ACCIÓN QUANTI MINORIS

Vicios ocultos. Fisuras en el inmueble objeto de la compra. PRESCRIPCIÓN. Plazo. Cómputo inicial. Conocimiento del vicio. Calidad del vendedor: empresario de la construcción. Presunción iuris et de iure de mala fe. Obligación de responder por daños causados
1– El vicio oculto provoca el nacimiento de la acción redhibitoria –que se dirige a resolver el contrato para lo que se deberá devolver la cosa y el precio– así como de la acción quanti minoris, por la que se deja la cosa en poder del adquirente con una disminución del precio que debe ser equivalente al menor valor que la cosa tiene en razón del vicio que acarrea (art. 2174, CC).

2– Al que transfiere el dominio de una cosa le es impuesta por ley la obligación de garantía por ésta, fundada en el deber de lealtad que debe primar en todas las relaciones contractuales. De acuerdo con el art. 2176, CC, si el vicio es conocido por el vendedor por su oficio o arte y no se lo manifiesta al comprador, su responsabilidad se agrava. Ello en atención a una razón de orden moral, de buena fe y de equidad que resulta impuesta frente a la interdependencia de las prestaciones del vendedor y del comprador por las que aquél debe responder frente a los vicios ocultos de la cosa que la tornen impropia para su destino o que disminuyan su utilidad.

3– La acción redhibitoria y la quanti minoris prescriben a los tres meses –art. 4041, CC–, comenzando a correr el plazo desde que el comprador descubre el vicio, que es cuando nace la acción para poder demandar al vendedor. Nada tiene que ver en ello la puesta en posesión de la cosa, salvo que se descubra el vicio con la puesta en posesión, en cuyo caso el tiempo comienza a correr desde esa fecha por ser entonces cuando se descubre el vicio, lo que no sucede en autos.

4– La determinación de los vicios ocultos requerirá la realización de estudios por parte de un especialista. En autos, se necesitó de una pericia para poder advertir la procedencia y gravedad de los daños que afectaron la cosa vendida al accionante. Del informe pericial se extrae que los daños comenzaron a producirse y se fueron agravando con el tiempo para exteriorizarse a posteriori de la venta. Asimismo, el hecho de que el demandado, por su actividad (empresario, constructor, proyectista y director técnico de la obra), tuviera conocimiento de la cosa que ofrecía en venta, lo obliga a responder por los daños causados, los que han disminuido las calidades del inmueble, que de haberlos conocido el accionante otra hubiera sido su postura.

5– La demanda debe ser planteada sobre puntos que resulten claros para ser contestados por la contraria. El a quo rechazó el rubro monto de reparación del inmueble por no haberse reclamado suma alguna en la demanda –por extemporáneo– dirigiendo su análisis a lo normado por el art. 330, CPC. Analizando las pretensiones esgrimidas por la accionante, se advierte que su reclamo lleva un monto explícito de tal manera que la incoada conoce los montos pretendidos. A la accionante le cabe la oportunidad de corregir los excesos o defectos del monto del daño al momento de alegar, lo que aconteció en autos.

16063 – C4a. CC Cba. 28/6/05. Sentencia N° 81. Trib. de origen: Juz. 24ª CC Cba. «Ballarino Marcelo Daniel c/ Ghiotti Carlos Ernesto -Ordinario»

2a. Instancia. Córdoba, 28 de junio de 2005

¿Proceden los recursos de apelación de la actora y el adhesivo de la demandada?

