2- El escribano actuante es quien posee el arte y los conocimientos para labrar en forma una escritura constitutiva de hipoteca, es quien sabe los principios que se deben cumplir y tiene el deber de hacer saber a las partes lo que importa la “especialidad” a que apunta el mentado principio y los posibles riesgos ante una escritura labrada con indeterminación respecto al monto de la garantía. Es su deber el poner en conocimiento de ellas que el negocio jurídico tal como lo instrumentaron no satisface el requisito supra referenciado y que puede hacer tambalear el derecho que pretenden resguardar a través de la garantía hipotecaria.
3- Se comulga en un todo con lo resuelto por la juez
4- Del texto del instrumento por el que se constituyó el derecho real de hipoteca en primer grado a favor de los accionantes se colige que las partes determinaron un monto sólo a los fines tributarios, sin que resulte lógico inferir que dicho monto representa el valor del terreno ni el montaje de la garantía. No es posible aceptar que frente al embate que sufre la escritura, el escribano demandado pretenda resistirlo haciendo referencia a un monto que expresamente las partes pactaron que lo sea sólo a los fines tributarios, con lo que no se da acabado cumplimiento a los recaudos legales que establecen los art. 3109 y 3131, inc. 4, CC.
5- El crédito verificado en favor de los actores en la quiebra de los hipotecantes proviene del incumplimiento de las obligaciones asumidas por éstos al tiempo de realizar la permuta que garantizaron con el derecho real de hipoteca, la que fuera declarada nula por falta de especialidad. Esa nulidad colocó a los acreedores en la condición de quirografarios, es decir, les hizo perder el privilegio especial y la posibilidad de recupero de su acreencia, razón por la cual el daño no es otro que las consecuencias disvaliosas que derivan del accionar del escribano a raíz de la incorrecta confección de la escritura en la cual se instrumentó la garantía hipotecaria.
6- Nos encontramos ante un juicio de daños y perjuicios que busca establecer la cuantía de los perjuicios ocasionados a raíz de la defectuosa confección de una escritura de constitución de hipoteca que garantiza una permuta, por la cual se entrega un terreno a cambio de dos departamentos a construirse, nada de lo cual se cuantifica en dinero, y en donde la hipoteca constituida sobre el terreno se realiza para asegurar la mentada obligación de hacer. Sobre la base de todo lo expuesto, puede extraerse que lo que se pretendía garantir era el equivalente al valor de los departamentos a construir.
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
El doctor
I) La sentencia dictada contiene una adecuada relación de causa que satisface plenamente las exigencias que prevé el art. 329, CPC.
II) La parte actora interpone recurso de apelación y expresa agravios. Se agravia por cuanto la sentenciante dispuso rechazar su pretensión de cobro de la suma de $ 4.796,92, importe que abonaron a los Dres. Héctor Luis Bocco y Flavio Ruzzón, en concepto de honorarios por la intervención de ambos en segunda instancia en los autos caratulados “Zambón, Humberto y otra – Incidente de verificación tardía en Copram SRL – Quiebra pedida”. Que en apoyo de la negativa se sostuvo: “Rechazo este rubro por entender que más allá de haber llevado adelante el esfuerzo jurídico para evitar se les imputara negligencia por parte del demandado, los mismos fueron realizados en el propio interés de los actores, no resultando con eficacia causal para responsabilizar al escribano Bertello”. Que lo supra expuesto no es así, ya que de haber prosperado la apelación interpuesta en el incidente de verificación tardía, el principal beneficiado de ese resultado hubiera sido el demandado Bertello. Que la apelación tenía por finalidad que el tribunal de segunda instancia dejara sin efecto la declaración de nulidad de la escritura pública labrada por el escribano Bertello. De haber tenido éxito el recurso, el crédito se hubiera reputado privilegiado y, obviamente, Bertello no hubiera debido soportar esta demanda. Que el sentenciante ha omitido valorar que el recurso de apelación supra referenciado se presentó a instancias de un pedido expreso del propio Bertello, tal como da cuenta la carta-documento de fs. 30, con lo cual se acredita la debida relación causal, ya que lo obrado en segunda instancia fue una consecuencia de lo por él pedido. Solicita costas.
