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2– Presentadas las cuentas por quien las rinde, es deber del que las recibe expresar en términos concretos todos los cargos u observaciones que se consideren procedentes.
3– En la especie, la asamblea que reprobó las cuentas nada dice en concreto, sólo consideró la necesidad de que fueran revisadas por un profesional –auditoría contable–. Con posterioridad a la realización de la auditoría, la asamblea puede realizar las observaciones que estime conducentes, tras lo cual el administrador debe efectuar las aclaraciones del caso. Sin embargo, en autos nada de ello ha sido dispuesto, a pesar de lo cual pretenden los quejosos que con base en las deficiencias que se indican en la pericia contable, se considere incumplida la obligación de rendir cuentas y apoyado en tal causal se la remueva a la responsable de la administración, lo que luce abiertamente arbitrario.
¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por los actores?
La doctora
1. En contra de la sentencia Nº 23 de fecha 10/2/04 dictada por el Juzgado de Primera Instancia y 50a Nom. CC, interpuso recurso de apelación por la parte actora. La acción de remoción iniciada por quienes se presentaron en el carácter de copropietarios del Edificio Carinar II en contra de la administradora del consorcio de propietarios, Sra. María Catalina Racca, alegando incumplimiento del deber de rendir cuentas, obstaculizando y ocultando documentación y no acatar las resoluciones del consorcio, resultó rechazada en primera instancia, motivo por el cual, interponen parte de los accionantes recurso de apelación en contra de lo así decidido. 2. En un primer aspecto, y en lo que respecta a la observación que realiza la apelada a la presentación del Sr. Roberto José Torre, debo decir que la misma debe ser admitida. En efecto, de acuerdo a las constancias de autos queda corroborado que la persona mencionada a más de que carece de participación, tampoco adjuntó elementos de juicio que permitan ser encuadrados en los términos del art. 432 inc. 2, CPC. Por ende, la exposición que realiza el Sr. Torre en su nombre se debe tener por inexistente. Sin embargo no encuentro razón al apelado en que dicha situación pudiera generar costas, puesto que no se trata de una incidencia, sino de la constatación de una circunstancia procesal que logró el efecto dispuesto precedentemente. Por otra parte, se advierte que tampoco pueden ser consideradas las quejas efectuadas por las Sras. Solange Torre Sanrame y Amanda Juliana Sciappaquercia, por haber quedado firme la admisión de la excepción de falta de acción que se interpusiera en su contra al no haber sido motivo de observación ese decisorio en la Alzada. 3. Agravia a los quejosos, que se afirme que la administradora del Consorcio Carinar II cumplió con la obligación de rendir cuentas y que la circunstancia de que no hayan sido claras o existieren problemas respecto a la documentación respaldatoria es otra cuestión que se dispuso zanjar por vía de auditoría. Indican errada la aseveración, señalando que la administradora tenía la obligación de suministrar una explicación clara de cada negocio, agregando en cada caso la documentación respectiva y que en base a ello, la Sra. jueza debió analizar si la rendición de cuentas lo había sido en forma y si reunía los requisitos establecidos por la ley. Siguiendo tal perspectiva, se quejan de que no se valorara la prueba pericial, aduciendo que de aquélla emerge claramente que la pretensa rendición de cuentas de la administradora no se ajusta a derecho. Entrando al análisis, adelanto opinión en el sentido de que no pueden admitirse las quejas expuestas por los apelantes. La demanda entablada en autos persiguiendo la remoción de la administradora del Edificio Carinar II, se funda en que la demandada no ha cumplido con su obligación de rendir cuentas por impedir y obstaculizar la realización de la auditoría dispuesta en la asamblea del Consorcio de propietarios y ocultar maliciosamente la documentación respaldatoria de la rendición, que acusan, nunca había sido puesta a disposición de los copropietarios. Teniendo en miras los hechos que quedaron acreditados en la causa, la jueza de primer grado llegó a la conclusión de que no se había probado que la administradora hubiera incurrido en las conductas denunciadas, lo que la llevó a rechazar la demanda. De acuerdo a como han quedado conformados los hechos en la resolución impugnada, que no ha sido motivo de agravio, y pruebas rendidas en la causa, se observa que la Sra. Racca, en su carácter de administradora, tras la petición de un grupo de propietarios, convocó a Asamblea Ordinaria a los fines de rendir cuentas de la administración de los períodos 30/9/97 al 26/8/99, comunicando en la convocatoria que la documentación y comprobantes relacionados con la rendición de cuentas quedaba a disposición de los miembros del Consejo de Propietarios o cualquier copropietario que deseara ejercer su control, en el lugar y horarios de atención que disponía al efecto. No existe denuncia de que los interesados se hayan visto impedidos de acceder, de acuerdo a lo ofrecido, a la documentación