El doctor Miguel Angel Bustos Argañarás dijo:

1. La actora –por medio de apoderado– interpone recurso de apelación, como también la demandada, en contra de la Sent. N° 185, dictada el 6/5/04, por el Sr. juez de 1ª. Inst. y 24ª. Nom. CC Cba., que en su parte resolutiva dice: “I- Rechazar las excepciones de falta de acción y de prescripción opuestas por el demandado. II- Acoger la demanda impetrada («quanti minoris» y daños y perjuicios) por el Sr. Marcelo D. Ballarino, en contra del Sr. Carlos E. Ghiotti y, en consecuencia, condenar a este último a abonar al primero, dentro del plazo de 10 días, bajo apercibimiento de ley, conforme los siguientes rubros y montos, con más los intereses establecidos en el Considerando, desde la fecha indicada en cada rubro y hasta el efectivo pago: 1. Diferencia de Precio –desvalorización del inmueble: $12.000. 2. Privación de uso del inmueble: $1.800. 3. Daño Moral: $3.000…”. El recurso de la actora es concedido por decreto de fecha 24/5/04, y el de la demandada el 27/5/04, y llegados a la Alzada, expresan agravios la accionante, los que fueron contestados por la demandada, y exponiendo sus agravios, los que fueron contestados por la actora. Firme el decreto de autos, quedan los presentes en estado de ser resueltos. 2. [Omissis]. 3. Por razones de metodología y en atención a los agravios introducidos, resulta atendible analizar en primer término los agravios de la demandada, ya que se debe tratar entre ellos el de prescripción, que puede resolver el destino de los otros agravios planteados por las partes intervinientes. 4. En ese orden de ideas, la demandada expresa que le agravia el análisis que el Juzgador efectúa (de) la prescripción opuesta, porque el cómputo que debe hacerse es desde el momento en que el comprador tuvo conocimiento, y frente a los dichos del actor dirigidos a que los vicios los conoció a comienzos del 2000, a la fecha de la demanda se encontraban prescriptos. Agrega que el comienzo del término no puede dejarse librado al criterio del adquirente, y que el mismo dijo que los vicios de comienzos del año 2000 eran evidentes y de importancia. En segundo lugar expone que se interpuso excepción de falta de acción porque se reclamaron rubros que no son propios de la actio minoris, como el daño moral y la privación de uso del inmueble. Agrega que el inmueble tiene nueve años y que el actor es el segundo titular desde el año 1994, que es quien interpone la acción el 11/9/00. Afirma que el tercer agravio se dirige a la condena al rubro diferencia de precios, porque se valoró únicamente el dictamen pericial, descartando la prueba pericial de parte, resultando la interpretación que hace el Juzgador, carente de toda lógica porque es a través del perito de control que existe otro medio probatorio procesal, y al descartarla no permite que haya contradicción con la pericia oficial, agregando que la pericia fue atacada por ambas partes, por infundada y sin valor científico. Que las partes han incorporado elementos de prueba relevantes, que de haber sido considerados la sentencia hubiera sido otra. También le agravia la imposición de costas al demandado, ya que no surge de la sentencia cuál es el fundamento que ha tenido para la condena en costas, porque el actor tuvo éxito por una parte y la condena fue por el total, solicitando se revoque la sentencia con costas. Plantea también el caso federal. 5. La actora contesta los agravios, y pide, por los motivos que refiere, su rechazo con costas. 6. Al referirnos a los agravios de la demandada (apelante adhesiva) cuadra tratar en primer orden el referido a la prescripción que ella interpusiera y que el sentenciante le rechazara. En efecto, la accionada, al contestar la demanda, plantea la prescripción de la acción, atento los dichos que el accionante había vertido en su demanda, porque si los vicios que ahora éste reclama son de comienzos del año 2000, y se refería a ellos «…se evidenciaron notoriamente gran cantidad de fisuras y humedades…». El vicio oculto provoca el nacimiento de la acción redhibitoria que se dirige a resolver el contrato, para lo que se deberá devolver la cosa y el precio, como también la acción quanti minoris por la que se deja la cosa en poder del adquirente, con una disminución del precio, que debe ser equivalente al menor valor que la cosa tiene en razón