III) El apoderado de la demandada interpone recurso de apelación y expresa agravios a fs. 292/295. Que sorprende el concepto de escribano y de sus funciones que adopta el a quo en su fallo, en tanto presenta como propio de la función notarial la intervención con interés propio y directo, o en representación de terceros, en mutuos y operaciones financieras, lo cual sería altamente violatorio de la norma del art. 985, CC, principio de imparcialidad que le impide al notario intervenir en asuntos donde tenga interés personal y, con mayor razón, es inadmisible que un escribano preste dinero, realice cobranzas de capital, perciba intereses (y aun se mencionan las actualizaciones). Que sobre la base de un concepto ajeno por completo a la función notarial y bien próxima a la idea de asesor económico y promotor de negocios, se abona la idea de que en autos el escribano tiene que responder de cualquier incumplimiento de las partes de cada negocio en que intervenga, lo cual lleva – lógicamente- a calificar y cuantificar indebidamente la suma indemnizatoria que se le impone. Que el escribano limita su actuación a la instrumentación de dos actos cuyos montos y condiciones no podía alterar, pues ya formaban parte de un negocio jurídico en que no intervino. No se trata de un asesoramiento sino de ajustarse a las pautas económicas y valores aportados por las partes, pues el notario no debe visitar los inmuebles ni formular sobre ellos tasación alguna. Así surgen entonces dos convenios: a) Un contrato de permuta; y b) Un contrato de constitución de hipoteca (art. 3115, CC), toda vez que el instrumento público de marras viene a receptar dos contratos conexos, donde uno es la permuta pactada entre las partes y cuyas obligaciones son la transferencia recíproca de inmuebles (un terreno a cambio de dos departamentos a construirse en el primero), y el otro es la constitución de un derecho real de hipoteca en garantía de la obligación a plazo contraída por la empresa Copram SRL. Que sobre la validez de la hipoteca, el a quo se suma a los razonamientos del fallo que en el ámbito concursal declaró nula la hipoteca. Al respecto, y a pesar de contar con los montos precisados en frases suficientemente claras emergentes del instrumento notarial, se ha insistido en desterrar el monto allí indicado por la consideración tributaria del mismo, casi como imponiendo que los montos tributarios deben ser distintos que los otros que en rigor no se sabe cuáles serían. Que negar la validez de la hipoteca por falta de montante va en contra de la simple lectura del párrafo pertinente de la hipoteca y constituye un error de interpretación que no admite justificación. Que tampoco es cuestionable la cuantía del monto fijado por las partes a la prestación garantizada, pues no corresponde al notario autorizante decisión alguna sobre montos económicos y no puede siquiera opinar sobre ellos. El escribano no es tasador ni asesor económico, y mucho menos es prestamista o cobrador como así parece pretenderse en la sentencia recurrida. Que con relación al
IV) Los apoderados de la citada en garantía interponen recurso de apelación y expresan agravios a fs. 298. Se adhieren a los fundamentos expuestos por la parte demandada. Se quejan por cuanto se determina el
V) Corrido traslado de las apelaciones en los términos del art. 372, CPC, son evacuados a fs.292/293, fs. 298, fs.302/307, 308/310, escritos a los cuales me remito y tengo por aquí reproducidos.
