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En autos, interpuso recurso de apelación la parte demandada en contra de la Sent. Nº 31 del 28/2/06, dictada por el Juz14a. CC de esta ciudad, que resolvió: «1) No hacer lugar a las excepciones deducidas. 2) Hacer lugar a la demanda de desalojo promovida por el Sr. Guillermo Daniel Borghese, condenando al Sr. Ernesto del Valle Nieva a restituir el inmueble sito en calle Asunción 219/221 esquina Alejandro Carbó de B° General Paz en esta ciudad, libre de personas y de cosas que de él dependan en el término de 10 días bajo apercibimiento de lanzamiento a mérito de haber vencido el contrato de locación con fecha 1/8/03. 3) Téngase presente la reserva formulada. 4) Costas a cargo del demandado…”.
1– “…Si la oposición a la demanda se fundamenta en derechos posesorios, éstos deben ser acreditados
2– “La posesión que contempla el art. 2351, CC, se presenta cuando una persona, por sí o por otro, tiene una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. La posesión es un hecho del que emergen derechos. Ello importa que se trata de una situación de hecho que se pone de manifiesto a través de la ejecución de “ciertos” hechos que determinan que el sujeto se conduce, con relación a la cosa, como si fuera su dueño. Cuando se acredita esa circunstancia en grado “verosímil”, la discusión sobre la legitimidad de la posesión debe ser dilucidada en otra acción, cuya discusión se centrará en la posesión, y en la que se garantizará un amplio debate y prueba”. En este sentido, el demandado no es poseedor, porque se tiene por acreditada la existencia de la locación que se invoca en demanda.
3– En autos, el supuesto vicio de lesión endilgado al contrato de locación debió ser canalizado a través de la vía respectiva, esto es, por acción independiente. No debe olvidarse que la lesión constituye una nulidad de corte sustancial, por vicio de la voluntad, que debe postularse por vía de acción y no a modo de defensa, por cuanto persigue la rescisión de un contrato.
4– En el caso, el accionado no acreditó que su ocupación material fuera a título de poseedor, debiendo en consecuencia hacerse lugar al desalojo. En cambio, si se hubiera acreditado
5– La estructura de desalojo consulta adecuadamente el derecho de defensa en juicio del demandado, ya que prevé puntualmente ocasión de ser escuchado, de producir prueba y de hacer valer los medios de defensa de que disponga, en tiempo oportuno y con las debidas garantías (art. 757, CPC). El trámite seguido en autos ha sido consentido por el demandado en todos sus aspectos dado que no articuló reposición alguna. No se vulnera el derecho de propiedad desde que el demandado cuenta con la posibilidad de demandar, esto es, de poner en acto tal atribución facultativa; su no ejercicio hace que se atenga a las consecuencias.
I) Rechazar el recurso de apelación y en consecuencia corresponde confirmar la resolución recurrida en todas sus partes. II) Costas a cargo de la demandada por resultar vencida.
