QUIEBRA

ART. 146, 2º párr., LCQ. BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES. Oponibilidad. Requisitos de procedencia. BUENA FE. Interpretación normativa
1– La norma del art. 146, LCQ, contiene dos partes claramente diferenciables: por un lado, se ocupa de los denominados contratos preliminares y de aquellos contratos celebrados sin cumplimiento de los recaudos legales, reglando que no son exigibles al concurso, salvo cuando pueda continuarse por éste y existiere autorización judicial. En segundo lugar, se refiere al boleto de compraventa de inmuebles y su oponibilidad al concurso.

2– La buena fe del adquirente del bien es el requisito exigido por el art. 146, 2º párr., LCQ, para la oponibilidad de la transferencia; está vinculada al conocimiento por el comprador del estado de cesación de pagos del vendedor o a la realización de una operación simulada entre las partes. Su prueba proviene de la presunción legal, quedando a cargo del funcionario del concurso o de los acreedores la posibilidad de aportar prueba en contrario en base al principio sentado por los arts. 2536 y 2362, CC.

C3a. CC Cba. 4/8/05. Sentencia Nº 127. Trib. de origen: Juz. 26ª.CC Cba. «Hermida Mercedes Teresa Esther –Escrituración en: Milquevich, Rubén Ignacio – Quiebra Indirecta»

2ª. Instancia. Córdoba, 4 de agosto de 2005

¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la incidentista?

La doctora Beatriz Mansilla de Mosquera dijo:

1. La Sra. Mercedes Hermida mediante incidente de verificación tardía persigue el cumplimiento de la obligación de hacer por parte del fallido consistente en la inscripción a su nombre, previo levantamiento de cautelares que lo impiden, del inmueble que adquiriera al Sr. Milquevich y cuya operación se instrumentara en la Escritura Pública N° 118 Sección “A”, labrada por el escribano Miranda (Reg. 78). El juez de primer grado no hizo lugar a lo peticionado, lo que llevó a la incidentista a interponer recurso de apelación en contra del resolutorio que así lo dispuso. En su queja la apelante denuncia incongruencia entre lo resuelto en primera instancia y lo pretendido en la demanda, aludiendo que el a quo interpretó que se demandaba la escrituración del inmueble adquirido al fallido, cuando en realidad la escritura ya existía, y lo único que se reclama es el allanamiento de los obstáculos que impiden la inscripción registral de aquella. En consecuencia sostiene que las consideraciones tenidas por el juez del concurso referidas a las constancias del juicio principal, parentesco, convivencia y posesión, no alcanzan para desvirtuar los extremos que surgen del instrumento público válido, pues sólo debía expedirse sobre la inscripción, sin entrar a juzgar el negocio comercial que culminó en la escritura, que hace plena fe del negocio realizado y no fue argüida de falsa. A mi juicio la queja no puede ser atendida. Es claro que la pretensión se encuentra dirigida a la obligación de transferir la propiedad del inmueble adquirido por la insinuante en mérito a que la escritura en la que se instrumenta el negocio no ha sido inscripta. La principal obligación que el contrato de compraventa de un inmueble impone al vendedor es la de atribuir al comprador el carácter de propietario de la cosa vendida. Para que el adquirente se convierta en titular del derecho real de propiedad será necesario además del título, la concurrencia del modo a través de la tradición y la inscripción registral. Es dable aclarar asimismo que mientras la tradición es una exigencia sustancial y constitutiva del dominio, la inscripción en el Registro atañe al perfeccionamiento del acto que pueda ser opuesto a terceros. El art. 146, LCQ, se ocupa en primer lugar, de los denominados precontratos o contratos preliminares y de aquellos contratos celebrados con ausencia del cumplimiento de los recaudos legales, reglando que no son exigibles al concurso, salvo cuando pueda continuarse por éste y existe autorización judicial. El segundo párrafo hace alusión específica al boleto de compraventa de inmuebles regulando su oponibilidad al concurso. La Exposición de Motivos de la ley 19551 ponía de manifiesto que el primer párrafo se aplica genéricamente a las maneras de estipular convenciones, en tanto que el segundo alude específicamente a la aplicación del texto del art. 1185 bis, CC. En el sub lite, la adquirente se encuentra en posesión del bien y la venta se ha celebrado respetando las formalidades legales, faltando la registración de la respectiva escritura, que no había podido concretarse a la data de la presentación concursal. A mi entender, el tratamiento de la cuestión, incluso para que pueda prosperar el reconocimiento a favor de la solicitante, no puede ser desligado de la norma del art. 146, LCQ; de otra manera, la mera ausencia de inscripción registral torna inoponible a los terceros la titularidad dominial alegada (léase masa de acreedores y embargantes). Es indudable que no se condice la consecuencia señalada con la pretensión de la quejosa que, por el contrario, requiere la perfección del dominio a su nombre. En consecuencia, ante el concurso del denunciado transmisor, el único camino que necesariamente debe transitar la insinuante para lograr su cometido lo es bajo el amparo de la normativa concursal aplicada por el sentenciante y que por otra parte es a la que acude la insinuante para fundar su pretensión en el libelo introductorio. El art. 146, LCQ, exige, para que la transferencia resulte oponible y con ello pueda ser admitida la obligación de transmitir con las formalidades legales o perfeccionar la venta como en el caso, la buena fe por parte del adquirente del bien, que en el caso es lo que ha sido puesto en tela de juicio por la sindicatura al denunciar circunstancias que rodean el negocio, que llevan al juzgador al convencimiento de su ausencia por parte del adquirente. La buena fe se encuentra vinculada con el conocimiento por el comprador de la cesación de pagos del vendedor o con la realización de una operación simulada entre las partes, y la defensa relacionada con dicho conocimiento puede ser invocada por el síndico al expedirse sobre la pretensión del adquirente. No es correcto que la buena fe deba ser probada por el adquirente como lo afirma la sindicatura, siendo que la misma proviene de la presunción legal, queda a cargo del funcionario del concurso o de los acreedores la posibilidad de aportar prueba en contrario, en base al principio sentado por los arts. 2356 y 2362, CC. Tampoco puede confundirse la ausencia de buena fe con la existencia o no del negocio, como pretende traer a colación la agraviada, al argumentar que no es tema de la litis por no haber sido argüida de falsa la escritura pública en que se instrumenta la compra, siendo esta última situación ajena a la cuestión. En concreto, partiendo de que la veracidad de las circunstancias en la que se sostiene que el adquirente no obró de buena fe no ha merecido reproche por parte de la apelante, debo decir que coincido en un todo con la apreciación del a quo, pues considero que aquellas conforman evidencias más que suficientes para arribar a tal conclusión. En efecto, es un dato objetivo de acuerdo con la fecha de inicio de cesación de pagos declarada en la falencia del Sr. Milquevich, que el acto ha sido celebrado encontrándose el vendedor en dicho estado, surgiendo a partir de situaciones tales como la relación de parentesco por afinidad que une a las partes del negocio (madre de su cónyuge) y la convivencia del fallido y su cónyuge con los padres de aquella, una fuerte presunción que no ha merecido prueba en contrario, de que tal situación no podía ser desconocida por la adquirente. A lo que se suman para arribar a tal conclusión, indicios tales como la continuación del uso del bien por parte del vendedor luego del negocio; el no haber sido acreditado el carácter de inquilina de la incidentista de quien presuntamente detenta la tenencia del inmueble de acuerdo al acta de constatación a que hace referencia el sentenciante, como la conducta desinteresada de la adquirente en lo que hace a la inscripción de la escritura al haber pasado alrededor de seis años entre la celebración de la venta y la intimación del escribano Miranda anoticiando a la adquirente por carta documento de que la escritura no había sido inscripta por existencia de embargos sobre la propiedad. En definitiva, resulta contundente que la incidentista no obró con buena fe respecto al estado de cesación de pagos en que se encontraba el vendedor, lo que impide reconocer el crédito pretendido. Consecuentemente la apelación debe ser rechazada.

Los doctores Julio L. Fontaine y Guillermo E. Barrera Buteler adhieren al voto de la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal

RESUELVE: Rechazar la apelación con costas a cargo de la incidentista (art. 130, CPC).

Beatriz Mansilla de Mosquera – Julio L. Fontaine – Guillermo E. Barrera Buteler ■