Intimación previa al desalojo. Art. 5, ley 23091. MORA. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. Extemporaneidad del pago. Improcedencia para evitar el desalojo
1– Para que sea “procedente la vía del pago por consignación es necesario que concurran ciertos requisitos: la existencia de una obligación; que ésta se halle en estado de cumplimiento y que existan dificultades que obsten al pago directo”.
2– Al comentar el art. 1579, CC, se ha sostenido que «la resolución del contrato por falta de pago, en casos de locación de inmuebles…, se hace efectiva en el mismo juicio sumario de desalojo, no siendo necesaria una demanda previa con aquel objeto, como tampoco es menester realizar otro juicio con posterioridad».
3– El análisis de la consignación debe efectuarse en el marco de la relación contractual existente entre las partes. El deudor conserva el derecho de satisfacer la prestación debida; tiene el derecho a purgar la mora; pero también es cierto que al acreedor le asiste el derecho a solicitar la resolución del contrato cuando se configura una causal de desalojo: falta de pago (art. 1579, CC). A modo de nivelación de las atribuciones que surgen para una y otra parte, y para evitar que el locatario sea sorprendido en su accionar, se ha instaurado el requisito de la intimación previa.
4– El objetivo finalístico del art. 5, ley 23091, consiste en «dejar fehacientemente establecida la mora del locatario y para que éste no sea sorprendido por la acción del locador». El locatario puede purgar la mora si paga en el plazo de diez días los cánones locativos adeudados y sus intereses –los convenidos–, independientemente del reclamo que pudiere ejercer respecto de éstos. Tal atribución –posibilidad de consignar– caduca si se ha demandado la rescisión del contrato de locación.
5– La doctrina señala como uno de los supuestos en que procede el pago por consignación según el art. 757, CC: “a) Cuando el acreedor no quisiera recibir el pago ofrecido por el deudor (inc. 1). Según opinión general, para que proceda la consignación el actor debe probar la negativa del acreedor a recibir el pago. Nos parece que el problema está mal encarado. La prueba de la negativa tiene interés en el juicio de consignación, pero sólo a los efectos de establecer quién ha de cargar con las costas. En efecto, si intentada la consignación el acreedor dice que él no se ha negado a recibir el pago, ello implica que también en ese momento acepta lo que se le ofrece. Rechazar la consignación sería absurdo, puesto que el deudor desea pagar y el acreedor desea recibir. Lo único que queda en juego es la razonabilidad de la acción. Lo que procede, por consiguiente, es aceptar la consignación e imponer las costas al actor. Claro está que el acreedor podrá tener un interés actual en rechazar el pago, como ocurriría si quiere sostener la resolución del contrato…”.
6– En el sub lite, no existe prueba fehaciente de que efectivamente se haya ofrecido el pago, sin que sea suficiente la mera voluntad. Es común que el juicio de consignación se prepare con una invitación de pago, que en caso de no recibirse desencadena la consignación judicial. El locatario cursó carta documento rechazada en sus términos por el locador, sin que ante el rechazo efectivizara el depósito correspondiente. Esto determina que la carta documento tan sólo puso de manifiesto una mera voluntad pero no un “real” ofrecimiento. La consignación judicial no le exime al locatario –durante la sustanciación de ambas acciones– de continuar abonando los alquileres y demás obligaciones emergentes del contrato de locación. Tal reticencia, falta de cumplimiento, determina el rechazo de la acción.
16630 – C4a. CC Cba. 26/9/06. Sentencia Nº 116. Trib. de origen: Juz. 31ª CC Cba. «Sarmiento, Daniela c/ Bernasconi, Walter Oscar – Abreviado – Consignación de Alquileres – Recurso de Apelación»
2a. Instancia. Córdoba, 26 de setiembre de 2006
¿Procede el recurso de apelación interpuesto por la parte actora?