VI) Que a mérito de la forma como ha quedado trabada la litis, trataré en primer lugar el recurso de apelación interpuesto por el demandado. La primera queja apunta a cuestionar la responsabilidad que le impone el a quo a mérito de la nulidad de escritura, sobre el pilar fundacional de que en cumplimiento de su función su rol no es el de un mero redactor de actos. Los dichos esgrimidos a fin de desvirtuar el andamiaje jurídico de la sentencia, en lo que a este tópico respecta, no logran conmover el decisorio, puesto que no es dable escudarse, a los fines de eludir la responsabilidad que le cabe, en el simple hecho de sostener que se encontraba limitado por las circunstancias a la instrumentación de dos actos cuyos montos y condiciones no podía alterar pues ya formaban parte de un negocio jurídico en el que no intervino a título personal sino sólo como funcionario público encargado de la redacción de la escritura pertinente. El escribano, en su carácter de profesional, brinda un servicio al público, vive económicamente de su trabajo, posee un saber específico y en virtud del principio del art. 902 del CC, que, en buena síntesis, establece un deber de responder, y agravado, cuando mayor es el cuidado o la atención con que se debe actuar; los profesionales, al brindar un servicio, actúan “frente a otro”, trasladando o transmitiendo sus aptitudes, brindando una satisfacción, procurando un beneficio. No caben dudas de que la tarea del escribano no puede limitarse, sin más, a plasmar en una escritura pública un determinado negocio, sin que ello implique el deber de asesorar a las partes y hacerles saber, conforme los conocimientos que el mentado profesional posee, las condiciones y requisitos a cumplir para que el acto que las partes pretenden se instrumente de manera válida, y no sea pasible de supuestos ataques que atenten contra su plena eficacia. El escribano actuante es quien posee el arte y los conocimientos para labrar en forma una escritura constitutiva de hipoteca, es quien sabe los principios que se deben cumplir, y tiene el deber como profesional actuante de hacer saber a las partes lo que importa la “especialidad”, a que apunta el mentado principio, que es lo que busca resguardar, y los posibles riesgos ante una escritura labrada con indeterminación respecto al monto de la garantía. Es su deber el poner en conocimiento de ellas que el negocio jurídico tal como lo instrumentaron no satisface el requisito supra referenciado y que puede hacer tambalear el derecho que pretenden resguardar a través de la garantía hipotecaria. Al respecto se ha dicho en doctrina: “ …En algún tiempo, la doctrina retaceó la importancia del asesoramiento que el notario ha de efectuar respecto de las partes. De esta manera, se tendió a irresponsabilizar al profesional por la falta de eficiencia en sus consejos, reduciéndose -por ese camino- el tenor de las tareas notariales, al considerárselas provenientes de un simple confeccionar de documentos. El criterio resulta inaceptable en la actualidad, pues la doctrina y las numerosas conclusiones obtenidas en convenciones y congresos, coinciden en que el escribano no puede limitarse a dar forma a los actos pasados ante su registro, sino que debe ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, de su conveniencia, inconveniencia, etcétera…” (Alberto J. Bueres, “Responsabilidad civil del escribano”, pág. 84/85). Así las cosas, conforme lo expuesto, y siendo que las razones sostenidas en la alzada sólo denotan una disconformidad carente del debido respaldo en derecho, no cabe más que rechazar el agravio vertido en tal sentido. El segundo agravio busca poner de manifiesto que negar la validez de la hipoteca por falta de montante implica una interpretación reñida con la letra misma que surge de la escritura. Al respecto, diré que mi pensamiento comulga en un todo con lo resuelto por la juez a quo, como así también con la decisión tomada por la juez interviniente en los autos “Zambón Humberto y otra – Incidente de verificación tardía en autos Copram SRL – Quiebra pedida”, en sentencia N° 167, de fecha 24/05/99, confirmada por sentencia N° 59, de fecha 23/5/00, dictada por la Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial, donde son coincidentes en propiciar la nulidad de la escritura en virtud de haberse violentado el principio de especialidad. El escribano pretende revertir