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SENTENCIA NUMERO:
En la ciudad de Córdoba a 22 días del mes de Febrero de dos mil siete se reunieron los Señores Vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Cuarta Nominación y en presencia de la Secretaria del Tribunal a fin de dictar Sentencia en Acuerdo Público en autos “Borghese Guillermo Daniel c/ Nieva Ernesto del Valle – Desalojo – Por vencimiento de Termino – Recurso de Apelación – Expte. 798215/36” con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la Sentencia Nº 31 de fecha 28/2/06 del Juzgado de Primera Inst. Civil y Comercial de 14a Nom. de esta ciudad, que resuelve: «I1) No hacer lugar a las excepciones deducidas. 2) Hacer lugar a la demanda de desalojo promovida por el Sr. Guillermo Daniel Borghese, condenando al Sr. Ernesto del Valle Nieva a restituir el inmueble sito en calle Asunción 219/221 esquina Alejandro Carbó de B° General Paz en ésta ciudad, libre de personas y de cosas que de él dependan en el término de 10 días bajo apercibimiento de lanzamiento a mérito de haber vencido el contrato de locación con fecha 01 de agosto de 2003. 3) Téngase presente la reserva formulada. 4) Costas a cargo del demandado a cuyo fin se regulan los honorarios de los Dres. Jorge Augusto Perla y Miriam A. Elias en la suma de pesos mil setecientos ochenta y dos ($1782) con más la suma de pesos setenta y tres con cincuenta y tres ($73,53) en virtud de lo previsto por el art. 99 inc. 5 de la ley 8226. Los honorarios del Dr. Marcelo J. Mundet se regulan en la suma de pesos quinientos treinta y cinco ($535). Protocolícese… Fdo: Gustavo R. Orgaz– Juez”. Seguidamente el Tribunal fijó las siguientes cuestiones a resolver: Primera cuestión: ¿Procede el recurso de apelación interpuesto?. Segunda cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?. Conforme al sorteo oportunamente realizado, los Señores Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dra. Cristina González de la Vega de Opl, Dr. Raúl Eduardo Fernández y Dr. Miguel Ángel Bustos Argañarás. A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL DRA. CRISTINA GONZÁLEZ DE LA VEGA DE OPL, DIJO: I) Contra la resolución cuya parte resolutiva se ha transcripto supra el demandado -por medio de apoderado- deduce recurso de apelación, impreso el trámite de ley, y radicados los mismos en la alzada, a fs. 274/277 expresa agravios el apelante, siendo respondidos los mismos por la contraria a fs. 278/280. Dictado y firme el decreto de autos, queda la presente en condiciones de ser resuelta. II) La sentencia de primera instancia contiene una correcta relación de causa que reúne las exigencias prescriptas por el art. 329, CPC, por lo que para evitar inútiles repeticiones a ella me remito, dándola aquí por reproducida, junto a los escritos de las partes. III) El apelante manifiesta que la resolución le agravia en los siguientes aspectos: a) en cuanto rechaza la defensa fundada en la improcedencia de la vía procesal intentada, b) en cuanto no admite la existencia de lesión jurídica alegada en subsidio, y c) en cuanto desestima el planteo constitucional. Con relación al primero de ellos, sostiene que la sentencia del señor Juez A quo equivocadamente interpreta el planteo posesorio, pretendiendo resolverlo como si se tratara de una acción posesoria o petitoria, cuando en realidad, el mismo fue introducido para alegar la improcedencia de la vía procesal intentada mediante el trámite de la acción de desalojo. Manifiesta que el error apuntado tiene consecuencias sustanciales porque es determinante a la hora de resolver, ello porque si el Tribunal debiera resolver la contienda posesoria, debería expedirse sobre la existencia o no de la relación real invocada y ante la prescripción alegada y en la duda sobre su existencia rechazarla. Sostiene que, si el planteo de la cuestión posesoria se introduce en el juicio de desalojo –como fue hecho- para determinar la improcedencia de esa vía procesal, se invierte sustancialmente la regla hermeneútica y en este caso resulta suficiente la mera posibilidad de una cuestión posesoria para que se rechace la vía del juicio de desalojo, ello así porque el trámite abreviado del desalojo constituye una excepción a la regla que implica el juicio ordinario. Por imperio constitucional el procedimiento debe garantizar el derecho de defensa de las partes con la mayor amplitud posible de afirmar, probar y alegar su derecho. Considera que, por vigencia de estos principios, el Tribunal debió invertir la regla de valoración de la prueba y abstenerse de resolver una cuestión posesoria o petitoria y limitarse a comprobar si de la prueba pudiera resultar como meramente probable o no descartable un trasfondo que demostrara una cuestión posesoria y en la duda