del vicio que acarrea (art. 2174, CC), (Andorno, Luis O. «Requisitos y efectos de los vicios redhibitorios», Zeus Cba., 1984-2, p. 538 y ss). Al que transfiere el dominio de una cosa le es impuesta por la ley la obligación de garantía por la misma, fundada en el deber de lealtad que debe primar en todas las relaciones contractuales, y que de acuerdo a lo normado por el art. 2176, CC, si el vicio era conocido por el vendedor por su oficio o arte y no se lo manifestaba al comprador, su responsabilidad se agravaba. Ello en atención a una razón de orden moral, de buena fe y de equidad, que resulta impuesta frente a la interdependencia de las prestaciones del vendedor y del comprador, y por las que aquél debe responder frente a los vicios ocultos de la cosa que la tornen impropia para su destino o (que) disminuyan la utilidad de la misma. Siguiendo con el análisis, y refiriéndonos específicamente al vicio, el mismo debe ser importante, como el mismo Codificador lo explica, porque los defectos pequeños no son vicios redhibitorios (nota art. 2164, CC). Ello es así en orden a que si el comprador hubiere conocido el vicio –que, repetimos, debe ser importante–, no hubiera adquirido la cosa o habría ofertado un precio menor por la misma. Ahora bien, la norma que rige el caso es el art. 4041, CC, que reza que la acción redhibitoria y la acción quanti minoris prescriben a los tres meses. Para ello es necesario tomar en cuenta desde cuándo comienza a correr ese plazo, y es desde que el comprador descubre el vicio, que es cuando nace la acción para poder demandar al vendedor, y nada tiene que ver en ello la puesta en posesión de la cosa, salvo que se descubra el vicio con la puesta de posesión; en ese caso sí el tiempo comienza correr desde esta fecha, por ser allí cuando se descubre el vicio, que no es el caso de autos. La actora refiere que los vicios eran notorios, y al entenderse que la prescripción comienza a correr desde que los mismos son aparentes, es desde ese momento que tiene expedida la acción (Wayar, Ernesto C, Evicción y vicios redhibitorios, t. 2, p. 182, Bs. As., 1992). Ahora bien, debemos tener en cuenta cuáles son los requisitos para entablar una demanda de esta naturaleza –ante los requerimientos del accionante–, los que deben acarrear precisión a los fines de evitar las excepciones del caso. Como lo ha resuelto nuestro más Alto Tribunal provincial –traído a colación por otro tribunal de alzada–, que favorece la posición del actor, el hecho de observar fisuras no hace al conocimiento de las causas que la producen, y que la determinación de los vicios ocultos estructurales requería la realización de estudios que fueran realizados por un especialista (Conf. en similar sentido C1a. CC Cba., Sent. N°137, del 7/11/02, en «Zabala Orlando c/ Néstor Ernesto Griffa y/u otros -Ordinario»). En autos se aconsejaba entre las variadas reparaciones a efectuar que se realizaran pilotes hasta los 5.50 metros de profundidad, y ello debe ser determinado por un especialista luego del estudio de los suelos y las deficiencias de que adolece el inmueble de marras, a los fines de precisar el objeto de la demanda y el monto requerido para la reparación de los daños. El sentenciante, analizando la pericia, la reproduce en el punto que menciona «…que las fisuras y grietas que se observan en la propiedad motivo de estos autos reconocen su origen en una serie de causas, una de las cuales, la más importante, es que el sistema de cilindros de fundación no ha alcanzado la cota de fundación adecuada en algunos de los pozos practicados, siendo con causas la falta de penetración de las vigas de arriostramiento en los ‘cabezales de cilindros’ de fundación, la falta de armadura en algunas de estas vigas, y la notoria disminución de la rigidez de la construcción en la dirección paralela a calle Iriarte…». Agrega el juez que con ello se ha demostrado la existencia de defectos en el objeto del contrato de compraventa con características de vicios redhibitorios, al tratarse de defectos ocultos, importantes y graves y generados al momento de la construcción del inmueble en cuestión, y existentes al momento de la transmisión. Aduce el sentenciante que por las características personales del vendedor y por éste reconocido en su contestación de demanda, al ser empresario, constructor, proyectista