OBLIGACIONES DEL LOCATARIO. Obligación de devolver el inmueble en buen estado. Desgaste del inmueble propio del tiempo. Gastos de pintura. No inclusión en el contrato. Improcedencia1– La problemática atinente a las condiciones de devolución del inmueble por parte del locatario y, particularmente lo referido a la pintura de aquél, ha sido tratado específicamente por autorizada doctrina, y al respecto se indica que la tendencia jurisprudencial es notoriamente favorable al locatario, a lo que debe sumarse que esos costos hoy, en general, distan de ser un “gasto pequeño”, reconociéndose que se trata de un tema “harto conflictivo”; así, respecto de la pintura general y el empapelado se ha sostenido que “no están comprendidos entre los deterioros menores que regularmente son causados por las personas que usan el bien”.
2– Del plexo normativo que surge del Código Civil es posible colegir que el locador está obligado a conservar la cosa en buen estado, permitiendo el goce pacífico al locatario (art. 1515), haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro (art. 1516), salvo los menores, habitualmente causados por las personas que habitan el edificio (art. 1573); concluido el contrato, devolverá la cosa como la recibió (art. 1615), presumiéndose, a falta de descripción, que lo fue en buen estado (art. 1616).
3– Bajo ese prisma se advierte, en autos, que la cosa fue recibida en perfecto estado, que, según la cláusula contractual que lo contempla, ello incluía la pintura y así debía ser restituida, salvo lo que resulte del buen uso y de la acción del tiempo, y al respecto, según lo ha señalado ante esta Alzada, los deterioros de la pintura serían los propios que sufren las paredes de un local de relativamente pequeñas dimensiones con alto tránsito de personas, con lo cual y dadas las características del inmueble, si era la voluntad del locador recibirlo pintado a nuevo (extremo que no surge del contrato que así fuera entregado, más allá de las perfectas condiciones que indica), debió consignarlo expresamente en el acuerdo dentro del margen de atribuciones de que las partes disponen para establecer sus convenciones.
4– Así las cosas y dado que, según ha sido acreditado y propiamente reconocido por el actor, la pintura del inmueble no evidencia más deterioro que el derivado del uso propio de la cosa, conforme al destino del inmueble y sus características, sumado al paso del tiempo y encontrándose así previsto en el contrato, no se advierte que existan fundamentos jurídicos o contractuales que habiliten a despachar favorablemente la pretensión, debiendo confirmarse la resolución desestimatoria.
5– Si era natural al uso del inmueble (por las razones apuntadas) que la pintura se deteriorara, la pretensión en este sentido esgrimida hubiera demandado de una previsión contractual expresa y no como ha sido estipulado, que dejara fuera de la responsabilidad del locatario los deterioros “que resulten del buen uso y de la acción del tiempo”, cuando el propio actor reconoce que la modalidad de trabajo del fondo de comercio allí instalado supondría un deterioro natural de la pintura por las razones por él mismo señaladas.
6– La normativa aplicable, ante la ausencia de una clara estipulación en contrario, conduce a concluir que los gastos de pintura, desde que según se ha constatado, son los propios del uso del inmueble, no están a cargo del locatario.
C2a. CC, Fam. y CA Río Cuarto Cba. 5/9/12. Sentencia Nº 88. Trib. de origen: Juzg.1a. CC Río Cuarto Cba. “Acrich, Juan Carlos c/ Cipolla, José Ramón y otro – Ordinario” (Expte. 402623)
Córdoba, 5 de septiembre de 2012
¿Cabe admitir las quejas levantadas por el actor respecto de los aspectos que involucran su pretensión recursiva en cuanto han sido motivo de agravio?
