COMPRAVENTA

Inmueble adquirido por una pareja conviviente mediante boleto de compraventa. Escrituración posterior exclusivamente en favor del demandado. Separación física. Reclamo judicial del 50%. CONDOMINIO. Falta de título. Reconocimiento del propietario de la deuda mediante escritura pública. Obligación de escriturar. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. Resolución. Procedencia. Efectos. Obligación de restituir el precio abonado por la obligación resuelta. LUCRO CESANTE. CANON LOCATIVO. Procedencia. Dies a quo. Alquiler de otra vivienda: Desestimación de la indemnización. DAÑO MORAL. Ruptura de la relación por razones afectivas. Improcedencia
1– En autos, si bien asiste parcialmente razón al demandado en cuanto afirma que las normas relativas al condominio no son aplicables en el caso, pues tal figura no se presenta –en cuato la actora no era condómina pues para serlo debía contar con el título respectivo, y no con un boleto de compraventa–, se está ante una obligación contractual nacida del compromiso asumido en el acto de escrituración a favor de la actora del 50% indiviso del inmueble. El incumplimiento de tal obligación genera la consecuente obligación de resarcir los daños y perjuicios.

2– La indemnización que corresponde fijar resulta de la resolución por culpa del demandado de su obligación de escriturar a favor de la actora el 50% indiviso del inmueble. Tal indemnización consiste –como en el caso de la típica promesa de venta o boleto– en la restitución del dinero percibido con más sus intereses.

3– Desde esta perspectiva, poco importa que la actora tuviera capacidad económica para afrontar los pagos que resultan del informe pericial, pues no son éstos sino el 50% del total de precio del inmueble lo que el demandado debería restituir; tal fue el importe de la prestación que él mismo reconoció en la escritura del 8/8/2003 que había afrontado su contraria.

4– La resolución por incumplimiento tiene como efecto fundamental la restitución del precio, sin perjuicio de la obligación de la parte culpable de pagar los daños y perjuicios resultantes del incumplimiento. De operarse la resolución, sus efectos operarán “ex tunc”, con retroactividad a la fecha de celebración del acuerdo de voluntades. Por ende, las cosas deberán volver al estado en que se hallaban con anterioridad al acuerdo, quedando las partes obligadas a restituir lo que recibieron, sin perjuicio del derecho de la parte no culpable al resarcimiento de los daños y perjuicios de acuerdo con lo previsto en el art. 1204, 2° párr., CC.

5– Lo dicho resulta suficiente para desestimar las quejas del demandado. Y a igual solución corresponde arribar respecto de los agravios de la actora. Toda la postura de esta apelante se basa en que como ella ha aportado el 50% del precio del inmueble, la resolución de la obligación del demandado debe traducirse en un crédito a su favor del 50% del valor actual de ese bien. No es ese el alcance de la obligación de restituir entre las partes resultante de la resolución, por lo cual, y sin perjuicio de lo que se señalara respecto de los daños cuyo resarcimiento se reclamó y admitió en la decisión, la queja debe desestimarse; la actora no es acreedora a ninguna suma de dinero en concepto de “porcentual dominial”, sino a la restitución del precio que abonó por la operación resuelta.

6– Aun cuando la actora no sea condómina, ello no importa que el reclamo por el lucro cesante resultante del incumplimiento no deba reconocerse como indemnización en la proporción correspondiente. Dicha indemnización no es debida a título de condómina, sino del incumplimiento de la obligación de escriturar. Se trata de una indemnización de los daños provocados a la actora por la privación del aprovechamiento del inmueble al no poder obtener las rentas que hubieran correspondido de ofrecerlo a terceros en locación. Este extremo priva de sustento a los agravios del demandado al respecto, que por tanto deben desestimarse.

