COOPERATIVA DE VIVIENDA

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ESCRITURACIÓN. Boleto privado de compraventa. Relación jurídica. Naturaleza. ACTO COOPERATIVO. Socio cooperativo. Régimen legal aplicable. Inexistencia de una relación de consumo. No aplicación de la ley 24240. Improcedencia de la pretensión. Disidencia
En el decisorio subanálisis, la Cámara resuelve por mayoría de votos confirmar la decisión de la a quo de rechazar la pretensión de escrituración. Argumenta que el boleto privado de compraventa, suscripto entre el asociado a una Cooperativa de Vivienda y ésta, es un “acto cooperativo” (art. 4, Ley de Coop. N° 20337), pues la relación jurídica que une a esas partes es de orden cooperativo. No se trata de una relación de consumo, porque no existe un consumidor o usuario por un lado y un proveedor de cosas o servicios por el otro, sino de un vínculo entre una cooperativa y uno de sus socios; por tanto, para acceder a la vivienda y a la escritura debe cumplirse con la normativa específica. De allí que no puede resolverse la cuestión como si el único vínculo jurídico entre partes fuera el boleto, sino que éste debe considerarse dentro del marco jurídico que implica el régimen cooperativo al que se incorporó, pues no se trata de la venta de un lote de terreno regido por disposiciones del derecho común, sino de un contrato englobado dentro de este régimen específico. Siendo ello así, para obtener la escrituración debían cumplirse las exigencias propias de la cooperativa a la que se asoció el actor y que al hacerlo aceptó y se sometió voluntariamente. En concordancia –se argumenta–, en el boleto se señala que el comprador era asociado y que la edificación se haría por intermedio de la cooperativa, porque ello hace a los fines de esa institución (cooperativa de vivienda). Por todo ello, los Vocales sostienen que la normativa que rige dicha relación no es la Ley de Defensa del Consumidor, LN 24240, sino la ley nacional de Cooperativas (LN 20337), el Estatuto (de la Cooperativa) y el reglamento interno aprobado. Advierten que de este último resulta que la escrituración se debía realizar una vez que se encontraran construidas todas la viviendas del loteo objeto de la subdivisión; y que, en el contrato (boleto) se previó que la escritura se otorgaría una vez ejecutada la subdivisión. Todo lo cual –entienden– encuadra dentro de la normativa aplicable al actor como socio cooperativo, quien debió esperar que se cumplimentaran tales requisitos, de donde no resulta exigible aún la obligación de escriturar. La minoría coincide con la mayoría en que se trata de un vínculo cooperativo. Sin embargo, disiente en el resultado que merece la pretensión de escrituración, pronunciándose a favor de su procedencia. Ello, con sustento legal en los arts. 1409, 1198, 1er párr, y 1071, CC. Argumenta en tal sentido que la obligación del vendedor de entregar la cosa comprende no sólo poner al adquirente en posesión de la cosa vendida, mediante la tradición, sino la creación del título que sirve de antecedente a ésta y su inscripción. Califica la interpretación que del contrato de compraventa hizo la a quo como irrazonable y contraria a la regla de buena fe, por haber argumentado oficiosamente que la pretensión era prematura. En este punto, advierte que la a quo omitió considerar que el contrato databa de hacía más de 14 años, que la obligación de pago había sido totalmente cumplida y que la subdivisión correspondía al vendedor, lo que hace irrazonable su interpretación, si se tiene en cuenta que el plazo máximo de prescripción de los contratos es de 10 años. Finalmente señala que el objeto de la Cooperativa de autos es el acceso a la vivienda por parte de sus asociados, y que la naturaleza de la relación no implica la articulación de cláusulas que indebidamente interpretadas justifiquen el incumplimiento de sus obligaciones. Dice que surge de una correcta lectura de su Reglamento interno que debe encarar en plazos operativos adecuados la construcción de las viviendas con miras a entregar a la brevedad posible a cada asociado la respectiva unidad, por lo que –concluye– pretender excusar su cumplimiento en la total culminación del plan de viviendas, se alza como una inteligencia que viola el principio solidario que fundamenta su existencia.