El doctor Daniel Gaspar Mola dijo:
1. El recurso. 1.1. El actor interpone recurso de apelación en contra de la resolución dictada por el Juzgado de 1a. Instancia y 1a. Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, cuyo titular, el Dr. José Antonio Peralta, por SD Nº 180, de fecha 20/9/11, resolvía: “1) Hacer lugar parcialmente a la demanda por la suma de $ 412,63, que incrementada al día de la fecha, con los intereses pactados arroja un valor de $ 699,80. 2) Costas en un 95% a la actora y en 5% a la parte demandada. …”, para fundar su queja, luego de una referencia a los “antecedentes”, sostiene: 1) Sobre el rechazo de los gastos de conservación y pago de servicios ($ 961,46), focaliza su reproche en la falta de reconocimiento de los gastos de pintura cuestionando la interpretación hecha por el a quo de la cláusula V del contrato (que parcialmente transcribe), haciendo referencia a la existencia de un deterioro de la pintura de las paredes, propio del uso de un local de estas características, donde a las “pequeñas dimensiones” se suma que “ingresa diariamente una cantidad importante de personas” generando una desmejora y deterioro en el color de paredes y manchas, para agregar que “Es impensado hoy encontrar contratos de locación, ya sea destinados a vivienda o comerciales, donde no se obligue al locatario a devolver el local o la vivienda pintada tal cual la recibió”, aludiendo al sentido común y a la costumbre y citando prueba reunida al respecto (testimonio de quien realizó la tarea de pintura y actuación del oficial de justicia que tuvo a su cargo la constatación y entrega del bien). 2) En cuanto al rubro “daños derivados por la rescisión posterior”, atribuye confusión al a quo respecto de la tarifación legal a que alude en su pronunciamiento, pues, según sostiene, “una cosa es la indemnización por resolución anticipada” –que fue abonada– “y otra es el daño económico causado … como consecuencia directa de la consignación de llaves arbitraria, injustificada, llena de dolo, mala fe…”, refiriendo a la resolución del juez que resolvió esa causa, detallando la secuencia de los hechos que, en su criterio, confirman la responsabilidad que atribuye y para ello relata la circunstancia habida y particularmente el hecho de haberse consignado judicialmente las llaves, lo que provocó la pérdida de un contrato que tenía celebrado y que el juez pone en duda, sin atender al hecho de que sus otorgantes (firmas no certificadas y sin fecha cierta), lo reconocieron, como así propio la carta documento que éstos enviaron. Hace una referencia al monto indemnizatorio pretendido en este sentido y deja planteada una suerte de subsidiaria disminución del quantum indemnizatorio. Pide la revocación de la sentencia admitiendo las indemnizaciones reclamadas. 1.2. A fs. 217/219, el apoderado en juicio del recurrido refuta aquellas quejas, principiando por solicitar la deserción del recurso y subsidiariamente responde a las quejas, para finalizar solicitando se confirme la sentencia, con costas. 1.3. Con lo reseñado precedentemente, sumado a la referencia de lo actuado que se ha efectuado en la sentencia apelada respecto de lo habido en el anterior grado, han quedado cumplimentados los recaudos formales de ley (art. 329, CPCC), por lo que, dictado y firme el llamamiento de autos para definitiva y llenados los requerimientos fiscales pertinentes en cuanto a la condición tributaria de los letrados intervinientes, ha quedado la causa en condiciones de ser fallada.2. Sobre el pedido de deserción formulado. 2.1. El apelado, al efectuar su responde, cuestiona la idoneidad del escrito respectivo, toda vez que interpreta que “El apelante, en su expresión de agravios, no se ha ajustado a lo manifestado precedentemente”, solicitando la deserción al entender que “Expresar agravios no significa sólo ‘poner de manifiesto algo’ o resaltar que ‘no se está de acuerdo’… exige necesariamente de una actividad tendiente a ‘censurar’ los argumentos y fundamentos que justifican lo resuelto por el inferior”. 