7– A igual solución corresponde arribar respecto de las quejas de la actora que pretende retrotraer el cómputo de este aspecto de la indemnización a una fecha anterior a la fijada en la sentencia. Es que su argumentación gira sobre un extremo que resulta inexacto, esto es, su carácter de condómina aunque “no figura estrictamente” siendo que lo que realmente corresponde computar como fecha de partida es la exteriorización de la voluntad de la actora de ocupar el inmueble o bien darle un destino rentable. Y dicho momento no puede ser otro que el señalado por el juez en la sentencia.

8– La admisión de este rubro determina que deba rechazarse la pretensión de que se indemnicen los gastos en que la actora habría incurrido para alquilar otra vivienda, pues de lo contrario existiría una clara duplicación de la indemnización. Así, las rentas del inmueble que ha dejado de percibir por el incumplimiento de su contrario se sumarían al gasto en que tuvo que incurrir por no haber podido ocupar ese mismo inmueble. Es claro que de haberse cumplido con la obligación, la actora no podría haberlo habitado y al mismo tiempo alquilado, lo que resulta suficiente para desestimar el daño emergente–privación de uso reclamado por la actora en su demanda.

9– Pero hay otra razón que estaría dada por el hecho de que –habida cuenta de la naturaleza del reclamo y los hechos fundantes de la pretensión–, no puede imputarse únicamente al incumplimiento del demandado la indisponibilidad del bien por parte de la actora. Existe al menos otra causa que opera como antecedente de tal daño (indisponibilidad del bien) y que está dada por la separación física de las partes. En efecto, es ella y no el incumplimiento del demandado la que se presenta como la causa más inmediata (art. 901, CC) del daño. Lo que es lo mismo que decir que en este específico caso, la indisponibilidad del bien y la consecuente necesidad de alquilar otra vivienda, de mudarse y eventualmente equiparla, es una circunstancia que hubiera acontecido y secundado a la separación física de las partes según el “curso natural y ordinario de las cosas”, mediara o no incumplimiento por parte del deudor. En razón de la falta de adecuado nexo causal, deben rechazarse los agravios de la actora sobre el punto.

10– La pretensión relativa al daño moral debe desestimarse. En efecto, de más está decir que no pueden ponderarse, a los efectos de medir el alcance de la responsabilidad patrimonial del demandado por el incumplimiento contractual, circunstancias tan ajenas a éste como las que se vinculan con la ruptura de la relación sentimental con la que con toda evidencia guardan relación más estrecha las circunstancias a que alude la actora cuando indica que se vio maltratada, engañada y estafada, puesta en ridículo al ser despojada de su vivienda viéndose obligada a buscar un lugar donde vivir. Y como esa cuestión –la relación de pareja– es ajena a la materia que aquí toca decidir, no se encuentra relación de causalidad entre el daño moral que se invoca y el incumplimiento contractual del demandado.

CNCiv. Sala I. 28/9/12. Expte. N°24755/2009 – “D. R. S., M. A. c/ C., J. I. s/ cobro de sumas de dinero”
Buenos Aires, 28 de septiembre de 2012

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

La doctora Patricia E. Castro dijo:

I. La sentencia de fs. 902/912 hizo lugar a la demanda interpuesta por M.A. D. R.S. y en consecuencia condenó a J.I.C. a abonarle la suma de $49.139,02 con más sus intereses y las costas. Apelaron ambas partes. La actora expresó agravios a fs. 957/968 y el demandado lo hizo a fs. 945/946. Los traslados correspondientes fueron contestados a fs. 981/992 y fs. 972/978 respectivamente. II. El tratamiento de las quejas de los apelantes exige en primer lugar recordar sintéticamente los términos de los escritos liminares. La actora sostuvo que a mediados del año 2000, la pareja formada por ella y el aquí demandado planeó la compra de un departamento que sería su hogar; ambos adquirieron así, el 23/11/2000, por boleto de compraventa, el inmueble de la calle P. …, UF 41, abonando en esa oportunidad la suma de US$ 15.000 a cuenta de precio; sin embargo, la escritura de venta fue otorgada el 18/1/01 en forma exclusiva a favor del aquí demandado porque –según invoca la actora– así lo habría requerido éste por razones de comodidad y economía. Pero –continúa– el 8/8/03 el demandado reconoció por escritura pública que la actora era copropietaria del 50% indiviso del inmueble en cuestión y que había abonado parte del precio, gastos de adquisición y mantenimiento, por lo cual se obligó en forma irrevocable a transmitir esa porción del dominio del bien en la proporción indicada a simple petición de la actora. En el mes de septiembre de 2008, en forma coincidente con la cancelación de la hipoteca y ya distanciada la pareja, la actora indicó haber requerido al demandado la escrituración a su nombre del 50% indiviso del bien, petición que fue rechazada por C. Reclama, en consecuencia, el “50% del valor actual del inmueble conforme la valuación efectuada por el martillero tasador… y que se estima en la suma de US$ 45.000, ello sin perjuicio de la reparación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual” los que detalla a continuación. La obligación cuyo incumplimiento genera el presente reclamo habría sido instrumentada mediante la escritura pública otorgada –como dije– el 8/8/03. Allí el hoy demandado J.I.C. manifestó haber adquirido el inmueble en cuestión por escritura del 18/1/2001; que “el bien relacionado lo adquirió, para sí y para doña M. A., quien aportó el 50% del precio –lo que se abonó en ese momento, y las cuotas del crédito hipotecario contraído con el propósito de completar el precio– y de los gastos de adquisición en igual proporción, obligándose a transmitirle el dominio, en la proporción consignada, o sea el 50% indiviso, cuando ésta así lo requiera, efectuando la presente manifestación por ser el fiel reflejo de la realidad, y no surgir de la escritura de marras, y con el propósito de que la señorita De R. S. acredite su derecho…”. La pretensión fue resistida por su contrario, quien manifestó que por desconocimiento de los vendedores, el boleto lo habían puesto a nombre de los dos, y que como él no entendía mucho de las obligaciones que podría generar un boleto, consideró que no había problemas en que la actora también lo firmara; pero, indica, que sólo él fue el comprador, quien aportó el precio y pagó la deuda garantizada con hipoteca con que se abonó el saldo. Justifica la suscripción del documento en que sustancialmente la actora basa su pretensión (escritura del 8/8/03) en la necesidad de la demandada de demostrar solvencia frente a las autoridades consulares italianas, ante quienes estaba tramitando la ciudadanía de ese país. Negó que la finalidad de la compra hubiera sido la de irse a vivir juntos, lo que sólo ocurrió por razones presupuestarias –la demandada no podía pagar su alquiler– meses después. Tras las negativas de práctica, reconoce que de acuerdo con el documento del 8/8/03 le correspondería a la actora el 21,12% del precio abonado. Rechazó la procedencia de los daños reclamados y manifestó que la actora carece de acción, pues mientras en las medidas cautelares ha solicitado y obtenido un embargo sin monto para inmovilizar el inmueble y asegurar la transmisión del dominio, en el caso ha transformado ese reclamo en una pretensión diferente pues no solicita ya la escrituración. La decisión recurrida admitió