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2– En el contrato hay un deudor directo (locatario), obligado al pago y a su vez acreedor del derecho de uso y goce, y otro deudor, también directo, obligado al pago del canon locativo, pero que no tiene derecho al uso y goce del inmueble. Este último es en realidad un garante, pero se diferencia de la figura de la fianza en que no tiene carácter accesorio, elemento típico del contrato de fianza. Se trata de un codeudor solidario conforme lo califica el art. 2005, CC, al establecer que cuando alguien se obligare de esta manera, será deudor solidario y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios.
3– La fianza, dado su carácter accesorio, se extingue con la finalización del plazo del contrato al que accede. Cuando se extingue el contrato de locación, la consecuencia derivada es la extinción de las garantías que se han otorgado en su consecuencia. En la costumbre se suele neutralizar este efecto derivado, pactándose que el fiador garantiza las obligaciones del locatario mientras éste ocupa el inmueble, de modo tal que si vence el plazo pero el locatario continúa en la ocupación, sigue la garantía.
4– En materia de fianza en la locación se ha suscitado una controversia doctrinaria, reflejada en la jurisprudencia, en el supuesto en que la locación se ha celebrado por término fijo y el fiador se obliga como principal pagador hasta la entrega del inmueble o mientras el locatario lo ocupe o hasta la entrega de las llaves u otra disposición de similar alcance. Para una primera opinión, las obligaciones del fiador continúan hasta la efectiva desocupación de la cosa. “Quien se obliga como principal pagadora, responde, en principio, sin limitaciones por los alquileres posteriores al vencimiento del término establecido en el contrato de locación, cuando se estipuló que quedaba obligado, hasta tanto el inquilino entregara la cosa”. De acuerdo con una segunda opinión, las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble.
5– En autos, como los garantes se constituyeron en fiadores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el locatario en el contrato de locación, hasta la entrega del inmueble, aun vencido el plazo de locación, no es dudoso que la referida estipulación ha extendido los efectos de la fianza, sin limitaciones, al supuesto que contempla el art. 1622, CC.
6– “a) El supuesto contemplado en el art. 1622, CC, adhiriendo a anteriores precedentes de la Sala CC del TSJ de esta provincia, alude a la hipótesis de prórroga tácita. De esta forma, el fiador solidario/principal pagador en el contrato de locación encuentra delimitada su responsabilidad con el mismo alcance que frente a la prórroga expresa. Es decir, frente a la hipótesis normada en el art. 1622, CC, se entenderán extinguidas las obligaciones del fiador solidario/principal pagador por novación, más precisamente por el supuesto contemplado en el art. 810, CC. b) En el caso de las obligaciones futuras, tal alcance debería surgir en forma indubitable del instrumento contractual, de manera tal que en forma expresa e inequívoca el fiador solidario/principal pagador, haya constituido la fianza sin término, o supeditada a la circunstancia de restitución real y efectiva del inmueble, inclusive en el caso que vencido el plazo contractual el locatario haya continuado en el uso y goce de la cosa. En este caso, será procedente que el fiador solidario/principal pagador, en aras de delimitar su responsabilidad, hago uso de la retractación de la fianza, en los términos del art. 1990, CC”.
7– La solución que corresponde al pleito (condena en forma solidaria) no puede ser de otro modo si la deuda reclamada (daños y perjuicios provocados al inmueble locado) es anterior al vencimiento del plazo contractual. Dicha solución es la correcta desde que la CSJN admitió que: “…Se advierte, en consecuencia, que la Cámara omitió diferenciar que la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, toda vez que, conforme a las constancias de autos, no hubo negativa de la locataria a restituir el inmueble locado, supuesto en el cual el fiador habría continuado obligado, sino un plazo de gracia convenido entre aquella y la locadora, del cuyo convenio no participó el fiador”. En autos, no existió prórroga alguna de la locación y los daños y perjuicios han tenido lugar durante la vigencia del plazo contractual. Por lo que es obvio que el art. 1582 bis, CC, no resulta aplicable a la presente disputa.
¿Procede el recurso de apelación del fiador demandado?