2.2. Pues bien, según criterio que este Tribunal viene siguiendo mediante varios pronunciamientos dictados en tal sentido, siempre que sea posible abordar el asunto y resolverlo, cuando se advierta que medianamente existe una crítica a las conclusiones a que arriba la sentencia, la garantía para el ejercicio del derecho de defensa merece –y exige– que la instancia revisora quede expedita (Vénica, “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba”, Lerner, T. III, pág. 460). 2.3. En los presentes actuados, y sin emitir juicio de valor sobre las cualidades técnicas del escrito recursivo (por no corresponder al Tribunal, al menos para estos preliminares fines), surge claro que el apelante se queja por el criterio seguido al no reconocer los rubros indemnizatorios que reclamara, y así analiza las características del inmueble a la luz de la cláusula contractual que interpreta (cuestión referida a la pintura) y asimismo sostiene las razones por las que entiende que el reclamo indemnizatorio no se encuentra alcanzado por la tarifación legal en caso de rescisión unilateral; efectúa una valoración de la prueba, que censura a la que hiciera el anterior sentenciante. 2.4. Sobre el punto, y para efectuar esta consideración, no se me escapa que al tiempo del análisis de admisibilidad formal, lo que debe tenerse en cuenta es la existencia de crítica y no su acierto, el cual, de habilitarse la instancia, será objeto de evaluación a los fines de determinar si cabe revocar la sentencia o no, pero ello en un segundo nivel de examen. 2.5. Por último, no puede dejar de acotarse, según lo viene señalando esta Cámara, que se ha vuelto una costumbre en estos últimos tiempos que la parte apelada de manera prácticamente “automática” solicite la deserción del recurso de la contraria, sin tener en cuenta los parámetros antes señalados por este Tribunal, avalados por doctrina y jurisprudencia también citadas, para discernir cuándo procede dicho requerimiento. Como que tampoco basta a esos fines limitarse a decir que no existe crítica o transcribir opiniones de autores o síntesis de fallos de lo que debe considerarse una auténtica expresión de agravios, haciendo abstracción del caso en particular y sin explicar puntualmente por qué motivo ello se ajusta al supuesto examinado. De tal modo, la conducta procesal de la apelada adolece de la misma falla que aquella que denuncia respecto de su contraria. 2.6. Así puestas las cosas, entiendo que la pretensión recursiva viene habilitada desde el punto de vista formal en cuanto a la idoneidad que el escrito muestra a ese efecto, correspondiendo, por tanto, asumir su tratamiento. 3. Sobre el rubro gastos de pintura. 3.1.1. Reclama el actor en su demanda a este respecto las sumas que dice haber erogado para hacer pintar el local ($ 700 –mano de obra, según recibo de fs. 3–) y los gastos de pintura ($ 261,46 –según comprobantes de fs. 4 y 7–), sosteniendo que, según la cláusulas 5º del contrato, debió ser restituido pintado (fs. 50/vta., del escrito de demanda). 3.1.2. El demandado responde (fs. 68/vta) efectuando su interpretación de la norma contractual y destacando que uno de los comprobantes acompañados es un presupuesto y no una factura. 3.1.3. El juez a quo rechaza la pretensión por considerar que no consta en el contrato la obligación que se pretende y cita la declaración del pintor que realizó el trabajo, quien indicó el buen estado en que se encontraba, con desgaste propio del tiempo. 3.2.1. La previsión contractual que las partes efectuaron sobre el punto se encuentra contenida en la Cláusula 5º) del contrato de fs. 23/24, que textualmente expresa: “El locatario recibe el local comercial desocupado y en perfecto estado de aseo y conservación, con instalación eléctrica, pisos, vidrios, puertas, marcos, herrajes, servicio de agua, cloacas, gas, bajo completo e instalaciones, pintura, desagüe, cámara séptica, revoque, calefón, pozo absorbente, (…) obligándose a mantener y devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones, y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y los deterioros ocasionados, salvo los que resulten del buen uso y de la acción del tiempo”. 