y director técnico de la obra, se encuentra colocado con una presunción iuris et de iure en vendedor de mala fe (art. 2176, CC). Continúa su análisis y expone que se le brinda al adquirente una protección bajo un sistema de responsabilidad objetiva, por lo que las normas hay que interpretarlas en sentido que tiendan a proteger al adquirente dentro del estrecho marco de las acciones quanti minoris y redhibitoria. Además, dice que no se advierten grandes diferencias entre la demanda por disminución del precio por la quanti minoris y la demanda por cumplimiento de contrato, por la que se admitiría la indemnización de otros daños, evitando un trato diferente que vulnere el principio constitucional de igualdad. Estos argumentos no han recibido un embate suficiente para que se modifique la postura adoptada por el juzgador, en base al análisis efectuado sobre los puntos tratados, ya que esencialmente se necesitó de una pericia para poder advertir la procedencia y gravedad de los daños que afectaron la cosa vendida al accionante, de la que se extrae que los daños comenzaron a producirse y se fueron agravando con el tiempo para exteriorizarse a posteriori de la venta de la cosa, agregando a ello la calidad en que se lo encasilla al demandado por su actividad, que tiene incidencia directa en el conocimiento que tenía de la cosa que ofrecía en venta, ello dirigido a la mala fe en su accionar, que lo obliga a responder de los daños que se han acreditado y que han disminuido las calidades de la cosa que, de haberse conocido por el accionante, otra hubiera sido su postura frente a la cosa que se le ofrecía en venta. El principio de responsabilidad objetiva no ha podido ser desvirtuado por el demandado. Los vicios que afectan al inmueble son más que elocuentes, y para el caso se necesitaba la opinión calificada de un profesional para especificar el monto de las reparaciones con el objeto de poder cumplir con los requisitos propios de una demanda judicial, y resulta ajustada a la acción entablada la fecha de la pericia realizada con la iniciación de la demanda. 7. Analizando los agravios expuestos como segundo y tercero dirigidos a revertir la resolución sobre los rubros privación de uso y daño moral, como así también de diferencia de precio, es dable apuntar que ellos no deben entenderse como agravios expuestos contra la sentencia, por carecer de entidad suficiente para revertir la resolución, sino que no exceden el mero disconformismo del apelante, sin ningún argumento que oriente al Tribunal a analizar el recurso, porque frente a los que expusiera el juzgador, no se han manifestado cuáles son los puntos sobre los que el tribunal de alzada debe centrar su análisis como órgano jurisdiccional revisor de las resoluciones de los tribunales de primera instancia. Por ende, y ante lo referido supra, es que la resolución adoptada no merece modificación alguna. 8. El restante agravio referido a la aplicación de las costas, en orden a que no existen fundamentos para su imposición al demandado, cuando no procedieron la totalidad de las demandas del accionante (tal su exposición y sin mayores explicaciones que justifique su postura), ello lo fue en atención a lo normado por el art. 130, CPC, sin que sea necesaria una mayor explicación cuando el tribunal decide una condena, porque proceden los rubros reclamados salvo cuando se exime de las mismas en forma total o parcial, lo que no ha ocurrido en autos, por lo que la resolución debe ser mantenida. Al resultar vencida, se le impusieron las costas a tenor de lo normado por el art. 130, CPC, por el principio objetivo del vencimiento, en atención a que no prosperaron sus pretensiones. En nuestro derecho positivo, el vencimiento se determina por el resultado del proceso o del incidente. Este vencimiento debe ser tomado desde el punto de vista objetivo y no ateniéndose a circunstancias subjetivas de las partes y, en su consecuencia, vencimiento y condena pueden ser coincidentes aunque no equivalentes, porque puede haber vencimiento que no lleve aparejada la condena, y puede haber condena sin vencimiento. Continuando con los lineamientos expuestos por reconocida doctrina en el tema tratado, debemos traer estos conceptos: “El fundamento de la condena en costas es evitar que la actuación de la ley represente una disminución patrimonial para la