parcialmente la demanda. Tras descartar la eficacia probatoria de las declaraciones testificales, refirió el informe de la 3 de fs. 616 del Banco de la Provincia de Buenos Aires que da cuenta de la apertura de la caja de ahorros del demandado el 24/1/2001, así como también el otorgamiento de una tarjeta de crédito a su nombre a los pocos días; finalmente, informa de la incorporación de la actora a ambos –cuenta y tarjeta– pero al año siguiente. Sostiene el juez a quo que el informe pericial contable de fs. 780/781 –al que se atuvo en tanto desestimó las impugnaciones del demandado– informa que “del análisis de los comprobantes de depósito en la cuenta correspondiente al débito del préstamo hipotecario… surge el siguiente detalle…Depositado por C., J.…$15.695…45,06%…depositado por De R. S., M.…$19.139,02… 54,94%”. Después de recordar principios generales en materia de interpretación de los contratos como así también la doctrina de los propios actos, entendió que en materia contractual el ejercicio regular de los derechos de las partes no puede soslayar la observancia de principios legales tales como la buena fe, la lealtad y la probidad, por lo que es exigible a los contratantes un comportamiento coherente, sin que sea admisible, por ser contrario además a la seguridad jurídica, la conducta de quien traba una relación jurídica con otro y luego procura cancelar parcialmente sus consecuencias para aumentar su provecho. III. Cuestiona el demandado que se haya omitido tratar la excepción de falta de legitimación para obrar que habría planteado en su escrito de contestación de demanda. Sostuvo el apelante entre las negativas de práctica que en los autos sobre medidas cautelares la actora solicitó y obtuvo el embargo preventivo del departamento antes referido, medida que solicitó con el objeto de asegurar el perfeccionamiento de la transmisión de dominio prometida (cfr. fs. 538 segundo párrafo y en los agravios fs. 946cuarto párrafo); igualmente, que su contraria “ha formulado una petición cautelar, obtenido una cautelar para una pretensión diferente de la que en autos se contesta ya que el reclamo de escrituración brilla por su ausencia, lo que torna inhábil e improcedente el reclamo dinerario ‘transformado’ por sí sola y que habilita la defensa de fondo de ‘sine accione agit’ que desde ya dejo planteada”. Aun cuando pudiera parecer innecesario, el planteo en estudio hace preciso recordar que la excepción de falta de legitimación supone la ausencia de un requisito intrínseco de admisibilidad de la pretensión y se puede hacer valer cuando alguna de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial que fue motivo de la controversia (Fallos: 322:2525, entre muchísimos otros). Evidentemente, la admisión del planteo supondría entonces que el haber “intentado” la actora cautelarmente la escrituración de la porción indivisa del inmueble, la privaría ahora de requerir por vía de acción no ya esa escrituración sino los daños y perjuicios provenientes del invocado incumplimiento del demandado. Como lo hemos decidido en fecha reciente con cita de precedentes de la Suprema Corte de la Pcia. de Buenos Aires (esta Sala, expte. 79396/2005, “Mercopallet SRL c/ Ayala César Reinaldo”) el art. 1204 del Código Civil autoriza a la parte cumplidora a pedir la resolución del contrato “aunque se hubiese demandado el cumplimiento”. Sin embargo, la opción por la demanda de cumplimiento forzoso no obsta a que el contratante cumplidor opte ulteriormente por la resolución, si la ejecución específica se ha tornado prácticamente ineficaz para él. Esta opción puede formularla aun cuando haya recaído sentencia en un primer proceso por cumplimiento (Ver Borda, “La reforma de 1968 al Código Civil”, Bs. As. 1971, pág. 278, Nº 198 y Farina, “Rescisión y resolución de Contratos”, Bs. As. 1965, pág. 201, Nº 157 allí citados). De allí que haber intentado –si así puede llamársele al pedido de un embargo preventivo sin monto– la escrituración, no constituye obstáculo para solicitar lo que en definitiva constituye la resolución de la obligación y los consecuentes daños y perjuicios. La solución no se modifica frente al invocado rechazo de la acción meramente declarativa