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La sentencia de primera instancia tuvo presente el allanamiento de la demanda y, en consecuencia, hizo lugar a la acción de expropiación incoada por el Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba, determinando la indemnización en la suma de $ 8.781.104,20 al 7/2/08, con más intereses. En contra de dicha resolución interpuso recurso de apelación el Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba. Se agravia por el método adoptado para fijar la indemnización y por el monto mandado a pagar sosteniendo que la a quo no realizó una correcta aplicación de la ley, lo que torna al decisorio en incongruente, arbitrario y carente de fundamentación lógica y legal. Afirma que se desatendió el mandato que imperativamente establece la ley 6394, en particular el art. 12, agregando que de mantenerse el monto fijado en la resolución se le estaría indemnizando a la expropiada “ganancias hipotéticas” (enriquecimiento sin causa). Señala que la expropiada era titular dominial del inmueble desde hace más de ocho año, y en dicho lapso no edificó ni realizó mejora alguna que incrementara el valor del inmueble. Afirma que no puede tomarse en cuenta su potencialidad de proyectos edilicios, ya que resulta contrario al término valor objetivo, y se estaría incursionando en posibles proyectos a futuro, de incierta concreción, que ni siquiera fueron iniciados por los propios expropiados. Continúa diciendo que la valuación del inmueble debe dirigirse a sus características propias y particulares, sin ingresar en la hipótesis de las presuntas ganancias. Sostiene que debe modificarse la sentencia mandando a pagar el importe establecido por el dictamen de la representante del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Córdoba, ya que –afirma– su validez jurídica debe ser tomada en su integridad. También se queja por la tasa de intereses aplicada y por la regulación de honorarios de los letrados intervinientes por la contraria.
Doctrina del fallo
1– La CSJN ha sostenido que el “valor objetivo” es el equivalente al valor en plaza y al contado del bien, porque se tiene en cuenta el libre juego de la oferta y la demanda; agrega que el criterio de la objetividad permite (a los efectos de su razonabilidad), ajustarlo en cada caso, no solamente a las cualidades intrínsecas de la cosa expropiada, sino también a las circunstancias de lugar y tiempo. La indemnización –añade el Alto Cuerpo– debe cubrir el valor venal del bien. Éste consiste en el “justo precio” que habría tenido el bien en una libre contratación, influyendo “evidentemente” los valores de la zona, o sea, los alcanzados en compraventas de tierra en zonas aledañas al inmueble que se expropia. Es cierto que el valor venal puede acrecentarse razonablemente con el “valor potencial” del inmueble, que es el que surge de considerar las aptitudes de explotación del bien (v.gr. superficie, linderos, acceso), pero ello no puede conducir a considerar meras fantasías y eventualidades, porque en ese caso no se trataría de “valor potencial” sino de “ganancias hipotéticas”.
2– En autos, el cálculo efectuado por el perito oficial no responde a un proyecto concreto de construcción sino a una simple eventualidad que ni siquiera es la que prevé la expropiante. El método de rendimiento seguido por dicho profesional no comprende el costo de desocupación, limpieza y cercado del inmueble que realizó la actora. La conclusión cuantitativa de la pericia oficial con fundamento en el valor de la construcción que podría realizarse carece de validez técnica decisiva para brindar solución a la cuestión discutida (esto es: el precio o indemnización que corresponde por el bien en las condiciones en que se expropia). Más si se tienen en cuenta datos de la experiencia, de la realidad, pues, más allá de la característica particular relativa al mayor tamaño del inmueble (según señala el perito oficial), el valor no puede ser totalmente ajeno a los parámetros indicativos de los terrenos de la zona. Su mayor extensión lo hace algo distinto (pero no “único” como dice el perito); los servicios con que cuenta como los beneficios por los servicios y facilidad de acceso, además de su topografía plana, son características comunes a la zona lindera, es decir a todos los inmuebles que lo rodean.