concerniente a la rendición, previo a que se realizara la Asamblea que las trataría. Conformada la reunión de propietarios, se dejó constancia en el Acta respectiva de que no se aprobaban los balances, sin especificar los motivos u observaciones, salvo en lo que hace a uno de los rubros, y se dispuso la designación de un contador para efectuar una auditoría de la administración. Por otra parte, ha quedado descartado en la causa, y tampoco ha sido motivo de agravio, que la administradora hubiera presentado obstáculo para la concreción de la auditoría propuesta. Conforme los hechos relatados, no puede imputarse incumplimiento de rendición de cuentas por parte de la obligada por las causales que se alegaron en la demanda, en cuanto convocó a los propietarios para que se tratara en asamblea la rendición de los ejercicios 97/99, puso a disposición de los interesados la documentación atinente y las presentó en la referida asamblea, todo lo cual descarta de plano que se encuentre incumplida la obligación de rendir cuentas desde la perspectiva que fue acusada. Ahora bien, que la obligación no pueda considerarse cumplida por deficiencias a las que ahora traen a colación los quejosos y en base a las cuales pretende que sea valorado el informe pericial contable, son cuestiones que no habían sido motivo de la litis, ni se condice con los hechos originariamente denunciados. Se expuso en la demanda que la Sra. Racca no había cumplido con su deber de rendir cuentas al impedir y obstaculizar la realización de la pericia dispuesta por el consorcio, ocultar documentación, como que aquélla nunca fue puesta a disposición de los interesados. En tal sentido se dijo de manera expresa: “…la Sra. María Catalina Racca incurrió en falta grave y severa en su deber de rendir cuentas al impedir y obstaculizar la realización de la pericia dispuesta por la asamblea del Concorsio de Propietarios del Edificio Carinas II, ocultación maliciosa de la documentación respaldatoria de la misma y la cual nunca había sido puesta a disposición de los copropietarios, llegando incluso a desobedecer la orden judicial de poner a disposición del Tribunal dicha documentación cuando así le fue requerido…”. Ninguna de los hechos denunciados han quedado corroborados con la prueba rendida, como expresamente lo analizó la sentenciante y en tal sentido nada argumentan los impugnantes. Las circunstancias de las que pretenden valerse los quejosos en esta instancia, a partir de las deficiencias de que pudiera adolecer la rendición en base al informe pericial, a tal punto que se considere por no efectuada la rendición, exceden el marco en que había quedado trabada la litis, y desde esta perspectiva la apelación no puede ser admitida. Sin perjuicio de lo expuesto, y a sabiendas de que la sola observación resulta suficiente para el rechazo del recurso, si se analizara la procedencia de la remoción a la luz de que el incumplimiento de la obligación de rendir cuentas radica en los defectos que adolece la concretada por la responsable, de acuerdo a los elementos con que se cuentan en autos, la demanda tampoco podría prosperar. En efecto, la ausencia de libro diario y la existencia de planillas móviles de egresos e ingresos con que se maneja la administración, en lo que hace a la rendición de cuentas, es una circunstancia que no aparece nueva para los administrados, ni existen antecedentes de que fuera motivo de reclamo por parte del consorcio, ni de impedimento para considerar las cuentas en ejercicios anteriores, por lo menos no se alega antecedente al respecto. Es sabido que no está reglamentado el modo en que deben ser presentadas las cuentas. La exactitud que parece que pretenden hoy los demandantes en el modo en que debía efectuarse la rendición para que pudiera considerarse cumplida, aparece al menos sorpresiva, y denota a su vez un cambio que, de mínima, hubiera correspondido dar noticia a la administradora para que acomodara su rendición a las nuevas exigencias, cuestión que incumbía a la asamblea. Por otra parte, una vez presentadas las cuentas por el que las rinde, es deber de quien las recibe, expresar en términos concretos todos los cargos u observaciones que se consideren procedentes. No puede ignorarse que la asamblea que reprobó las cuentas nada dice en concreto, dado que consideró la necesidad de que sean revisadas por un profesional aludiendo para ello a una auditoría contable. Tras la auditoría, podría la asamblea sentirse en condiciones de realizar las observaciones que estime conducentes denunciando ausencias o deficiencias en la documentación o cualquier otra que considerare menester, tras lo cual el administrador deberá efectuar las aclaraciones del caso. Nada de ello ha sido dispuesto, a pesar de lo cual pretenden los quejosos que en base a las deficiencias que se indican en la pericia contable se considere incumplida la obligación de rendir cuentas y apoyado en tal causal se la remueva a la responsable de la administración, lo que luce abiertamente arbitrario. Consecuentemente voto por la negativa.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden el Tribunal
RESUELVE: Rechazar la apelación con costas.
