COMPRAVENTA INMOBILIARIA. Contrato. Naturaleza personal del derecho del comprador. Título y modo. Inscripción registral. CONCURSO DEL VENDEDOR (art. 146, LCQ). ESCRITURACIÓN (art. 1185 bis, CC). Obligación del vendedor. Naturaleza: obligación de dar. Adquirente por boleto privado de compraventa. OPONIBILIDAD AL CONCURSO. Escritura pendiente de registración. CARGA DEL ADQUIRENTE DE VERIFICAR SU CRÉDITO. Créditos de causa o título anterior a la declaración de falencia. EFECTOS CON RELACIÓN A LAS MEDIDAS CAUTELARES. Levantamiento
1– Partiendo de la definición de la compraventa (art. 1323,CC) como: “El contrato en cuya virtud una de las partes se obliga a conferir la propiedad de una cosa –mediante la entrega o la inscripción registral– o a constituir sobre ella un derecho real limitado, a favor de otra, que se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero”, se advierte que por el único hecho de celebrar el contrato, el comprador no adquiere la propiedad, sino que el vendedor se obliga a transferir o conferir la propiedad, de modo que en su celebración el comprador sólo queda investido de un derecho personal o de crédito que le autoriza a reclamar, a falta de cumplimiento voluntario, la transmisión dominial.
2– La principal obligación que el contrato impone al vendedor es la de atribuir al comprador el carácter de propietario de la cosa vendida. Para que el adquirente se convierta en titular del derecho real de propiedad será necesario, además del título, la concurrencia del modo mediante la tradición e inscripción registral en caso en que el objeto verse sobre bienes registrables. Mientras la tradición es una exigencia sustancial y constitutiva del dominio, la inscripción en el Registro sólo atañe al perfeccionamiento del acto para que pueda ser opuesto a terceros.
3– El art. 146, LC, se ocupa, primero, de los denominados precontratos o contratos preliminares y de aquellos contratos celebrados con ausencia del cumplimiento de los recaudos legales, reglando que no son exigibles al concurso, salvo cuando pueda continuarse por éste y existe autorización judicial. En el 2° párrafo hace alusión específica al boleto de compraventa de inmuebles regulando su oponibilidad al concurso. La Exposición de Motivos de la ley 19551 ponía de manifiesto que el primer párrafo se aplica genéricamente a las maneras de estipular convenciones, en tanto que el 2° alude específicamente a la aplicación del texto del art. 1185 bis, CC.
4– Las disposiciones del derecho concursal tendientes a regular los boletos de compraventa nunca podrán tener necesaria autonomía, ya que dependen ineludiblemente del derecho positivo civil, y el boleto de compraventa no ha sido normado de manera expresa en el CC, sino que su partida de nacimiento legal se encuentra en la reforma introducida por la ley 17711. Con antelación a la entrada en vigencia del art. 1185 bis, CC, la jurisprudencia reiteradamente sostenía que resultaba improcedente la demanda por escrituración de un inmueble interpuesta en contra del vendedor que con posterioridad caía en estado de insolvencia patrimonial, aun en aquellos casos en que hubiere mediado tradición del inmueble y pago total del precio. La oponibilidad del boleto estaba dada en la posibilidad que tenía el comprador de verificar el crédito correspondiente a la obligación de escriturar, teniendo como contrapartida la restitución del precio que hubiera adelantado.
5– La reforma legislativa de 1968, con la incorporación del art. 1185 bis, superó toda posible diferencia entre el fuero Civil y Comercial respecto a la oponibilidad del boleto de compraventa en caso de concurso o quiebra del deudor, disponiendo la posibilidad de que el juez autorice la escritura traslativa de dominio al adquirente por boleto de compraventa, de buena fe, que haya pagado la cuarta parte del precio, haciéndolo oponible al concurso o quiebra del vendedor. En el sub–lite, la adquirente se encuentra en posesión del bien y la venta se ha celebrado respetando las formalidades legales, faltando sólo la registración de la respectiva escritura, que no había podido concretarse a la data de la presentación concursal, circunstancia que lleva a la adquirente a perseguir el perfeccionamiento del dominio.
