EXPENSAS COMUNES. Desconocimiento del contenido del compromiso de venta suscripto. Falta de cuestionamiento de la existencia de la asociación civil ejecutante. LEGITIMACIÓN PASIVA: Calidad de socio de la asociación actora. PRINCIPIO DE BUENA FE. EXCEPCIÓN DE INHABILIDAD DE TÍTULO: Improcedencia 1– En autos, el demandado manifestó en los “compromisos de venta” que firmó, que los lotes que compraba se encontraban dentro de un proyecto de urbanización residencial, por lo que se comprometía a respetar y a ajustarse en todos sus términos al destino establecido, edificación familiar y demás restricciones para el logro de la calidad vecinal e identidad barrial pretendida (cláusula tercera), y que a los fines del mantenimiento general de los espacios verdes, servicios de seguridad y vigilancia, y otros aspectos comunitarios de beneficio común, el comprador prestaba su expreso e irrevocable consentimiento de adherirse a integrar a la asociación civil que se constituiría a tal efecto, obligándose también a cumplir el reglamento interno que se elaborara, dejándose aclarado que la “asociación sólo podrá estar constituida por los propietarios de los terrenos que integran el loteo” (cláusula séptima).
2– Los argumentos brindados por el a quo para decidir la legitimación ad causam tanto activa como pasiva y rechazar la excepción de inhabilidad de título opuesta por el demandado, no logran ser enervados por el recurrente, ya que su libelo recursivo no es más que una reiteración de la defensa opuesta en primera instancia, en la que no se hace cargo el impugnante de dichos argumentos, olvidando que cuando compró en la Urbanización Residencial Jardín Claret brindó su consentimiento expreso e irrevocable de integrar y adherirse a la asociación civil que se formaba a los fines del mantenimiento general de espacios verdes, servicio de seguridad y vigilancia, y otros aspectos comunitarios, obligándose también al cumplimiento del reglamento interno.
3– No discutida la existencia de la asociación ejecutante en los términos del art. 46, CC (se constituyó por instrumento privado con firmas certificadas, tiene un objeto propio, patrimonio, duración y una organización específica, siendo aplicable a su respecto, supletoriamente, las normas de la sociedad civil), ella se encuentra legitimada para liquidar y cobrar los gastos y demás erogaciones inherentes a la vida comunitaria relativos a la totalidad de las áreas en las que aquélla despliega su actividad conforme el estatuto.
4– De otro costado, estando constituida la asociación por los propietarios –calidad que tiene el demandado ejecutado–, no puede negar su calidad de socio manifestando no haber adherido. Su legitimación sustancial pasiva no puede ser evadida y menos con el argumento de que el juez desconoció las constancias de la causa.
5– La cuestión se agrava para el ejecutado porque en el compromiso de compra que firmó, hace referencia puntual al tipo de urbanización a la que accedió (su disconformidad es ajena a este trámite); también a las obligaciones del adquirente de contribuir a los gastos de mantenimiento general de espacios verdes, servicio de seguridad y vigilancia, habiéndose constituido la asociación para tal efecto por los propietarios con posterioridad a dicha adquisición, independientemente de que con anterioridad hubiera existido otra asociación disuelta.
6– El principio de la buena fe no resiste la idea de que un contratante permita constituir una asociación para la obtención de una calidad vecinal e identidad barrial, le niegue validez a un instrumento eficaz para la ejecución y que, cuando se pone en marcha el mecanismo previsto o se hace valer el documento, se pretenda cuestionar la base de la contratación sin alegar la existencia de un vicio de la voluntad al momento en que firmó su compromiso de compra. Cabe señalar que las obligaciones que asumió el demandado en el compromiso de compra y la circunstancia de que se pactara la vía ejecutiva para el pago de las cargas comunes (art. 10 del estatuto), constituyen ley para las partes (art. 1197, CC). Sumado a todo ello, el certificado ejecutable reúne los requisitos exigidos por la ley ritual para los títulos (art. 517, CPC).
C1a. CC Cba. 10/12/13. Sentencia Nº 177. Trib. de origen: Juzg. 31a. CC Cba. “Asociación de Vecinos Jardín Claret c/ Mozejko, Juan – Ejecutivo – Expensas comunes – Recurso de apelación – Expte. N° 2202118/36”
2a. Instancia. Córdoba, 10 de diciembre de 2013
¿Procede el recurso de apelación?