inclinarse por disponer que la cuestión se sujetara a un trámite mayor. Argumenta que valorada la prueba aportada con el criterio sentado, es evidente que crea una presunción sobre la existencia de una relación posesoria y ello debió determinar el rechazo de la demanda. En esta línea agrega que, no es común que alguien se comporte casi cuarenta años como dueño de un inmueble, viviendo, ejerciendo su trabajo, reparándolo, etc., sin reclamo alguno de sus pretendidos dueños, y no tenga una situación posesoria. Arguye que, la diferencia de procedimientos aplicables no constituye una mera cuestión académica, sino que tiene una trascendencia evidente en las posibilidades de ejercer su derecho de defensa y con ello acreditar su derecho. Finalmente sostiene que, se ha visto enfrentada a una maniobra evidente y contraria a derecho, mediante la cual se intentó privarla del derecho de dominio adquirido mediante la posesión continua, pública y pacífica por más de veinte años, y a fin de desbaratar esa maniobra y probar a su vez la posesión adquisitiva requería de la amplitud de prueba que le otorga el juicio ordinario y le priva, restringe y limita el abreviado. Como segundo agravio, esgrime que el Juez con una superficialidad que no se justifica con la entidad de una defensa de lesión jurídica se limita a rechazarla. Como tercer agravio reitera la cuestión constitucional, y manifiesta que el pronunciamiento rechaza la cuestión constitucional con argumentos que no asumen la parte sustancial de la misma, al sostener que “el desalojo constituye un procedimiento necesariamente ágil para quien tiene derecho a obtener la restitución del inmueble”, sin advertir que precisamente la cuestión constitucional se basaba, precisamente en el hecho de aplicarse un procedimiento que limita el derecho de defensa. IV) En primer lugar corresponde abordar la queja relativa al tratamiento dado al tema posesorio que introduce el demandado (primer y segundo agravio). Al respecto considero que -como lo he señalado anteriormente- “…Si la oposición a la demanda se fundamenta en derechos posesorios, los mismos deben ser acreditados «prima facie» por quien los alega, para enervar la acción dirigida en su contra.- En este sentido tendrá que demostrar contrariamente que su ocupación se debe a otra causa o que ha mediado en el caso una interversión del título de esa ocupación (art. 2353, CC). Mientras lo primero suceda, el demandado –poseedor- entonces se coloca desde ese mismo instante en la desventajosa situación de cargar con toda la actividad probatoria, quedando eximido de ello, de manera absoluta, su adversario. Es preciso destacar que, para que el planteo relativo a la posesión resulte admitido, deberá quien la invoca arrimar elementos de juicio que prima facie la tornen verosímil.- De este modo lo ha expresado el máximo tribunal local “el demandado que procure neutralizar la acción deberá demostrar que su derecho a tener la cosa se encuentra vigente, o que es auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo (conf. Sala CC. Del TSJ, sent. Nº 138/2000, del in re “Massa…”) y a ello se añade que “no basta la simple alegación de la calidad de poseedor con animo de dueño, sino que deben acompañarse elementos probatorios suficientes para colegir, prima facie, la verosimilitud de la jaez (C4a CC Cba., 5/5/98; CCC y Fam. San Francisco, 18/6/02; CCC Fam y Trab. Bell Ville, 23/3/97, etc.). La posesión que contempla el art. 2351, CC, se presenta cuando una persona, por sí o por otro, tiene una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. La posesión es un hecho del que emergen derechos. Ello importa que se trata de una situación de hecho que se pone de manifiesto a través de la ejecución de “ciertos” hechos que determinan que el sujeto se conduce con relación a la cosa, como si fuera su dueño. Cuando se acredita esa circunstancia en grado “verosímil”, la discusión sobre la legitimidad de la posesión debe ser dilucidada en otra acción, cuya discusión se centrará en la posesión, y en la que se garantizará un amplio debate y prueba. (Conf. mi voto in re Asociación Sportiva Audax Cordoba c/ Cechetto, Roque Y Otros – Desalojo – Comodato – Tenencia Precaria -Recurso de Apelación -Expte N° 552596/36 Sent. N° 142 del 13/10/05). Y en este sentido, el Sr. Juez de la instancia anterior entiende que el demandado no es poseedor, porque se tiene por acreditada la existencia de la locación que se invoca en demanda. Al efecto, pondera que si bien el demandado negó la firma del contrato no asistió a la audiencia fijada por el perito para la formación del cuerpo de escritura por lo que aplicó el apercibimiento del art. 249, CPC. Y sobre este punto, no existe embate recursivo por lo que deviene incólume el argumento del Juzgador. Ahora