6– El vendedor no cumplió en toda su extensión con el compromiso asumido con los compradores y, habiendo caído en insolvencia, debió presentarse ante al juez del proceso universal a efectuar su requerimiento. No se encuentra óbice para encuadrar el caso en la norma del art. 146, LC; de otro modo se caería una literalidad que se opone al fin perseguido por la norma, cuando incluso, y ya no en consideración a la compraventa, la doctrina ha entendido que no hay obstáculo para aplicar la disposición a otros contratos que tengan por objeto la transmisión del dominio como puede ser la permuta.
7– En lo atinente a la necesidad de verificación, no se soslaya que existe división en la doctrina y la jurisprudencia: la tesis negativa considera que sólo son pasibles de verificar las obligaciones de dar y, por ende, quien demanda la escrituración pretende sustraer el bien del concurso, reclamando la transferencia del inmueble que le fue enajenado por el deudor y, en consecuencia, debe perseguir su pretensión por vía incidental, por encontrarse su crédito excluido de la carga verificatoria.
8– La tesis afirmativa –que es la que se estima correcta– sostiene que la verificación es procedente ya que no se trata de una obligación de hacer, sino que el comprador pide que se le otorgue el dominio del inmueble que ha comprado, y si bien es el recaudo de la escritura pública el medio necesario para que tal dominio se transfiera, no es un fin en sí mismo, calificando que se trata de una obligación de dar cuya efectivización debe manifestarse con el requisito legal de la escritura pública traslativa de dominio y su ulterior inscripción registral. El adquirente debe concurrir al proceso verificatorio, pues si la situación no queda aclarada y establecida, el bien pasa a integrar el activo del empresario cesante. Significa que el titular de un crédito de una obligación de escriturar no se halla exceptuado de la carga de verificar su acreencia y debe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso concursal de insinuar su derecho (art. 32 y cc, LC).
9– Encontrándose pendiente la registración de la escritura, corresponde al adquirente recurrir al proceso falencial del vendedor para efectuar su reclamo por la vía verificatoria, a fin de permitir a todos los acreedores efectuar un control de su pretensión. Magüer, aun de entenderse que no es preciso que la adquirente se someta a un proceso verificatorio, su voluntaria incursión en un trámite de conocimiento amplio, que a su vez supone el control del deudor y de la totalidad de acreedores, de ninguna manera podría concluir en el rechazo de la pretensión por ese motivo, pues lo contrario implicaría un exceso formal con el consecuente desgaste jurisdiccional, al enviar al apelante a transitar por un nuevo trámite luego de haber pasado por un proceso que garantizó la posibilidad de control y defensa de todos los intereses en juego en la falencia.
10– Respecto a las cautelares registradas luego de la venta opuesta, la operación de venta tiene fecha cierta anterior a la presentación concursal del vendedor y de su posterior falencia, por lo que resulta oponible al resto de los acreedores, quienes deberán concurrir al proceso falencial para hacer valer sus créditos, que serán satisfechos de acuerdo con el dividendo concursal que le correspondiere, luego liquidados los bienes integrantes del activo falencial y su posterior distribución. Carecen de eficacia, por ello, las cautelares derivadas de las acciones individuales que hubieran entablado con motivo de créditos de causa o título anterior a la declaración falencial. Debe admitirse el crédito de los incidentistas, ordenando el levantamiento de las cautelares que recaen sobre el inmueble y la inscripción en el RGP de la escritura pública respectiva.
15.716 – C3a. CC Cba. 19/10/04. Sentencia N° 88. Trib. de origen: Juz39a. CC Cba. «Moreno Juan –Concurso Preventivo – Incidente de Revisión iniciado por: Raúl E. De Paul y Pilar Marraco”
2a. Instancia. Córdoba, 19 de octubre de 2004
¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto?
