CONJUNTO INMOBILIARIO MULTIFAMILIAR (CIM). (CIM). EXPENSAS COMUNES. CERTIFICADO DE DEUDA. Habilidad formal del título. Análisis. Asimilación de la figura del CIM al “consorcio”. Cumplimiento art. 518 inc. 6, CPC. Admisión de la vía ejecutiva1- Si bien el juez tiene el deber de analizar en la etapa inicial que el título acompañado sea suficiente para fundar la vía ejecutiva, la indagación que corresponde efectuar en esta oportunidad constituye sólo un examen preliminar del documento a los efectos de dilucidar si, prima facie, es por sí apto para habilitar la instancia y permitir la sustanciación del proceso ejecutivo. Por tanto, el grado del análisis acerca de la habilidad del título no es el mismo en este primer juicio de admisibilidad de la demanda ejecutiva que en la eventual sentencia de ejecución, donde la decisión que se adopte al respecto se emitirá habiendo escuchado a la contraparte y analizando las restantes constancias la causa. En consecuencia, la conclusión que se expone no constituye en modo alguno adelanto de opinión en relación con la procedencia de la demanda, pues se refiere únicamente a su admisibilidad y –por ende– a la posibilidad de sustanciación del proceso, con independencia de lo que pudiera resolverse luego en la sentencia.
2- Con relación a los requisitos que debe reunir la constancia de deudas por expensas, el mentado art. 518 inc. 6, CPC, textualmente dispone: “Clases. Traen aparejada ejecución: (…) 6) Los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”. Ahora bien, el Complejo actor parece adecuarse a estos parámetros, en tanto constituye una comunidad similar a un consorcio, asimilada al régimen de propiedad horizontal conforme se desprende del Reglamento Provisorio acompañado.
3- En un primer análisis, se trataría en el caso de autos, de un título con virtualidad ejecutiva, suficiente –al menos– para la admisión la demanda. Por tanto, corresponde revocar el decreto cuestionado y ordenar al tribunal de primera instancia que disponga la sustanciación del proceso, dando trámite a la demanda ejecutiva.
C7.ª CC Cba. 15/3/17. Auto N° 51. Trib. de origen: Juzg. 32ª CC Cba. “Comisión Organizadora del Complejo Edilicio Libertad III Block C c/ Herrera, Mercedes – Ejecutivo – Expensas Comunes – Expte. 2462282/36”
Córdoba, 15 de marzo de 2017
Y VISTOS:
Estos autos caratulados (…) en los que por decreto de fecha 18/9/13, dictado por el Juzgado de Primera Instancia y 32ª Nom. en lo CC, se dispuso: “Córdoba, 18/9/13. Advirtiendo el suscripto que en los presentes autos la parte actora no resulta un consorcio de propietarios constituido de acuerdo a las previsiones establecidas por la Ley 13512. Que por ello, el certificado de deuda por expensas comunes base de la presente acción no resulta expedido por el administrador del Consorcio de copropiedad horizontal (conforme Ley 13512), recaudo menester a los fines del art. 518 inc. 6, CPC, por lo cual, dicho certificado no puede ser considerado título ejecutivo por no estar dentro de la previsión legal. Que es obligación del juzgador someter a juicio la habilidad formal del título que pretende sustentar al proceso ejecutivo. Por lo expuesto corresponde denegarse la apertura de la vía ejecutiva por carecer el documento acompañado de los recaudos formales exigidos por el CPC (art. 517 y cc, CPC), sin perjuicio de que el actor haga valer sus derechos por el proceso declarativo que corresponda. Fdo: Pereyra Esquivel, Osvaldo Eduardo, juez; Bustos, Carlos Isidro, prosecretario letrado”. Contra dicha resolución la ejecutante interpone recurso de reposición y apelación en subsidio, el primero de los cuales es rechazado y el segundo concedido mediante decreto de fecha 15/9/14. Se agravia la apelante en función de que el a quo denegó la apertura de la vía ejecutiva por entender que el documento acompañado como base de la acción no constituía un título ejecutivo. Denuncia que el iudex erróneamente sostuvo que el certificado de deuda debió haber sido emitido por el administrador del consorcio de Propiedad Horizontal conforme a la ley 13512. Arguye que el complejo edilicio Libertad III, Block “C”, se encuentra bajo el régimen legal del Reglamento Provisorio para la Administración de Conjuntos Habitacionales Multifamiliares, por lo que no resulta factible su inscripción bajo el régimen pleno de Propiedad Horizontal. Adita que la interpretación restrictiva del juzgador constituyó un exceso ritual, pues no podía discutirse la existencia del edificio y la real necesidad de solventar gastos comunes. Asimismo dice que se configuró en el caso una violación a la equidad, por favorecerse a quien, viviendo en comunidad, usaba los bienes existentes en común y se aprovechaba de los esfuerzos que realizan los otros copropietarios. Propone el impugnante la aplicación analógica del art. 8, ley 13512, a la situación del complejo actor, pues tal hermenéutica –a su juicio– coincide con la finalidad que la legislación tuvo en cuenta al dotar de ejecutividad a este tipo de títulos: mantener la vida en común de esta clase de comunidades en lo que hace a su economía. Argumenta que la confirmación del pronunciamiento llevaría a disuadir el pago de las expensas comunes por parte de los adjudicatarios. Pone de resalto que la persecución del cobro de lo adeudado por la vía ordinaria conduciría a un enorme despliegue