ESCUCHAR
La sentencia de 1a. instancia –Nº 51, de fecha 13/2/09, dictada por el Juzgado de 1a. Instancia y 22a. Nominación– rechazó la acción de desalojo incoada por la actora en contra del demandado, con costas. En contra de dicha resolución la parte demandante interpuso recurso de apelación. En primer lugar, se agravia por el rechazo de la acción de desalojo y la admisión de la excepción de falta de acción. Niega al demandado el carácter atribuido de poseedor
1– En autos, la
2– “…Por las especiales características de tal juicio (desalojo), en nuestro régimen procesal no es posible la dilucidación de cuestiones ajenas a los fines de la acción, tal la discusión de la validez del título del actor o negativa de su carácter de propietario cuestionando la validez de la escritura que así lo acredita. La vía para el esclarecimiento de estas cuestiones es el correspondiente juicio ordinario”.
4– La razón fundamental del rechazo del presente juicio de desalojo es la acreditación prima facie del carácter de poseedor invocada por el accionado y la complejidad del asunto, que excede el marco cognoscitivo del juicio de que se trata, lo que obliga a remitir a una vía de mayor amplitud.
5– Los razonamientos de la actora apelante resultan inatendibles no sólo porque la recurrente no ha explicitado cómo del contenido de la prueba testimonial que menciona surgiría alguna situación favorable para su posición jurídica, sino que no se alcanza a desentrañar qué quiere decir con “poseedora natural” del inmueble, pues es claro que si fuese la poseedora no tendría que acudir a la vía del desalojo. La referencia a la acción de reivindicación que efectúa la recurrente en su libelo recursivo no es objeto de este pleito y no le ha sido negada; lo que le ha sido denegada es la vía del desalojo, por las características particulares del caso.
6– Es cierto que el TSJ Cba. ha dicho: “la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable…”, pero no es menos que también ha señalado que “Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado quien, para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado, deberá demostrar que, a su vez, disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, bien porque es un auténtico poseedor
Rechazar el recurso de apelación interpuesto. Imponer las costas de la Alzada a la parte actora apelante perdidosa (art. 130, CPC).
<hr />
BARRIONUEVO, MARÍA NOELIA SENTENCIA NÚMERO:
C/ 162
ESTERLIZI, CLAUDIO FABIÁN – En la Ciudad de//
DESALOJO – OTRAS CAUSAS Córdoba a los//
29 días del mes de 10 año dos mil nueve, siendo las 11.15 horas, se reúnen en acuerdo público los integrantes de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Séptima Nominación, Dres. Rubén Atilio Remigio, Jorge Miguel Flores y María Rosa Molina de Caminal, bajo la presidencia del primero de los nombrados y en presencia de la secretaria actuante, a los fines de dictar sentencia en los autos caratulados: “BARRIONUEVO, MARÍA NOELIA C/ ESTERLIZI, CLAUDIO FABIÁN – DESALOJO – OTRAS CUSAS, EXPTE.. N° 1041845/36”, venidos en Apelación del Juzgado de Primera Instancia y Vigésimo Segunda Nominación , en los que por Sentencia Número cincuenta y uno de fecha trece de Febrero de dos mil nueve (fs. 283/295), se resolvió: “I. Rechazar en todas sus partes la acción de desalojo incoada por la Srta. María Noelia Barrionuevo en contra del Sr. Claudio Fabián Esterlizi. II. Imponer las costas del presente juicio a la accionante (Srta. María Noelia Barrionuevo) en los términos y condiciones de los arts. 107 y 140 del CPCC. III. Diferir la regulación de honorarios para cuando exista base cierta para ello. Protocolícese,…”.——————————–
Previa espera de ley el Tribunal planteó las siguientes cuestiones a resolver: 1º) ¿Procede el recurso de apelación impetrado?, 2º) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? De acuerdo al sorteo de ley practicado el orden de emisión de los votos es el siguiente: Dres. Rubén Atilio Remigio, María Rosa Molina de Caminal y Jorge Miguel Flores.—————————–
A LA PRIMER CUESTIÓN PLANTEADA:——————————————-EL SR. VOCAL DR. RUBÉN ATILIO REMIGIO DIJO:—————————
La Sentencia recurrida, contiene una relación de causa, que satisface los recaudos previstos por el art. 329, C.P.C., por lo que, en homenaje a la brevedad, la tenemos aquí por reproducida. Contra la resolución del primer Juez, cuya parte resolutiva ha sido transcripta «supra», la parte actora interpone recurso de apelación (fs. 298), el que es concedido por el «a quo» (fs. 299). Radicados los autos, por ante este Tribunal de Alzada, el apelante evacua el traslado corrido a los fines de expresar agravios, peticionando el acogimiento del recurso de apelación, con costas en caso de oposición (fs. 307/314 vta.), el que es contestado por la parte demandada -por apoderado- solicitando el rechazo de la vía impugnativa intentada, con costas (fs. 318/320 vta.); todo por las razones que esgrimen, a las que nos remitimos “brevitatis causae”.——
El libelo recursivo admite el siguiente compendio:……………………………..