La doctora Beatriz Mansilla de Mosquera dijo:
1. Presentada petición verificatoria por los Sres. Raúl Enrique De Paul y Pilar Marraco invocando obligación de hacer consistente en perfeccionar el dominio del inmueble adquirido al entonces concursado, Sr. Juan Moreno, resulta declarada inadmisible en la resolución dictada en la oportunidad prevista por el art. 36, LC Interpuesto incidente de revisión y tramitado el mismo, se dicta sentencia rechazando la revisión, apelando el decisorio los revisionistas. El Dr. De Paul, por derecho propio, expresa agravio en lo tocante a la imposición en costas y la Sra. Pilar Marroco hace lo propio a través de su apoderado de autos. 2. Conforme han quedado planteadas las cuestiones a resolver, se pasa a tratar en primer lugar los agravios expuestos por la Sra. Marroco, que pueden sintetizarse de la siguiente manera: a) Improcedencia del fundamento de la a quo respecto a la pendencia de los planteos administrativos, por entender que éstos nada impiden que la jueza del concurso ordene el levantamiento de las cautelares para la inscripción de la escritura; b) Equivocación de interpretar el art. 146, LC, pues es acreedor de una obligación de hacer por no haber obtenido la transferencia dominial; c) Se requiere ser reconocido en el pasivo para obtener el levantamiento de las medidas cautelares e inscribir la escritura de compra, que la única legitimidad surge a través del proceso de conocimiento; a lo que suma, flagrante contradicción entre el reconocimiento al derecho de propiedad sobre el inmueble a los revisionistas y negativa a acceder a dicho derecho por vía de insinuación en el pasivo concursal, siendo que los únicos facultados para revisar las medidas cautelares dispuestas contra los bienes del fallido y otorgar el dominio pleno son los jueces de la causa. 3. A los fines del análisis del caso y con la intención de respetar una secuencia lógica, encuentro necesario en primer término efectuar una precisión de las circunstancias fácticas acaecidas con relación a la venta del inmueble dispuesto por el Sr. Moreno y sobre el que recaen las cautelares. Así las cosas, de acuerdo con las constancias documentales adjuntadas en autos, como a las mismas referencias expuestas por los incidentistas se infiere que: Con fecha 16/6/94 los revisionistas adquirieron al Sr. Moreno un inmueble de su propiedad, inscripto en la Matr. N° 92.083 del Dpto Capital. En dicho instrumento consta que el vendedor se hacía cargo de la cancelación del embargo preventivo a favor del Bco.de la Pcia. de Cba, por la suma de $32.000, y la hipoteca en primer grado a favor del BNA, cuya cancelación se encontraba en trámite de inscripción. El embargo citado fue cancelado, como así también inscripta la cancelación de la hipoteca conforme da cuenta la planilla de antecedentes dominiales agregada a fs. 3/4. Del mismo documento se infiere que la escritura en la que se instrumentó la compra de los Sres. De Paul y Marroco ingresó al RGP bajo el D°19592 y en el carácter de inscripción provisoria. Luego se asientan prórrogas subsiguientes, siendo la última la sentada el 20/2/96. Asimismo se constatan asientos de cuatro embargos ordenados por el Juzg. Fed. N°1, todos de fecha 11/2/97; constancia de nueva entrada de la Escritura Nº32, anotaciones de indisponibilidad y el embargo ordenado por el Juzg. Fed. N°1. Esclarece lo acaecido con la escritura en la que se asienta la compra de los incidentistas, la sentencia de la Cámara CA que resuelve el recurso interpuesto por la escribana interviniente en el referido instrumento. Se expone en la resolución que la Esc. Melba Grussi de Aguilar ingresó al RGP, la Escritura Pbca. N°32 del 16/6/94, a los fines de su registración bajo el diario de Dominio N°19.592 en relación al Folio Real N°92083, con la reserva de prioridad otorgada por el Certificado Notarial N°32.236/94. En este Diario de Dominio se formularon observaciones que no fueron recurridas. El Registro procedió a inscribir provisionalmente el documento por 180 días (art.9 inc.b, ley 17081), plazo que prorrogó sucesivamente y de pleno derecho por aplicación de la normativa local (art.10 y 11, ley 5771). Con fecha 16/3/96 se produce la caducidad de este Diario