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1– No se encuentra controvertida la calidad de socio cooperativo del actor. Se han aplicado correctamente las normas de derecho y contractuales que rigen la materia cooperativa, por aplicación de principios que informan la materia y la específica referida, derivada de los estatutos y del reglamento que rige la relación asociativa del actor con la demandada, todo dentro del marco de la relación cooperativa. Por su calidad de asociado, al accionante le son aplicables la ley cooperativa, el estatuto y los reglamentos aprobados; circunstancia de fundamental importancia dado que las resoluciones de la Asamblea cooperativa ajustadas a éstos, son obligatorias para el asociado, quien está subordinado al derecho corporativo. (Mayoría, Dr. Liendo).

2– “El derecho corporativo o reglamentario, interno de las cooperativas, está conformado por las disposiciones estatutarias, reglamentarias y las decisiones adoptadas por la asamblea y el consejo de administración, mientras estas últimas se ajusten a las prescripciones legales, estatutarias y reglamentarias dentro del ámbito de sus facultades expresas y las implícitas a que se refiere el art. 68, ley 20337. Ello, sin embargo, no enerva el derecho del asociado a recurrir contra ellas en el ámbito interno, ante la autoridad administrativa de contralor y ante la Justicia”. (Mayoría, Dr. Liendo).

3– En el caso, surge del Reglamento de Vivienda aplicable y obligatorio para el asociado que, a los fines de la consecución del objeto cooperativo, la adjudicación de una vivienda debe responder a las necesidades de vivienda de la familia del asociado, previéndose un sistema de “individualidad a los aportes de cada asociado” con “una reducción máxima en el costo de la vivienda posible de elegir por un socio” y que “deberá incrementarse la velocidad de ejecución a iguales recursos productivos disponibles”. (Mayoría, Dr. Liendo).

4– El boleto de compraventa acompañado y las circunstancias que él prevé encuadran dentro de la concepción del art. 4, ley 20337, en cuanto califica al acto cooperativo como el realizado entre la cooperativa y sus asociados y por aquellas entre sí en cumplimiento del objeto social y la consecución de los fines institucionales. “Si bien le son aplicables las normas generales de los actos jurídicos, el acto cooperativo tiene un particular objeto inescindiblemente vinculado a la intención de los sujetos intervinientes, como vínculo para satisfacer sus necesidades interactuando a través de una organización constituida de acuerdo con los principios y valores de la cooperación”. En el caso, para la consecución de los fines sociales por una parte de la Cooperativa deberá atenderse a no encarar en cada momento mayor volumen de obra al que pueda terminar en plazo operativo mínimo y acorde a sus disponibilidades (art. 3, Reglamento de Vivienda). (Mayoría, Dr. Liendo).

5– En función de dichos principios y limitaciones se enmarca la autorización de construcción otorgada al actor, pues la capacidad operativa de la cooperativa se concretaba en dos viviendas, quedando pendiente la adjudicación para cuando se concluyera la construcción de todas las demás. Es así que la autorización no obstaba la aplicación del Reglamento, que prevé el otorgamiento de los títulos definitivos en tiempo y forma que más convenga al interés común, pudiendo el adjudicatario con anterioridad a ello, ser puesto en posesión del inmueble en calidad de tenedor precario (art. 5). Del propio Reglamento resulta que la escrituración se debe realizar una vez que se encuentren construidas todas la viviendas comprendidas en el loteo objeto de la subdivisión. Además, en el contrato se previó que la escritura se otorgaría una vez ejecutada la subdivisión, lo cual encaja dentro de la normativa aplicable como socio cooperativo al actor, quien debe esperar que se cumplimenten los requisitos señalados anteriormente, por lo que la obligación demandada no resulta todavía exigible. (Mayoría, Dr. Liendo).

6– En el caso, no es de aplicación la ley 24240, toda vez que la cuestión de la relación jurídica se trata de un claro acto cooperativo que une a las partes en conflicto y que se rige exclusivamente por la normativa nacional atinente a las cooperativas, el estatuto y reglamento de la Cooperativa, entre ésta y sus relaciones con sus asociados. (Mayoría, Dr. Liendo).