parte a favor de la cual se realiza. Debe impedirse que la necesidad de servirse del proceso para la defensa del derecho se convierta en daño de quien se ve constreñido a accionar o defenderse en juicio para pedir justicia, de modo que las excepciones a ese principio deben aplicarse con criterio restrictivo” (Loutayf Ranea, Roberto G., Condena en costas en el proceso civil, p. 45, Bs. As., 1998). Al resultar la imposición de costas consecuencia del vencimiento, con el fin de resarcir las erogaciones en que se ha visto obligada a incurrir una de las partes y la defensa esgrimida con el fin de lograr el reconocimiento de su defensa, es que en el tema tratado, las costas deben ser impuestas a la demandada por resultar vencida. En ese contexto el recurso no puede prosperar. 9. Adentrándonos en el recurso de la actora, ésta elabora sus agravios en atención al rechazo del monto de reparación del inmueble, por haberlo introducido –para el juzgador– en oportunidad de alegar y que ello resulta extemporáneo. Afirma el recurrente que al ser de aplicación el art. 2174, CC, la posibilidad de exigir el menor valor de la cosa es característica de la actio quanti minoris. Que no se ha receptado la indemnización derivada de los daños por haber introducido el monto en los alegatos. Que de la demanda surge que se ha reclamado la suma de $35.280,00. Aduce que en el caso debe recurrirse a peritos y para determinarse el importe debe tenerse en cuenta el lucro cesante y el daño emergente. Que la actio quanti minoris está integrada por los gastos de reparación $27.563,53, y la depreciación del inmueble $12.000,00. Solicita se reciba el recurso, con costas. 10. La demandada contesta los agravios y por las consideraciones efectuadas solicita se rechacen las argumentaciones de la actora, con costas. 11. Ingresando al tratamiento de la cuestión sometida a decisión, y refiriéndonos a los agravios expuestos por el actor, luego de desbrozar sus argumentos, la demanda debe ser planteada sobre puntos que resulten claros para ser contestados por la contraria. En ese orden, el juez rechaza el rubro por no haberse reclamado suma alguna en la demanda, dirigiendo su análisis a lo normado por el art. 330, CPC. Es necesario puntualizar que debe asegurarse al demandado el pleno ejercicio de su derecho de defensa en juicio, de raigambre constitucional. Partiendo de estos principios y analizando el libelo introductorio de las pretensiones esgrimidas por la accionante, se advierte que su reclamo por los daños lleva un monto explícito, de tal manera que la incoada conoce los montos pretendidos, defenderse le cabe al accionante, luego de la prueba rendida, la oportunidad de corregirlo al momento de alegar, pudiendo corregir los excesos o los defectos. Ocurrió en autos que luego de requerir en demanda una suma determinada, en el alegato se ajustó el monto reclamado por los daños del inmueble, de acuerdo con la pericia, cuyo presupuesto fuera expuesto a fs. 349, y es por el monto que allí se explicita que el rubro resulta procedente, y que asciende a la suma de $27.563,53, teniendo ello incidencia en la aplicación de las costas del juicio, para lo que deberá modificarse la resolución en el sentido propuesto. 12. Como tema a resolver en el presente caso, es necesario que frente a los rayones y marcas de color efectuadas a la sentencia de estos actuados, y teniendo en consideración que se trata de un instrumento público del que debe tenderse a su conservación, es que debe llamarse la atención a las partes, exhortando a que se abstengan de efectuarlas. Así voto.

Los doctores Raúl E. Fernández y Cristina González de la Vega de Opl adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por ello,

SE RESUELVE: I- Rechazar el recurso de apelación de la demandada, con costas a su cargo. II- […]. III- Receptar el recurso de la actora, modificando la sentencia, y receptando el rubro reparación del inmueble, condenando al demandado Sr. Carlos E. Ghiotti a pagar al actor Sr. Marcelo D. Ballarino, y en el término de diez días, la suma de $27.573,63, con más los intereses condenados en la sentencia, desde la fecha de pericia y hasta su efectivo pago. IV- Las costas son a cargo de la demandada por resultar vencida (art. 130, CPC).

Miguel Angel Bustos Argañarás – Raúl E. Fernández – Cristina González de la Vega de Opl ■