la sentencia sobre la base del propio texto de la escritura, pero es del caso que el texto da cuenta irrefutable de la violación al principio de especialidad. En autos, el negocio jurídico consiste en la permuta de un terreno que entregan Humberto Zambón y Ana María Zambón de Bustamante a cambio de dos departamentos a construir en dicho terreno por los adquirentes del mismo, Muller y Gutiérrez. Que las partes expresamente establecieron su valor “… únicamente a los fines arancelarios y fiscales en la suma de australes 1.595.000, y con igual suma la contraprestación a cargo de los Sres. Muller y Gutiérrez…”. Que al instrumentarse el derecho real de hipoteca en primer grado a favor de Humberto Zambón y Ana María Zambón de Bustamante se acordó: “… La falta de cumplimiento de cualesquiera de las estipulaciones de este contrato colocará en mora automática a los hipotecantes, de pleno derecho y por el solo vencimiento de los plazos, sin necesidad de requerimiento judicial ni extrajudicial alguno, quedando facultados los acreedores para solicitar la venta judicial del inmueble hipotecado y sus mejoras por el martillero que ellos designen, sirviendo de base para la subasta la suma de australes 1.595.000, actualizada a los valores reales de los departamentos al momento del remate…”. Como bien se aprecia, del texto trascripto se colige claramente que las partes determinaron un monto sólo a los fines tributarios, sin que resulte lógico inferir que dicho monto representa el valor del terreno ni el montaje de la garantía, y prueba de ello es el hecho de que para el caso de la subasta se prevé la base de australes supra mencionada, pero con la salvedad de que la actualización se deberá efectuar en atención a los valores reales de los departamentos que los hipotecantes debían entregar como pago. No es posible aceptar que, frente al embate que sufre la escritura, el demandado pretenda resistirlo haciendo referencia a un monto que expresamente las partes pactaron que lo sea sólo a los fines tributarios, con lo que no se da acabado cumplimiento a los recaudos legales que establecen los art. 3109 y 3131, inc. 4, CC. Tan es que la mentada cifra es sólo a los fines tributarios, que luego y previendo el caso de subasta del bien hipotecado, la base se cuantifica en la suma de australes 1.595.000, pero teniendo en cuenta que la actualización se deberá efectuar en atención a los valores reales de los departamentos, por lo que en modo alguno se puede considerar la suma de dinero establecida en la escritura como el tope creditorio del derecho real de hipoteca. Desde otro costal, no se puede perder de vista que a más de la obligación de hacer a la cual se comprometieron los hipotecantes, el título establecía otro tipo de obligaciones para el caso de incumplimiento parcial o total de la entrega de los departamentos y establecía un monto equivalente al alquiler de los departamentos y también una indemnización sustitutiva que debía permitir la adquisición de dos departamentos de las características que da cuenta la escritura y por el precio de venta que se fijara en esa oportunidad. Frente a esto, sólo puedo decir que la pretensión del apelante choca de manera palmaria contra la clara e irrefutable voluntad de las partes, que no era otra que determinar el monto de la suma de dinero en el equivalente al valor de los mencionados departamentos. Sumado a lo expuesto, debe tenerse presente que al tiempo de inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se hizo sin monto hipotecario cierto. En atención a todo lo expuesto, resta decir que a la luz de los sólidos fundamentos brindados por la sentenciante, la queja expuesta por el apelante sólo importa una disconformidad originada en el rechazo del argumento defensivo sostenido en la instancia anterior y reeditado en la alzada, motivo por el cual el agravio debe ser rechazado. Con relación al tercer agravio, éste apunta a cuestionar el