El doctor Julio C. Sánchez Torres dijo:
Estos autos, venidos a la Alzada con fecha 3/6/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia y Trigésimo Primera Nominación Civil y Comercial, por haberse deducido recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 178 dictada el 29/5/12, por el Sr. juez Dr. Aldo R. S. Novak, que resolvió: “… I– Rechazar la excepción de inhabilidad de título opuesta por el accionado Juan Mozejko. II– Mandar llevar adelante la ejecución en contra de Juan Mozejko DNI … hasta el completo pago de la suma reclamada de ocho mil trescientos ochenta pesos con treinta y seis centavos ($ 8.380,36), con más los intereses conforme lo establecido en el considerando pertinente. III– Imponer las costas del juicio al accionado…”. I. El demandado, Sr. Juan Mozejko, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia N° 178 de fecha 29/5/12 y que fuera concedido a fs. 68. Mediante escrito de fs. 76/78 vta. expresa sus agravios quejándose porque se manda [llevar]adelante la ejecución en su contra por rechazarse la excepción de inhabilidad de título interpuesta. Manifiesta que la demanda deducida tiene su origen en una supuesta deuda por expensas comunes que la actora Asociación Vecinos de Barrio Jardín Claret pretende hacer efectiva como supuesto socio de la misma de acuerdo con el “certificado de crédito” emitido con fecha 29/7/11 por la Administradora designada por la comisión directiva conforme al art. 12 del estatuto social de la referida Asociación, certificado que según la misma se adecua a los requisitos exigidos por el inc. 6 art. 518, CPC, y en el que supuestamente abreva su procedencia ejecutiva. Dice que la actora acredita la existencia y regular constitución de la Asociación de Vecinos de Barrio Jardín Claret, sujeto de derecho en los términos del art. 46, CC, con el Acta Constitutiva y el Estatuto de la Asociación certificadas por el escribano Marcos Andreani, como también “mi legitimación sustancial pasiva” mediante copia del Compromiso de Venta debidamente certificado por la escribana Mirtha Tucci de García, donde resulta que el “demandado” adquirió el lote N° 12 de la manzana 42 del barrio Jardín Claret y manifestó su expreso e irrevocable consentimiento para integrar la Asociación Civil Jardín Claret creada al efecto, obligándose también al pago de la cuota social correspondiente. Que en tiempo y forma opuso a tamaña demanda la excepción de inhabilidad de título, en primer lugar por entender que dicha Asociación no está habilitada para expedir títulos ejecutivos en los términos del art. 518, CPC, por no encuadrar en ninguno de los supuestos en él comprendido; y por no ser facultad de las partes por no estar habilitadas a verter la virtualidad ejecutoria a una obligación que por su naturaleza no es susceptible de perseguirse por esta vía, ya que la Asociación demandante se trata de un barrio abierto que de ninguna manera puede considerarse un consorcio, preconsorcio, consorcio de hecho o comunidad similar, no es condominio legal ni forzoso, tampoco en un barrio privado cerrado o “country” ni está sujeto por ley o de alguna otra forma el régimen de la propiedad horizontal, sus estatutos y reglamentos tampoco se encuentran inscriptos en el Registro General, ni ha acompañado prueba alguna al respecto, siendo los administradores de éstos y no de cualquier otra asociación, los únicos autorizados por la norma en cuestión a emitir certificados de deuda con fuerza ejecutiva; es por lo tanto inhábil y carente de legitimación la certificación emitida por la Asociación de marras y génesis de la presente acción al no encuadrar dentro de aquella para cobrar supuestas acreencias por la vía ejecutiva, pero fundamentalmente por tratarse de un barrio abierto, normado por la Ordenanza 8060, aun cuando se lo comercializa fraudulentamente bajo la forma de “Barrio Cerrado”, categoría inexistente en nuestro plexo normativo; y en segundo término, por falta de legitimación ad causam tanto activa como pasiva, toda vez que “nunca fui socio o integrante de la misma” ya que no ha presentado ni firmado ninguna solicitud de adhesión a dicha Asociación que se constituyera aparentemente en el mes de julio de 2010. Agrega que lo real y cierto es que como adquirente del lote de terreno que en la demanda se describe, en