1.- El rechazo de la acción de desalojo y la admisión de la excepción de falta de acción: Que el resolutorio en crisis, la agravia, desde el momento que la priva de la libre disposición del bien inmueble, objeto del litigio, desoyendo las claras e incontrovertibles manifestaciones que las partes dejaron plasmadas en las Escrituras Nº 241 y 242, del 29.9.05 (fs. 230/231) e informativa de fs. 248/250. El “a quo” le ha negado valor convictivo al instrumento público Nº 242. Las argumentaciones tenidas en cuenta por el Inferior, no son las que pueden inferirse de las constancias de autos, ya que -en definitiva- se sostiene en la resolución atacada, que no corresponde atender al deshaucio de la finca, en razón de no haber acreditado la actora su condición de propietaria, como tampoco su derecho a solicitar la restitución, y que el demandado ha acreditado su derecho a permanecer en la tenencia del bien.——————————————————-
Niega al demandado el carácter atribuido de poseedor “animus domini”, dándose todas las características del “tenedor precario”.—————————-
El “a quo” omite valorar un elemento central en la propuesta defensiva del demandado, cual es el rechazo al incidente de redargución e falsedad de la Escritura Nº 242 (documento base de su pretensión). El Juez dijo: “que excede a todas luces el debate que corresponde al juicio de desalojo” (sic), por lo cuál la supuesta falsedad nunca fue acreditada, con lo que el instrumento escriturario es plenamente válido y eficaz, entre partes y hacia terceros, como las consecuencias jurídicas que de aquél se desprenden.—–
En aquel instrumento se dejaron sin efecto los documentos que con anterioridad pudieron haber sido suscriptos por las partes, como así también los derechos que en su mérito se adquirían, vgr.: la persona que abonó el precio y el carácter de la ocupación que a cada uno de los concubinos le correspondía en la finca, etc.; por ello la permanencia de Esterilizi en el inmueble y la consiguiente argumentación de ser dueño y ostentar el título de poseedor “animus domini”, la agravia severamente.—-
Primer agravio: Teoría del acto propio. Omisión de tratamiento de prueba dirimente: El Boleto de Compra Venta y la Escritura Nº 217, fueron expresamente dejados sin efecto -en toda su extensión- a través de la confección e interpretación amplia e integral de las Escrituras Nº 241 y 242, las cuales aparecen como los únicos instrumentos válidos y eficaces para crear y extinguir derechos entre las partes.——-
Es por ello que las manifestaciones realizadas por Claudio Esterilizi, en su contestación de demanda, en cuanto a que él abonó el precio, su carácter de usufructuario y poseedor “animus domini”, se da de bruces con la teoría del acto propio, ello a poco que se la confronte con la declaración plenamente válida y jurídicamente vinculante que aquél efectuó en las Escrituras Nº 241 y 242. El Inferior de manera incomprensible otorgó valor presuncional a aquellos documentos “inexistentes” en el mundo del Derecho (Escritura Nº 217 y Boleto de C-V) y desdeñó de aquel otro, que a la postre se mantuvo incólume y resultó inscripto en el Registro de la Propiedad.———————————————–
De la informativa que corre a fs. 248/250, de autos surje que el documento que resultó registralmente inscripto, otorgando título y modo a la compradora, fue la Escritura Nº 242, del 29.9.05, a lo que habrá que agregar, que nunca acreditada la redargución de falsedad denunciada, como tampoco fue atacada por algún vicio en la voluntad de los otorgantes, u objeto de una acción de simulación o fraude, por lo que el mismo es plenamente válido y eficaz.———–