3– Al expropiado y al perito oficial les hubiera bastado con acompañar cedulones del impuesto inmobiliario o pedir informe a Rentas para demostrar la mayor o diferente valuación del inmueble expropiado con relación a sus linderos, más allá de lo que corresponde por los distintos tamaños; con ello hubieran aportado al proceso un indicio concreto para tener por cierto el carácter “único” que le otorgan al terreno expropiado.
4– No puede sostenerse, a los fines de la tasación, que resulte inaplicable el método directo o comparativo. Los propios interesados, los peritos y el Tribunal tienen el deber primordial de buscar el justo precio, dada la importancia constitucional y su necesaria protección, evitando no disminuir el patrimonio del expropiado ni constituir fuente de enriquecimiento para él. Recurrir a métodos extraños que no se manejan como regla en la determinación del precio en las compraventas importa olvidar que el Estado está ejerciendo una actividad lícita y autorizada por la Constitución, en miras al bienestar general. El Estado, al expropiar, debe abonar lo que en una compraventa sería el “justo precio”, el valor real y objetivo del bien, precio en el cual no caben especulaciones hipotéticas, eventuales o financieras.
5– En la especie, el valor del inmueble colindante resulta un elemento vital de prueba, precisamente por su ubicación y características, aunque es dable también señalar que la mayor extensión del expropiado puede hacer variar porcentualmente –en alguna medida– el precio unitario de la tierra (esto es, el metro cuadrado).
6– Sostener la inexistencia de otros terrenos a tener en cuenta o la imposibilidad de aplicar el método comparativo es inadmisible. Por regla general el método directo o comparativo, fundado en la comparación de ventas de terrenos próximos o inmuebles de la misma zona o de iguales características, es el utilizado en estos casos, circunstancia reconocida por el propio perito oficial.
7– La mayor medida podrá modificar o variar parcialmente la tasación del metro cuadrado (o la hectárea), lo cual se determina en una porcentualidad; pero eso no lo hace único, ni tampoco intasable por el método directo o comparativo. En este aspecto, el desvío de la pericia es patente; no se ajusta al parámetro “valor objetivo” a computar para la indemnización que prevé la norma especial (art. 12, ley 6394), desde que toma en cuenta el valor de la obra que podría realizarse dejando prácticamente de lado el valor venal del bien o el valor de los inmuebles en la zona. Con ello, la pericia oficial no logra demostrar la insuficiencia del monto fijado por la integrante del tribunal de tasación en representación de la Provincia.
8– A la parte que resiste el valor fijado por el organismo oficial incumbe la carga de la prueba, y en autos, la producida no responde a las exigencias técnicas de evaluación para estos casos. Es decir, la prueba pericial no logra despejar la duda que introduce la expropiada sobre el mayor valor objetivo del inmueble, desde que, sin fundamentos válidos, prescinde del método directo o comparativo que reconoce como adecuado a tal fin.
9– Es conveniente destacar que el inmueble colindante, por su inmediación, hace que comparta las características que la zona otorga al bien expropiado. La diferencia entre los dos inmuebles está dada –simplemente– por la mayor superficie del expropiado respecto del otro, y quizás por la ventaja que le confiere la posibilidad del doble acceso, características que deben tener alguna incidencia en el valor unitario como indica la propia tasadora.
Resolución
Hacer lugar al recurso de apelación deducido por el Superior Gobierno de la Provincia revocando el monto indemnizatorio y la tasa de interés establecidos en la sentencia de primera instancia. En consecuencia fijar la indemnización en la suma de $ 2.354.233,5, mandando a pagar sobre el monto resultante (una vez deducido lo ya percibido) una tasa de interés equivalente a la pasiva promedio mensual que publica el BCRA con más el 6% anual. Imponer las costas de ambas instancias por el orden causado (art. 31, ley 6394).
C7a. CC Cba. 24/5/11. Sentencia Nº 54. Trib. de origen: Juzg. 36a. CC Cba. “Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba c/ Monitora Sociedad Anónima – Expropiación – Expte. N° 1421091/36”. Dres. Jorge Miguel Flores, Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal ■
