DESALOJO

COMPRAVENTA. Incumplimiento. PACTO COMISORIO EXPRESO. Efectos. Resolución del contrato. Obligación de restituir el inmueble. Procedencia de la vía procesal intentada
1– El pacto comisorio expreso no requiere de resolución judicial que declare resuelto el contrato, sino que ante el incumplimiento la resolución se produce de pleno derecho, siendo suficiente que se comunique a la contraria para que la resolución produzca sus efectos. En el caso, la actora alegó el incumplimiento que produce la resolución, sin que la demandada lo negara, ni mucho menos acreditara haber cumplido. Entonces, ante el incumplimiento, el único requisito para concretar la resolución era la comunicación y ello tuvo lugar conforme la carta documento remitida por la actora a la demandada.

2– Es de notar que el debate no ha girado en torno a la inaplicabilidad del pacto comisorio expreso pactado, o sobre el cumplimiento o no de la obligación de manera que obstara a la resolución, sin que de las constancias de autos resulte dudoso el incumplimiento, como para afirmar que la cuestión litigiosa rebase el ámbito del juicio de desalojo. Simplemente del contrato resultaba que la demandada debía pagar, que si no pagaba se resolvía el contrato y debía restituir el inmueble; como no acreditó haber cumplido, ni siquiera acreditó haber intentado cumplir, no es dudoso que sea aplicable el pacto comisorio expreso y que deba restituir; por tanto el desalojo es procedente, sin perjuicio de los derechos que asisten al demandado a raíz de la resolución, lo que podrá debatirse por la vía que corresponda.

3– La procedencia del desalojo no hace cosa juzgada con respecto a la resolución extrajudicial del contrato que podrá ser discutida en otro proceso, como así también sus efectos, o la validez del contrato o de alguna de sus cláusulas.

16390 – C8a. CC Cba. 16/3/06. Sentencia Nº 26. Trib. de origen: Juz.19ª CC Cba. “Gama SA c/ Sesmilo Andrea Fabiana –Desalojo – Otras Causas- Recurso de Apelación”

Córdoba, 16 de marzo de 2006

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor José Manuel Díaz Reyna dijo:

1. Se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte actora en contra de la Sent. Nº 446, del 5/10/04, que resolvía: “Rechazar la demanda de desalojo incoada por Gama SA en contra de Andrea Fabiana Sesmilo, con costas a cargo de la parte actora”. 2. En la estación procesal correspondiente, el apelante expresa agravios, por intermedio de su apoderado, de los que se corre traslado a la demandada apelada, quien no lo evacua en tiempo y forma, por lo que a pedido de la actora se le da por decaído el derecho dejado de usar. Dictado y consentido el decreto de Autos queda la causa en estado de resolver. 3. [Omissis]. 4. Tras referir los antecedentes de la causa se agravia la parte actora porque el a quo entiende que no corresponde el proceso sumario que se prevé para los desalojos, en el caso como el de autos, debiendo Gama SA recurrir a otras vías. En contra de esa postura señala que estamos ante un documento privado de compraventa de inmueble, un contrato de reconducción del instrumento originario vinculante resuelto por culpa de la demandada, donde se ratifican las condiciones del contrato original, entre ellas la sanción (cláusula 9º, Pacto comisorio expreso y reintegro de la unidad). En el documento privado de compraventa se pactaron la aplicación, en determinadas condiciones, del pacto comisorio expreso y atento a que esas condiciones se hicieron aplicables, su mandante hizo uso de ese derecho y resolvió el contrato que las vinculaba en la operación de compraventa, lo cual produce sus efectos desde su comunicación fehaciente, lo que sucedió en el caso. La consecuencia natural de la resolución es la restitución de la cosa entregada, habiéndose pactado que procede el desalojo. Se aplica la cláusula novena. Se acreditó y así lo considera el a quo, que hay contrato privado de compraventa resuelto en la forma convenida, habiendo con ello nacido el derecho a obtener la restitución de la cosa por la vía convenida, esto es, acción de desalojo. El a quo no puede modificar la voluntad de las partes, aceptarlo sería permitir un avasallamiento de derechos adquiridos por su mandante a los cuales no pretende renunciar. Modificar sin haber sido planteada nulidad de las condiciones convenidas en el contrato vinculante, las condiciones y derechos acordados por los contratantes, importa caer en inseguridad jurídica. Sesmilo no cumplió con su más importante obligación, como fue el pago de sus obligaciones, y nunca comunicó su disconformismo con lo firmado y asumido, ratificando todo, incluso las sanciones para el caso de incumplimiento, hasta el momento de tener que restituir el inmueble; allí negó todo no solo la resolución sino el acuerdo de reconducción pese a que luego en su defensa reconoce el instrumento en cuestión. El vencimiento de obligación de restituir es la causal invocada, y ello no está vedado por el CPC. Cita fallos de primera instancia en que se hizo lugar a demandas de desalojo promovida por la actora. La accionada contrajo obligaciones que nunca cumplió y que llevaron a Gama SA a resolver el contrato, situación que quedó firme; la comunicación de la resolución hace nacer, según lo convenido, la obligación de restituir el inmueble entregado en tenencia precaria. Dicha obligación no fue cumplida, ergo, es procedente solicitar la restitución del inmueble. Habiendo quedado firme y ejecutoriada la resolución del contrato, no hay otra vía para obtener la restitución de la cosa que ocupa sin derecho, si no es por la vía de desalojo. 5. El actor intenta el desalojo en base a la resolución extrajudicial de un contrato de compraventa de un inmueble; el a quo entendió que la cuestión superaba el marco sumario del juicio de desalojo, de lo que se agravia el apelante. En suma la cuestión es determinar si del contrato base de la acción resulta la posibilidad de ejercer la acción de desalojo. 6. El desalojo es procedente cuando existe por parte del demandado la obligación de entregar el inmueble al actor. La partes se vincularon en virtud del contrato de fecha 29/10/98, luego reconducido con fecha 17/10/02; en virtud de esa relación contractual la demandada ocupa el inmueble motivo de la demanda. Estos extremos no son motivo de controversia, además la pericia caligráfica ha concluido que las firmas pertenecen a la demandada. Sin necesidad de entrar en la consideración si a raíz del contrato que vincula a las partes (lo denominemos compraventa como lo hace el demandado, o compromiso de venta como lo hace el actor), el demandado reviste el carácter de tenedor o de poseedor, el eje de la cuestión es que el actor funda su demanda en la aplicación de la cláusula novena, es decir en la resolución del contrato, y que conforme lo pactado en dicha cláusula el demandado debe restituir el inmueble; es que aun cuando pudiera considerarse que el demandado era poseedor del inmueble en caso de darse el supuesto pactado en dicha cláusula (pacto comisorio expreso) a partir de su cumplimiento el demandado habría pasado a ser tenedor obligado a restituir la cosa, por así haberse pactado. Recordemos que hay supuestos en que una posesión, incluso legítima, puede tornarse en tenencia, así resulta del art. 2462 inc. 4, CC; por ello el usufructuario (poseedor legítimo) a la extinción de su derecho pasa a ser tenedor obligado a restituir la cosa, o cuando es anulado el título en virtud del cual se detentaba la cosa (inc. 5, art. citado), y lo mismo sucede cuando es resuelto el mismo, que sería lo invocado por el actor. “El supuesto se aplica también en el caso del comprador que recibió la posesión en el boleto de compraventa. Resuelto luego extrajudicialmente el contrato por voluntad del vendedor-acreedor (art. 1204, CC) el título que le otorgaba la posesión ha quedado extinguido y ha cesado el derecho a poseer.” (Pedro León Tinti “El juicio de desalojo, según el Código Procesal Civil de Córdoba”, p. 94). Es decir que el contrato celebrado entre las partes no descarta la posibilidad de que el demandado tenga que restituir la cosa al actor, y por tanto que pudiera ser procedente la acción de desalojo. Es por tanto necesario determinar si existen elementos que permitan considerar resuelto extrajudicialmente el contrato, y si la controversia al respecto excede el marco limitado del juicio de desalojo. 7. La demandada ha negado la resolución alegando que no existe sentencia judicial que así lo haya declarado. Pero el actor afirma que se resolvió de pleno derecho al darse la condición pactada y que la resolución tiene efectos desde el momento mismo en que fue comunicada. Conforme resulta de la cláusula novena del contrato original, y que luego fuera ratificada de manera expresa en el acuerdo de reconducción, se pactó expresamente el pacto comisorio. Más aún, la reconducción se realizó luego de que la parte actora hubiera aplicado lo pactado y resuelto el contrato, ya que con dicho acuerdo se dejó sin efecto la resolución y se retomó el contrato, y se ratificó el mismo en su totalidad, es decir que se ratificó también el pacto comisorio expreso. La parte demandada en dicha oportunidad no objetó que la actora hubiera resuelto el contrato, sino que lo aceptó; por ello convinieron reconducir el contrato, dejar sin efecto la resolución. En suma, no hay duda de que las partes podían resolver unilateralmente el contrato en caso de darse el incumplimiento previsto contractualmente, aplicando el pacto comisorio expreso. 