El demandado, faltando a la verdad, afirmó ser dueño, poseedor y usufructurio del bien, cuando de las Escrituras reseñadas surge claro que renunció al derecho real de usufructo y que además la posesión estaba en cabeza de la actora (Escritura Nº 242).————————————————–
Cita los arts. 953, 2.352, 2.353, esto es, simple tenedor de la cosa, con la obligación de restituir a su dueña, por lo que no quedan dudas que la acción de desalojo en su contra debe prosperar. Cita jurisprudencia.-
Segundo agravio: Inexistencia de actos posesorios. Concubino precarista: Si se le reconoce acción real reivindicatoria a la compradora a quien no se le hizo tradición de la cosa vendida, con mayor razón todavía está habilitada para la acción personal de desalojo quien recibió la posesión de manos del vendedor (Escritura Nº 242).————————————————-
Como se desprende de la prueba obrante en autos, el Dr. Esterilizi nunca recibió de manos de nadie (ni de Santa María ni de su parte) la posesión del bien. El “a quo” desconoce la validez del título de propiedad inscripto, como la voluntad libremente expresada por las partes en él con anterioridad al planteo defensivo, echando mano al mentado boleto de compraventa, pero obsérvese que ese camino se desdibuja a través de una detenida lectura del instrumento (boleto), ya que del mismo no se desprende que “en esa oportunidad” se le haya hecho entrega de la posesión a Esterilizi, a ello habrá que adicionar que el contrato tampoco tuvo “principio de ejecución” toda vez que derechamente no se hizo entrega del bien en ningún carácter, ni poseedor, ni precarista, en resumen la piedra angular a partir del cual el “a quo” construyó su conclusión, se esfuma.———————————————————————–
El demandado carece de título para sustentar la posesión que aduce.——–
Quien reviste tal cualidad es la actora -titular del derecho real de dominio sobre el inmueble objeto de este pleito- y se destaca que el poder de hecho sobre la cosa que el demandado -a todo evento- hubiera podido detentar -precisamente- por no excluir a la titular del derecho real sobre la cosa, es el elemento que caracteriza su tenencia. La doctrina y la jurisprudencia nacional son unánimes, en afirmar que el cumplimiento de obligaciones tributarias, no prueban la efectiva realización de actos posesorios, desde que también el tenedor precario estaría en condiciones de efectuarlos.——————————————
El “a quo” desconoce la prueba testimonial de fs. 239/241, como la que fue incorporada en los autos: “Barrionuevo, María Noelia – Beneficio de litigar sin gastos”. De las mismas surge claro que la actora -titular dominial del bien- ostenta además el carácter de poseedora natural del mismo, resultando Esterilizi su concubino, a la postre, tenedor precario, con obligación de restituir. Cita jurisprudencia.——
Concluye, que habiéndose probado la relación concubinaria, así como su fenecimiento, habrá que concluir que uno de los miembros de la disuelta pareja que pretende -indebidamente- continuar habitando el inmueble propiedad del otro, no ostenta derecho ni título alguno en la ocupación, debiendo disponerse su desalojo.-
La demanda de desalojo es procedente, cuando como en el caso de autos, busca asegurar la libre disposición de los bienes que son detentados por otro sin título alguno, contra la voluntad de quien tiene derecho a ellos.———————-
2.- La imposición de costas en el trámite del juicio principal.————-
Firme el decreto de autos queda la causa en estado de resolver.————–
Como primera medida, debemos decir que la apelante, no ha dirigido embate crítico alguno, contra parte sustancial del fallo opugnado, en el cuál precisamente la “a quo” se explaya sobre la naturaleza, fines, objeto y alcances del juicio de desalojo, cuya continencia se ve ampliamente desbordada por las cuestiones traídas a conocimiento de la Judicatura en este pleito.——————–