3.2.2. De esa estipulación el accionante deduce que el inmueble debió ser restituido con pintura nueva, y al expresar sus agravios hace notar que “…las paredes pintadas de un local comercial de pequeñas dimensiones como éste, [donde] ingresa diariamente una cantidad importante de personas, apoya objetos sobre ellas, apoya su cuerpo, se le caen líquidos, etc., generando una desmejora y un deterioro en el color de las paredes, manchas, etc.”, lo que debe relacionarse, necesariamente, con el testimonio rendido, a ofrecimiento de ambas partes, por la persona a quien contrató para realizar la tarea; y así el Sr. Actis (pliego de fs. 124 y audiencia de fs. 125), responde, ante una pregunta del letrado del demandado sobre el estado general del inmueble, que “…era bueno, que en virtud de lo que cobró, da la pauta de que el estado del local era bueno, con un desgaste propio del uso”, situación que se corresponde con lo manifestado por el oficial de Justicia interviniente al realizar la constatación ordenada, donde la única circunstancia que el funcionario apunta es un vidrio trizado, y el aquí actor manifiesta “que el citado local se encuentra sin pintar, lo que es corroborado por el dicente”. 3.3. La problemática atinente a las condiciones de devolución del inmueble por parte del locatario y, particularmente lo referido a la pintura de éste, ha sido tratada específicamente por autorizada doctrina (conf. Borda: “Tratado de Derecho Civil – Contratos”, Perrot, 6a. edición actualizada, T. I, pág. 568) y al respecto se indica que la tendencia jurisprudencial es notoriamente favorable al locatario, a lo que debe sumarse, con independencia de esa tendencia, conforme certeramente apunta el autor, [que] esos costos, hoy, en general distan de ser un “gasto pequeño”, reconociéndose que se trata de un tema “harto conflictivo” (Mosset Iturraspe – Novellino: “La locación y sus procesos judiciales”, Rubinzal Culzoni, pág. 300 –sobre el tema, el primero de los citados–); y así respecto de “la pintura general y el empapelado –se ha sostenido– no están comprendidos” entre los deterioros menores que regularmente son causados por las personas que usan el bien” (Riccio: “Locaciones urbanas”, Depalma, pág. 156). 3.4. Del plexo normativo que surge del Código Civil es posible colegir que el locador está obligado a conservar la cosa en buen estado, permitiendo el goce pacífico al locatario (art. 1515), haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro (art. 1516), salvo los menores, habitualmente causados por las personas que habitan el edificio (art. 1573) y concluido el contrato devolverá la cosa como la recibió (art. 1615), presumiéndose, a falta de descripción, que lo fue en buen estado (art. 1616). 3.5.1. Bajo ese prisma advertimos que la cosa fue recibida en perfecto estado, que, según la cláusula transcripta, ello incluía la pintura y así debía ser restituida, salvo lo que resulte del buen uso y de la acción del tiempo; al respecto, según lo ha señalado ante esta alzada (transcripción del punto 3.2.2.), los deterioros de la pintura serían los propios que sufren las paredes de un local de relativamente pequeñas dimensiones con alto tránsito de personas, con lo cual y dadas las características del inmueble, si era la voluntad del locador recibirlo pintado a nuevo (extremo que no surge del contrato que así fuera entregado, más allá de las perfectas condiciones que indica), debió consignarlo expresamente en el acuerdo, dentro del margen de atribuciones de que las partes disponen para establecer sus convenciones (art. 1197, CC –conf. Salgado: “Locación, comodato y desalojo”, La Rocca, pág. 132; Riccio: citado, pág. 155). 