bien, la queja relativa a que no se atiende al planteo de lesión subjetiva deducido subsidiariamente por la defensa, a ello se responde que, el supuesto vicio de lesión endilgado al contrato de locación de fs. 3, debió ser canalizado a través de la vía respectiva, esto es por acción independiente, ante la inexistencia de tal cuestionamiento el mismo resulta válido. No debe olvidarse que la lesión, constituye una nulidad de corte sustancial, por vicio de la voluntad, que debe postularse por vía de acción, y no a modo de defensa, por cuanto persigue la rescisión de un contrato. Aún en caso, de aceptarse que la lesión sea posible de oponer a modo de defensa, tampoco modifica lo resuelto. Tal sucede, como bien lo apunta el Juzgador, dado que demandado no arrimó elementos convictivos suficientes. Por el contrario, quien ha constituido una sociedad comercial, SRL, y ejerce habitualmente el comercio, no puede ser considerado, conforme las reglas de la experiencia, en un inexperto. Como tampoco se visualiza de la locación instrumentada, que exista explotación de una de las partes o desproporción en las prestaciones pactadas. Si bien, el demandado arguye dolo por parte del actor, lo cierto es que de las constancias de autos surge lo contrario, puesto que la locación en base a la cual se pide el recupero del inmueble, es un contrato más, de la serie de contratos de igual tenor, glosados por el actor (véase fs. 112/117) como se refiere en sentencia, aspecto no criticado por el apelante. Con relación a la alegación de arreglos y mejoras que dice el demandado haber realizado en el inmueble como poseedor, tales circunstancias no han sido individualizadas, esto es explicadas en qué actos han consistido, ni han sido acreditadas, por lo que no resultan verosímiles. La documental que adjunta (fs. libreta de familia, etc), acreditan domicilio, pero no posesión. De lo expuesto se desprende que el accionado no acreditó que su ocupación material sea a título de poseedor, debiendo en consecuencia confirmarse lo decidido en la instancia anterior. En relación al tercer agravio –cuestión constitucional- considero que el mismo no resulta atendible por cuanto como fuera expuesto, si se hubiera acreditado prima facie la existencia de la posesión invocada la acción hubiera sido enervada. La estructura de desalojo consulta adecuadamente el derecho de defensa en juicio del demandado, ya que prevé puntualmente ocasión de ser escuchados, de producir prueba y de hacer valer los medios de defensa de que dispongan, en tiempo oportuno y con las debidas garantías (art. 757, CPC). El trámite seguido, ha sido consentido por el demandado en todos sus aspectos dado que no articuló reposición alguna. A ello se añade, que no se vulnera el derecho de propiedad, desde que el demandado cuenta con la posibilidad de demandar, esto es de poner en acto tal atribución facultativa; su no ejercicio, hace que se atenga a las consecuencias. Voto por la negativa.
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. RAUL E. FERNANDEZ, DIJO: Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia el Señor vocal de primer voto y en consecuencia a la primera cuestión voto en idéntico sentido.
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SR., VOCAL DR. MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARAS DIJO: Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia el Señor vocal de primer voto y en consecuencia a la primera cuestión voto en idéntico sentido.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL DRA. CRISTINA GONZALEZ DE LA VEGA DE OPL, DIJO:
Conforme las consideraciones expuestas corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la resolución recurrida en todas sus partes. Costas a cargo de la demandada por resultar vencida. Fijar los honorarios profesionales del Dr. Jorge Augusto Perla en el 35% del punto medio de la escala del art. 34 de la Ley 8226 (arg. arts. 36, 37 y 34 Ley cit.). Asi voto.
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. RAUL E. FERNANDEZ, DIJO:
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia la Señora Vocal preopinante y en consecuencia a la segunda cuestión voto en idéntico sentido.
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARAS, DIJO:
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia el Señor Vocal de primer voto y en consecuencia a la segunda cuestión voto en idéntico sentido.
Por lo expuesto,
SE RESUELVE:
I) Rechazar el recurso de apelación y en consecuencia corresponde confirmar la resolución recurrida en todas sus partes. II) Costas a cargo de la demandada por resultar vencida. III) Fijar los honorarios profesionales del Dr. Jorge Augusto Perla en el 35% del punto medio de la escala del art. 34, Ley 8226 (arg. arts. 36, 37 y 34 Ley cit.).