un lugar en que la firma Vesim SAIC Y F urbanizadora de dicho emprendimiento aprobado bajo la forma de abierto, lo comercializa fraudulentamente bajo la forma de “barrio cerrado”; en el año 2005 y 2006 manifestó el expreso compromiso de adherir a la “Asociación Civil Jardín Claret” ya constituida a dicha fecha, en la que su estatuto consignaba también en forma expresa como lo reconoce la propia actora en su escrito de fs. 40, la posibilidad de los socios de renunciar a aquélla en cualquier momento. Que habiendo renunciado, nunca más adhirió por no estar obligado a ninguna otra asociación, y menos lo haría en cuyas condiciones, en especial “la posibilidad de renunciar a la misma me estuviere vedada”, prerrogativa expresamente reconocida en el estatuto de la asociación a la que se comprometió a integrar y no a otra. Que teniendo a la vista que había sido objeto y sujeto de una estafa, al adquirir ingenuamente un inmueble en un emprendimiento que de ningún modo cumplía con las condiciones prometidas y haciendo uso de la prerrogativa que le otorgaba el estatuto social, renunció a dicha sociedad al solo efecto de hacer valer sus derechos y reclamar por las vías que correspondan los daños y perjuicios que [de]aquella operación fraudulenta derivaban, y por ello, cuando fue intimado por esta nueva asociación formada por la Urbanizadora aparentemente en el mes de julio de 2010, a la que –reitera– nunca adhirió y a la que no estaba obligado al pago de supuestas expensas y gastos comunes como supuesto socio de aquella “rechacé las mismas por no revestir dicha calidad formulando las correspondientes reservas por los daños y perjuicios”. Dice que el juez a quo, sin tener en cuenta ni considerar estas cuestiones e ignorando pruebas y constancias de autos, es decir la fecha de compra del inmueble; la del compromiso de ser socio de esa asociación (de la que existía a la fecha de la operación de compra y no otra), la posibilidad de renuncia a la sociedad establecida en el estatuto social o reglamento interno (reconocido por la actora), que no se trata de una urbanización residencial especial; el acta constitutiva y estatuto de la nueva Asociación formada el 30/7/10, cartas documentos de fs. 30/31, lo que en definitiva importa un expreso desconocimiento de las constancias de autos y errónea aplicación de la ley rechaza la excepción opuesta por falta de legitimación ad causam activa y pasiva y ordena llevar adelante la ejecución. II. La parte actora, a través de su apoderada, contestó solicitando la confirmación del decisorio por las razones que da en el escrito de fs. 80/80 vta. III. Dictado y firme el decreto de autos, queda el recurso en condiciones de ser resuelto. IV. El demandado Sr. Juan Mozejko, en los “compromisos de venta” que firmó, manifestó que los lotes que compraba se encontraban dentro de un Proyecto de Urbanización Residencial, por lo que se comprometía a respetar y a ajustarse en todos sus términos al destino establecido, edificación familiar y demás restricciones para el logro de la calidad vecinal e identidad barrial pretendida (cláusula tercera) y que a los fines del mantenimiento general de los espacios verdes, servicios de seguridad y vigilancia y otros aspectos comunitarios de beneficio común, el comprador ‘presta su expreso e irrevocable consentimiento de adherirse a integrar a la Asociación Civil que se constituirá a tal efecto, obligándose también a cumplir el reglamento interno que se elabore, dejándose aclarado que esta asociación sólo podrá estar constituida por los propietarios de los terrenos que integran el loteo’ (Cláusula séptima). El Sr. juez, para decir la legitimación ad causam tanto activa como pasiva y rechazar la excepción de inhabilidad de título opuesta por el demandado, tuvo en cuenta los siguientes puntos: a) la entidad actora no es un consorcio sino una asociación civil creada al amparo del art. 46, CC, que no fue objetada en su autenticidad por el demandado; b) que el demandado brindó su consentimiento expreso e irrevocable a las obligaciones asumidas en los “compromisos de venta” relativos al proyecto de urbanización residencial, integrar la Asociación Civil que se constituirá a tal efecto, y cumplir el reglamento interno que se elabor[ara]e; c) afirmó que el demandado, por ser propietario de