de Dominio, en razón de no haber –la notaria autorizante– recurrido ni subsanado en término las observaciones formuladas por el Registro, cesando así los efectos jurídicos que disponían la reserva de prioridad y el bloqueo registral del Diario de Dominio primario. Ante la caducidad, la escribana reingresa la inscripción de la escritura a través de un nuevo Diario de Dominio N°6475/96. De todas las observaciones formuladas por el Registro, tanto en el Diario de Dominio 19592/94 como en el último Diario de Dominio, sólo recurre la de fecha 3/4/97, que es la resuelta por la Cám. CA de 2ª Nom., confirmando la Resolución Administrativa impugnada. 4. Así las cosas, y en lo que respecta al agravio individualizado como punto a) en el encabezamiento del estudio, se observa que habiendo concluido la causa administrativa –de acuerdo con las constancias adjuntadas en autos–, éste se ha tornado abstracto. Sin perjuicio de que la circunstancia indicada exime al Tribunal de entrar en su consideración, me explayo en la cuestión, señalando que le asiste razón al apelante en lo atinente a que no se configura en el sub lite, la litis pendencia enunciada por la a quo. Ello así por cuanto se constata que la inexistencia de identidad o conexidad en su caso, requerida por tal figura jurídica. Obsérvese que la causa administrativa trata el conflicto suscitado entre la escribana Melba Grussi de Aguilar y el RGP, que tiene por objeto la impugnación a las observaciones efectuadas por el ente administrativo respecto a la inscripción pretendida; mientras que la pretensión verificatoria en anatema es entablada por los Sres. De Paul y Marroco, en el proceso concursal del Sr. Moreno, tendiente a oponer al concurso la escritura de venta del inmueble a su favor y persiguiendo en definitiva su inscripción y el levantamiento de las cautelares que obstaculizan el asiento definitivo de la venta. 5. Siguiendo con el estudio de las quejas, se advierte que encuadra la apelante su pretensión en el art.146, LC, aduciendo que la citada norma habla de escritura traslativa de dominio, de donde se sigue que es acreedora de una obligación de hacer, dado que todavía no obtuvo lo que era el objeto de la prestación que es la transferencia dominial, y la única que tiene jurisdicción sobre los bienes registrados es la jueza concursal. Partiendo de la definición de la compraventa comprendida en el art.1323, CC, como la ofrecida por la doctrina, al enunciar la compraventa como: “el contrato en cuya virtud una de las partes se obliga a conferir la propiedad de una cosa –mediante la entrega o la inscripción registral– o a constituir sobre ella un derecho real limitado, a favor de otra, que se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero” (Wayar Ernesto, Compraventa y permuta, pág.14 y ss., Editorial Astrea, año 1984), se advierte que por el único hecho de celebrar el contrato, el comprador no adquiere la propiedad, sino que el vendedor se obliga a transferir o conferir la propiedad, de modo que en su celebración el comprador sólo queda investido de un derecho personal o de crédito que le autoriza a reclamar, a falta de cumplimiento voluntario, la transmisión dominial. En consecuencia, la principal obligación que el contrato impone al vendedor es la de atribuir al comprador el carácter de propietario de la cosa vendida. Para que el adquirente se convierta en titular del derecho real de propiedad será necesario, además del título, la concurrencia del modo, a través de la tradición e inscripción registral en el caso que el objeto verse sobre bienes registrables. Es dable aclarar que mientras la tradición es una exigencia sustancial y constitutiva del dominio, la inscripción en el Registro sólo atañe al perfeccionamiento del acto para que pueda ser opuesto a terceros. El art.146, LC, se ocupa en primer lugar, de los denominados precontratos o contratos preliminares y de aquellos contratos celebrados con ausencia del cumplimiento de los recaudos legales, reglando que no son exigibles al concurso, salvo cuando pueda continuarse por éste y existe autorización judicial. El 2° párrafo hace alusión específica al boleto de compraventa de inmuebles regulando su oponibilidad al concurso. La Exposición