3.5.2. Así las cosas y dado que, según ha sido acreditado y propiamente reconocido por el actor, la pintura del inmueble no evidencia más deterioro que el derivado del uso propio de la cosa, conforme al destino del inmueble y sus características, sumado al paso del tiempo, encontrándose así previsto en el contrato, por lo que no se advierte que existan fundamentos jurídicos o contractuales que habiliten a despachar favorablemente la pretensión, debiendo confirmarse la resolución desestimatoria llegada al grado de apelación. 3.6. Es que si bien cabe admitir que el argumento desarrollado al expresar agravios muy posiblemente responda a aquello que puede corroborarse con aplicación de las reglas de la experiencia, en cuanto al deterioro que sufre la pintura de paredes de un local habilitado al público, de relativamente reducidas dimensiones –28,85m2 de superficie en planta baja, según la escritura de dominio de fs. 14/16– y destinado a una importante afluencia de personas, empero es precisamente esa circunstancia la que conduce a confirmar la resolución atacada, pues, contrariamente a lo que se sostiene, si era natural al uso del inmueble (por las razones apuntadas) que la pintura se deteriorara, la pretensión en este sentido esgrimida hubiera demandado de una previsión contractual expresa y no como ha sido estipulado, que dejara fuera de la responsabilidad del locatario los deterioros “que resulten del buen uso y de la acción del tiempo”, cuando el propio actor reconoce que la modalidad de trabajo del fondo de comercio allí instalado supondría un deterioro natural de la pintura por las razones por él mismo señaladas. 3.7. La normativa aplicable, ante la ausencia de una clara estipulación en contrario, conduce a concluir que los gastos de pintura desde que –según se ha constatado– son los propios del uso del inmueble, no son a cargo del locatario. 4. Sobre la indemnización por los daños derivados de la rescisión posterior. 4.1. Partiendo de procurar tener claro, como lo pretende el apelante, que una cosa es la indemnización tarifada que establece el art. 8 de la ley 23091 (extendida a los destinos comerciales por el art. 29bis, incorporado por la ley 24808), cuando el locatario hace uso de la opción de resolver (para decirlo en los términos empleados por el legislador, más allá de que la expresión correcta, según el autor de este voto ha tenido oportunidad de analizar, sería “rescisión unilateral” –ver “Economía y Derecho”, Ed. Jus, La Plata, pág. 152), un contrato vigente, y otra bien distinta podría ser la reparación que se reclama cuando se atribuye al locatario alguna actitud que ha generado un perjuicio ajeno al que el legislador ha decidido cubrir con aquella tarifación (un mes y medio en el primer año de vigencia –siempre luego de los seis primeros meses– y un mes para el o los años siguientes) que claramente se limita al hecho de haber finalizado anticipadamente la relación contractual establecida y así lo ha entendido la doctrina especializada que ha dejado a salvo “las demás acciones que puedan asistirle al locador” (conf. Riccio: “Conclusión de la locación urbana”, Depalma, pág. 91). 4.2. Esta sería la situación habida en autos que, quizá, si se hubiera planteado con palmaria claridad, no se habría presentado la necesidad de su aclaración (ver términos de la demanda –fs. 50vta– donde no se observa realizada la distinción que ante la Alzada se formula), aun cuando habré de decir que más allá de alguna duda que pudiera evidenciar el pronunciamiento del a quo, de su texto parece surgir algún atisbo de distinción, pues si bien pronuncia su criterio sobre la indemnización tarifada y las consecuencias por las que se responde, luego analiza la prueba colectada y concluye que no puede “considerar el mismo –se refiere al contrato en que funda su reclamo el actor– como fuente de una obligación que se frustró por la entrega tardía del inmueble”. 4.3. En definitiva, lo que aquí se reclama no son más que los daños que el propietario dice haber sufrido por la demora incurrida en la restitución del inmueble, consignación judicial mediante, que involucra, según las copias arrimadas, el importe de alquileres pendientes y la propia consignación de las llaves del local (circunstancia que se concreta con fecha 8/6/09). 