intentada en los autos seguidos entre las mismas partes (expte. N° 17.533/2009) que en este acto tengo a la vista. En esos autos, la actora persiguió –por la vía excepcional del art. 322 del Código Procesal– que se declarara su calidad de condómina del 50% indiviso del inmueble antes individualizado. Tras recordar los requisitos de procedencia de la acción declarativa, el magistrado de la anterior instancia señaló que de acuerdo con “lo dispuesto por los arts. 1184 inc. 1º. 2503 y 2675, CC y art. 2, ley 17801, la acción meramente declarativa intentada con dicha finalidad no resulta adecuada [declarar el carácter de condómina], máxime teniendo en cuenta que el boleto de compraventa no hace título para adquirir el dominio” (cfr. fs. 499 del expt. referido). El alcance que debe en todo caso asignarse al pronunciamiento en cuestión consiste en que la actora no era condómina, pues para serlo debía contar con el título respectivo, y no con un boleto de compraventa. Parece a mi juicio evidente que ya en esa oportunidad el magistrado asignó al documento otorgado por escritura pública el día 8/8/03 en el que, reitero, C. reconoció que la actora era copropietaria del 50% indiviso del inmueble en cuestión, que había abonado parte del precio, gastos de adquisición y mantenimiento, y se comprometió además en forma irrevocable a transmitir esa porción del dominio del bien en la proporción indicada a simple petición de la actora. De allí que si bien asiste parcialmente razón al demandado en cuanto afirma que las normas relativas al condominio no son aplicables en el caso, pues tal figura no se presenta, se está ante una obligación contractual nacida del compromiso asumido en el acto del 8/8/03, esto es, la escrituración a favor de la actora del 50% indiviso del inmueble. El incumplimiento de tal obligación genera la consecuente obligación de resarcir los daños y perjuicios. Pero desde esta perspectiva, es indiferente que una y otra vez la actora haya reclamado basándose en un condominio inexistente y con sustento en las normas que lo regulan. Es sabido que los jueces tienen el deber de examinar autónomamente la realidad fáctica subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen. Atribución que por ser propia y privativa de la función jurisdiccional lleva a prescindir de los fundamentos y calificaciones normativas que postulen las partes, aun cuando concordaren en ellos, y que encuentra su único límite en el respeto al principio de congruencia, de raigambre constitucional, en cuanto invalida todo pronunciamiento que altere la causa petendi o introduzca planteos o defensas no invocadas (Fallos 235: 606 ; 329: 4372 entre muchísimos otros; ver en igual sentido Rocco, Alfredo [trad. de Greco], La sentencia civil, Ed. Valleta, Bs. As., 2005, pág. 152 y ss.). Por tanto, y con independencia del erróneo encuadre jurídico, corresponde estudiar el alcance de la indemnización por el incumplimiento de la obligación asumida respecto de la escrituración del 50% indiviso, cuestión que resulta innegable. A esta altura del discurso, creo necesario aclarar que el demandado no ha planteado por vía de excepción (art. 1058 bis, CC) la existencia de vicio alguno en el acto por el cual se obligó a escriturar a favor de la actora el 50% indiviso del departamento que tiempo antes había adquirido. Por ello es que, más allá de las aisladas manifestaciones con las que se pretendería justificar esa actitud (“aprovechamiento afectivo”, como se indica en la contestación de la demanda [cfr. fs. 540vta.]; insuficiencia de los ingresos de la demandada para afrontar los pagos, etc.), no puede ponerse en duda la existencia de la obligación cuyo cumplimiento se persigue en autos. IV. Ambas partes se quejan de la indemnización establecida en la sentencia recurrida, que en el aspecto material el magistrado fijó en la suma de $37.139,02. La actora reclamó en primer lugar que se condenara al demandado a abonarle el 50% del valor actual del inmueble que estimó en la suma de cuarenta y cinco mil dólares estadounidenses. El magistrado admitió el reclamo pero lo limitó a los importes del precio que la actora depositó según el informe pericial contable practicado en autos, es