La doctora Cristina E. González de la Vega de Opl dijo:
I. Contra la sentencia Nº 70 de fecha 31/3/05 dictada por el juez del Juzgado de 1ª. Instancia y 31ª Nom. CC de esta ciudad –que dispuso: «I)Rechazar la demanda de consignación efectuada por Daniela Sarmiento en contra de Walter Oscar Bernasconi, con costas… II) Remitir los antecedentes a la Justicia del Crimen ante la posible comisión del delito de usura, tipificado por el art. 175 bis, CP…»–, el actor deduce apelación, que ha sido fundada en esta sede y respondida por la contraria. Proveído autos queda la presente en estado de resolver. II. (Omissis). III. El rechazo de la demanda provoca el disenso de la actora por las siguientes razones: 1) aduce que el fallo es inequitativo, pues niega al deudor toda posibilidad de consignación aun cuando ofrezca purgar la mora en la cantidad debida por intereses. Esgrime que la contraria se negó a recibir el dinero más un interés del 2 % mensual. 2) Sostiene que la sentencia no fija correctamente los términos de la litis, ya que a fs. 5 obra carta-documento donde se ratifica el ofrecimiento de pago, y la acreedora rechaza formalmente porque reclama intereses pactados, del 2% diario o sea el 720% anual, con más cláusula penal de $ 20 por día de atraso y gastos no definidos, según planilla de fs. 28, que pone de manifiesto la ilegitimidad de la pretensión. 3) Atribuye arbitrariedad considerando que lo que primero debió hacer el juzgador es ponderar lo que su parte ofreció en pago y después analizar si la consignación era o no suficiente. 4) Critica que el señor juez a quo analiza el tema como si fuera la obligación de dar una cosa y olvida que en materia de sumas de dinero el deudor moroso tiene siempre la posibilidad de liberarse pagando los intereses debidos. Aduce que el emplazamiento efectuado por el locador era contrario a derecho, exigía un pago indebido, que no habilitaba el desalojo. 5) Señala que el juez no definió qué es lo que se debía pagar en concepto de intereses moratorios y que a estar por el concreto rechazo de la consignación, consideró legítimo el emplazamiento de fs. 4 y 6 y contestación de demanda; pero contradictoriamente dijo que tales exigencias y pagos de fs. 7/11 constituían delito y remitió los antecedentes a la Justicia del Crimen. Señala, además, que el argumento de que la consignación es tardía resulta errado porque se inició dentro del plazo de seis días para la contestación de la demanda de desalojo y para probar en forma incontrastable que la contraria se negaba y se niega aún a recibir el pago de los alquileres con más intereses del 2% mensual, y segundo, porque quien se encontraba en mora era el acreedor en recibir el pago. IV. La sentencia bajo recurso rechaza la demanda de consignación por ser tardía pues se inicia después del planteo de la demanda de desalojo (configurada la causal y una vez vencido el tiempo del emplazamiento fijado por el art. 5, ley 23091). El rechazo también se sustenta en que el actor no acredita el efectivo ofrecimiento de pago más los intereses que estimaba corresponder y la negativa del acreedor a recibirlos; además merita que tampoco mantuvo el depósito durante la sustanciación del presente. V. Cuadra recordar que para que sea “procedente la vía del pago por consignación, es necesario que concurran ciertos requisitos: la existencia de una obligación; que la misma se halle en estado de cumplimiento y que existan dificultades que obsten al pago directo” (Cazeaux, Pedro N., Trigo Represas Félix A., Derecho de las obligaciones, 3a. edic., LEP, La Plata, 1991, T. III, p. 253). Vinculado al estado de cumplimiento de la obligación que se procura satisfacer al ocurrir el deudor a la vía de la consignación judicial, se advierte que en el sublite el acreedor, para resistir la pretensión invoca la extemporaneidad de la misma por haber iniciado acción de desalojo con anterioridad. Vale decir, se invoca resolución del contrato de locación por falta de pago. Al comentar el art. 1579, CC, se ha