probatorio y a un desgaste jurisdiccional, ya que deberían probarse todos los gastos abonados durante el tiempo en que se omitió el pago de las expensas reclamadas. Puntualiza que este proceso ordinario supondría una especie de rendición de cuentas que excede el acotado marco de conocimiento en procesos como el cobro de expensas. Explica que el Complejo Edilicio Libertad III Block C nació a partir de la construcción por parte del Estado (a través de la Dirección de Vivienda de la Provincia de Córdoba), y que se implementó en el mismo un régimen especial denominado Reglamento Provisorio para la Administración de Conjuntos Habitacionales Multifamiliares. Aclara que la Dirección de Vivienda es titular registral de la totalidad de las unidades habitacionales y que los adjudicatarios, como poseedores, están obligados al mantenimiento del complejo con el pago de los gastos comunes que ello implica. Destaca que ese Reglamento Provisorio se mantendrá vigente hasta la escrituración de la totalidad de las unidades adjudicadas previa cancelación total de su deuda, y que recién a partir de ese momento quedará sujeto a las disposiciones de la ley 13512. De esta manera –razona– la escrituración que el magistrado exigió como requisito previo a la admisión de la acción ejecutiva, resultaría de cumplimiento imposible, por lo cual se coartaría la posibilidad de exigirle al demandado el pago de las expensas comunes. Concluye que, a los efectos de habilitar la vía ejecutiva, es suficiente que del título emerja la constancia fehaciente de la deuda y que haya sido perfeccionado por quienes administran el conjunto habitacional.
Dictado y firme el decreto de autos, queda la presente cuestión en estado de ser resuelta.
Y CONSIDERANDO:
En el caso de autos, el juez de primera instancia ha rechazado in limine la pretensión ejecutiva del actor por entender que el certificado de deuda base de la demanda carecía de fuerza ejecutiva al no haber sido confeccionado por el administrador de un Consorcio de Propietarios de acuerdo con la LPH 13512. Contra este proveído alza su crítica el impugnante, solicitando en esta instancia su revocación y –consiguientemente– la admisión de la demanda. Antes de ingresar al tratamiento del recurso, cabe aclarar que si bien el juez tiene el deber de analizar en esta etapa inicial que el título acompañado sea suficiente para fundar la vía ejecutiva, la indagación que corresponde efectuar en esta oportunidad constituye sólo un examen preliminar del documento, a los efectos de dilucidar si prima facie es por sí apto para habilitar la instancia y permitir la sustanciación del proceso ejecutivo. Por tanto, el grado del análisis acerca de la habilidad del título no es el mismo en este primer juicio de admisibilidad de la demanda ejecutiva que en la eventual sentencia de ejecución, donde la decisión que se adopte al respecto se emitirá habiendo escuchado a la contraparte y analizando las restantes constancias de la causa. En consecuencia, la conclusión que aquí se exponga no constituye en modo alguno adelanto de opinión en relación con la procedencia de la demanda, pues –como se dijo– se refiere únicamente a su admisibilidad y –por ende– a la posibilidad de sustanciación del proceso, con independencia de lo que pudiera resolverse luego en la sentencia. Efectuadas estas necesarias precisiones, procede ingresar ahora al tratamiento del fondo de la impugnación. En tal tarea se advierte que el principal argumento del sentenciante para no admitir la demanda radica en que el certificado de deuda por expensas no engastaría en las prescripciones del art. 518 inc. 6), CPC, por lo cual no se trataría de un título que traiga aparejada ejecución. El apelante, por su parte, sostiene que sí procede la vía ejecutiva, pues el documento base de la acción debería equipararse –a estos efectos– a un certificado emitido por el administrador de un consorcio regularmente constituido de conformidad con las previsiones de la LPH. Con relación a los requisitos que debe reunir la constancia de deudas por expensas, el mentado artículo textualmente dispone: “Clases. Traen aparejada ejecución: (…) 6) Los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”. Ahora bien, el Complejo Edilicio Libertad (o “Libertador”) parece adecuarse a estos parámetros, en tanto constituye una comunidad similar a un consorcio, asimilada al régimen de propiedad horizontal conforme se desprende del Reglamento Provisorio acompañado. De esta manera, advertimos que, en un primer análisis, se trataría en el caso de un título con virtualidad ejecutiva, suficiente –al menos– para la admisión la demanda. Por tanto, corresponde revocar el decreto cuestionado y ordenar al tribunal de primera instancia que disponga la sustanciación del proceso, dando trámite a la demanda ejecutiva. Sin costas, por tratarse de una cuestión resuelta oficiosamente por el magistrado, en contra de la posición de la ejecutante, y no haber mediado intervención de la contraria.
Por ello,
SE RESUELVE: Corresponde revocar el decreto cuestionado y ordenar al tribunal de primera instancia que disponga la sustanciación del proceso, dando trámite a la demanda ejecutiva. Sin costas (arts. 130 y 133, CPC).
Jorge Miguel Flores – María Rosa Molina de Caminal – Rubén Atilio Remigio■
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