decir, $19.139,02 (cfr. considerando 14. a). Ello es motivo de las quejas de ambas partes. En primer término, me parece evidente que el magistrado no ha violado el principio de congruencia como se sostiene en los agravios. Es que más allá de que la actora haya indicado haber abonado una suma menor, lo cierto es el que el reclamo no estuvo dirigido a obtener el reintegro de la parte del precio pagada sino el 50% del valor del inmueble, importe que la propia accionante valoró en un monto sensiblemente mayor. La indemnización que corresponde fijar resulta de la resolución por culpa del demandado de su obligación de escriturar a favor de la actora el 50% indiviso del inmueble de la calle P. Tal indemnización consiste –como en el caso de la típica promesa de venta o boleto– en la restitución del dinero percibido con más sus intereses (Zannoni, Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos, Ed. Astrea, Bs. As., 1986, pág. 463). Desde esta perspectiva, poco importa que la actora tuviera capacidad económica para afrontar los pagos que resultan del informe pericial, pues no son ellos sino el 50% del total de precio del inmueble lo que el demandado debería restituir; tal fue el importe de la prestación que él mismo reconoció en la escritura tantas veces aludida del 8/8/03 que había afrontado su contraria. Es que la resolución por incumplimiento tiene como efecto fundamental la restitución del precio, sin perjuicio de la obligación de la parte culpable de pagar los daños y perjuicios resultantes del incumplimiento (Borda, Tratado de Derecho Civil – Contratos. 9a. edición, Ed. LL., Bs. As., 2008, T. I, 310). De operarse la resolución, sus efectos operarán “ex tunc”, con retroactividad a la fecha de celebración del acuerdo de voluntades. Por ende, las cosas deberán volver al estado en que se hallaban con anterioridad al acuerdo, quedando las partes obligadas a restituir lo que recibieron, sin perjuicio, claro está, del derecho de la parte no culpable al resarcimiento de los daños y perjuicios de acuerdo con lo previsto en el art. 1204 2° párrafo del Código Civil (ver en tal sentido sentencia de esta Sala en expte. N° 73344 del 28/7/87, con primer voto del Dr. Ojea Quintana y doctrina allí citada). Ello resulta suficiente para desestimar las quejas del demandado. Y a igual solución corresponde arribar respecto de los agravios de la actora. Toda la postura de esta apelante se basa en que como ella ha aportado el 50% del precio del inmueble, la resolución de la obligación del demandado debe traducirse en un crédito a su favor del 50% del valor actual de ese bien. Como se vio, no es ese el alcance de la obligación de restituir entre las partes resultante de la resolución, por lo cual y sin perjuicio de lo que se señalará respecto de los daños cuyo resarcimiento se reclamó y admitió en la decisión, la queja debe desestimarse; la actora no es acreedora a ninguna suma de dinero en concepto de “porcentual dominial” (sic, título de su primer agravio, fs. 961), sino a la restitución del precio que abonó por la operación resuelta. Y, en este aspecto, en el memorial en estudio no se cuestiona que el precio abonado fuera el que señala el magistrado, por lo que –como adelanté– el agravio debe desestimarse. V. La actora solicitó como lucro cesante los cánones locativos que le corresponden sobre el 50% del inmueble de cuya renta fue privada por el demandado, quien desde la separación de hecho (que ubica en noviembre de 2008) ostenta en forma personal y exclusiva el goce y uso del inmueble. Por ello pide $ 1.200 –canon– multiplicados por la cantidad de meses transcurridos desde la fecha de su separación que ubica en diciembre de 2008. El juez de grado concedió esta partida sobre la base de considerar a la actora como condómina excluida, y estableció que debía percibir desde la fecha de interposición de la demanda (13/4/09) y hasta el momento de su efectiva cancelación, la suma de $ 750 –resultante de detraer del valor locativo de la unidad ($ 2.106, según estimó el perito), los gastos de conservación, mantenimiento, pago de ABL y servicios que penden o usualmente gravan el inmueble–. Por ello, y computando un lapso de 24 meses corridos hasta la