lotes en la Urbanización Residencial Jardín Claret, integra la asociación ejecutante por haber asumido y prestado – repito– consentimiento expreso e irrevocable para integrarla; d) también valoró la defensa del accionado relativa a que no adhirió a la Simple Asociación de Vecinos de Barrio Jardín Claret por cuanto existió otra asociación anterior que fuera disuelta en el año 2007 que le permitía renunciar, desestimando dicho argumento del demandado para no hacer frente a la ejecución, manifestando que el deudor asumió en forma expresa e irrevocable adherir a la asociación civil y obligándose a cumplir el reglamento. Estos puntos destacados precedentemente no logran ser enervados por el recurrente, ya que su libelo recursivo no es más que una reiteración de la defensa opuesta en primera instancia, en la que no se hace cargo de los argumentos del judicante recién destacados, olvidando que cuando compró en la Urbanización Residencial Jardín Claret brindó su consentimiento expreso e irrevocable de integrar y adherirse a la Asociación Civil “que se forme a los fines del mantenimiento general de espacios verdes, servicio de seguridad y vigilancia, y otros aspectos comunitarios”, obligándose también al cumplimiento de reglamento interno. No discutida la existencia de la Asociación ejecutante en los términos del art. 46, CC (en efecto se constituyó por instrumento privado con firmas certificadas, tiene un objeto propio, patrimonio, duración y una organización específica, siendo aplicable a su respecto, supletoriamente, las normas de la sociedad civil), ésta se encuentra legitimada para liquidar y cobrar los gastos y demás erogaciones inherentes a la vida comunitaria relativos a la totalidad de las áreas en las que aquélla despliega su actividad conforme el estatuto que obra a fs. 14/21. Por otra parte, estando constituida aquella por los propietarios –calidad que ostenta el demandado ejecutado– no puede negar su calidad de socio manifestando no haber adherido; por ende, su legitimación sustancial pasiva no puede evadirse y menos con el argumento de que el juez desconoció las constancias de la causa. La cuestión que analizamos se agrava para el ejecutado porque en el compromiso de compra que firmó, hace referencia puntual al tipo de urbanización a la que accedió (su disconformidad es ajena a este trámite); también a las obligaciones del adquirente de contribuir a los gastos de mantenimiento general de espacios verdes, servicio de seguridad y vigilancia, habiéndose constituido la asociación para tal efecto por los propietarios con posterioridad a dicha adquisición, independientemente de que con anterioridad hubiera existido otra asociación disuelta. En este caso es claro que “el principio de la buena fe” no resiste la idea de que un contratante permita constituir una asociación para la obtención de una calidad vecinal e identidad barrial, le niegue validez a un instrumento eficaz para la ejecución y que, cuando se pone en marcha el mecanismo previsto o se hace valer el documento, se pretenda cuestionar la base de la contratación sin alegar la existencia de un vicio de la voluntad al momento que firmó su compromiso de compra; y respecto al argumento de que la fuerza ejecutiva del título sólo puede emanar de la ley (denuncia que no se encuentra comprendido en el art. 518 inc. 6, CPC), corresponde razonar y explicarle al ejecutado que a partir de las obligaciones que asumió en el compromiso de compra y conformada la Asociación de Vecinos en el que se pactó la vía ejecutiva para el pago de las cargas comunes (art. 10 del estatuto, fs. 16 in fine), constituye ley para las partes (cfr. art. 1197, CC). En definitiva, sumando que el certificado ejecutable reúne los requisitos exigidos por la ley ritual para los títulos (art. 517, CPC), el recurso de apelación debe desestimarse, con costas a cargo del recurrente (art. 130, CPCC), (…). Así voto.
Los doctores Guillermo P. B. Tinti y Leonardo C. González Zamar adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por lo expuesto, el Tribunal
RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Juan Mozejko y confirmar el decisorio recurrido, con costas a su cargo.
Julio C. Sánchez Torres – Guillermo P. B. Tinti – Leonardo C. González Zamar■
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