4.4. Ante este aspecto que involucra la demanda y que, por su rechazo, ha sido sostenido ante esta alzada, requiere, en primer término y previo a efectuar las consideraciones que fueran menester realizar, reseñar sumariamente la secuencia de los hechos que se han presentado, y así tenemos: a. Con fecha 4/1/08 las aquí partes (Acrich –locador– y Cipolla y Huarte –locatarios–) celebran contrato de locació, por el término de tres años, con vencimiento el 31/12/10 (contrato de fs. 23/24). b. El día 31/3/09, los locatarios hacen uso de la facultad legal de rescisión, comunicando que entregarán el inmueble el 1/6/09 (carta documento de fs. 25/26). c. Ante el vencimiento de ese término, con fecha 3 de junio de 2009 el locador reclama la entrega del inmueble (carta documento de fs. 35) d’. Paralelamente, el 17/4/09, el apoderado de los locatarios Cipolla y Huarte inicia juicio de consignación, alegando que el locador se negó a recibir los pagos; rechaza el juez interviniente esa demanda, por falta de acreditación de los extremos en que dice fundarse (según puede leerse en la copia de la resolución respectiva, agregada a fs. 42/43, pronunciamiento que, por las constancias agregadas –fs. 44/49–, habría quedado firme y consentido). d’’. Respecto de dichas actuaciones obra, además, copia del oficio diligenciado por el oficial de Justicia interviniente, en el que se constata el estado del inmueble (aspecto tratado en el punto precedente) y se procede, con fecha 30 de julio de 2009, “a hacer entrega de las llaves del presente local al señor Juan Carlos Acrich, DNI xxx quien manifestó: que las recibe y que no tiene que hacer ninguna objeción al respecto” (actuación de fs. 40, en función del oficio de fs. 39), habiendo sido depositada en el tribunal el día 8 de junio, conducta que el locador califica de injustificada (fs. 38), sin que existan constancias de los pormenores de la cuestión, como así tampoco del por qué de la demora en efectivizarse la entrega. d’’’. Llama también la atención que, no obstante la fecha de la actuación precedente, la persona que reconoce haber pintado el local (testimonial de fs. 125/126, en base al pliego de fs. 124), dice que ese trabajo fue realizado en la fecha que indica el recibo (copia de fs. 6 que tiene data del día 25/7/09), debiendo presumirse que se trataría de un error –que quizá debió ser mejor explicado por el reclamante–, debiendo considerarse que el presupuesto de pintura de fs. 4 está fechado el 7/8/09 y la factura de fs. 7 –por compra de elementos de pintura– el 11 de ese mes, con lo cual puede decirse que existe verosimilitud en cuanto a que las tareas de pintura fueron realizadas luego de la entrega el inmueble que, al momento de la constatación, según lo indica el funcionario, no se encontraba recientemente pintado. e’. De otro costado y según el relato que suministra la Srta. Adriana Tardivo, quien rindió su testimonio a convocatoria de los demandados –fs. 130vta.– (pliego de fs. 176 y audiencia de fs. 177) manifestando que contrató el local hacia mediados o fines de agosto y lo fue hasta fines de noviembre o principios de diciembre, declaración que, ciertamente, se muestra caracterizada por su falta de precisión como así propio la ausencia de documental alguna que respalde esa circunstancia, información que debe compulsarse con la informativa rendida por la AFIP, quien informa una baja con relación a esa contribuyente, en el mes 10/2009, indicando que el alta lo fue a partir del 3/2/06 y mencionando que “el domicilio fiscal declarado por la misma ante este Organismo es sito en calle Buenos Aires 1, de esta ciudad de Río Cuarto…”. e’’. Sorprende la situación de esta persona, quien se dice locataria del inmueble por un breve lapso en el que instaló un negocio de “kiosco”, pero sin poder precisar fechas de inicio o finalización, ni acreditar con comprobante alguno sus dichos, a lo que se suma, para