LOCACIÓN DE OBRA

Cumplimiento del contrato. Pautas legales. Interpretación. DAÑOS Y PERJUICIOS. Responsabilidad contractual. Arquitecto. Mala praxis profesional. Violación del deber de obrar con buena fe
1– En el sistema de la ley fondal, la principal obligación del empresario es la de ejecutar la obra, debiendo hacerlo del modo pactado y conforme pautas de buena fe. En defecto de pacto expreso respecto del “modo de hacer la obra” y de medida, plano o instrucciones, existe una directiva legal que establece reglas para heterointegrar la obligación en lo que refiere al modo de hacerla que remite a los usos y costumbres del lugar, es decir, las prácticas constructivas del lugar donde debe hacerse la obra y al precio estipulado, el que se erige como parámetro para establecer la calidad de la obra. Existe asimismo consenso en doctrina y jurisprudencia en adicionar a estas reglas una tercera, vinculada con la obligación del empresario de ajustarse a las normas técnicas de su oficio, profesión o arte, pues se presume que si se trata de un profesional, debe respetar las teorías y tecnologías que conforman el paradigma científico vigente en el área de conocimiento de que se trate.

2– Con respecto a las reglas legales acerca del “modo de hacer la obra”, en defecto de previsión debe respetarse en especial la vinculada con el precio pactado, ya que las más elementales reglas de la experiencia común permiten inferir que cuanto más elevado sea el precio pactado del corriente en plaza, más argumentos existen para considerar que se ha buscado un resultado excelso.

3– Si el objeto concreto de la obra era realizar reformas y reparaciones en una casa habitación- negocio y los locadores son de profesión arquitectos, deben responder por los daños generados por no observar las reglas del buen arte que por su profesión no podían desconocer, tales como que la superficie no era apta para tolerar el revestimiento con buenos resultados.

4– La buena fe impone a los empresarios anoticiar a sus co-contratantes de dichas circunstancias a fin de permitirles evaluar el costo-beneficio de emprender igualmente tales obras. A la obligación de ejecutar la obra conforme a las reglas del buen arte se suma el deber del locador profesional de informar, previniendo al locatario inexperto acerca de los inconvenientes que las tareas a realizar podrían presentar en el futuro como consecuencia del estado previo del objeto a reformar o reparar. Este deber se enmarca en la buena fe contractual y se vincula con el deber de cooperación debido en el interés ajeno que se caracteriza como un criterio de conducta que se asienta en el empeño que debe poner el locador en poner todas sus fuerzas al servicio de satisfacer íntegramente el interés de la parte acreedora de la obligación.

16563 – C2a. CC Cba. 8/8/06. Sentencia Nº 71. Trib. de origen: 47ª CC Cba. “Cogorno, Guillermo Alejandro c/ Construyar y Otros –Ordinario – Daños y Perjs. Otras formas de Respons. Extracontractual –Recurso de Apelación”

Córdoba, 8 de agosto de 2006

¿Procede el recurso de apelación interpuesto?
La doctora Silvana María Chiapero de Bas dijo:

1. Contra la sentencia Nº 406 dictada con fecha 5/10/04 por el Sr. juez de 1ª. inst. y 47ª. Nom. CC de esta ciudad, interpusieron los demandados recurso de apelación que fue concedido por el a quo. Radicados los autos en esta sede, expresan agravios los apelantes siendo confutados por la contraria. Firme y consentido el proveído de autos y la integración del Tribunal, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. El primer juez admite parcialmente la demanda y condena a pagar solidariamente a los demandados la suma de $ 5.701,75 en concepto de daños materiales provocados en la ejecución de la locación de obra celebrada con los demandados, rechazando los gastos de actuación notarial y los rubros privación de uso y daño moral e imponiendo las costas en un 60% a los demandados y en el 40% al actor. 3. Los condenados se quejan por cuanto en el fallo en crisis se habría interpretado que la voluntad negocial de las partes estuvo enderezada a la realización de una construcción excelsa, cuando de los términos del contrato-presupuesto sólo se desprende que pactaron que las tareas incluyeran mano de obra y materiales de primera calidad. Denuncian que el primer juez habría interpretado incorrectamente la impecable pericia producida por el perito oficial para arribar a la errónea conclusión de que ha existido incumplimiento del contrato. Centran sus agravios puntualmente en la admisión de los daños vinculados con la carpintería de madera de toda la vivienda, el trabajo de plastificado en el piso parqué y la colocación de “Tasso Glass”, tareas que sostienen fueron realizadas de conformidad con lo pactado y con las reglas del buen arte de construir. 4. De la expresión de los agravios se desprende que todo el bagaje recursivo está vinculado con una primera cuestión concerniente a la interpretación de la voluntad de las partes en orden a la calidad de las reformas y reparaciones que los demandados se habían comprometido a realizar en la vivienda del actor. El contrato-presupuesto contiene una sola expresión vinculada con esa cuestión que reza textualmente así: “Por todas las tareas enumeradas –incluye mano de obra – materiales de 1ª. calidad – honorarios e impuestos y tributos correspondientes se presupuesta: $ 25.000.00)”. El primer juez expresó que el contrato no debe interpretarse exclusivamente por su expresión literal sino en función de la intención de las partes, en especial del deber de información y de buena fe para obtener el resultado querido por ambas, concluyendo que “… las cláusulas contractuales no sólo obligan por lo que formalmente esté expresado en ellas sino también por las consecuencias que hubiesen sido virtualmente comprendidas en ellas, en otras palabras, obligan no sólo por lo puesto sino a lo presupuesto o sobrentendido”. En ese marco sostuvo que conforme el dictamen del perito oficial, las imperfecciones o fallas detectadas con relación a las tareas de carpintería de toda la casa y plastificado del parqué responden a “una deficiente mano de obra”, y las relativas a la colocación de “Tasso Glass” a “… por un lado a la mano de obra y también a fallas estructurales de la construcción, por caso la humedad proveniente de la capa aisladora”, por lo que concluye que el resultado no condice con el previsto por las partes y condena a pagar la sumas que el perito oficial dictamina como adecuadas para solventar las reparaciones. 5. No comparto con los impugnantes que el primer juez haya formulado una interpretación de la voluntad negocial ajena a lo que surge de los términos del contrato-presupuesto y a lo que verosímilmente puede entenderse que las partes han querido al tiempo de contratar. En el sistema de la ley fondal, la principal obligación del empresario es la de ejecutar la obra, debiendo hacerlo del modo pactado (art. 1197, CC) y conforme pautas de buena fe (art. 1198, CC). En defecto de pacto expreso respecto del “modo de hacer la obra” y de medida, plano o instrucciones, existe una directiva legal que establece reglas para heterointegrar la obligación en lo que refiere al modo de hacerla que remite a los usos y costumbres del lugar, es decir las prácticas constructivas del lugar donde debe hacerse la obra y al precio estipulado, el que se erige como parámetro para establecer la calidad de la obra (art. 1632, CC). Existe asimismo consenso en doctrina y jurisprudencia en adicionar a estas reglas una tercera, vinculada con la obligación del empresario de ajustarse a las normas técnicas de su oficio, profesión o arte, pues se presume que si se trata de un profesional, debe respetar las teorías y tecnologías que conforman el paradigma científico vigente en el área de conocimiento de que se trate. Si integramos estas reglas con el tenor del contrato-presupuesto, no podremos sino concluir que la exigencia de excelencia en el resultado que subyace en todo el pronunciamiento no sólo encuentra adecuado sustento en la voluntad de las partes que contrataron mano de obra de primera calidad, sino que tiene correlato con las reglas legales acerca del “modo de hacer la obra” que –en defecto de previsión– deben respetarse, en especial la vinculada con el precio pactado, ya que las más elementales reglas de la experiencia común permiten inferir que la suma de $25 mil pactada para la reparación de una vivienda resulta lo suficientemente elevada como para interpretar que el locatario ha querido obtener un resultado óptimo o excelso y no uno mediocre. Esto así pues