VII) En lo que respecta a la apelación interpuesta por los apoderados de la citada en garantía, digo, adelantando mi opinión, que el recurso debe correr la misma suerte que el tratado supra. La primera queja cuestiona la cuantificación del daño sobre la base de lo informado por el síndico y alegan la imposibilidad del escribano de establecer, al tiempo de la escritura, el monto del crédito sólo determinado muchos años después, como monto de la garantía hipotecaria. En lo atinente a la cuantificación sobre la base de lo informado por el síndico, la queja no encuentra respaldo en razón valedera, puesto que dentro del incidente de verificación del crédito iniciado por los actores, el síndico presenta su dictamen de tasación, el que luego es receptado, declarándose admisible el crédito por la suma de $ 171.318,84. Que no encuentro motivo para descalificar o poner en tela de juicio lo informado a fs. 93, ya que el síndico es funcionario de la quiebra (art. 251, LCQ) y en tal carácter informa sobre lo requerido y detalla de manera minuciosa conforme a la normativa que ilustra sobre los privilegios, el quantum del crédito verificado que hubiera gozado del privilegio especial que le hubiera otorgado una hipoteca constituida en forma, y lo que hubiera percibido en tal carácter a mérito de lo obtenido en la subasta del bien perteneciente a la masa de acreedores. Respecto a la imposibilidad del escribano de cuantificar el crédito y la garantía, lo expuesto no hace más que reforzar lo acertado del resolutorio en cuanto a la indeterminación imperante. Sin que sea necesario emitir opinión acerca de la imposibilidad alegada, sólo puedo decir que, sin lugar a dudas, la indeterminación referenciada y reconocida por los apelantes dio nacimiento al perjuicio sufrido por los actores, y si el escribano se encontraba imposibilitado de saber a ciencia cierta la cuantía del crédito y la extensión de la garantía, debió establecer una suma de dinero como montante de la hipoteca y no sólo a los fines tributarios. Se agravian por último por la condena al pago de intereses, agravio éste que también luce desacertado puesto que, constatado el daño, el mismo debe ser resarcido, y es del caso que los intereses adeudados por los demandados forman parte del crédito verificado que se vio perjudicado en su privilegio a raíz del accionar del demandado en los presentes. Sobre la base de lo expuesto, el recurso debe ser rechazado, con costas (art. 130, CPC).
VIII) A esta altura corresponde ingresar al estudio del recurso interpuesto por los actores, cuyo norte apunta a cuestionar la no recepción como parte de la condena, de la suma de $ 4.796,92, importe que fuera abonado a los Dres. Héctor Luis Bocco y Flavio Ruzzón en concepto de honorarios por la intervención de ambos en la segunda instancia en los autos de verificación de crédito. Que luego de una detenida lectura de los fundamentos que se traen a la alzada a fin de desvirtuar lo resuelto, digo, que los mismos no logran modificar el decisorio. Que sin lugar a dudas, la apelación impetrada por los aquí actores en contra de la sentencia dictada por la juez en autos “Zambón Humberto y otra – Incidente de verificación tardía en Copram SRL – Quiebra pedida”, fue interpuesta en el propio beneficio de los apelantes, más allá del rédito que hubiera brindado al escribano. Que receptado el recurso, los actores no hubieran tenido la necesidad de recurrir a este proceso a los fines de percibir la acreencia que les era debida; esto me lleva a considerar que, sin duda alguna, las tareas encomendadas a los letrados encargados de tramitar el recurso, lo fueron para satisfacer un interés personal de los apelantes, motivo por el cual no existe razón para que Bertello deba cargar con ese costo. Los demás dichos expuestos y que tienden a poner en evidencia que apelaron a instancia de Bertello y porque en caso contrario, hubiera esgrimido esa falta de articulación de la herramienta impugnativa como argumento defensivo en el juicio ordinario que nos ocupa, son elucubraciones realizadas sólo sobre un marco de suposiciones que no son dables para fundamentar una condena de daños. Que la decisión de apelar fue una decisión personal de los impetrantes en procura de su propio beneficio, motivo por el cual mi pensamiento comulga con lo resuelto por la juez
La doctora
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad (art. 382,CPC, texto reformado por ley 9129),
SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el demandado y confirmar la sentencia. Con costas al apelante (art. 130, CPC). 2) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por los apoderados de la citada en garantía y confirmar la sentencia. Con costas a la apelante (art. 130, CPC). 3) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por los actores, con costas a su cargo (art. 130, CPC).