sentencia de primera instancia, otorgó la suma de $ 18.000. La actora se agravia de que el juez haya computado como fecha de inicio del cálculo la fecha de interposición de la demanda (13/4/09). Considera que debe tomarse como fecha de inicio la de la separación de la pareja (diciembre 2008) . También se queja de que el juez haya restado del canon locativo estimado por el perito ( $ 2.016) los gastos por expensas e impuestos que dijo el perito le corresponden abonar al inquilino. En consecuencia, le correspondería un canon de $ 1.008 (50 % del valor total $ 2.016) por la cantidad de meses desde diciembre/08, lo que totaliza la suma de $ 68.544. La demandada, por su parte, se agravia de que se haya otorgado esta indemnización cuando la actora no reviste la calidad de condómina, por lo que carecería de legitimación para reclamar este resarcimiento. Ahora bien, aun cuando la actora no sea condómina, ello no importa que el reclamo por el lucro cesante resultante del incumplimiento no deba reconocerse como indemnización en la proporción correspondiente. Dicha indemnización no es debida a título de condómina sino, reitero, del incumplimiento de la obligación de escriturar. Se trata de una indemnización de los daños provocados a la actora por la privación del aprovechamiento del inmueble al no poder obtener las rentas que hubieran correspondido de ofrecerlo a terceros en locación. Este extremo priva de sustento a los agravios del demandado al respecto, que por tanto deben desestimarse. A igual solución corresponde arribar respecto de las quejas de la actora que pretende retrotraer el cómputo de este aspecto de la indemnización a una fecha anterior a la fijada en la sentencia. Es que su argumentación gira sobre un extremo que resulta inexacto, esto es, su carácter de condómina aunque “no figura estrictamente” siendo que lo que realmente corresponde computar como fecha de partida es la exteriorización de la voluntad de la actora de ocupar el inmueble o bien, darle un destino rentable. Y dicho momento no puede ser otro que el señalado por el juez en la sentencia. En lo demás, los agravios no satisfacen mínimamente la carga que al apelante le impone el art. 265 del C. Procesal. Así, parece asignar al vendedor incumplidor el carácter de inquilino, extremo del que deriva la improcedencia del descuento de los gastos del inmueble respecto de su valor locativo, con afirmaciones inexactas tales como que el pago de expensas e impuestos tendría que asumirlos este último cuando se trata –como es sabido– de obligaciones que, salvo estipulación en contrario, pesan sobre el propietario. Ello así y por ajustarse lo decidido a los parámetros arrimados por el perito tasador en su informe de fs. 864/5, respecto del valor del canon locativo, la proporción correspondiente a la actora y los gastos que corresponde detraer para su conservación y mantenimiento, corresponde confirmar este aspecto de la sentencia. VI. Evidentemente, la admisión de este rubro determina que deba rechazarse la pretensión de que se indemnicen los gastos en que la actora habría incurrido para alquilar otra vivienda, pues de lo contrario existiría una clara duplicación de la indemnización. Así las rentas del inmueble que ha dejado de percibir por el incumplimiento de su contrario se sumarían al gasto en que tuvo que incurrir por no haber podido ocupar ese mismo inmueble. Es claro que, de haberse cumplido la obligación, la actora no podría haberlo habitado y al mismo tiempo alquilado, lo que resulta suficiente para desestimar el daño emergente–privación de uso reclamado por la actora en su demanda. Pero hay otra razón que estaría dada por el hecho de que –habida cuenta la naturaleza del reclamo y los hechos fundantes de la pretensión– no puede imputarse únicamente al incumplimiento del demandado la indisponibilidad del bien por parte de la actora. Existe al menos otra causa que opera como antecedente de tal daño (indisponibilidad del bien) y que está dada por la separación física de las partes. En efecto, es ésta y no el incumplimiento del demandado la que se presenta como la causa más inmediata (art. 901, CC) del daño. Lo que es lo mismo que decir que en este específico caso, la