7– No se trata de la venta de un lote de terreno regido por disposiciones del derecho común, sino de un contrato englobado dentro del régimen jurídico cooperativo, vínculo asociativo introducido en la litis por la demandada. En el boleto se señalaba que el comprador era asociado y que la edificación se haría por intermedio de la cooperativa, porque ello hace a los fines de esa institución, que es una cooperativa de vivienda. De la contestación de demanda y del contrato invocado por las partes resultaba la existencia de un vínculo jurídico que iba más allá de un boleto de compraventa, tal el carácter de asociado del actor, y que la relación establecida para la adquisición de una vivienda por su parte –a edificarse en el lote de la cooperativa– estaba dentro del marco jurídico de la Cooperativa. Por eso, el contrato hace referencia a subdivisión. El actor no adquiría directamente un derecho sobre el lote como comprador, sino como adjudicatario de la cooperativa y la edificación se haría por su intermedio. Ello se corrobora con el convenio de construcción, donde se aclara que la autorización se debía a que la sucursal estaba cargada con otras dos obras y no podía adjudicar nuevas viviendas. Ello evidencia que el actor sabía que estaba dentro de un régimen jurídico específico, y que para obtener la escritura estaba ligado al sistema de la cooperativa y a los otros lotes que formaban parte del inmueble, por lo que había que efectuar la subdivisión. (Mayoría, Dr. Díaz Reyna).

8– El convenio aludido refiere a otras obras en la fracción, a futura adjudicación, al reglamento interno y a que la obra quedaría a cargo de la Cooperativa, y es mencionado de manera expresa por el actor en la carta documento que remitió a la demandada, y a la que hace referencia en la demanda y acompañada a ésta, por lo que se trata de un hecho introducido en el libelo introductorio, que formaba parte de la litis y que pone de manifiesto que no se trataba de un boleto de compraventa dentro del derecho común, sino dentro del régimen jurídico que rige la relación entre el asociado y la cooperativa de vivienda, lo que también resultaba del contrato con base en el cual se demandó. (Mayoría, Dr. Díaz Reyna).

9– La pretensión actora ha ignorado el vínculo asociativo existente y que para obtener la escrituración debían cumplirse las exigencias propias de la Cooperativa a la que se asoció, y que al asociarse aceptó y se sometió voluntariamente. No puede resolverse la cuestión como si el único vínculo jurídico entre partes fuera el boleto adjuntado a la demanda, sino que éste debe considerarse dentro del marco jurídico que implica la Cooperativa a la que se asoció el actor. Ha procurado desviar la cuestión del régimen jurídico que debía aplicarse, no invocando el actor su carácter de asociado, y que la subdivisión debía serlo con respecto a otros lotes de la fracción que debían adjudicarse a otros asociados. Sin embargo, del contrato y de la CD adjuntadas a la demanda surge el marco jurídico en que debe encuadrarse el boleto de compraventa y las condiciones necesarias para la subdivisión y escrituración, que en el caso el actor no alegó ni demostró se hubieran cumplido. Es que, siendo asociado, no podía desconocer que su vinculo jurídico estaba reglado por la LCoop. (ley 20337), por el Estatuto de la Cooperativa demandada y por el Reglamento de Vivienda vigente. (Mayoría, Dr. Díaz Reyna).

10–En la expresión de agravios el actor alega que el proyecto de construcción en la sucursal (Alta Gracia) ha fracasado y es inviable, cuestión no introducida al trabarse la litis. El recurrente no demandó la escrituración alegando que debía hacerse al margen de las normativas que rigen la escrituración a favor de los asociados, en razón de que el proyecto de la sucursal era inviable, como para que en esos términos se defendiera la demandada; por tanto, tal planteo aparece extemporáneo, ya que no fue cuestión debatida ni sometida a decisión de la anterior instancia. (Mayoría, Dr. Díaz Reyna).

11–El actor pretende sustraerse al vínculo que lo une a la Cooperativa como asociado y encuadrar la cuestión como una relación civil de compraventa. No es una “sencillísima acción de escrituración”, sino una relación cooperativa. No se trata de una relación de consumo, porque no existe un consumidor o usuario por un lado, y un proveedor de cosas o servicios por el otro, sino un vínculo cooperativo entre un socio y una cooperativa. Por tanto, para acceder a la vivienda y a la escritura debe cumplirse con la normativa específica. En suma, del contrato base de la demanda y de la carta documento remitida a la demandada surge el verdadero vínculo jurídico existente entre las partes. La demandada opuso a la demanda que no se habían cumplido los presupuestos para la formalización de la escritura, lo que debió analizarse conforme al régimen específico existente entre asociado y cooperativa, vínculo asociativo invocado al contestar la demanda. El actor, por su parte, no invocó ni probó que se cumplieran las condiciones estatutarias y reglamentarias que obliguen a la Cooperativa a escriturar. (Mayoría, Dr. Díaz Reyna).