de Motivos de la ley 19551 ponía de manifiesto que el primer párrafo se aplica genéricamente a las maneras de estipular convenciones, en tanto que el segundo alude específicamente a la aplicación del texto del art.1185 bis, CC. Al analizar la norma, indica Quintana Ferreyra la evidencia de que las disposiciones del derecho concursal tendientes a regular los boletos de compraventa nunca podrán tener necesaria autonomía, ya que dependen ineludiblemente del derecho positivo civil, y destaca que el boleto de compraventa no ha sido normado de manera expresa en el CC, sino que su partida de nacimiento legal se encuentra en la reforma introducida por la ley 17711 (Quintana Ferreyra, “Concursos. Ley 19.551”, t. 2, p. 519, ed. Astrea, 1986). Con antelación a la entrada en vigencia del art. 1185 bis, CC, la jurisprudencia reiteradamente sostenía que resultaba improcedente la demanda por escrituración de un inmueble interpuesta en contra del vendedor que con posterioridad caía en estado de insolvencia patrimonial, aun en aquellos casos en que hubiere mediado tradición del inmueble y pago total del precio, conforme lo decidido en un fallo plenario (CNCom. en pleno 29/11/67, “Lozzi c/ Socha s/ quiebra”, ED 20–497). De acuerdo con la indicada jurisprudencia, la oponibilidad del boleto estaba dada en la posibilidad que tenía el comprador de verificar el crédito correspondiente a la obligación de escriturar, teniendo como contrapartida la restitución del precio que hubiere adelantado. La reforma legislativa de 1968, incorporando el art.1185 bis superó toda posible diferencia entre el fuero civil y comercial respecto a la oponibilidad del boleto de compraventa en caso de concurso o quiebra del deudor, disponiendo la posibilidad de que el juez autorice la escritura traslativa de dominio al adquirente por boleto de compraventa, de buena fe habiendo pagado la cuarta parte del precio, haciéndolo oponible al concurso o quiebra del vendedor. En el sub lite, la adquirente se encuentra en posesión del bien y la venta se ha celebrado respetando las formalidades legales, faltando sólo la registración de la respectiva escritura, que no había podido concretarse a la data de la presentación concursal, circunstancia que lleva a la adquirente a perseguir el perfeccionamiento del dominio. No hay dudas, en consecuencia, que el vendedor no cumplió en toda su extensión con el compromiso asumido con los compradores, y que habiendo caído en insolvencia deba presentarse ante al juez del proceso universal a efectuar su requerimiento. Asimismo, no se encuentra óbice para encuadrar el caso en la norma del art.146, LC. De otro modo se caería una literalidad que se opone al fin perseguido por la norma, cuando incluso, y ya no en consideración a la compraventa, la doctrina ha entendido que no hay obstáculo para aplicar la disposición a otros contratos que tengan por objeto la transmisión del dominio como puede ser la permuta (Rivera, “Instituciones de Derecho Concursal”, t. II. p. 170, Ed. Rubinzal Culzoni). Por otra parte, en lo atinente a la necesidad de verificación, no se soslaya que existe división en la doctrinaria y jurisprudencia: aquellos que se inclinan por la tesis negativa, consideran que sólo son pasibles de verificar las obligaciones de dar, y por ende, quien demanda la escrituración pretende sustraer el bien del concurso, reclamando la transferencia del inmueble que le fue enajenado por el deudor y por ende debe perseguir su pretensión por vía incidental, por encontrarse su crédito excluido de la carga verificatoria (Tonón, “Los boletos de compraventa de inmuebles oponibles al concurso”, RDCO, 1982–141; Bergel, “Efectos de la quiebra del vendedor sobre el contrato de compraventa inmobiliaria”, ED 11–580; Garaguso,“Verificación de créditos”, p.178 y ss., entre otros). En contraposición, Farina, siguiendo la tesis afirmativa, sostiene que la verificación es procedente, ya que no se trata de una obligación de hacer, sino que el comprador pide que se le otorgue el dominio del inmueble que ha comprado, y si bien es el recaudo de la escritura pública el medio necesario para que tal dominio se transfiera, no es un fin en sí mismo, calificando por ende que se trata de una