sostenido que «la resolución del contrato por falta de pago, en casos de locación de inmuebles, como se ha expuesto, se hace efectiva en el mismo juicio sumario de desalojo, no siendo necesaria una demanda previa con aquel objeto, como tampoco es menester realizar otro juicio con posterioridad» (Belluscio, Augusto C. – Zannoni, Eduardo A., Código Civil, t. 7, p. 492). De tal modo, el análisis de la consignación debe efectuarse en el marco de la relación contractual existente entre las partes y a partir de las normas específicas que habilitan al deudor-locatario a purgar la mora. En términos generales, el deudor conserva el derecho de satisfacer la prestación debida, tiene por tanto el derecho a purgar la mora; pero también es cierto que al acreedor le asiste a su vez el derecho a solicitar la resolución del contrato cuando se configura, en lo que aquí concierne, una causal de desalojo: falta de pago (arg. del art. 1579, CC). Se ha dicho que «Al ser el pago del precio la obligación más fundamental del locatario», estipulándose fecha, lugar y mora automática (arts. 1197 y 509, CC) (Salvat, Raymundo – Acuña Anzorena, Arturo, Tratado de Derecho Civil Argentino. Fuentes de las Obligaciones, t. II, p. 158), ante su inobservancia o incumplimiento se habilita al locador «a reclamar la rescisión del contrato y el desalojo» (Rezzónico, Luis, Contratos, t. 2, p. 381), toda vez que los únicos requisitos de fondo que hacen a la viabilidad del desalojo por falta de pago son: la existencia de una relación locativa cierta y el retraso moroso en el pago del alquiler» (Salgado, Alí, Locación, comodato y desalojo, p. 111 y ss.). A modo de nivelación de las atribuciones que surgen para una y otra parte, y para evitar que el locatario sea sorprendido en su accionar, se ha instaurado el requisito de la intimación previa. El objetivo finalístico del art. 5, ley 23091, consiste en definitiva en «dejar fehacientemente establecida la mora del locatario y para que éste no sea sorprendido por la acción del locador» (SC Bs. As., Ac. 47.462, 27/4/1993, «Hotel Winter v. Organización Hotelera Alfa SA s/ Desalojo»; SC Bs. As., Ac. 44.399, 16/7/1991; «Di Stefano, Galdino v. Martín, Alicia s/ Desalojo», AyS, 1991-II-483; Ac. 54.664, 22/2/1994; «Rodríguez, Edgardo D. v. Blanco, Hugo A. Pascual s/ Desalojo», AyS, 1994-I-66; Ac. 50.262, 12/4/1994; «Goncalvez Alferes, Leonardo y otro v. Asociación Mutual de Acción Justicialista y otros s/ Desalojo», AyS, 1994-I-608). En este aspecto, se sigue idéntica interpretación de la Corte Federal (CS, 22/12/1994, «Estancia ‘Los Nogales’ v. Banco Central «, ED, 162-679, JA 1995-II-426). Resulta claro entonces que el locatario puede purgar la mora si paga en el plazo de diez días los cánones locativos adeudados y sus intereses, esto es, los convenidos, independientemente del reclamo que pudiere ejercer respecto de los mismos. Pero tal atribución –posibilidad de consignar– caduca si se ha demandado la rescisión del contrato de locación. Y éste ha sido el camino seguido por el locador, quien ante la falta de pago de dos meses consecutivos cursó la intimación del art. 5 de la ley de locaciones; vencida aquella, deduce demanda de desalojo por falta de pago, cuya admisión posee efectos rescisorios de la relación contractual con efectos retroactivos al día de la presentación de la demanda. Ello hace que la consignación deducida por el locatario con posterioridad carezca de efectos para redimir la mora, ya que el locador ha elegido, optado, por la vía resolutoria del contrato de locación con antelación. En esta línea se encuentra el juicio seguido por el juez de la instancia anterior, como se expone en el desarrollo del considerando nº II. Por otra parte, cabe señalar que el rechazo de la demanda se sustenta además en que la consignación no se ajusta objetivamente a lo efectivamente adeudado (integridad del pago). Párrafo que se mantiene incólume aun si se considerara lo predicado por el actor, relativo a los intereses que en su opinión podían