12–Carece de sustento el rechazo de la demanda por los argumentos de la a quo –no invocados por las partes–, toda vez que el contrato desconocido era válido, se cumplió la condición de haber abonado el ciento por ciento de la vivienda, y que la subdivisión debe entendérsela comprendida como obligación implícita. Si el juez basa sus conclusiones en una determinada hermenéutica legal respecto de un texto normativo que admita interpretaciones en sentido contrario, la solución a la que pretenda arribar requerirá, para gozar de una plenitud intelectiva, de los argumentos que expliquen la coherencia y utilidad del criterio que se estima correcto y la demostración del desacierto en que se caería de seguir la tesis contraria; esto así, en función del carácter epagógico propio del razonamiento forense judicial. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

13–La inteligencia del art. 1409, CC, y por aplicación de la regla de la buena fe del art. 1198, 1.º párr, la obligación del vendedor de entregar la cosa comprende el cumplimiento de todas las formalidades que fueran necesarias para que el comprador pueda gozar de ella en los términos en que hubiese sido pactado. Por eso, quien enajena un bien debe suministrar al adquirente no sólo la posesión de la cosa vendida, mediante la tradición, sino además la creación del título que sirve de antecedente a la tradición y su inscripción (arts. 574, 577, 1409, CC). Su obligación no se limita a entregar la cosa, sino que es carga inexcusable para posibilitar la escrituración. Si no realiza todos los actos necesarios para que el comprador llegue a adquirir el dominio de lo comprado, no cumple con la obligación del art. 1409, CC. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

14–En el caso, la obligación de pago ha sido íntegramente cumplida y la subdivisión le compete al vendedor. La conclusión de la a quo agregando nuevas supuestas condiciones, como un pretenso plazo incierto y la necesidad de construcción de todas las viviendas, implica una argumentación viciosa, un sofisma no causa por causa, que se comete cuando se explica un fenómeno por algo que no es su verdadera causa. La Cooperativa se limitó a afirmar que no se había cumplido la condición por encontrarse pendiente la subdivisión, pero no dijo –al contestar la demanda– que para escriturar debía construirse determinada cantidad de viviendas, sino que debía estar subdividido y abonado. Es clara su decisión unilateral y abusiva de no cumplir con el paso previo a la escrituración, que nada tiene que ver con el supuesto plazo incierto; y que no tiene intención de efectuar la subdivisión, aun cuando la haya encargado (a un técnico), pues si no le provee a éste de la documentación y el dinero necesario a tales fines, la subdivisión nunca existirá y el actor verá burlado su derecho a la vivienda propia, ya abonada. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

15–El deber de obrar con buena fe se agrava cuando entran en relación partes con diferente capacidad negocial, sea por la profesionalidad de uno o por la ignorancia de otro frente a temas que requieren conocimientos específicos. La relación normológica entre “saber” y “responsabilidad” contenida en los preceptos del Código Civil que recogen esta conexión consagra un enfoque estructural al que es necesario ceñirse (arts. 902 y 512, CC). El principio de buena fe resulta rector no sólo en la celebración sino también en la ejecución de los contratos (art. 1198, CC), con lo cual un comportamiento contrario no admite la tutela jurisdiccional, ya que la Justicia no puede cohonestar el ejercicio abusivo de los derechos. En materia contractual existe un deber complementario o accesorio de conducta fundado en la buena fe (art. 1198, CC) Si la moral ha sido el fundamento de esta institución, es evidente que ella debe dar la norma rectora que permita distinguir el uso del abuso en el ejercicio de un derecho. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

16–Los contratos deben cumplirse de buena fe y la equidad resulta el factor esencial de interpretación y solución. La buena fe-probidad consiste en la voluntad de obrar honestamente, y con la llamada buena fe-creencia, con el propio derecho, constituyen los dos aspectos fundamentales de la buena fe jurídica, entendida como la convicción de actuar conforme a derecho. El ejercicio abusivo del derecho se vincula con la noción y el principio de la buena fe-lealtad o buena fe-probidad. La conexión del principio de la buena fe-probidad con la doctrina del abuso del derecho resulta de tal evidencia, que puede afirmarse que el acto abusivo resulta de mala fe por antonomasia, en cuanto implica poner en ejercicio o pretender ejercitar un derecho subjetivo en forma contraria a la buena fe. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