indisponibilidad del bien y la consecuente necesidad de alquilar otra vivienda, de mudarse y eventualmente equiparla, es una circunstancia que hubiera acontecido y secundado a la separación física de las partes según el “curso natural y ordinario de las cosas”, mediara o no incumplimiento por parte del deudor. En razón de la falta de adecuado nexo causal, deben rechazarse los agravios de la actora sobre el punto. VII. El magistrado admitió la indemnización del daño moral que fijó en la suma de $ 12.000, lo que motiva la queja de ambas partes. Como es sabido (esta Sala, expte 70.064/1999 del 18 de octubre de 2007), la jurisprudencia de nuestros tribunales está conteste en cuanto sostiene que frente al incumplimiento contractual, no cualquier molestia que aquél origine es susceptible de determinar la procedencia de su indemnización en los términos del art. 522 del Código Civil; es necesario que existan mortificaciones o padecimientos que excedan lo ordinario, y que por tanto no se confundan con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los negocios (c fr. Llambías – Posse Saguier, Código Civil Anotado, T. II–A, jurisprudencia reseñada en pág. 283 y ss). Y, en tal caso, a diferencia de lo que ocurre en materia delictual, en los contratos el daño moral sólo existe excepcionalmente, pues por más amplio que sea el criterio judicial, el actor siempre deberá probar que verdaderamente hubo daño moral (Borda, Tratado de Derecho Civil –Obligaciones, t I, N° 175, p.190 y ss.). Tal como lo ha señalado recientemente la Sala C de esta Cámara, frente la falta de cumplimiento de una obligación que reconoce su fuente en el contrato, la indemnización del daño moral obliga al pretensor –ante la ausencia de generalidad que permite la aplicación de las normas de experiencia– a demostrar que el hecho le ha provocado un ataque a sus afecciones legítimas (conf. Arazi, Rolando, “La prueba del daño moral” en Revista de Derecho de Daños, 6, Daño moral, pág. 103 y sigs.). “Obligación” que en el derecho procesal se convierte en “carga”, y tratándose del onus probandi, al decir de Fassi, es un imperativo del propio interés, de modo que quien tiene la carga, si no cumple con ella, corre el riesgo de que su pretensión sea desestimada, que es lo que ha ocurrido en el caso en examen (sentencia del 28/11/2006. – “Pacheco, J. Carlos c. García, Rodrigo” en ED del 19/6/07, Nº 11.781). Entiendo que en el caso la pretensión debe desestimarse. En efecto, de más está decir que no pueden ponderarse, a los efectos de medir el alcance de la responsabilidad patrimonial del demandado por el incumplimiento contractual, circunstancias tan ajenas a éste como las que se vinculan con la ruptura de la relación sentimental con la que con toda evidencia guardan relación más estrecha las circunstancias a que alude la actora cuando indica que se vio maltratada, engañada y estafada, puesta en ridículo al ser despojada de su vivienda, viéndose obligada a buscar un lugar donde vivir(cfr. Fs. 496). Y como esa cuestión –la relación de pareja– es ajena a la materia que aquí toca decidir, no encuentro relación de causalidad entre el daño moral que se invoca y el incumplimiento contractual del demandado. VIII. Se queja la actora del cómputo de los intereses. Sostiene que los correspondientes al “capital por porcentual dominial” (sic), deben liquidarse desde las fechas en que los pagos fueron hechos. La queja no es sino una afirmación dogmática, carente del más mínimo desarrollo argumental, que parte, por lo demás, del equívoco respecto de la causa por la que se reconoce la indemnización, que no es la existencia de ningún “porcentual dominial”, sino el incumplimiento contractual. A ello se agrega que la solución que persigue no parece diferente de la que ha consagrado la sentencia apelada (considerando III), a la que omite siquiera referirse en el memorial. Por estas consideraciones, voto para que se modifique la sentencia apelada, reduciéndose la indemnización a la suma de treinta y siete mil ciento treinta y nueve pesos con 2/00. Con costas de esta instancia en el orden causado en atención a la suerte de los recursos y lo dispuesto por el art. 71 del Código Procesal.

La doctora Carm