Así, lo que la apelante llama Primer agravio: Teoría del acto propio. Omisión de tratamiento de prueba dirimente, no es real, sino que la Sra. Juez, atento la complejidad de las cuestiones debatidas en autos, ha decidido -correctamente- que las mismas exceden el marco jurídico procesal de la acción de desalojo y deberán dirimirse por la vía correspondiente.—————————
En ese lineamiento, ha dicho la Sra. Jueza: “Del análisis de la frondosa prueba incorporada en autos, cabe concluir que en el presente caso, las cuestiones debatidas desbordan el objeto de un simple desahucio, las cuales deberán ser debatidas en otro tipo de proceso -acción posesoria o petitoria u ordinaria-, con mayor amplitud de debate y prueba”.————————————————
“En efecto, el juicio de desalojo no es la vía adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma. Lo mismo ocurre con la disputa acerca de cuál de los contendientes pueda tener mejor derecho a acceder al dominio en función del antecedente que cada uno invoca como apoyatura del supuesto derecho de propiedad u otro derecho real alegado. Son todas cuestiones propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales ajenas al ámbito del desalojo” (fs. 292 vta.).———————————————————————-
En rigor, sobre el punto le asiste razón al apoderado del demandado, cuando en su responde por ante esta Sede, al respecto dice: “…reconocen que la cuestión planteada se refiere a decir quien tiene mejor posesión o derecho a poseer. Precisamente es el meollo del juicio y el criterio del a – quo al considerar esa cuestión como tema que excede el marco de análisis del proceso de desalojo, obliga a rechazar la demanda y remitir al juicio ordinario para resolverlo. Sobre esa cuestión central no se agravia el recurrente, limitándose a descalificar lo que hizo el Inferior de la prueba como sostén fáctico que acredita una cuestión posesoria y no meramente la simple tenencia del bien” (fs. 318/318 vta.).———-
No se advierte -entonces- omisión alguna de tratamiento probatorio, sino que -precisamente- dicha actividad hace concluir a la Juez, que la cuestión excede el acotado marco del juicio de desalojo. Lo dicho sería suficiente para repeler el intento recursivo.—————————————————————–
“Obiter dictum” y dando respuesta al Segundo agravio: Inexistencia de actos posesorios. Concubino precarista, diremos que aquí también el recurrente soslaya por completo la alusión del fallo a la temática en cuestión cuando dice: “Además se encuentra acreditado “prima facie” que el accionado ejerce actos posesorios sobre el inmueble base de la presente acción;…(conf. absolución de posiciones -confesión ficta- de los padres de la accionante obrantes a fs. 215/217 exposición policial de fs. 6 y testimoniales);…; que se encuentra controvertido quien efectuó el pago del precio de la venta del inmueble, que se encuentra también cuestionado quien ostenta mejor derecho posesorio sobre el bien, todo ello, como se dijo desborda el limitado ámbito cognoscitivo de la presente demanda…absolución de posiciones -confesión ficta- de los padres de la accionante obrante a fs. 215/217 -posición quinta y sexta- absolución de posiciones del vendedor -confesión expresa- obrante a fs. 218/219 -posición novena. Ergo, acreditado “prima facie” la posesión invocada, no corresponde en el presente caso por ésta vía el desahucio del demandado” (fs. 293 vta.). Luego cita la Juez doctrina y jurisprudencia, que avala sus conclusiones, a lo que nos remitimos, en aras de concisión (fs. 294); todo lo cuál tampoco ha sido idóneamente rebatido por la quejosa, quien sólo hace una referencia al pago de obligaciones tributarias, que son comunes a un tenedor (fs. 312 vta.), dejando incólumes éstas otras argumentaciones dirimentes, que “per se” sostienen el pronunciamiento.——