mayor perplejidad, que en la AFIP figura con domicilio en ese lugar –aparentemente– desde el año 2006. f. Para fundar su reclamo indemnizatorio el actor acompaña un contrato de locación, fechado el 7/6/09, donde compromete a las personas que allí lucen como locatarios, en alquiler el local a partir del 1/6/09 (que los otorgantes reconocen, según las respectivas testimoniales de González –pliego de fs. 119 y audiencia de fs. 120/121 y Ayerbe –pliego de fs. 122 y audiencia de fs. 123–), fijándose un canon locativo de $ 3.500 por mes que es la base de la cuantificación del reclamo. Habiendo cesado esa relación conforme los términos de la carta documento que el primero cursa al aquí actor. g. A fs. 114 obra, como otro elemento a considerar, la respuesta de la Inmobiliaria Vigna Propiedades, que, a requerimiento de la actora, informa que el valor locativo del inmueble en cuestión en el año 2009 (en el ofrecimiento de prueba se pide que informe los valores actuales y “allá por el mes de mayo de 2009”), ascendía a $ 2.700 (según se ofertaban al público, dice la respuesta). 4.5. De lo reseñado precedentemente surgen, a mi juicio, elementos que, adelanto opinión, si bien suministran la posibilidad de otra mirada a la cuestión, en absoluto habilitan plenamente la pretensión resarcitoria ejercida; empero, tampoco permiten mantener el total rechazo que la sentencia dispone. Así tenemos: a. Lo primero que se advierte es que, según la testimonial de quien alquilara el inmueble luego de la relación que aquí nos ocupa, este nuevo contrato se celebró hacia mediados o fines de agosto de 2009, con lo cual la efectiva desocupación del inmueble no habría llegado a un mes; empero, esa declaración muestra las falencias apuntadas. b. Asimismo y más allá de lo referido a la fecha del recibo de quien efectuó la pintura del local, lo indicado por el oficial de Justicia interviniente muestra certeza suficiente en cuanto al momento en que se produce la entrega del inmueble al propietario (29/6/09). c.1. En lo que hace a la relación contractual que se pretende haber establecido con González y Ayerbe, en primer término llama la atención que se haya pactado un valor locativo prácticamente un 30% por encima del que, según el experto consultado a instancias del propio actor, era aquel por el que se ofertaba al público ese tipo de inmuebles, hacia aquellos tiempos. c.2. Igualmente y de ser cierto el mencionado acuerdo, constituye una conducta negocial de riesgo que si bien puede llevarse adelante, no es lícito pretender derivar sus consecuencias a terceros, cuando, como dice González “hasta acá se llegó” (fs. 120 –respuesta a la sexta pregunta), por no haber sucedido las cosas como estaban previstas. Es de apuntar que habiendo comprometido los demandados la devolución del inmueble para el día 1º de junio de 2009, que se haya acordado para el día siguiente la entrega a los nuevos locadores (cotejar carta documento de fs. 25 con cláusula Tercera del contrato de fs. 1/2), supone asumir, como se dijo, un riesgo empresario o negocial que, en principio, corre por cuenta de quien así decide hacerlo. c.3. Asimismo, hay que decir que cuando el a quo apunta a la ausencia de fecha cierta en el instrumento, lo que está significando es que la situación no se resuelve con el reconocimiento de los otorgantes, pues de lo que aquí se trata no es como pudiera suceder en una relación entre las partes allí involucradas, donde el reconocimiento tiene valor de confesión, sino que se pretende hacer valer frente a un tercero, ajeno al convenio, los efectos disvaliosos de su frustración y para ello es menester, entre otras cosas, que exista cabal certeza sobre la existencia del instrumento, la fecha de su otorgamiento y la seriedad del negocio, circunstancias que, por lo indicado, en el caso no se presentan; debe destacarse que ni tan solo con el impuesto a los sellos se ha cumplido, lo cual, si bien no suministra fecha cierta, sí podría haber constituido un indicio que, sumado a otros elementos –que también lucen ausentes– podrían haber otorgado alguna certeza a un acuerdo que, para decir lo menos, produce extrañeza. 