ser exigidos (1% mensual de compensatorios y de 1% para los punitorios). La doctrina señala como uno de los supuestos en que procede el pago por consignación, según el art. 757, CC: “a) Cuando el acreedor no quisiera recibir el pago ofrecido por el deudor (inc. 1). Según opinión general, para que proceda la consignación el actor debe probar la negativa del acreedor a recibir el pago. Nos parece que el problema está mal encarado. La prueba de la negativa tiene interés en el juicio de consignación, pero sólo a los efectos de establecer quién ha de cargar con las costas. En efecto, si intentada la consignación el acreedor dice que él no se ha negado a recibir el pago, ello implica que también en ese momento acepta lo que se le ofrece. Rechazar la consignación sería absurdo, puesto que el deudor desea pagar y el acreedor desea recibir. Lo único que queda en juego es la razonabilidad de la acción. Lo que procede, por consiguiente, es aceptar la consignación e imponer las costas al actor. Claro está que el acreedor podrá tener un interés actual en rechazar el pago, como ocurriría si quiere sostener la resolución del contrato. Su posición sería ésta: no me negué a recibir un pago que no se me ofreció; tampoco hubiera podido negarme, porque entonces hubiera sido hecho en tiempo; pero ahora es extemporáneo y me niego y pido la resolución” (Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil – Obligaciones, Abeledo Perrot, 1968, Lexis Nº 1115/003780). Señala el autor citado, al referirse al objeto de la consignación, que “El pago debe ser completo, abarcando los intereses y las costas, si las hubiera. Aunque el deudor impugne el carácter usurario de los intereses, la consignación debe comprenderlos todos, sin perjuicio de su derecho de hacer reserva de la cuestión para plantearla por juicio separado. Igualmente debe comprender los intereses moratorios” (ob. cit.). Con relación a la crítica del apelante, relativa a que su parte acreditó que el locador se negó indebidamente a recibir los arriendos, con apoyo de la carta documento que corre a fs. 5 de autos, se advierte que ello no mejora su suerte. En este punto, como lo señala la sentencia, no existe prueba fehaciente de que efectivamente se haya ofrecido el pago, sin que sea suficiente la mera voluntad de pago. Es común que el juicio de consignación se prepare con una invitación de pago, que en caso de no recibirse desencadena la consignación judicial; pero es el caso –de acuerdo con las constancias de autos– que el locatario cursó carta documento rechazada en sus términos por el locador, sin que el primero, ante el rechazo, efectivizara el depósito correspondiente. Esto determina que la carta documento que refiere en su escrito de apelación tan sólo puso de manifiesto una mera voluntad pero no un “real” ofrecimiento. De otro lado cuadra señalar que «si el locador ha dejado de cumplir con alguna de las obligaciones a su cargo… el inquilino no queda eximido de pagar los alquileres mientras la controversia no tenga una solución definitiva…» (CCC Azul, Sala 2ª en «Pastor, Domingo v. Perco, Alicia y otro s/ Desalojo”; JA del 8/4/97; DJJ 157-125; LLBA., 2000-585; íd. CNac. Esp. CC, Sala 6ª, 6/8/1980, «Vacas, Caruso – Franceschi, SCA. v. Vainstein, Abraham E.», ED, 91-421). Es que la consignación judicial iniciada por el locatario no le exime durante la sustanciación de ambas acciones de continuar abonando los alquileres y demás obligaciones emergentes del contrato de locación. Tal reticencia, falta de cumplimiento, determina el rechazo de la acción, como ha sido dispuesto en la instancia anterior.
Los doctores Raúl E. Fernández y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por ello,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación deducido por el actor confirmando en todas sus partes la sentencia recurrida. Costas a cargo del actor.
Cristina E. González de la Vega de Opl – Raúl E. Fernández – Miguel Ángel Bustos Argañarás ■
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