Cabría todavía agregar el yerro en que incurre la recurrente cuando a fs. 309 de su libelo recursivo sostiene que: “Finalmente el a – quo omite valorar -en sus justos términos- un elemento central de la propuesta defensiva del demandado, cual es el rechazo al incidente de redargución de falsedad de la Escritura Nº 242 (documento base de nuestra pretensión)”. No existe omisión, ni rechazo, sino que por el contrario, el fallo ha sido claro al determinar, a mayor abundamiento: “…la improcedencia de expedirme sobre la redargución de falsedad, que solo puede ser motivo de análisis en otro tipo de proceso con mayor amplitud de debate y prueba…el debate introducido por el demandado respecto de la redargución de falsedad, resulta claramente inadmisible en el proceso de que se trata” (fs. 294 vta.). Como vemos, no ha habido rechazo, sino declaración de inadmisibilidad, conceptos que no pueden confundirse, ni asimilarse.–
Y ello es así, porque como se precisa más adelante, en la resolución bajo anatema: “En cuanto al incidente de redargución de falsedad, la jurisprudencia es clara en cuanto a que “…Por las especiales características de tal juicio -(desalojo)- en nuestro régimen procesal no es posible la dilucidación de cuestiones ajenas a los fines de la acción, tal la discusión de la validez del título del actor o negativa de su carácter de propietario cuestionando la validez de la escritura que así lo acredita. La vía para el esclarecimiento de estas cuestiones es el correspondiente juicio ordinario” (del voto del doctro Goirán) (Civil y Com. San Francisco, julio 23-988 – L.L., 1.989.250)” (fs. 294 vta./295). Es obvio que así sea, pues de lo contrario, se pondría en manos del demandado inescrupuloso una magnífica arma dilatoria del desahucio. Es del caso aclarar que estas razones han sido dadas, a mayor abundamiento, como surge de fs. 294 del fallo en crisis. La razón fundamental del rechazo del desalojo es la acreditación “prima facie” del carácter de poseedor invocada por el accionado y la complejidad del asunto, que excede el marco cognoscitivo del juicio de que se trata, lo que obliga a remitir a una vía de mayor amplitud.–
Tampoco resultan atendibles los razonamientos de la apelante cuando le achaca a S.S.: “el desconocimiento de la prueba testimonial que corre a fs. 239/241, como la que fue incorporada en los autos: “Barrionuevo María Noelia – Beneficio de Litigigar sin Gastos” Expte Nº 1044100/36, de las mismas surge claro que la actora -titular dominial del bien- ostenta además el carácter de poseedora natural del mismo, resultando Esterlizi su concubino, a la postre tenedor precario con obligación de restituir” (fs. 312 vta.). Y resultan inatendibles, no sólo porque la recurrente no ha explicitado cómo del contenido de las testimoniales que menciona surgiría alguna situación favorable para su posición jurídica, sino que no se alcanza a desentrañar qué quiere decir con “poseedora natural” del inmueble, pues es claro que si fuese la poseedora, no tendría que acudir a la vía del desalojo.—————————————————
La referencia a la acción de reivindicación que efectúa la recurrente en su libelo recursivo no es objeto de este pleito, y no le ha sido negada, lo que le ha sido denegado es la vía del desalojo, por las características particulares del caso ya señaladas.——-