17–No resulta legítimo ni implica una interpretación de los contratos basados en la buena fe, pretender (como hace la a quo) con un argumento no planteado en la litis, interpretar un contrato de compraventa en el que se abonó todo el precio, que data de hace más de 14 años y que para la subdivisión necesaria, luego de encargada, no se acompañó la documentación y el dinero requerido, afirmando que la pretensión es “prematura”. Es irrazonable afirmar después de 14 años que es “prematuro”, pues el plazo máximo de prescripción de cualquier contrato es de diez años. La buena fe no puede conducir a la duración indefinida de un contrato, sino que impone que las obligaciones deban cumplirse y el contrato concluir en el tiempo en que las partes razonablemente pudieron entender obrando con cuidado y buena fe. La sorpresiva interpretación de la a quo alegando un supuesto plazo incierto, está convalidando un actuar contrario a la buena fe, ya que no se alegó ni se probó que existiera algún interés común en colisión; por el contrario, se acreditó que la defensa de la demandada no podía prosperar. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

18–El objeto de la cooperativa se constituye por el acceso a la vivienda por parte de sus asociados. Está probado el cumplimiento del actor, esto es, el pago total del precio y la construcción de la vivienda de conformidad con la autorización. La Cooperativa de autos, como entidad dedicada a la construcción de viviendas, si bien se basa en la modalidad solidaria y de aportaciones comunes de sus asociados, tiene por finalidad la construcción de inmuebles para viviendas de aquellos. La naturaleza cooperativa de la relación no justifica la articulación de cláusulas que indebidamente interpretadas justifiquen el incumplimiento de sus obligaciones. El art. 5 del Reglamento interno no puede implicar una indeterminación del plazo para otorgar el título definitivo y menos aun que la división se realice recién cuando se vendan todos los lotes y se construyan todas las viviendas. Por el contrario, leído en forma complexita e integral, surge con meridiana claridad que ella debe encarar en plazos operativos adecuados la construcción de las viviendas con miras a entregar a la brevedad posible la respectiva unidad a cada asociado. Otra interpretación deviene irrazonable, y su defensa implica admitir un ejercicio abusivo del derecho por parte de la entidad cooperativa, vedado por el art. 1071, CC. Pretender excusar el cumplimiento de la cooperativa en la total culminación del plan de vivienda no es una lectura correcta del reglamento interno, y se alza como una inteligencia que viola el principio solidario que fundamenta su existencia. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

19–Se ha violado el derecho de defensa en juicio cuando la iudex ha introducido oficiosamente una pretensa “interpretación del reglamento” no alegada por la demandada. Y, aun cuando esa defensa hubiera sido opuesta, la interpretación efectuada es irrazonable y lleva a cohonestar el abuso del derecho en los términos del art. 1071, CC, al afirmar que el incumplimiento de la Cooperativa puede transcurrir por siempre. La motivación de la sentencia debe ser de tal naturaleza que no aparezca el cumplimiento de los principios exigidos como de mera apariencia. La condena a escriturar lleva implícita la obligación de realizar la subdivisión, por lo que habiendo sido interpelada la Cooperativa para escriturar, y excedido con creces todo criterio de razonabilidad en el tiempo transcurrido (14 años), corresponde condenarla a culminar la subdivisión y a escriturar, bajo apercibimiento legal. (Minoría, Dra. Junyent Bas).

C8a. CC Cba. 6/5/08. Sentencia Nº.70. Trib. de origen: Juzg. 48a. CC Cba. “Quiroga Oscar Américo c/ Cooperativa Horizonte Ltda. de Viv. Cons. y Créd. – Ordinario – Escrituración – Recurso de Apelación – Exp. Nº 20366/36”

2a. Instancia. Córdoba, 6 de mayo de 2008

¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

El doctor Héctor Hugo Liendo dijo:

1. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión de los recursos de apelación articulados por la parte actora a fs. 202, en contra de la sentencia N° 89, de fecha 4/3/05[…]. 2. En la estación procesal correspondiente, se expresan agravios. A fs. 211/214 lo hace la parte actora por intermedio de su apoderado Dr. Jorge Quinteros. A fs. 217/224 la parte demandada por intermedio de sus apoderados Dres. Carlos E. Moro y Fernando E. Miret contestan los agravios expresados por la contraria. (…). Dictado y consentido el decreto de autos, queda la causa en estado de resolver. 3. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPCC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. 4. La parte actora solicita la revocación de la sentencia mediante la solicitud de admisión del recurso de apelación interpuesto. Expresa que la sentencia impugnada, luego de desechar todas y cada una de las defensas y argumentaciones de la accionada y de tenerse por acreditados los extremos que hacen a la procedencia de una acción de escrituración, ha dispuesto rechazar la demanda sobre la base de una excepción no invocada por las partes, introducida sorpresivamente en el pleito por el a quo y dando nacimiento a la inverosímil figura de la «demanda prematura». Señala que la demandada, al contestar la demanda: 1) negó haber suscripto el contrato de venta base de la acción; 2) negó que del contrato surja alguna obligación que le sea exigible; 3) negó que estuviera cumplido el plazo fijado para la escrituración, en cuando no se había ejecutado la subdivisión; 4) negó que la casa central de Cooperativa Horizonte deba responder por obligaciones de sus sucursales. La sentencia descalificó todas estas defensas y determinó, sobre la base de la prueba rendida en la causa, que «…el actor acreditó haber adquirido el lote a la Cooperativa, haber comenzado la construcción con su autorización y haber abonado la totalidad de la vivienda…». Sin embargo, luego de reconocer expresamente que, conforme a la legislación común, estos elementos con más la probada interpelación prejudicial para fijar el plazo nacido como incierto, son aptos para declarar la exigibilidad de la obligación de escriturar, expresa que la Sra. jueza de primera instancia creyó encontrar en los estatutos de la demandada el secreto de la originalidad, dispuso que la obligación de escriturar, además de haber quedado suspendida por el plazo incierto relativo a la ejecución de la subdivisión por parte de la accionada, también estaba suspendida por otro plazo no fijado en el contrato, pero que surgiría del texto del reglamento interno de la cooperativa, en cuanto dispone que ésta otorgará los títulos definitivos de los inmuebles en el tiempo y en la forma en que más convenga al interés común. Agrega el recurrente que la demandada no invocó en su defensa ese supuesto plazo incierto y, consecuentemente, tampoco alegó cuál fuera el interés común de los asociados que estaría colisionando con la pretensión del actor de obtener la escrituración. La Sra. jueza tampoco ha dicho nada a ese respecto. Es más, ni siquiera analizó la prueba obrante a fs. 61/67 en la que Cooperativa Horizonte, en un descargo producido ante la Dirección de Cooperativas, sostiene que nada hará por la Sucursal Alta Gracia, y que son los socios los que deberán reconducir el proyecto de construcción en el sitio o autoliquidarse, previa absorción del pasivo. De tal modo, no hay forma de que se produzca el hecho que, conforme a la Sra. Jueza, autorizaría al actor a pedir la escrituración, y Quiroga queda condenado a vivir en una casa propia construida en un inmueble a nombre de otro, sin gas y sin pavimento (estos servicios llegan a los vecinos pero él no puede solicitarlos por no ser titular registral). Tampoco pudo eludir, el fallo, que buscó una solución al margen de las pretensiones hechas valer por las partes, la contradicción de que el plazo para subdividir no estaría cumplido hasta que no se adjudicara la totalidad de las viviendas y, sin embargo, la accionada se defendió alegando haber encargado la subdivisión y que la demora no le era imputable (episodio de la citación de tercero). Dice que el a quo se introdujo en un laberinto de cuestiones teóricas que no pudo descifrar y se terminó perdiendo en argumentos que no aportan absolutamente nada a la resolución efectiva del conflicto. Si, como cree el a quo, el plazo para escriturar estaba atado al plazo para subdividir y éste a su vez depende de la adjudicación y cancelación por los adjudicatarios del ciento por ciento de las viviendas, entonces Quiroga nunca obtendrá su escritura pese a haber pagado el lote y construido por sí mismo su casa en el lugar. Y esto, porque para la Cooperativa Horizonte, el proyecto Alta Gracia ha fracasado y es inviable, pero es ajeno a la «casa central», que no debe responder por nada. Así se expresó: «…de un total de 165 