El doctor
I. El fiador codemandado apeló la sentencia del Inferior que lo condenó al pago de los daños y perjuicios derivados de la locación que había garantizado. Los argumentos del apelante se encuentran en su expresión de agravios de fs. 261/267. Esos agravios fueron refutados por el apoderado de la actora a fs. 269/272. II. El pronunciamiento opugnado de fs. 228/230, contiene una adecuada relación de causa que junto a los escritos de las partes a los que se ha hecho referencia se da por reproducida para satisfacer la exigencia del art. 329, CPC. III. Se queja el apelante, Sr. Carlos Enrique Murúa, porque el a quo estableció la responsabilidad del locatario y sus garantes sin atender a la previsión del art. 1582 bis, CC. Alega que el error del judicante consiste en la aplicación de una norma con efecto retroactivo para imponerle el cumplimiento de una obligación que caducó al vencer el plazo estipulado para la duración del arrendamiento y que la prórroga de los términos originalmente convenidos no le es oponible. IV. El instrumento privado que luce a fs. 1/3 ha sido expresamente reconocido por el apelante en la oportunidad de absolver posiciones. Por la cláusula decimoséptima del mismo, los Sres. Juan Omar Díaz, Félix Arnaldo Rodríguez y Carlos Enrique Murúa, se constituyeron en codeudores, garantes solidarios, lisos, llanos y principales pagadores, renunciando expresamente a los beneficios de excusión, división y aviso previo de todas las obligaciones que ese contrato de locación imponía al locatario. V. El contrato de locación ha sido calificado como de tracto sucesivo, porque las obligaciones transcurren a lo largo del tiempo y son fluyentes, ya que se devengan periódicamente. Asimismo, está sujeto a un plazo resolutorio, de modo que cuando éste expira, el efecto jurídico es la extinción de las obligaciones de las partes. La figura del principal pagador se instrumenta normalmente para disponer de una mejor garantía, incorporando un nuevo deudor adicional al deudor directo. De este modo, en el contrato hay un deudor directo, que es el locatario, obligado al pago y a su vez acreedor del derecho de uso y goce, y otro deudor, también directo, obligado al pago del canon locativo, pero que no tiene derecho al uso y goce del inmueble. Este último es en realidad un garante, pero se diferencia de la figura de la fianza en que no tiene carácter accesorio, elemento éste típico del contrato de fianza. Se trata en cambio de un codeudor solidario, conforme lo califica el art. 2005, CC, al establecer que cuando alguien se obligare de esta manera, será deudor solidario y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios. Prevé la mencionada norma: “Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios”. La fianza, dado su carácter accesorio, se extingue con la finalización del plazo del contrato al que accede. Cuando se extingue el contrato de locación, la consecuencia derivada es la extinción de las garantías que se han otorgado como consecuencia del mismo. En la costumbre se suele neutralizar este efecto derivado, pactándose que el fiador garantiza las obligaciones del locatario mientras éste ocupa el inmueble, de modo tal que si vence el plazo pero el locatario continúa en la ocupación, sigue la garantía. De este modo, si hay extinción pero sigue la ocupación del mismo inquilino, el garante continúa. Concluyendo, cuando el fiador se ha obligado como “principal pagador”, se lo reputa deudor solidario y se le aplican las disposiciones relativas a los codeudores solidarios (art. 2005, CC.; Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil Argentino. Contratos, t. II, p. 543, Nº 1862, 3ª ed. actualizada; Salvat y Acuña Anzorena, Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las obligaciones, p. 250, Nº 2002, 2ª ed.; Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, t. II, p. 561, Nº 1200, nota 174). VI. En materia de fianza en la locación se ha suscitado, empero, una controversia doctrinaria, reflejada en la jurisprudencia, en el supuesto en que la locación se ha celebrado por término fijo y el fiador se obliga como principal pagador hasta la entrega de la casa o mientras el locatario ocupe el inmueble o hasta la entrega de las llaves u otra disposición de similar alcance, (ver CNac. Civ., Sala C, R. 52.975, 15/9/89). Para una primera opinión, las obligaciones del fiador continúan hasta la efectiva desocupación de la casa (conf. Salvat, ob. y t. cits., p. 252, Nº 2004; Spota, Antonio, nota en JA 65-121; Dassen, Julio A., JA 47-958; CCiv. 1ª Cap., 1/12/33, JA 44-531;
El doctor
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: Desestimar el recurso de apelación deducido por el codemandado y, en consecuencia, confirmar la sentencia opugnada y que las costas sean soportadas por el apelante vencido.