8. Ahora bien, el pacto comisorio expreso no requiere de resolución judicial que declare resuelto el contrato, sino que ante el incumplimiento la resolución se produce de pleno derecho, siendo suficiente que se comunique a la contraria para que la resolución produzca sus efectos. “El efecto resolutorio de pleno derecho del pacto comisorio expreso cobra vigencia desde que una comunicación fehaciente, y no impugnada como tal, fue despachada por el vendedor y recibida por el comprador; el propósito de resolver, manifestado con claridad, en forma pura y simple es prueba inequívoca de la opción conferida en la cláusula especial. Los efectos del pacto comisorio expreso se producen ex tunc, es decir, que las cosas vuelven al estado en el cual se hallaban al momento de celebrarse el acuerdo.” (Salas – Trigo Represas – López Mesa, Código Civil – Anotado, Tomo 4-A, p. 676). “…el art. 1204, 3º párr., dispone que en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.”; “Adviértase que la ley dice que en este caso la resolución se produce de pleno derecho, pero no desde el momento del incumplimiento o de la mora, sino desde que se comunica al incumplidor la voluntad de resolver.” (Guillermo A. Borda, Manual de Contratos, decimotercera edición actualizada, p. 143). En el caso la actora alegó el incumplimiento que produce la resolución, sin que la demandada negara el incumplimiento, ni mucho menos acreditara haber cumplido. También alegó haber remitido la comunicación exigida por el art. 1204, 3º párr., CC, lo que no fue negado por el demandado, como tampoco su recepción. El demandado negó la resolución sosteniendo que no había declaración judicial de la misma, pero es el caso que atento el pacto comisorio expreso, ante el incumplimiento se produjo la resolución, la que produjo efectos a partir de la comunicación fehaciente remitida por el actor de tener por resuelto el contrato; por ello es que la única forma de respaldar la negativa de la resolución era probando el cumplimiento, lo que no sucedió. El demandado no ha negado el envío y recepción de las cartas documentos, adjuntadas por la parte actora, otras copias de las mismas obran a fs. 38, 39 y 40, adjuntadas y ofrecidas como prueba por la parte demandada, de donde resulta su expreso reconocimiento de haberlas recibido. Así de la CD de fecha 16/7/03 resulta que el actor reclamaba el pago de cuotas con vencimiento entre el 10/7/01 y el 10/7/02; sin embargo, el demandado no acreditó haber pagado ninguna de dichas cuotas, puesto que los recibos que adjunta son todos por cuotas anteriores con excepción del obrante en copia a fs. 72, que es a cuenta de la cuota 10/7/01, lo que implica cumplimiento parcial, y la existencia del incumplimiento con respecto a todas las cuotas posteriores reclamadas mediante la CD de fs. 39 (copia adjuntada por el demandado) ó 24 (copia adjuntada por el actor). Ante el incumplimiento, el único requisito para concretar la resolución era la comunicación, y que ello tuvo lugar resulta de la CD de fecha 8/8/03 remitida por la actora a la demanda, y de la que ambas partes adjuntaron copias, la actora a fs. 25, la demandada a fs. 40. Resuelto el contrato conforme lo pactado y art. 1204, 3º párr., CC, las partes deben restituirse lo recibido conforme a lo convenido, y por tanto la demandada debe restituir el inmueble, y como la obligación restitutoria resulta del título base de la acción, cláusula novena, la vía de desalojo es procedente. Es de notar que el debate no ha girado en torno a la inaplicabilidad del pacto comisorio expreso pactado o sobre el cumplimiento o no de la obligación de manera que obstará a la resolución, sin que de las constancias de autos resulte dudoso el incumplimiento, como para afirmar que la cuestión litigiosa rebase el ámbito del juicio de desalojo. Simplemente del contrato resultaba que la demandada debía pagar, que si no pagaba se resolvía el contrato y debía restituir el inmueble; como no acreditó haber cumplido, ni siquiera acreditó haber intentado cumplir, no es dudoso que sea aplicable el pacto comisorio expreso, y que deba restituir; por tanto el desalojo es procedente, sin perjuicio de los derechos que asisten al demandado a raíz de la resolución, lo que podrá debatirse por la vía que corresponda. Ahora bien, la procedencia del desalojo implica la restitución por vía judicial por parte de la demandada del inmueble que recibió con motivo del contrato, atento a que en el proceso sumario de desalojo quedó acreditado que conforme al contrato debía restituir la cosa, pero como no implica expedirse sobre si la resolución unilateral del contrato fue correcta o no, o si el incumplimiento del demandado estaba o no justificado, ya que las objeciones que pudieran existir en contra de la determinación del vendedor de resolver el contrato, y hasta su validez, podrán en su caso ser debatidas en otro proceso, como así también se podrá reclamar por los daños y perjuicios que se hubieran ocasionado si la resolución era improcedente. En otras palabras, entiendo que la procedencia del desalojo no hace cosa juzgada con respecto a la resolución extrajudicial del contrato que podrá ser discutida en otro proceso, como así también los efectos de la misma, o la validez del contrato o de alguna de sus cláusulas. En suma, debe acogerse el recurso de apelación, revocarse la sentencia y hacerse lugar al desalojo. 9. En cuanto a las costas de ambas instancias deben ser impuestas a la parte que resulta vencida, esto es, a la parte demandada apelante. […].

Los doctores Héctor Hugo Liendo y Graciela Junyent Bas adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo ello, el Tribunal

RESUELVE: 1) Acoger el recurso de apelación deducido por la parte actora, revocando la sentencia recurrida en todas sus partes. 2) Hacer lugar a la demanda de desalojo promovida por Gama SA en contra de la Sra. Andrea Fabiana Sesmilo, y en consecuencia condenar a esta última a desalojar en el término de diez días corridos de quedar firme la presente resolución, y a entregar libre de personas y/o cosas que de ella dependan el inmueble que motiva la demanda identificado como […], bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública. Con costas. 3) Imponer también las costas de la alzada a la parte demandada.

José Manuel Díaz Reyna – Héctor Hugo Liendo – Graciela Junyent Bas ■