obligación de dar cuya efectivización debe manifestarse con el requisito legal de la escritura pública traslativa de dominio y su ulterior inscripción registral (Farina “Siempre alrededor de boleto de compraventa frente al concurso del vendedor”, RDCO, 1984–47). Completan el concepto Argeri y Argeri Graziani al indicar que el adquirente debe concurrir al proceso verificatorio, pues si la situación no queda aclarada y establecida el bien pasa a integrar el activo del empresario cesante, resultando inexacto el estado patrimonial si apareciera en el activo. (Argeri–Argeri Graziani, El síndico en el concurso preventivo, p.290, citado por Galíndez Oscar “Verificación de créditos”, pág.100). Concluye Rivera que el titular de un crédito de una obligación de escriturar no se halla exceptuado de la carga de verificar su acreencia y debe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso concursal de insinuar su derecho conforme lo normado por el art.32 y cc, LC (Rivera, Boleto de compraventa y quiebra”, LL 1985–C–44). Encuentro acertados los argumentos vertidos por los seguidores de la tesis afirmativa, a la que adhiero; por ende, no caben dudas en el caso de marras, que, encontrándose pendiente la registración de la escritura, corresponda al adquirente recurrir al proceso falencial del vendedor para efectuar su reclamo por la vía verificatoria, que permitirá a todos los acreedores efectuar un control de su pretensión. Sin perjuicio de la conclusión arribada, se razona que aun de entenderse que no le resultara preciso a la adquirente someterse a un proceso verificatorio, su voluntaria incursión en un trámite de conocimiento amplio, que a su vez supone el control del deudor y de la totalidad de acreedores, de ninguna manera podría concluir en el rechazo de la pretensión por ese motivo, pues lo contrario implicaría un exceso formal con el consecuente desgaste jurisdiccional, al enviar al apelante a transitar por un nuevo trámite, luego de haber pasado por un proceso que garantizó la posibilidad de control y defensa de todos los intereses en juego en la falencia. Asimismo cabe señalar, respecto a las cautelares registradas luego de la venta opuesta, que la operación de venta registra fecha cierta anterior a la presentación concursal (del) Sr. Moreno y de la posterior falencia del Sr. Moreno, por lo que resulta oponible al resto de los acreedores, quienes deberán concurrir al proceso falencial para hacer valer sus créditos, que serán satisfechos de acuerdo al dividendo concursal que le correspondiere, luego liquidados los bienes integrantes del activo falencial y su posterior distribución. En su mérito, carece(n) de eficacia la(s) cautelares derivadas de las acciones individuales que hubieran entablado con motivo de créditos de causa o título anterior a la declaración falencial. En virtud de lo expuesto, le asiste razón a la Sra. Marroco respecto a los agravios introducidos, debiendo revocarse la sentencia motivo de apelación en todo cuanto dispone, y en consecuencia admitir el crédito pretendido por los incidentistas, ordenando el levantamiento de las cautelares que recaen sobre el inmueble dominio n° 92083 (11), y la inscripción en el RGP de la Escritura Pbca N°32 del 16/6/94, labrada por la escribana Melba Grussi de Aguilar, Registro N° 653. Consecuentemente, en mérito a lo dispuesto por el art.130, CPC, corresponde que las costas de la 1ª instancia corran a cargo de la masa falencial.
Los doctores Julio L. Fontaine y Guillermo E. Barrera Buteler adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por el resultado de los votos que anteceden,
SE RESUELVE: Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la Sra. Pilar Marroco, y revocar la resolución impugnada disponiendo la admisión de la pretensión de los incidentistas en el pasivo falencial, por ende, ordenar el levantamiento de las cautelares que pesan sobre el inmueble, y la inscripción en el RGP de la Escritura Pbca N° 32 del 16/6/94, labrada por la escribana Melba Grussi de Aguilar, Registro N° 653, con costas de ambas instancias a cargo de la falencia.
Beatriz Mansilla de Mosquera – Julio L. Fontaine – Guillermo E. Barrera Buteler •
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