medios a su alcance a los fines de el (rectius «del») traspaso de la titularidad registral del mismo a nombre de la parte compradora, tanto a través de escritura de cesión como de escritura de compraventa, cuando ello fuera posible por la legislación aplicable al inmueble de marras. El vendedor se obliga a escriturar el inmueble dentro del plazo de 30 días desde el requerimiento que formal y fehacientemente le formule el comprador en tal sentido, ante el escribano que el comprador designe, comprometiéndose a abonar el porcentaje que por ley le corresponde abonar a la parte vendedora en lo ateniente a la confección de la correspondiente escritura, sea de cesión o de compraventa». Tampoco ha intentado revertir otro aserto sentencial, cual es que frente a la cesión de posición contractual que el actor (cedente) efectuara a favor del demandado (cesionario), la conducta que debió ejecutar el Sr. Heredia para liberarse de toda obligación pendiente a favor del su contratante originario (IPV «cedido») era acreditar la notificación de dicha cesión al co-contratante cedido. Pero el segmento del fallo que demuestra con mayor contundencia la razón de su vencimiento, y que tampoco ha sido blanco de crítica suficiente, es que las constancias adjuntadas demuestran que las obligaciones asumidas por el demandado en el contrato suscripto fueron íntegramente canceladas. Del propio tenor del instrumento se desprende que el mismo abonó en su totalidad el precio convenido por dicha transmisión, lo que deja al cedente (actor) desprovisto de toda acción respecto del cesionario (rectius) que cumplió en su totalidad con el contrato (vide cláusula 5 Precio de la operación). Aunque acierte el recurrente en afirmar que en un contrato con prestaciones recíprocas la facultad de resolver se entiende implícita en la hipótesis que una de las partes no cumpliera con su compromiso (conf. art. 1204, CC), para tornar operativa dicha facultad resolutoria debió demostrar que el cesionario incumplió las obligaciones asumidas con relación al contrato de transmisión, lo que no ha acreditado. El incumplimiento de abono de las cuotas debidas al IPV no habilitaba al ejercicio de la facultad resolutoria, ya que no constituía una obligación asumida a su respecto, sino obligaciones entre cedido y cesionario, quienes a partir de la cesión quedaron situados recíprocamente como partes del contrato transferido, y titulares de la totalidad de los derechos y obligaciones derivados del mismo. Además, aun cuando fuera verdadera la afirmación del Sr. Heredia en orden a que conforme la contratación celebrada con la mencionada repartición (IPV) era a él a quien únicamente se le podía transferir el dominio, ello nada aporta a favor de su pretensión resolutoria, pues tal circunstancia (que no es posible corroborar porque no se adjuntó el instrumento) no coloca al cesionario en calidad de incumplidor, sino en todo caso, es el propio actor quien ha quedado comprometido a escriturar a favor del cesionario conforme la cláusula contractual transcripta precedentemente. En suma, el presupuesto básico para la procedencia de la resolución es el incumplimiento de la parte contra la cual se pretende ejercer el derecho de resolver. Por tanto, si no existe tal inejecución ni mucho menos una que resulte «esencial» para dar paso a la acción resolutiva, el rechazo de la demanda merece confirmación, sin perjuicio del derecho que le puede caber al actor de repetir los pagos al tercero cedido, en la medida que hayan beneficiado al demandado (arts. 914 y sgtes.), lo que no puede ser objeto de pronunciamiento en esta causa por cuanto no ha sido motivo de la traba de la litis y por tanto exorbita la competencia funcional de esta Alzada (arts. 330, 352 y 332, CPCC).
Los doctores Delia Inés Rita Carta de Cara y Fernando Martín Flores adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
A mérito del resultado del Acuerdo que antecede,
SE RESUELVE: 1. Rechazar la demanda y en consecuencia confirmar el resolutorio apelado en todo cuanto decide y ha sido motivo de agravios. 2. Imponer las costas al apelante atento revestir condición de vencido (art. 130, CPC) (…)
Silvana María Chiapero – Delia Inés Rita Carta de Cara – Fernando Martín Flores♦
ESCUCHAR