Tampoco coadyuva a la procedencia recursiva la alegación del impugnante en el sentido que: “el hecho que de la informativa que corre a fs. 248/250 de autos surja que el documento que resultó registralmente inscripto, otorgando título y modo a la compradora, fue la Escritura Nº 242 del 29.09.05” (fs. 310), pues, por un lado, dicha escritura e inscripción configuran sólo el “título”; ya que si tuviera la virtualidad también de conferir el “modo” (posesión) esta acción sería innecesaria.—-
Es cierto que el E.T.S.J. ha dicho: “la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable…”, pero no lo es menos que también ha señalado en el mismo fallo: Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor «animus domini» de la heredad, cuyo «jus possessionis» no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo” (Sentencia Nº 31, del 10.4.03, in re: «OVIEDO CARLOS A. c/ RAUL H. GIMENEZ – DESALOJO – RECURSO DE CASACION» («O» 03/01). Esta última es -como decíamos- la situación corroborada en autos, por lo que lo decidido por la “Iudex” amerita confirmación en esta Sede.—–
Por ello, voto por la negativa.——————————————————
A LA PRIMER CUESTIÓN PLANTEADA:——————————————-
LA SRA. VOCAL, DRA. MARÍA ROSA MOLINA DE CAMINAL, DIJO:——-
Adhiero a los fundamentos y conclusiones arribados por el Sr. Vocal preopinante, votando en consecuencia en idéntico sentido.—————————-
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA:—————————————–
EL SR. VOCAL, DR. JORGE MIGUEL FLORES, DIJO:————————–
Adhiero a los fundamentos y conclusiones arribados por el Sr. Vocal, Dr. Rubén Atilio Remigio, votando en consecuencia en idéntico sentido.—————
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA:—————————————-
EL SR. VOCAL, DR. RUBÉN ATILIO REMIGIO, DIJO:————————–
Corresponde:……………………………………………………………………………………………..
Rechazar el recurso de apelación interpuesto.———————————–
Imponer las costas de la Alzada a la parte actora apelante perdidosa (art. 130, C.P.C.).—
Regular los honorarios profesionales, por las tareas desarrolladas, por ante este Tribunal de Grado, de los Dres. José Lonatti; Eduardo P. Bruera y Gabriel Alejandro Martín -estos dos últimos, en conjunto y proporción de ley-, en el 38 % y 35 % del punto medio y del mínimo de la escala del art. 36, C.A., Ley Nº 9.459 -respectivamente- sobre la base de lo discutido en la Alzada, sin perjuicio -en su caso- del mínimo legal (arts. 39, 40, concs. y corrs., C.A., ley cit.).———
Así voto.——————————————————————————-
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA:—————————————-
LA SRA. VOCAL, DRA. MARÍA ROSA MOLINA DE CAMINAL, DIJO:——-
Adhiero a los fundamentos y conclusiones arribados por el Sr. Vocal preopinante, votando en consecuencia en idéntico sentido.—————————-
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA:—————————————-
EL SR. VOCAL, DR. JORGE MIGUEL FLORES, DIJO:————————–
Adhiero a los fundamentos y conclusiones arribados por el Sr. Vocal, Dr. Rubén Atilio Remigio, votando en consecuencia en idéntico sentido.—————
Por el resultado de la votación que antecede, y por unanimidad,………………
SE RESUELVE:—————————————————————————–
Rechazar el recurso de apelación interpuesto.———————————–
Imponer las costas de la Alzada a la parte actora apelante perdidosa (art. 130, C.P.C.).——–
Regular los honorarios profesionales, por las tareas desarrolladas, por ante este Tribunal de Grado, de los Dres. José Lonatti; Eduardo P. Bruera y Gabriel Alejandro Martín -estos dos últimos, en conjunto y proporción de ley-, en el 38 % y 35 % del punto medio y del mínimo de la escala del art. 36, C.A., Ley Nº 9.459 -respectivamente- sobre la base de lo discutido en la Alzada, sin perjuicio -en su caso- del mínimo legal (arts. 39, 40, concs. y corrs., C.A., ley cit.).———– Protocolícese, y bajen. Con lo terminó el acto que previa lectura y ratificación firman los Sres. Vocales.————————————————–