cuanto más elevado sea el precio del corriente en plaza, más argumentos existen para considerar que se ha buscado un resultado excelso. Como bien expresa el experto, “primera calidad” significa obras o trabajos con resultados (materialización) muy buenos, sin defectos, sin deterioros y con durabilidad, aunque esos resultados no resulten totalmente independientes del estado existente en (o la calidad de) el objeto sobre el que va actuar. Pero esta última advertencia carece de incidencia en el caso bajo análisis, pues la pericia oficial dejó perfectamente establecidas las imperfecciones que estuvieron vinculadas con el estado anterior de la vivienda y las que obedecieron a deficiencias en la mano de obra. Veamos. Con relación a la carpintería de madera de toda la vivienda, si bien es cierto que el experto refirió que las aberturas presentan un aspecto muy bueno, impresión causada por el brillo de sus superficies, no lo es menos que cuando analiza los detalles concluye, por el contrario, que hay desperfectos originados en una deficiente ejecución de los trabajos, atribuyéndolos a una deficiente mano de obra vinculada con falta de pintura, desprendimiento de pintura, falta de brillo en algún sector, manchas opacas o veladuras, manchas de pintura blanca, asperezas, gotas, pinceladas o huella de pincel, herrajes y/o vidrios con algún resto de pintura. Con relación al piso parqué, puede concordarse con los impugnantes que la existencia de “diferencia de tonos” esté vinculada con la calidad del parqué y no con las tareas de plastificado encomendada. Sin embargo, todas las restantes imperfecciones detectadas por el experto, tales como la existencia de microprotuberancias entre 2 mm y 8 mm, la falta de relleno entre las juntas y las tablillas manchadas con tonos más oscuros que según el perito obedecen a deficiencias en la mano de obra, están íntimamente vinculadas con la tarea encargada y dan cuenta de que los resultados no responden al respeto por las reglas del buen arte o técnica que debió emplearse para arribar al resultado prometido. Finalmente en lo que respecta a la colocación de Tasso Glass, no llevan la razón los impugnantes en cuanto pretenden desvincular su responsabilidad en los desperfectos detectados atribuyendo la génesis a defectos estructurales de la vivienda. Tal crítica soslaya que el perito oficial detectó desperfectos tales como revestimiento despegado que atribuyó como probable causa al adhesivo inadecuado o mal aplicado, deficiente preparación de la base y problemas con la capa aisladora, revestimiento en sobrerrelieve que atribuyó a la deficiente preparación de la base y finalmente levantamiento de cielorrasos que adjudicó a haberse aplicado el revestimiento sobre una base que no se deformara por la situación no resuelta de movimiento de losa, situación que se expresa por fisuramiento del cielorraso. De la descripción precedente se colige que algunas causas están relacionadas con deficiencias de la mano de obra ( vbg. deficiente preparación de la base, adhesivo inadecuado o mal aplicado) respecto de las cuales no hay razón para no responsabilizar al empresario que se obligó a utilizar mano de obra de primera calidad, y las restantes, si bien están relacionadas con el estado anterior de la vivienda (movimiento de losa que se expresa por fisuramiento de cielorraso), tampoco resultan absolutamente ajenas a la conducta debida por el empresario. Esto así porque, si el objeto concreto de la obra era realizar reformas y reparaciones en una casa habitación- negocio y los locadores son de profesión arquitectos, deben responder por los daños generados por no observar las reglas del buen arte que por su profesión no podían desconocer tales, como que la superficie no era apta para tolerar el revestimiento con buenos resultados. En todo caso, la buena fe imponía a los empresarios anoticiar a su co-contratantes de dichas circunstancias a fin de permitirles evaluar el costo-beneficio de emprender igualmente tales obras. Esta conclusión se sustenta en que a la obligación de ejecutar la obra conforme a las reglas del buen arte, se suma el deber del locador profesional de informar, previniendo al locatario inexperto acerca de los inconvenientes que las tareas a realizar podrían presentar en el futuro como consecuencia del estado previo del objeto a reformar o reparar. Este deber se enmarca en la buena fe contractual y se vincula con el deber de cooperación debido en el interés ajeno que se caracteriza como un criterio de conducta que se asienta en el empeño que debe poner el locador en poner todas sus fuerzas al servicio de satisfacer íntegramente el interés de la parte acreedora de la obligación. Es que la buena fe no constituye una categoría relegada a la intimidad de los hombres, sino que constituye una pauta valorativa de la conducta jurídica, que se mide con un criterio subjetivo que concede relevancia decisiva al conocimiento o desconocimiento que tenga el interesado de la realidad de una situación determinada.

El doctor Rubén Atilio Remigio adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

A mérito del acuerdo que antecede, y atento lo dispuesto por el art. 382, CPC,

SE RESUELVE: 1. Rechazar la apelación y en consecuencia confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide y ha sido motivo de agravios. 2. Imponer las costas a los apelantes atento revestir calidad de vencidos (art. 130, CPC).

Silvana María Chiapero de Bas – Rubén Atilio Remigio ■