asociados adheridos al sistema, el ochenta y cinco por ciento (85%) proviene de adhesiones anteriores al año 1990 (29/9/86 al 13/1/90): en los nueve años posteriores –es decir desde enero de 1990 a enero de 1999–, sólo aportaron por año trece (13) asociados en promedio. Los números hablan por sí solos. Afirma el recurrente que la sentencia que rechaza la demanda fundada en una excepción no introducida al proceso por la demandada, es nula y debe ser revocada. No obstante, si se analizaran jurídicamente las argumentaciones, nos encontraríamos con soluciones contrarias a la alcanzada por el a quo. Así, si la adjudicación completa del plan como requisito para tornar exigible la escrituración fuese también un plazo incierto, la constitución en mora por parte de Quiroga eliminó la suspensión de la exigibilidad. Agrega que es obligación de los tribunales resolver el conflicto de intereses jurídicos y no basta para ello afirmar que una demanda es prematura. La demanda que reclama el cumplimiento de una obligación es procedente o improcedente, y en este supuesto puede serlo porque la obligación no sea exigible a causa de un plazo o una condición. Pero si, como en este caso, la suspensión que impone la fijación contractual de un plazo incierto ha sido zanjada mediante la constitución en mora practicada en forma, entonces la demanda debe ser acogida. La resolución de esta causa –como la mayoría de los casos en nuestros tribunales– no requiere mucho más que una pequeña dosis de sentido común. Quiroga compró y pagó en 1993 en forma y la escrituración fue supeditada a la ejecución de la subdivisión a cargo de la demandada. Ya en 1997, se habían iniciado los trámites para la subdivisión (lo que contradice la defensa introducida por la jueza de que ésta debería realizarse cuando estuvieran adjudicadas todas las viviendas), pero se paralizaron por causa imputable a la demandada (un conflicto con el ingeniero a cargo). A partir de 1999, Quiroga comenzó a requerir formalmente la escritura. A fines de 2001, esto es, ocho años y medio después de comprar y dos años después de intimar, demandó judicialmente. La demandada ‘chicaneó’ el pleito con negativas absurdas que fueron desestimadas una a una, pero la jueza entendió que la demanda era prematura. Si hubiera esperado un año y medio más, la obligación hubiera prescripto. Hace casi catorce años que Quiroga compró; no ha podido acceder al pavimento ni al gas natural como sus vecinos, por la falta de escritura; el acontecimiento que según el a quo determinaría la exigibilidad nunca sucederá (el proyecto constructivo en Alta Gracia está literalmente liquidado) y, no obstante todo eso, se ha dicho que la demanda es prematura; que si el demandado no fuera una cooperativa, Quiroga habría tenido derecho a obtener la escritura y la acción hubiera sido acogida, pero que tratándose de una cooperativa, la demanda es prematura. Catorce años sin obtener escritura no significan nada para la juzgadora. La distancia entre administración de justicia y realidad está fotografiada en el fallo. Tanta disquisición estéril sobre cuestiones teóricas sin relación directa con las posturas de las partes es sólo un ejercicio inútil de la vanidad jurisdiccional. Los justiciables necesitan soluciones, no argumentaciones sofisticadas. La sentencia que se funda en hechos no introducidos por las partes y que por tanto no han podido ser controvertidos (la supuesta colisión entre el interés común de los asociados a la cooperativa y la pretensión del actor, en que se funda el rechazo de la demanda), inflige una severa negación al derecho de defensa. Agrega que su parte produjo prueba para desvirtuar la posición defensiva de la demandada y lo logró, pero no tuvo ocasión de proponer pruebas que contradigan la excepción introducida por el tribunal en la sentencia. Por esto la sentencia debe ser revocada. Eliminada la ilegal defensa introducida ilegítimamente por el a quo, queda una sencillísima acción de escrituración, en la que se han acreditado todos y cada uno de los hechos que dan derecho a exigir la escritura de un inmueble adquirido hace casi catorce años, extremos que fueron reconocidos como acreditados en la causa, por lo que corresponde revocar la sentencia dictada en clara violación de las más elementales normas y principios procesales y constitucionales relacionados con los procesos judiciales, al apartarse de los términos de la relación jurídico-procesal. En su lugar deberá dictarse resolución haciendo lugar a la demanda, con costas.
La parte demandada evacua el traslado solicitando el rechazo de la apelación por los argumentos vertidos en el libelo citado y a los que se hace remisión brevitatis causa. Que a fs. 229 se dictó medida para mejor proveer por entender que podría resultar de aplicación la Ley de Defensa del Consumidor, corriéndose traslado al Sr. fiscal de Cámara, quien lo evacua a fs.230/240, y e