4.6. De lo precedentemente explicitado surge que, a mi juicio, brindan similar grado de falta de verosimilitud tanto la pretendida relación contractual frustrada, cuanto la alegada inmediata ocupación del inmueble por una nueva inquilina. 4.7. Siendo así y teniendo claro, como ha quedado explicitado, que el reclamo no se encuentra alcanzado por la indemnización prevista en el art. 8, ley 23091, y dado que el reclamante sienta sus reales en la anterior instancia en la mentada frustración del contrato, en tanto que en grado de apelación efectúa, por vía subsidiaria, una suerte de “morigeración” de su reclamo sobre la base de limitar su pretensión a dos meses de alquiler (junio y julio), empero mantiene el valor locativo reclamado, lo que corresponde es analizar esta variante, que bien pudiera ser utilizada por el tribunal con prescindencia de la voluntad de las partes en cuanto a la posibilidad de morigerar el reclamo, ajustándolo a las acreditaciones de autos. 4.8.1. Así las cosas y habiendo recurrido los locatarios a la consignación judicial de las llaves del local sin haber acreditado extremo alguno que justificara esa circunstancia, ni tampoco demostrado que la demora producida en la restitución del inmueble (que llega a casi dos meses –del 8 de junio [cargo del escrito de consignación] al 30 de julio [acta judicial de constatación y entrega del inmueble al propietario]–) obedece a causas atribuibles al locador, resulta ajustado hacer caer sobre quienes adoptaron esa conducta las consecuencias disvaliosas que ese obrar ha producido, con lo cual y según se ha visto, los meses alcanzados por esta circunstancia son los trascurridos desde que se comprometió la entrega del inmueble (1º de junio de 2009) hasta la efectiva recepción por el propietario (30/7/09), circunstancia que, por otra parte, así se encuentra prevista en el contrato (cláusula 11º). 4.8.2. En cuanto al quantum indemnizatorio, dadas las apuntadas falencias que muestra el contrato, la cifra en él consignada como canon locativo no resulta oponible a terceros, en este caso los anteriores locatarios y deudores de la consecuencias de su mora, por lo que, existiendo en autos un informe de firma inmobiliaria que, a requerimiento del actor y sin queja de los demandados, ilustra sobre valor a aquella fecha, corresponde tomar esa referencia ($ 2.700 por mes –ver punto 4.4.g–), como base para la reparación indicada. 4.9. Es del caso señalar que, siguiendo la propia tesis del apelante, corresponde rectificar el rubro indemnizatorio pretendido pues éste no se configura, como lo sostiene en su reclamo e, incluso, ante esta alzada, “daños derivados de la rescisión posterior”, sino que la reparación que se ordenará responde a la demora injustificada en la restitución del inmueble al locador. 5. Conclusión. Cabe admitir parcialmente el recurso de apelación en cuanto al agravio levantado respecto de lo que este Tribunal ha tipificado como demora en la restitución del inmueble, que se ha reclamado, votando, en consecuencia, parcialmente por la afirmativa.
Los doctores José María Ordóñez y Horacio Taddei adhieren al voto emitido por el señor Vocal preopinante.
Conforme las razones expuestas y por unanimidad del Tribunal,
SE RESUELVE: I. Admitir parcialmente el recurso de apelación deducido, revocando la resolución recurrida en cuanto rechaza la indemnización por la demora injustificada en la restitución del inmueble, la que se fija en la suma de $ 5.400, cifra que devengará los intereses indicados desde las fechas tomadas en consideración y hasta el momento del efectivo pago, confirmando todo lo demás que decide y ha sido materia de agravio. II. Modificar la distribución de costas efectuada, determinando que se impondrán en un 60% al actor y en un 30% al demandado.
Daniel Gaspar Mola – José María Ordóñez –
Horacio Taddei ■
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